Der er ingen fast regel om, at køber eller sælger altid skal lave skødet. Opgaven bør være fordelt i købsaftalen. Den kan ligge hos en af parterne, en advokat, en anden rådgiver eller i visse handler sælgers ejendomsmægler. Rollerne som udarbejder, anmelder og underskriver skal dog skelnes fra hinanden og fra Tinglysningsretten, som registrerer skødet.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Der er ingen fast regel om, at køber eller sælger altid skal lave skødet; opgaven bør fordeles i købsaftalen. Udarbejder, anmelder, underskrivere og Tinglysningsretten har forskellige roller, selv om én person kan udfylde flere af dem.
- Købsaftalen bør angive, hvem der udarbejder og anmelder skødet.
- En privatperson kan tinglyse et ukompliceret dokument med MitID.
- Anmelderen har ansvaret for indholdet og koordinerer underskrifterne.
- Skødet skal kontrolleres mod aftalen og Tingbogen før underskrift.
- Efter registreringen bør ejerforhold, frister og anmærkninger kontrolleres.
Hvem bestemmer, hvem der laver skødet?
Køber og sælger bestemmer rollefordelingen gennem deres aftale. Der findes ikke et generelt lovkrav om, at opgaven altid tilhører den ene part. Derfor bør købsaftalen angive, hvem der udarbejder skødet og følger anmeldelsen frem til et svar fra Tinglysningsretten.
Opgaven er et led i den praktiske færdiggørelse af handelen, som kaldes berigtigelse. Begrebet kan også omfatte andre aftalte handlinger efter købsaftalen. Når du læser aftalen, skal du derfor se efter den konkrete opgavefordeling frem for kun ordet berigtigelse.
En klar fordeling bør vise, hvem der sender udkastet til godkendelse, samler de nødvendige underskrifter, anmelder dokumentet og reagerer på en frist eller afvisning. Hvis aftalen er uklar på et af disse punkter, bør parterne afklare det, før skødet oprettes.
Opgavefordelingen afgør heller ikke automatisk, hvem der betaler de aftalte udgifter til udarbejdelse og tinglysning. Den økonomiske fordeling bør fremgå særskilt af aftalen, så valget af udarbejder ikke bliver forvekslet med betalingsansvaret mellem parterne.
Hvilke roller gemmer sig i opgaven?
Spørgsmålet om, hvem der laver skødet, dækker over fire forskellige roller. Den samme person kan have flere af dem, men rollerne bliver ikke identiske af den grund:
- Udarbejderen omsætter de relevante oplysninger fra aftalegrundlaget og Tingbogen til et skødeudkast.
- Anmelderen opretter dokumentet i tinglysningssystemet, koordinerer underskrifterne og sender det til Tinglysningsretten. Den, der opretter dokumentet, bliver anmelder og har ansvaret for indholdet.
- Underskriverne er de parter eller bemyndigede personer, som skal tiltræde dokumentet. De skal have underskrevet, før anmelderen kan sende det.
- Tinglysningsretten prøver anmeldelsen efter tinglysningsreglerne og registrerer resultatet. Retten skriver ikke parternes skøde og repræsenterer hverken køber eller sælger.
Rolleskellet har en praktisk følge for dig: En underskrift gør dig ikke til anmelder, og en anmelder er ikke automatisk din rådgiver. Tinglysningsrettens procesvejledning beskriver rækkefølgen som oprettelse, underskrift og derefter anmeldelse.
Kan du selv oprette og anmelde skødet?
Du kan som privatperson bruge MitID til at tinglyse et ukompliceret dokument, og der er ikke et generelt krav om, at en advokat skal anmelde et skøde. Det tekniske adgangskrav er dog ikke det samme som, at enhver handel er enkel at beskrive juridisk. En skabelon til skøde kan vise felterne, men den afgør ikke, hvilke oplysninger, erklæringer eller bilag din handel kræver.
Sæt oprettelsen på pause, hvis den registrerede ejer ikke svarer til sælgeren, en part underskriver ved fuldmagt, ejeren er et dødsbo eller en virksomhed, eller handelen omfatter betingelser, arealændringer eller andre rettigheder, som ikke følger direkte af en almindelig købsaftale. Det betyder ikke, at alle sådanne handler kræver samme løsning. Det betyder, at dispositionsretten og dokumentkravene skal være afklaret, før anmeldelsen sendes.
Tinglysningssystemets visning og prøvetinglysning kan finde bestemte mangler i indtastningen. Kontrollen er maskinel og er ikke en fuld juridisk godkendelse eller en garanti for det endelige resultat. Du skal derfor stadig kontrollere aftalegrundlaget og de oplysninger, systemet ikke kan vurdere for dig.
Hvad skal skødeudkastet kontrolleres imod?
Skødet erstatter ikke købsaftalen. Aftalen regulerer parternes samlede handel, mens skødet er dokumentet, der registrerer købers ejerskab. Udarbejderen skal udvælge de oplysninger, som hører hjemme i skødet, uden at ændre den aftale, parterne har indgået.
Før du godkender udkastet, kan du sammenholde det med købsaftalen og Tingbogen på disse punkter:
- Den rigtige ejendom og den registrerede sælger er angivet.
- Købers navn og de aftalte ejerandele er korrekte.
- Købesum, valuta og overtagelsesdag svarer til aftalen.
- Handelstypen og eventuelle betingelser er beskrevet korrekt.
- De rettigheder og hæftelser, som skødet skal respektere, er håndteret efter aftalegrundlaget.
- Alle nødvendige parter kan underskrive selv eller gennem en gyldig bemyndigelse.
Et navn, en ejerandel eller en handelstype er ikke blot en teknisk indtastning. Oplysningen bestemmer, hvad der søges registreret, og en uoverensstemmelse kan føre til, at dokumentet får en frist eller bliver afvist. Kontrollen bør derfor ske, før parterne underskriver.
Hvad hvis sælgers mægler laver skødet?
Sælgers ejendomsmægler kan udføre en aftalt administrativ færdiggørelse af handelen, herunder arbejde med skødet. Mægleren varetager samtidig sælgers interesser efter lov om formidling af fast ejendom og må ikke repræsentere begge parter i samme handel.
Hvis du er køber, er det derfor nyttigt at skelne mellem to spørgsmål: Hvem udfører den praktiske opgave, og hvem vurderer dokumentet ud fra dine forhold? At mægleren sender skødet til tinglysning, gør ikke i sig selv arbejdet til uvildig køberrådgivning. Din egen kontrol bør især omfatte navn, ejerandel, overtagelsesdag, vilkår og den bemyndigelse, som anmelderen handler på.
Hvordan følger du skødet helt til dørs?
Arbejdet er ikke afsluttet, når den sidste part har underskrevet. Anmelderen skal sende dokumentet, modtage Tinglysningsrettens svar og håndtere resultatet. Hvis retten sætter en frist eller afviser anmeldelsen, skal årsagen afklares, og den nødvendige rettelse eller dokumentation skal indsendes gennem den relevante proces.
Når skødet er registreret, bør du kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige ejer eller de rigtige ejerandele, og at resultatet ikke indeholder en uafklaret frist eller anmærkning. Sammenhold også svaret med det dokument, du godkendte. Den efterkontrol afdækker, om opgaven faktisk er gennemført som aftalt, i stedet for kun at vise, at nogen har trykket på knappen for anmeldelse.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om tinglysning og ejendomsformidling samt myndighedernes aktuelle vejledning om digital anmeldelse og berigtigelse.
- Tinglysningsloven og tinglysningsbekendtgørelsen på Retsinformation.
- Lov om formidling af fast ejendom på Retsinformation.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, underskrifter og anmeldelse.
- Borger.dk og Boligejer.dk om tinglysning og færdiggørelse af en bolighandel.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: