Provenu – hvad får jeg i provenu, når jeg sælger min bolig?

Af Skøde Centret

Når du sælger din bolig, er salgsprisen sjældent det beløb, der ender på din bankkonto. Det beløb, du reelt får i hånden, kaldes provenu, og det er dette tal, der afgør din fremtidige økonomi. Her gennemgår vi, hvordan du beregner det, og hvilke fælder du skal undgå.

Hvorfor er provenuet vigtigere end selve salgsprisen?

Mange boligejere stirrer sig blinde på den pris, ejendomsmægleren sætter i salgsopstillingen. Det er naturligt, for det er et stort og flot tal, men det fortæller desværre intet om, hvad du reelt får ud af handlen. Provenuet er det beløb, der er tilbage, når banken, realkreditinstituttet, ejendomsmægleren og staten har fået deres del af kagen.

Det er vores erfaring, at mange bliver overraskede over, hvor store omkostningerne ved et salg faktisk er. Når du trækker restgælden i huset fra salgsprisen, er du kun halvvejs i regnestykket. Du skal også tage højde for indfrielseskurser på dine lån, som kan variere fra dag til dag, samt salæret til mægleren, der ofte udgør en betydelig post.

Forståelsen af dit provenu er helt afgørende for, hvad du kan foretage dig efterfølgende. Skal du købe en ny bolig, er det provenuet, der udgør din udbetaling. Hvis provenuet er lavere end forventet, kan det betyde, at du må kigge efter en billigere bolig eller blive boende lidt længere. Det er altså din reelle friværdi omsat til kontanter.

Når du skal beregne dit provenu, er det vigtigt at være realistisk omkring omkostningerne. Vi ser desværre ofte, at folk glemmer poster som ejerskifteforsikring, tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Disse rapporter er lovpligtige i de fleste handler og skal betales, før huset overhovedet kan sælges.

Derudover kan der være kurstab, hvis du skal indfri et fastforrentet lån før tid. Hvis renten er faldet, siden du optog lånet, kan det blive dyrere at komme ud af det, hvilket spiser af dit provenu. Omvendt kan en rentestigning give en kursgevinst, der øger dit provenu, selvom salgsprisen er den samme.

Hvordan påvirker provenuet en skilsmisse eller bodeling?

I forbindelse med en skilsmisse eller samlivsophør bliver begrebet provenu pludselig meget konkret og ofte kilde til konflikt. Her handler det ikke bare om at sælge til en fremmed, men ofte om, at den ene part ønsker at blive boende i huset. For at kunne gøre det, skal den part, der bliver boende, købe den anden part ud.

Når man skal udregne, hvad den udflyttende part skal have med sig, tager man udgangspunkt i et tænkt salg. Man finder boligens markedsværdi og fratrækker den gæld, der er i huset. Men man skal også fratrække de tænkte handelsomkostninger, selvom huset ikke sælges i fri handel. Det gør man for at sikre, at den part, der bliver boende, ikke sidder tilbage med hele regningen, den dag huset faktisk skal sælges.

Ved en skilsmisse skal banken desuden godkende, at den ene part kan overtage hele gælden. Banken kigger her strengt på provenuet og friværdien. Hvis provenuet er lavt eller negativt, vil banken sjældent tillade, at den ene part overtager gælden alene, da sikkerheden i boligen er for lille.

I disse situationer er det vigtigt at få lavet en korrekt bodelingsoverenskomst og et nyt skøde. Ved skilsmisse er tinglysningsafgiften heldigvis lavere end ved almindelig handel. I stedet for den variable afgift betaler man kun en fast afgift på 1.850 kr. til staten, hvis man har en bevilling til separation eller skilsmisse. Det hjælper lidt på det samlede regnestykke.

Hvad skal jeg være opmærksom på ved familieoverdragelse?

Når en bolig skal overdrages inden for familien, for eksempel fra forældre til børn, spiller provenuet en lidt anden rolle. Her er formålet sjældent at maksimere sælgers (forældrenes) provenu, men snarere at hjælpe børnene ind på boligmarkedet på gunstige vilkår. Det kaldes ofte forældrekøb eller omvendt forældrekøb.

