Ja, huseftersynsordningen kan bruges ved salg af en ejerlejlighed. I praksis sker det sjældent ved almindelige ejerlejligheder, fordi der som udgangspunkt skal udarbejdes rapporter for både selve lejligheden og fællesejendommen. En rapport, der kun dækker lejligheden, er derfor ikke nok til at udløse ordningens særlige retsvirkning for sælger.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Huseftersynsordningen kan bruges ved salg af en ejerlejlighed, men en rapport for lejligheden alene er ikke nok. Den komplette ordning kræver også rapporter for fællesejendommen samt en rettidigt leveret forsikringspakke.
- Der skal som udgangspunkt foreligge både tilstandsrapport og elinstallationsrapport for lejligheden og fællesejendommen.
- Køber skal modtage rapporter, forsikringstilbud, betalingsløfte og oplysninger om retsvirkningen, før handlen bliver bindende.
- Køber bestemmer selv, om ejerskifteforsikringen skal tegnes; dækningen følger den valgte police.
- Kontrollér rapporternes datoer, ejendomsoplysninger og fælles-tilstandsrapportens BFE-nummer.
- Uden ordningen bør køber kombinere teknisk undersøgelse med ejerforeningens vedtægter, referater, regnskab og budget.
Hvorfor kræver ordningen fire rapporter?
En ejerlejlighed består ikke kun af de rum, du har eneret til at bruge. Du ejer også en andel af ejendommens fælles dele. Derfor skal huseftersynet omfatte begge dele.
Den komplette rapportpakke består som udgangspunkt af:
- en tilstandsrapport for selve ejerlejligheden
- en tilstandsrapport for fællesejendommen
- en elinstallationsrapport for selve ejerlejligheden
- en elinstallationsrapport for fællesejendommen
Fællesejendommen kan blandt andet omfatte tag, facader, kælder, trapper og fælles installationer. Det afgørende er ikke, om en bygningsdel ligger uden for lejlighedens dør, men om den hører til den fælles ejendom, som lejligheden er en del af. Reglerne om den dobbelte rapportering er nærmere beskrevet i Erhvervsstyrelsens vejledning om huseftersynsordningen.
En tilstandsrapport på en ejerlejlighed kan derfor ikke stå alene, hvis sælger vil bruge hele ordningen. Det samme gælder en elinstallationsrapport, som kun vedrører installationerne inde i lejligheden.
Hvornår får ordningen virkning for sælger?
Rapporterne er kun en del af pakken. Efter lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., § 2 skal køber også have skriftlige oplysninger om ejerskifteforsikring, et bindende forsikringstilbud og sælgerens skriftlige løfte om at betale mindst halvdelen af præmien på det fremlagte tilbud. Køber skal samtidig oplyses om ordningens retsvirkning.
Køber skal modtage hele materialet, før købet bliver bindende og senest før sælger accepterer købers købstilbud. En tilstandsrapport skal være under seks måneder gammel, når køber modtager den. En elinstallationsrapport skal være under ét år gammel på samme tidspunkt. Trækker handlen ud, kan en rapport derfor skulle fornyes.
Ordningen begrænser sælgerens ansvar for bestemte fysiske mangler ved bygningen og visse installationer, når alle krav er opfyldt. Virkningen er ikke ubegrænset. Lovens undtagelser gælder fortsat, blandt andet ved garanti fra sælger, svig eller grov uagtsomhed.
Skal køber tegne ejerskifteforsikringen?
Nej. Køber bestemmer selv, om forsikringen skal tegnes. Det er vigtigt at holde to spørgsmål adskilt: Sælgerens særlige retsstilling afhænger af, om den komplette pakke er leveret korrekt og rettidigt. Køberens forsikringsdækning afhænger derimod af, om køber faktisk tegner en police, og hvad policens vilkår og eventuelle forbehold dækker.
Et tilbud er derfor ikke det samme som en aktiv forsikring. Køber bør læse tilbud, dækningsvilkår, undtagelser og selvrisiko, før der træffes beslutning om en ejerskifteforsikring til ejerlejlighed.
Hvordan kontrollerer du rapportpakken?
Dokumenternes titler er ikke nok. Kontrollér, at rapporterne faktisk vedrører den rigtige lejlighed og den rigtige fællesejendom, og at de fortsat er gyldige på leveringstidspunktet.
- Find både tilstandsrapport og elinstallationsrapport for lejligheden.
- Find de tilsvarende to rapporter for fællesejendommen.
- Sammenhold adresser, løbenumre, ejendomsoplysninger og rapportdatoer.
- Kontrollér forsikringstilbuddet, sælgerens betalingstilsagn og dokumentationen for, hvornår køber har modtaget hele pakken.
