Hvem skal lave skødet og betale for tinglysningsafgiften?

Af Skøde Centret

Når en bolighandel nærmer sig sin afslutning, opstår spørgsmålet om ansvarsfordeling. Der findes ingen lovregler for, hvem der skal stå for papirarbejdet eller betale gildet. Det er op til fri forhandling mellem køber og sælger, men der findes klare normer på området.

Hvem har ansvaret for at udarbejde skødet?

I dansk ejendomshandel er der aftalefrihed. Det betyder, at køber og sælger selv kan bestemme, hvem der skal stå for at oprette skødet. I praksis ser vi dog en klar tendens til, at opgaven ligger hos købers rådgiver.

Det skyldes primært, at skødet er købers dokument. Det er købers bevis på ejerskabet, og derfor har køber den største interesse i, at dokumentet er korrekt udformet og bliver tinglyst hurtigst muligt.

Tidligere var det ofte sælgers ejendomsmægler, der stod for skødeskrivningen. Denne model ses stadig, men i dag vælger mange købere at have deres egen rådgiver til at håndtere processen. Det sikrer, at købers interesser varetages entydigt gennem hele forløbet.

Hvis du er i tvivl om hvem der skal lave skødet og betale for tinglysningsafgiften, bør du kigge i købsaftalen. Her står det typisk beskrevet, hvem der har påtaget sig opgaven. Er intet aftalt, skal parterne blive enige, før handlen kan afsluttes endeligt.

Det er vores erfaring, at en klar aftale fra start forhindrer misforståelser. Når ansvaret er placeret, ved begge parter, hvem der skal handle, når finansieringen er på plads, og overtagelsesdagen nærmer sig.

Hvordan fordeles omkostningerne typisk?

Udgifterne til skødet dækker over to poster. Den ene er honoraret til den rådgiver, der skriver dokumentet. Den anden er afgiften til staten for selve tinglysningen.

Fordelingen af disse omkostninger afhænger ofte af, hvor i landet ejendommen ligger. Der er en uskreven regel om en geografisk opdeling mellem Østdanmark og Vestdanmark, selvom denne norm er under opbrud.

Vest for Storebælt (Jylland og Fyn) er der tradition for, at køber og sælger deler omkostningerne til tinglysningsafgiften ligeligt. Her betaler hver part 50 procent.

Øst for Storebælt (Sjælland og øerne) er kutymen oftest, at køber afholder alle udgifter til både skødeskrivning og tinglysningsafgift. Sælger betaler intet i denne model.

Disse geografiske forskelle er dog ikke lovbestemte. Parterne kan frit aftale en anden fordeling i købsaftalen. Det ses jævnligt, at man forhandler om, hvem der skal betale hvad, som en del af den samlede prisforhandling.

Hvad koster tinglysning af et skøde til staten?

Staten opkræver en afgift for at registrere ejerskiftet i tingbogen. Denne afgift består af et fast grundbeløb og en variabel del, der afhænger af ejendommens pris.

• Det faste grundbeløb udgør 1.850 kroner. Dette beløb skal betales ved alle tinglysninger af skøder, uanset ejendommens værdi eller type.
• Den variable afgift udgør 0,6 procent af købesummen. Hvis den offentlige ejendomsvurdering er højere end købesummen, beregnes de 0,6 procent i stedet af vurderingen minus 20 procent. Man tager altid udgangspunkt i det højeste grundlag.

Ved en almindelig handel til 2.000.000 kroner vil regnestykket se således ud: 1.850 kroner i fast afgift plus 12.000 kroner i variabel afgift (0,6 procent af 2 mio.). Den samlede afgift til staten bliver dermed 13.850 kroner.

Du kan læse mere om de tekniske detaljer og betaling på Tinglysning.dk, som er den officielle portal for registrering af rettigheder over fast ejendom i Danmark.

Hvorfor er hurtig tinglysning nødvendig?

Tinglysning af skødet er den juridiske sikringsakt i en bolighandel. Før skødet er tinglyst, er købers ret til ejendommen ikke beskyttet mod sælgers kreditorer.

Hvis sælger kommer i økonomiske problemer og går konkurs, inden skødet er tinglyst, kan sælgers kreditorer i princippet gøre udlæg i ejendommen. Det kan stille køber i en meget vanskelig situation.

Derudover er tinglysningen af skødet ofte en forudsætning for, at købers bank kan tinglyse det nye realkreditlån. Uden tinglyst lån kan købesummen ikke frigives til sælger, hvilket kan forsinke hele overtagelsen.

Det er derfor i begge parters interesse, at skødet bliver ekspederet hurtigt efter, at købsaftalen er underskrevet, og fortrydelsesretten er udløbet.

Hvem står for refusionsopgørelsen?

I forlængelse af skødet skal der udarbejdes en refusionsopgørelse. Dette er det økonomiske efterspil, hvor man fordeler udgifter til ejendomsskat, renovation og grundejerforening mellem køber og sælger pr. overtagelsesdagen.

Normalt er det den samme rådgiver, der har lavet skødet, som også udarbejder refusionsopgørelsen. Det giver god mening, da denne person allerede har adgang til alle relevante dokumenter og oplysninger om handlen.

Refusionsopgørelsen bliver typisk lavet omkring overtagelsesdagen. Her aflæses målere for vand og varme, hvis disse ikke afregnes direkte med forsyningsselskabet. Saldoen betales kontant mellem parterne over en bankoverførsel.

Hvordan foregår den digitale underskrift?

Hele tinglysningsprocessen foregår i dag digitalt. Der er ingen fysiske dokumenter, der skal sendes med posten eller underskrives med kuglepen.

Når rådgiveren har oprettet udkastet til skødet i det digitale tinglysningssystem, skal både køber og sælger underskrive med MitID. Det sker direkte på Tinglysning.dk.

Systemet er indrettet sådan, at man kan give sin rådgiver eller bank fuldmagt til at anmelde skødet. Selve underskriften på skødet skal dog som udgangspunkt foretages af parterne selv, medmindre der er givet en specifik tinglysningsfuldmagt.

Når begge parter har underskrevet, og afgiften er betalt, behandler Tinglysningsretten sagen. Er alt i orden, modtager man besked om, at skødet er endeligt tinglyst, og køber er nu officielt registreret som ejer.