I disse sager udnytter man ofte muligheden for at sælge til en pris, der ligger under markedsprisen. Ifølge de nye regler kan man typisk overdrage en ejendom til den offentlige vurdering minus 20%. Det betyder, at forældrenes provenu bliver lavere, end hvis de solgte til en fremmed, men til gengæld har de givet en gave til barnet, som er skattefri op til en vis grænse.

Mange spørger os om reglerne for køb af forældres hus, og her er det vigtigt at forstå samspillet mellem salgspris, gæld og gaveafgift. Hvis forældrene har stor friværdi, kan de vælge at give barnet et rentefrit familielån (gældsbrev) som en del af betalingen. Det påvirker ikke det kontante provenu her og nu, men det gør handlen mulig for barnet.

Ved familieoverdragelser skal man være særligt opmærksom på tinglysningsafgiften. Her gælder hovedreglen om 1.850 kr. plus 0,6%. Dog beregnes de 0,6% typisk af den offentlige vurdering minus 20% (medmindre købesummen er højere), hvilket kan spare familien for mange penge i forhold til en almindelig handel.

Det er dog ikke altid en fordel at sælge så billigt som muligt. Hvis forældrene har brug for et højt provenu til at finansiere deres egen alderdom eller en ny bolig, skal prisen sættes derefter. Det er en balancegang mellem at hjælpe børnene og sikre sin egen økonomi. Vi anbefaler altid, at man får regnet alle scenarier igennem, før man skriver under.

Hvordan laver jeg den præcise beregning?

For at finde frem til dit præcise provenu, skal du have fat i lommeregneren eller et regneark. Du kan ikke nøjes med overslag, hvis du vil være sikker på, hvad du har at gøre godt med. Start med at finde dine aktuelle låneoplysninger frem. Du kan ofte se dine tinglyste lån og pantebreve direkte på Tinglysning.dk, hvor du logger ind med MitID.

Din beregning bør indeholde følgende hovedposter:

• Salgsprisen (det du forventer at kunne sælge for).
• Restgæld til realkreditinstitut og bank (husk at inkludere indfrielseskurser).
• Ejendomsmæglersalær og markedsføringsomkostninger.

Hertil kommer en række mindre, men vigtige poster. Det gælder udgifter til energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport. Du skal også huske halvdelen af præmien til ejerskifteforsikringen, som sælger typisk betaler. Endelig er der omkostninger til at få slettet de gamle pantebreve i tingbogen.

Når du har trukket alle disse udgifter fra salgsprisen, har du dit forventede provenu. Det er en god idé at lave beregningen med et par forskellige salgspriser. Hvad sker der, hvis du bliver nødt til at give et afslag på 100.000 kr.? Hvad hvis salget trækker ud, og du skal betale terminer i tre måneder ekstra?

Husk også at tjekke din skattemappe. I langt de fleste tilfælde er gevinst ved boligsalg skattefri i Danmark, takket være parcelhusreglen. Men hvis du har brugt boligen til udlejning, eller hvis grunden er meget stor, kan der være særlige forhold, der gør, at en del af provenuet skal beskattes. Du kan finde generel information om boligskat på Boligejer.dk.

Hvad gør jeg, hvis provenuet er for lavt?

Nogle gange viser regnestykket, at der ikke er nok penge tilbage til det, du drømmer om. Det kan være frustrerende, men det er bedre at vide det før salget end efter. Hvis provenuet er for lavt, har du grundlæggende to håndtag at skrue på: Du kan forsøge at øge salgsprisen, eller du kan forsøge at mindske omkostningerne.

At øge salgsprisen kræver ofte, at boligen fremstår mere attraktiv. Det behøver ikke være dyre renoveringer. En grundig oprydning, maling af vægge og udbedring af småskader kan gøre en stor forskel for købers indtryk. Det kan også være værd at overveje, om du har valgt den rigtige mægler, eller om du kan sælge selv og spare salæret.

På omkostningssiden er det sværest at gøre noget ved gælden her og nu. Men du kan være kritisk over for de gebyrer, der er forbundet med handlen. Mange banker og mæglere tager sig godt betalt for dokumenthåndtering.

Endelig kan du overveje timingen. Er det det rette tidspunkt at sælge på? Hvis markedet er nede, og du ikke er tvunget til at flytte, kan det nogle gange betale sig at vente. Ved at blive boende og afdrage på gælden i et par år mere, øger du din friværdi og dermed dit fremtidige provenu, den dag du endelig sælger.