Et særligt kontrolpunkt er BFE-nummeret, som er ejendommens entydige identifikation. Fællesejendommens tilstandsrapport skal normalt være oprettet på moderejendommens BFE-nummer. Har moderejendommen ikke et særskilt BFE-nummer, kan rapporten være registreret med samme BFE-nummer som lejlighedsrapporten. Hvis identifikationen ikke passer, bør den afklares, før dokumentpakken bruges i handlen.
Illustrativt og fiktivt eksempel: En sælger har fået lavet en gyldig tilstandsrapport og elinstallationsrapport for lejligheden, men har ingen rapporter for fællesejendommen. Køberens modtagelse af de to lejlighedsrapporter gør ikke pakken komplet. Først hvis også fællesrapporterne og de øvrige dokumenter foreligger rettidigt og opfylder kravene, kan ordningens særlige retsvirkning komme på tale.
Hvorfor bruges ordningen sjældent?
Ved en almindelig ejerlejlighed skal den fælles bygning undersøges, selv om kun én lejlighed sælges. Det kan kræve adgang til flere fælles bygningsdele og koordination ud over den enkelte sælgers lejlighed. Arbejdets omfang og omkostninger afhænger af bygningen og kan derfor ikke fastsættes som et sikkert standardbeløb.
Den officielle boligvejledning beskriver, at ordningen meget sjældent bruges ved almindelige ejerlejligheder, men typisk ses ved villalejligheder. Det er en praktisk forskel, ikke en juridisk regel om, at andre ejerlejligheder er udelukket.
Hvad betyder det, hvis ordningen fravælges?
Hvis sælger ikke leverer den komplette pakke efter reglerne, opstår lovens særlige begrænsning af sælgerens ansvar ikke. Det betyder ikke automatisk, at sælger hæfter for enhver senere konstateret fejl. Et konkret krav afhænger blandt andet af købsaftalen, de oplysninger der blev givet, fejlens karakter og de almindelige regler.
Køber kan stadig få lejligheden undersøgt af en teknisk fagperson. En sådan gennemgang kan give et bedre beslutningsgrundlag, men den er ikke i sig selv en tilstandsrapport efter huseftersynsordningen. Den skaber heller ikke ordningens retsvirkning eller et standardiseret grundlag for en ejerskifteforsikring.
Fraværet af ordningen siger heller ikke i sig selv, om ejendommen er i god eller dårlig stand. Det fortæller kun, at handlen ikke gennemføres med den særlige rapport- og forsikringspakke.
Hvilke andre dokumenter bør køber gennemgå?
Rapporterne og ejerforeningens dokumenter besvarer forskellige spørgsmål. Rapporterne beskriver bygningens synlige tilstand inden for deres afgrænsning. De fortæller ikke nødvendigvis, hvilke arbejder ejerforeningen har besluttet, hvordan de skal finansieres, eller hvilke pligter der følger af vedtægterne.
Ved køb af ejerlejlighed bør du derfor også gennemgå vedtægter, generalforsamlingsreferater, regnskab, budget, vedligeholdelsesplan og oplysninger om ejendommens forsikring. Ejerlejlighedsskemaet samler typisk en række oplysninger om foreningens forhold, udgifter og planlagte arbejder.
Et tilsyneladende roligt rapportbillede udelukker ikke en allerede besluttet tagudskiftning, og et dyrt planlagt arbejde betyder ikke nødvendigvis, at rapporten er forkert. Dokumenterne beskriver forskellige sider af samme boligkøb og skal læses sammen.
Hvordan forbereder sælger processen?
Sælger bør først undersøge, om der allerede findes gyldige fællesrapporter, og om de er knyttet til den rigtige ejendom. Mangler de, skal det afklares, om de kan udarbejdes, og hvordan der skaffes adgang til de relevante fælles dele.
Når alle fire rapporter foreligger, skal forsikringstilbuddet og de øvrige skriftlige oplysninger samles. Hele pakken bør leveres på en måde, så modtagelsestidspunktet kan dokumenteres. Kan pakken ikke færdiggøres inden den bindende handel, bør salget ikke beskrives, som om huseftersynsordningen er anvendt.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler og aktuelle officielle vejledninger om huseftersyn ved ejerlejligheder.
- Retsinformation: lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. samt bekendtgørelserne om tilstandsrapporter og elinstallationsrapporter.
- Erhvervsstyrelsen og Sikkerhedsstyrelsen: vejledninger om huseftersyn, ejerlejligheder, rapporternes registrering og elinstallationsforløbet.
- Boligejer.dk: officiel boligvejledning om huseftersynsordningen, tilstandsrapporter og ejerforeningsdokumenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: