Provenu ved boligsalg er det beløb, du får til fri rådighed, når boligen er solgt, og handlen er berigtiget. Beløbet beregnes ud fra købesummen med fradrag af lån, der skal indfries, og omkostninger ved salget. Tallet i det første salgsbudget er foreløbigt, fordi blandt andet lånenes indfrielsespris og de endelige aftalevilkår kan ændre resultatet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Provenu ved boligsalg er nettobeløbet, du får til fri rådighed, når købesummen er afregnet, lån er indfriet, salgsomkostninger er trukket fra, og handlen er berigtiget. Det første salgsbudget er foreløbigt, så det endelige beløb kan ændre sig med lånenes indfrielsespris, aftalevilkår og refusionsposter.
- Ved salg gennem ejendomsmægler skal der udarbejdes et salgsbudget.
- Restgæld og det aktuelle indfrielsesbeløb kan være forskellige.
- Anslåede og udtrykkeligt udeladte poster skal kontrolleres særskilt.
- Pengene frigives først, når handlens tinglysnings- eller garantibetingelser er opfyldt.
- Et negativt provenu kræver afklaring af finansieringsmanglen med banken.
Hvad består dit provenu af?
Udgangspunktet er den kontante købesum i handlen. Herfra trækkes de beløb, der skal bruges til at indfri lån og anden gæld, som indgår i beregningen, samt salær, markedsføring, dokumentgebyrer og andre salgsomkostninger. Resultatet er ikke det samme som salgsprisen, og det viser heller ikke i sig selv din gevinst eller dit tab gennem hele ejertiden.
Din restgæld er heller ikke nødvendigvis det beløb, som lånet kan lukkes for på en bestemt dag. Indfrielsesbeløbet kan blandt andet afhænge af lånetype, kurs, renter og gebyrer. Derfor skal provenuberegningen bruge aktuelle indfrielsesoplysninger frem for alene saldoen på en låneoversigt.
- Indtægten er som udgangspunkt den aftalte kontante købesum.
- Lån indgår med det relevante indfrielsesbeløb efter beregningens forudsætninger.
- Salgsomkostninger trækkes fra, når de efter reglerne hører til i salgsbudgettet eller salgsprovenuet.
- En refusionsopgørelse kan senere flytte et beløb mellem køber og sælger.
Hvordan ser en enkel beregning ud?
Forenklet illustrativt eksempel: En bolig sælges for 3.500.000 kr. Lånene kan på indfrielsesdagen lukkes for 2.400.000 kr., og de samlede salgsomkostninger i eksemplet er 130.000 kr. Det beregnede provenu er da 3.500.000 kr. minus 2.400.000 kr. minus 130.000 kr., altså 970.000 kr.
Hvis indfrielsesbeløbet i stedet bliver 40.000 kr. højere, mens de øvrige forudsætninger er uændrede, falder provenuet til 930.000 kr. Eksemplet viser beregningslogikken, men beløbene er fiktive. Dit resultat skal bygge på den konkrete købsaftale, aktuelle indfrielsesoplysninger og de aftalte salgsomkostninger.
Hvorfor ændrer salgsbudgettet sig?
Når du sælger gennem en ejendomsmægler, skal mægleren beregne salgsprovenuet. Den første beregning er et salgsbudget baseret på udbudsprisen. Efter lov om formidling af fast ejendom m.v. § 38 skal der udarbejdes et nyt salgsbudget, hvis udbudsprisen ændres, og beregningen ved selve salget skal bygge på købsaftalens vilkår.
Oplysninger om blandt andet låneindfrielse og halvdelen af en tilbudt ejerskifteforsikringspræmie kan være anslåede, hvis det korrekte beløb endnu ikke foreligger. Det skal fremgå, at posten er et skøn. Se derfor efter markeringer som anslået eller estimeret, og få beregningen opdateret, når aftalt pris, omkostninger eller indfrielsesoplysninger ændrer sig.
Kursen på de obligationer, der ligger bag visse realkreditlån, kan flytte indfrielsesbeløbet. En aftale om kurssikring kan begrænse en bestemt kursusikkerhed, men pris og egnethed afhænger af lånet og den konkrete aftale. Provenuberegningen bør derfor vise, hvilken indfrielsesforudsætning den bruger.
Hvilke udgifter kan stå udenfor?
Et salgsbudget er ikke nødvendigvis et komplet budget over samtlige ind- og udbetalinger omkring flytningen. Efter formidlingsbekendtgørelsens § 4 skal udgifter til arbejder eller andre ydelser, som sælger har påtaget sig i salgsopstillingen eller købsaftalen, som udgangspunkt ikke stå i salgsbudgettet eller salgsprovenuet. Udgifter til indfrielse af lån er undtaget og hører til i beregningen.
Omkostninger ved at opsige løbende forsyningsaftaler og abonnementer står også udenfor. Desuden kan gæld bag et ejerpantebrev, et skadesløsbrev eller et udlæg holdes ude af beregningen, hvis der udtrykkeligt er taget forbehold. Et positivt budgettal er derfor ikke i sig selv bevis for, at alle dine betalinger er dækket.
Sammenhold budgettet med købsaftalens vilkår, formidlingsaftalen og dine egne udgifter. Kontrollér især udtrykkelige forbehold, sælgerarbejder, opsigelsesudgifter og gældsposter, som ikke indgår i beregningen.
Hvornår får du pengene?
Salgsprovenuet er først til fri rådighed efter salget og handlens berigtigelse. Udgangspunktet i formidlingsreglerne er, at sælger ikke får rådighed over købesummen, før købers ejendomsret er sikret ved endelig tinglysning uden frist eller anmærkninger. Deponerede midler kan dog anvendes, hvis depositaren indestår for, at anmærkningerne bliver slettet. Den konkrete frigivelse følger derfor også købsaftalen og bankens håndtering.
En refusionsopgørelse fordeler løbende udgifter og indtægter omkring overtagelsesdagen. Den kan vise, at køber skylder dig et beløb, eller at du skylder køber et beløb. Se derfor refusionssaldoen som en særskilt efterregulering og ikke som en ny salgspris.
Hvad hvis provenuet bliver negativt?
Provenuet er negativt, hvis købesummen ikke er stor nok til at dække låneindfrielse og de omkostninger, der skal betales i forbindelse med handlen. I den situation mangler der penge til at gennemføre opgørelsen, selv om du har fundet en køber.
Få underskuddet afklaret med banken, før du binder dig til salget. Banken skal tage stilling til, om og hvordan den vil medvirke, men dens konkrete kreditbeslutning er ikke en lovregel. Du bør have aktuelle indfrielsesbeløb, et fuldt omkostningsoverblik og bankens løsning på finansieringsmanglen på plads.
Hvordan kontrollerer du dit provenu?
Gennemgå beregningen hver gang prisen eller en væsentlig forudsætning ændres. En praktisk kontrol kan følge denne rækkefølge:
- Kontrollér, at købesummen svarer til den aktuelle udbudspris eller den underskrevne købsaftale.
- Sammenlign hvert lån med en aktuel indfrielsesopgørelse, og skeln mellem restgæld og indfrielsesbeløb.
- Find alle anslåede poster, og bed om nye tal, når oplysningerne foreligger.
- Afstem salær, markedsføring, dokumentudgifter og andre poster med formidlingsaftalen.
- Notér udtrykkeligt udeladt gæld samt arbejder, aftaleopsigelser og andre udgifter, som står udenfor.
- Kontrollér frigivelsesbetingelserne og saldoen i refusionsopgørelsen, før du regner beløbet som disponibelt.
- Er resultatet negativt, skal bankens medvirken være afklaret, før handlen gennemføres.
Fagligt grundlag og kilder
Reglerne og procesforklaringen bygger på gældende officielle kilder:
- Lov om formidling af fast ejendom m.v.
- Bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom.
- Boligejer.dk under Erhvervsstyrelsen om salgsbudget, salgsprovenu og låneindfrielse.
- Boligejer.dk om refusionsopgørelse og dokumenter ved boligsalg.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: