Skødet ved en bolighandel laves normalt af den part eller rådgiver, som købsaftalen udpeger til at berigtige handlen. Opgaven er ikke kun at skrive et dokument, men at få ejerskiftet korrekt anmeldt, signeret og tinglyst.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Skødet ved en bolighandel laves normalt af den part eller rådgiver, som købsaftalen udpeger til at berigtige handlen. Guiden forklarer, hvordan ansvar, dokumenter, digital tinglysning, bankspor og offentlig tinglysningsafgift hænger sammen.
- Se hvorfor købsaftalen er første sted at lede efter ansvaret.
- Forstå forskellen på skøde, berigtigelse, refusionsopgørelse og lån.
- Få overblik over oplysninger, signaturer og digitale krav før tinglysning.
- Læs hvilke fejl og stop der kan forsinke registreringen af ejerskiftet.
Det korte svar: se først i købsaftalen
I en almindelig bolighandel står det som regel i købsaftalen, hvem der skal sørge for skødet. Formuleringen kan bruge ord som skødeskrivning, berigtigelse, digital tinglysning eller anmeldelse til tinglysning. Det er derfor købsaftalen, der er det praktiske udgangspunkt, når du skal finde ud af, hvem der skal lave skødet.
Der er ikke én bestemt person, der altid skal lave skødet i alle bolighandler. Opgaven kan ligge hos købers rådgiver, hos en berigtiger, hos en anden professionel med adgang til tinglysningssystemet eller i nogle tilfælde hos parterne selv. Det afgørende er, at den ansvarlige kan omsætte købsaftalens vilkår til et korrekt digitalt skøde, indhente de nødvendige underskrifter og sørge for, at anmeldelsen passer med handlens øvrige forløb.
Hvis købsaftalen ikke er tydelig, bør parterne afklare ansvaret skriftligt, før arbejdet begynder. Ellers kan der opstå usikkerhed om, hvem der skal rette fejl, hvem der følger op på tinglysningen, hvem der koordinerer med bank og mægler, og hvem der kontrollerer, at køber faktisk bliver registreret som ejer.
Du kan læse mere om selve arbejdet med skødeskrivning, men i denne guide er fokus på ansvarsfordelingen i hele forløbet.
Hvad betyder det at lave skødet?
At lave skødet betyder at udarbejde det digitale dokument, der skal bruges til at registrere ejerskiftet i tingbogen. Efter Tinglysningsloven § 6 er et skøde et dokument, der overdrager ejendomsret til en bestemt fast ejendom eller en del af en fast ejendom.
I praksis handler opgaven om mere end at skrive købers og sælgers navne ind i et dokument. Den, der laver skødet, skal blandt andet sikre, at ejendommen er korrekt identificeret, at parterne er angivet rigtigt, at overdragelsens grundlag passer med købsaftalen, og at dokumentet kan underskrives og anmeldes digitalt.
Skødet er samtidig smallere end mange tror. Det er ikke en fuld gennemgang af hele bolighandlen, og det erstatter ikke købsaftalen. Købsaftalen regulerer handlens vilkår mellem køber og sælger, mens skødet bruges til den offentlige registrering af ejerskiftet.
Den forskel er central, når du skal vurdere, hvem der skal lave skødet. Den ansvarlige skal ikke opfinde nye handelsvilkår, men overføre de relevante oplysninger korrekt fra det aftalte grundlag til tinglysningssystemet.
Hvorfor er skødet ikke hele bolighandlen?
Skødet er kun ét dokument i et større forløb. En bolighandel kan også omfatte købsaftale, finansiering, bankgaranti, frigivelse af købesum, refusionsopgørelse, forsikringer, servitutter, pant, ejerforeningsforhold og overtagelse. Hvis disse spor blandes sammen, kan skødet komme til at virke som svaret på flere spørgsmål, end det faktisk løser.
Et tinglyst skøde viser, hvem der er registreret som ejer. Det afklarer ikke i sig selv, om købesummen er korrekt frigivet, om en refusionsopgørelse er endeligt afregnet, eller om en bank har godkendt ændringer i lån og sikkerheder. Disse forhold skal håndteres i deres egne spor.
For læseren er det praktiske skel dette: Den, der laver skødet, skal kunne se sammenhængen til resten af handlen, men skødet må ikke bruges som erstatning for aftaler, godkendelser eller kontroller, der hører hjemme andre steder. En artikel om skøde og refusionsopgørelse uddyber et af de spor, som ofte løber parallelt med skødet.
Hvis du er i tvivl om ansvaret, er det derfor ikke nok at spørge, hvem der kan skrive et skøde. Spørgsmålet bør være, hvem der har ansvaret for at få ejerskiftet sikkert fra underskrevet købsaftale til korrekt registreret ejer i tingbogen.
Hvilke oplysninger skal være på plads?
Skødet kan først laves sikkert, når de grundlæggende oplysninger er afklaret. Det gælder både oplysninger om ejendommen, parterne, købesummen og de betingelser, der skal være opfyldt, før ejerskiftet kan gennemføres endeligt.
Den, der laver skødet, skal normalt bruge oplysninger som:
- ejendommens adresse, matrikeloplysninger og eventuelle ejerlejligheds- eller ideelle andele
- købers og sælgers korrekte identifikation
- købesum, overtagelsesdag og eventuelle særlige vilkår fra købsaftalen
- oplysninger om eksisterende pant, servitutter og andre registrerede rettigheder, når de har betydning for anmeldelsen
- oplysninger om, hvem der skal signere, og om der skal bruges fuldmagt
Oplysningerne skal være præcise, fordi digital tinglysning bygger på entydig identifikation. En mindre uoverensstemmelse kan føre til spørgsmål, afvisning eller behov for rettelser. Det gælder eksempelvis, hvis ejerandele, parternes oplysninger eller ejendommens identifikation ikke stemmer med det aftalte og det registrerede grundlag.
Det er også her, mange misforståelser kan ryddes væk tidligt. Hvis to købere skal eje en bolig med ulige ejerandele, skal det afspejles klart. Hvis en overdragelse kun vedrører en ideel andel, er det ikke det samme som et almindeligt salg af hele ejendommen. Hvis der er betingelser i købsaftalen, skal det afklares, om skødet skal anmeldes som betinget eller endeligt.
Når flere købere skal eje boligen sammen, skal skødet vise, hvem der bliver ejere, og hvilke ejerandele de får. Det er ikke nødvendigvis det samme som, hvem der betaler mest i hverdagen, eller hvem der står for et bestemt lån. Skødet handler om den registrerede ejendomsret.
Hvis to personer køber sammen med lige ejerandele, er registreringen normalt mere ligetil end ved ulige ejerandele. Ved ulige ejerandele skal det fremgå klart, hvordan ejerskabet fordeles. Hvis ejerforholdet også skal reguleres mellem parterne, kan der være behov for en særskilt aftale, fordi skødet ikke beskriver alle interne vilkår mellem ejerne.
Et relevant alternativ kan være en samejeoverenskomst, hvis flere ugifte købere vil regulere brug, betaling, salg, forkøbsret eller håndtering af uenighed. For ægtefæller eller tidligere ægtefæller kan andre dokumenter være relevante afhængigt af situationen. Skødet viser ejerskiftet, men det løser ikke automatisk alle private aftaleforhold.
Derfor bør den, der laver skødet, ikke kun spørge, om der er én eller flere købere. Spørgsmålet bør også være, om skødets ejerandele svarer til det, parterne faktisk har aftalt og kan dokumentere.
Hvem gør hvad i forløbet?
En skødeproces har flere roller, og de må ikke blandes sammen. Køber og sælger indgår aftalen. Mægler kan have formidlet handlen og udarbejdet købsaftalen, hvis der er tale om et mæglersalg. Banken eller realkreditinstituttet håndterer finansiering, sikkerheder og eventuelle krav til udbetaling eller låneomlægning. Den, der berigtiger handlen, sørger for de afsluttende juridiske og praktiske handlinger, herunder skødet, hvis det er den aftalte opgave.
Berigtigelse er ikke bare et andet ord for skødeskrivning. Den kan omfatte koordinering af underskrifter, tinglysning, opfølgning på anmærkninger, kontrol af registrering og praktisk sammenhæng til købesum og overtagelse. Du kan se en bredere forklaring i guiden om hvad berigtigelse betyder.
Hvis én person laver skødet, mens en anden håndterer bank, pant eller refusion, skal grænserne være tydelige. Den ansvarlige for skødet kan ikke automatisk disponere på vegne af banken. Banken kan omvendt have afgørende krav til finansieringen uden at være den, der udarbejder skødet.
En god ansvarsfordeling beskriver derfor ikke kun, hvem der skriver dokumentet. Den beskriver også, hvem der indhenter oplysninger, hvem der følger op på signaturer, hvem der betaler eller viderefakturerer tinglysningsafgift, hvem der håndterer eventuelle fejl, og hvem der kontrollerer det endelige resultat.
Køber eller sælger kan i nogle situationer selv stå for skødet, hvis de har det nødvendige grundlag og kan bruge det digitale tinglysningssystem korrekt. Det ændrer dog ikke på kravene til dokumentets indhold, signatur, afgift og sammenhæng med handlen.
Selvbetjening kan være mest overskuelig, når handlen er enkel, parterne er enige, oplysningerne er klare, og der ikke er særlige forhold om pant, ejerandele, betingelser eller tredjepartskrav. Hvis en af disse forudsætninger mangler, kan risikoen for fejl blive større end besparelsen ved selv at gøre arbejdet.
Det er heller ikke nok at kunne udfylde en digital formular. Den, der laver skødet, skal forstå, om skødet faktisk svarer til købsaftalen, og om de rigtige personer bliver registreret som ejere med de rigtige andele. Hvis køber og sælger har modsatrettede interesser, bør ansvarsfordelingen være særligt tydelig.
Et praktisk kontrolspørgsmål er: Hvem opdager og retter fejlen, hvis tinglysningen ikke går igennem som forventet? Hvis svaret er uklart, er det et tegn på, at skødeopgaven bør placeres tydeligere, før dokumentet anmeldes.
Hvornår i handlen skal skødet laves?
Skødet bør normalt gøres klar, når købsaftalen er på plads, og de væsentlige betingelser for handlen kan omsættes til tinglysning. Det betyder ikke nødvendigvis, at skødet skal anmeldes samme dag, som købsaftalen underskrives. Tidspunktet afhænger af handlens vilkår, finansiering, overtagelsesdag og eventuelle betingelser.
Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- Købsaftalen underskrives, og eventuelle forbehold afklares.
- Den ansvarlige for skødet modtager de nødvendige oplysninger om ejendom, parter, pris, overtagelse og vilkår.
- Skødet udarbejdes som digitalt dokument og kontrolleres mod købsaftalen.
- Køber og sælger eller deres fuldmagtshavere underskriver digitalt.
- Skødet anmeldes til tinglysning, og den offentlige tinglysningsafgift håndteres.
- Eventuelle anmærkninger, betingelser eller fejl følges op, indtil registreringen er korrekt.
Rækkefølgen kan ændre sig, hvis handlen er betinget af finansiering, hvis der mangler underskrifter, eller hvis eksisterende pant og bankforhold skal håndteres før købesummen kan frigives. Derfor bør den, der laver skødet, have adgang til de dele af handlens dokumentgrundlag, der er nødvendige for tinglysningen.
Det afgørende stoppunkt er ikke en bestemt dato i kalenderen, men om dokumentet kan anmeldes korrekt. Et hurtigt skøde er ikke en fordel, hvis grundlaget er uklart, eller hvis anmeldelsen senere skal rettes.
Hvad sker der digitalt på tinglysning.dk?
Tinglysning af skøde foregår digitalt. Efter Tinglysningsloven § 7 sker tinglysning i tingbogen, og tinglysning kan som udgangspunkt kun ske på grundlag af digitale dokumenter, der er forsynet med digital signatur.
I praksis betyder det, at skødet oprettes og underskrives elektronisk. Parterne kan underskrive selv, hvis de har adgang til den nødvendige digitale signatur, eller de kan i relevante tilfælde give fuldmagt, så en anden kan underskrive eller anmelde på deres vegne.
Det digitale forløb gør ikke opgaven uformel. Tværtimod kræver det, at oplysningerne er sat korrekt ind fra begyndelsen. Når dokumentet anmeldes, bliver det en del af den offentlige registreringsproces, og fejl i identifikation, ejerandele, dokumenttype eller signaturgrundlag kan forsinke forløbet.
Du kan læse mere om selve registreringssystemet i guiden om hvad tinglysning er.
Hvad kontrollerer Tinglysningsretten?
Tinglysning giver rettigheden offentlig registrering. Efter Tinglysningsloven § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få gyldighed mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Det er en af hovedgrundene til, at skødet er så centralt i en bolighandel.
Tinglysningsrettens rolle er dog ikke det samme som en samlet kvalitetskontrol af bolighandlen. Tinglysningssystemet kan registrere rettigheder, kontrollere formelle forhold og håndtere tinglysningsmæssige hindringer, men det erstatter ikke parternes kontrol af købsaftale, finansiering, tilstandsrapport, forsikring, servitutter, ejerforeningsforhold eller praktiske forpligtelser.
Det er en vigtig, men ikke altid synlig, grænse: Et skøde kan være teknisk tinglyst, selv om der stadig findes forhold mellem køber, sælger, bank eller mægler, som skal afsluttes uden for tingbogen. Omvendt kan en handel være aftalt mellem parterne, uden at køber er endeligt beskyttet som registreret ejer, før tinglysningen er gennemført korrekt.
Den, der laver skødet, skal derfor både forstå tinglysningens formelle krav og dens begrænsning. Skødet skal bringe ejerskiftet ind i tingbogen, men det skal ikke foregive at løse alle spørgsmål i handlen.
Hvornår skal skødet være betinget?
Et skøde kan være betinget, når ejerskiftet er aftalt, men når bestemte forhold endnu skal falde på plads, før overdragelsen kan registreres endeligt. Betingelser kan for eksempel hænge sammen med betaling, overtagelse eller andre forhold, som parterne har gjort til en del af handlen.
Et betinget skøde skal ikke bruges som en standardsikkerhed i alle handler. Det skal afspejle det konkrete aftalegrundlag. Hvis handlen er klar til endelig overdragelse, kan et endeligt skøde være det rigtige. Hvis centrale betingelser endnu ikke er opfyldt, kan et betinget skøde være nødvendigt for at vise, at ejerskiftet ikke er fuldt gennemført.
Forenklet illustrativt eksempel: Køber og sælger har underskrevet købsaftalen, men købsaftalen gør den endelige overdragelse afhængig af, at købesummen stilles på den aftalte måde. I den situation kan skødet skulle afspejle, at ejerskiftet først bliver endeligt, når betingelsen er opfyldt.
Hvis skødet udarbejdes forkert som endeligt eller betinget, kan det skabe praktiske problemer i forhold til tinglysning, bank, købesum og efterfølgende kontrol. Derfor bør den ansvarlige ikke vælge dokumenttypen mekanisk, men læse handlens vilkår først.
Hvordan hænger skødet sammen med lån og pant?
Skødet overfører ejerskab. Lån og pant er et andet spor. Når køber finansierer boligen, vil banken eller realkreditinstituttet ofte have krav til, hvordan købesummen stilles, hvordan nye lån tinglyses, og hvordan eksisterende lån eller sikkerheder håndteres. Det er ikke det samme som at skrive skødet.
Et skøde fjerner heller ikke automatisk en persons hæftelse på et lån. Hvis en tidligere ejer eller medejer skal frigøres fra et lån, kræver det en aftale med långiver. Tinglysningen af ejerskiftet og bankens kreditmæssige godkendelse er derfor to forskellige forhold, selv om de i praksis skal koordineres.
Det samme gælder pant. Der kan være eksisterende pant i ejendommen, nye pantebreve, eller behov for ændringer i sikkerheder. Skødet kan vise ejerskiftet, men panteforholdene skal behandles efter deres egne dokumenter og godkendelser.
En sikker arbejdsdeling betyder, at den, der laver skødet, ved hvornår banksporet påvirker tinglysningen, og hvornår spørgsmålet skal tilbage til banken. Banken kan stille krav til finansiering og sikkerhed, men det gør ikke banken til ansvarlig for alle skødeoplysninger, medmindre det er aftalt.
Hvad koster tinglysningen af skødet?
Der skal som udgangspunkt betales offentlig tinglysningsafgift, når et skøde tinglyses. For almindelige ejerskifter består afgiften i 2026 af en fast del på 1.850 kr. og en variabel del på 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den variable del rundes op til nærmeste 100 kr. efter reglerne for tinglysningsafgift.
Eksempel med fiktive tal: Hvis købesummen er 2.345.678 kr., bliver den variable del 0,6 procent af 2.345.678 kr., altså 14.074,068 kr. Beløbet rundes op til 14.100 kr. Sammen med den faste afgift på 1.850 kr. giver det en samlet tinglysningsafgift på 15.950 kr. i eksemplet.
Regneeksemplet viser kun den offentlige tinglysningsafgift for skødet. Der kan være andre omkostninger i en bolighandel, for eksempel betaling for dokumentudarbejdelse, bankomkostninger, pantebreve, vurdering eller andre tredjepartsydelser. Disse poster skal holdes adskilt fra den offentlige afgift på selve skødet.
Hvis der også skal tinglyses pant, kan der være en særskilt panteafgift. Det er en anden afgiftstype end skødeafgiften og skal beregnes på sit eget grundlag. Den aktuelle offentlige sats kan kontrolleres i den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift.
En mere detaljeret gennemgang af spørgsmålet findes i guiden om hvad tinglysning af skøde koster.
Hvilke fejl kan forsinke skødet?
Forsinkelser skyldes sjældent selve ordet skøde. De opstår, når dokumentet ikke passer til det aftalte, det registrerede eller det praktisk mulige. Derfor skal den, der laver skødet, lede efter konkrete stop- og kontrolpunkter, før dokumentet anmeldes.
Forhold, der kan kræve rettelse eller afklaring, er blandt andet:
- ejendommen er identificeret forkert, eller der mangler oplysninger om matrikel, ejerlejlighed eller ideel andel
- købers eller sælgers oplysninger stemmer ikke med det digitale signatur- eller fuldmagtsgrundlag
- ejerandele er uklare, selv om flere personer skal stå på skødet
- skødet afspejler ikke købsaftalens betingelser, pris, overtagelsesdag eller parternes rolle
- bank-, pant- eller finansieringssporet er ikke afklaret, selv om det påvirker anmeldelsen eller frigivelsen af købesummen
- den offentlige afgift er beregnet på et forkert grundlag
Disse punkter er ikke ens i alle handler. En kontant handel uden komplekse vilkår kan være enkel, mens en handel med flere købere, eksisterende pant, særlige overtagelsesvilkår eller betinget overdragelse kræver tættere kontrol. Det afgørende er, at den ansvarlige kan se, hvilke oplysninger der er formelle tinglysningskrav, hvilke der er aftalevilkår, og hvilke der er krav fra tredjemand.
Hvis der opdages en fejl efter anmeldelsen, kan løsningen være rettelse, ny anmeldelse, supplerende dokumentation eller opfølgning på en anmærkning. Valget afhænger af fejlen og af, hvor langt tinglysningen er kommet.
Hvordan kontrollerer du, at skødet er færdigt?
Et skøde er ikke færdigt, blot fordi dokumentet er skrevet. Det er først praktisk afsluttet, når tinglysningen er gennemført korrekt, og de relevante efterfølgende kontroller er foretaget. Den endelige kontrol bør derfor ske i tingbogen og i handlens øvrige dokumentflow.
Efter tinglysningen bør du kontrollere:
- at køber er registreret som ejer af den rigtige ejendom
- at ejerandele og parternes oplysninger er korrekte
- at eventuelle betingelser eller anmærkninger er håndteret
- at bank-, pant- og købesumsspor er fulgt op efter den aftalte rollefordeling
- at eventuelle resterende dokumenter, for eksempel refusionsopgørelse eller interne aftaler, ikke bliver glemt, fordi skødet er tinglyst
Kontrollen kan afdække, at ejerskiftet er korrekt registreret, men også at der stadig mangler handlinger uden for skødet. Det kan for eksempel være afregning mellem køber og sælger, bankens frigivelse, indfrielse af lån eller praktiske overdragelsesforhold.
Den bedste afslutning på skødeopgaven er derfor ikke kun et tinglyst dokument. Det er en dokumenteret registrering, hvor parterne ved, hvad skødet har løst, og hvilke dele af bolighandlen der eventuelt stadig skal færdiggøres.
Fagligt grundlag og kilder
Guiden bygger på de centrale officielle regler og myndighedskilder om skøder, digital tinglysning og offentlig tinglysningsafgift.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om skøde, digital tinglysning og rettigheder over fast ejendom.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven, herunder reglerne om afgift ved tinglysning af ejerskifte.
- Borger.dk om tinglysning og myndighedsprocessen for digital registrering.
- Boligejer.dk om skøde og digital registrering af ejerskab ved bolighandel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: