Ved tinglysning af skøde efter et dødsfald skal du først afklare skifteformen og hvem der må handle for boet. Ved privat skifte bruges et skøde, når en arving overtager ejendommen. En efterlevende ægtefælle kan i bestemte skifteformer få ejerskabet registreret med dokumenttypen »Skifteretsattest Ægtefælle«. Skal boet sælge direkte til en køber, skal arvingerne ikke først registreres som personlige ejere.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Dokumentet til tinglysning efter et dødsfald afhænger af skifteformen og den nye ejer. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der kan handle for boet, men registrerer ikke automatisk en arving som ejer.
- Ved privat skifte råder arvingerne sammen, og overtagelse kræver skøde. Visse ægtefælleovertagelser registreres med »Skifteretsattest Ægtefælle«.
- Et direkte salg fra boet kræver ikke først skøde til arvingerne personligt.
- Kontrollér boets registrering, ejerandel, bilag og underskrifter før anmeldelsen.
- En arving kan ikke bruge medarvingernes skiftefuldmagter til sin egen overtagelse af ejendommen.
- Tinglysningsafgift og eventuelle dokument-, vurderings- og låneudgifter skal afklares særskilt. Læs tinglysningssvaret og kontrollér den endelige registrering.
Hvem kan handle på dødsboets vegne?
Skifteretsattesten dokumenterer, hvem skifteretten har udleveret boet til. Du skal derfor begynde med attesten, før du beslutter, hvem der skal underskrive en overdragelse.
Efter udlevering til privat skifte råder arvingerne sammen over boets aktiver. Det følger af dødsboskiftelovens § 26. Boets kontaktperson modtager henvendelser, men får ikke alene af den grund ret til at sælge huset eller underskrive på alles vegne. En fuldmagt kan give bemyndigelse til bestemte handlinger.
Ved bobestyrerbehandling er det bobestyreren, der repræsenterer boet og tiltræder skødet. Du skal dermed skelne mellem at være arving og at have ret til at underskrive for boet. Ejer afdøde kun en del af ejendommen, omfatter boets overdragelse denne del; en anden medejers andel skal håndteres særskilt.
Skal du bruge skøde eller skifteretsattest?
Dokumentvalget afhænger både af skifteformen og af, hvem der skal overtage ejendommen. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest skelner mellem disse situationer:
- Ved privat skifte skal der tinglyses skøde til den eller de arvinger, der overtager ejendommen. Det gælder også, når modtageren er afdødes ægtefælle.
- Ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg til ægtefællen og forenklet privat skifte med ægtefællen som eneste arving bruges »Skifteretsattest Ægtefælle« til at registrere ægtefællens ejerskab.
- Ved boets direkte salg til en udenforstående køber anmeldes skødet fra boet. Arvingerne behøver ikke et forudgående skøde til sig selv.
- Ved boudlæg til andre end ægtefællen kræves skøde til boudlægsmodtageren, også før et efterfølgende salg til tredjemand.
En arving, der overtager huset som en del af sin arv, modtager et arveudlæg. Det er stadig dokumenttypen »Endeligt Skøde«, der bruges til denne registrering. Mangler der en købesum, skal anmeldelsen forklare, at der er tale om arveudlæg. At du har modtaget skifteretsattesten, betyder altså ikke i sig selv, at huset er registreret i dit navn.
Ved uskiftet bo findes også en mulighed for, at ægtefællen sælger videre til en ikke-arving uden først at få attesten tinglyst særskilt. Det kræver den relevante erklæring A97 i skødet og ægtefællens underskrift. Denne mulighed skal holdes adskilt fra et almindeligt arveudlæg.
En skiftefuldmagt kan ikke bruges til alt
Hvis du skal repræsentere flere arvinger, skal fuldmagten dække den konkrete disposition. En skiftefuldmagt og en tinglysningsfuldmagt er forskellige dokumenter. Skiftefuldmagten kan ikke registreres på forhånd hos Tinglysningsretten som en tinglysningsfuldmagt.
En tilstrækkelig skiftefuldmagt kan efter rettens vejledning bruges som grundlag for at udstede en tinglysningsfuldmagt. Arvingerne kan også selv underskrive tinglysningsdokumentet digitalt med MitID. Den valgte underskriftsløsning skal kunne dokumentere hele bemyndigelsen fra boet til den person, der skriver under.
Der gælder et konkret stop, hvis du selv skal overtage ejendommen: Som arving kan du ikke bruge skiftefuldmagter fra medarvingerne til din egen erhvervelse af boets faste ejendom. Aftal derfor underskrifterne med de øvrige arvinger, før skødet sendes til tinglysning. Enighed om overtagelsen og dokumentation for retten til at underskrive er to forskellige kontrolpunkter.
Hvilke oplysninger skal være klar før anmeldelsen?
Ved et skøde ved privat skifte kan du forberede sagen i denne rækkefølge:
- Kontrollér ejendommen og den registrerede ejerandel i Tingbogen. Adkomsten skal være opdateret til »boet efter«. Det sker automatisk, når dødsfaldet er registreret i CPR, og afdøde står med personnummer i Tingbogen; ellers må registreringen afklares med Tinglysningsretten.
- Find skifteretsattesten og afklar, om ejendommen skal overtages af en arving eller sælges direkte fra boet.
- Saml oplysninger om parterne, ejendommens matrikel og adresse, overtagelsen, den overdragne andel og ejerskiftesummen eller arveudlægget.
- Kontrollér bilag og underskriftsgrundlag. Ved skøde skal skifteretsattesten vedhæftes, hvis sælger døde før 1. marts 2019 eller står uden personnummer i Tingbogen.
- Gennemse anmeldelsen, indhent de nødvendige underskrifter og anmeld dokumentet via tinglysning.dk.
Tinglysningsrettens vejledning til Endeligt Skøde adskiller sælgerens overdragne andel fra køberens nye andel af hele ejendommen. En ejerandel, som køberen allerede har, skal ikke medregnes i den andel, køberen erhverver ved anmeldelsen.
Fiktivt eksempel: Afdøde ejede halvdelen af huset, mens en medejer ejede resten. Overtager medejeren hele boets halvdel, overdrager boet hele sin egen andel, men modtageren erhverver kun halvdelen af hele ejendommen ved denne anmeldelse. Den eksisterende halvdel lægges ikke ind som en ny overdragelse. Ejede afdøde derimod hele huset, ville den overdragne andel af ejendommen være en anden.
Er boet behandlet i udlandet, eller findes der særskilte attester for et særbo og et fællesbo, skal dokumentationen afklares særskilt. Ved to attester kan det være nødvendigt at dokumentere, hvilket bo ejendommen hører til. En standardanmeldelse bør derfor afvente den afklaring.
Hvad skal afklares om udgifter og lån?
Du kan ikke fastlægge tinglysningsafgiften alene ud fra, at ejeren er død. Det har betydning, om registreringen vedrører ægtefællens overtagelse, arveudlæg eller salg til en anden køber. Skattestyrelsens vejledning behandler disse situationer særskilt. Få derfor afklaret dokumenttypen og overdragelsen, før afgiften opgøres.
Et budget kan desuden omfatte betaling for dokumentudarbejdelse, en eventuel vurdering og udgifter til at ændre eller indfri lån. Disse poster afhænger af de aftaler og opgaver, der faktisk indgår i sagen. Bed om at få dem oplyst hver for sig.
Har ejendommen lån, skal du særskilt afklare, om de skal indfries eller overtages, og hvilken dokumentation långiveren kræver. Et registreret ejerskifte er ikke i sig selv dokumentation for, at gældsovertagelsen er på plads. Virkningen over for långiveren afhænger af lånevilkårene og reglerne om gældsovertagelse.
Hvornår er ejerændringen færdig i Tingbogen?
En underskrift eller kvittering for indsendelse er ikke det samme som et færdigt tinglysningsresultat. Du skal læse rettens svar og kontrollere, om dokumentet er tinglyst, afvist eller tinglyst med en frist, samt om svaret indeholder anmærkninger.
Har retten givet en frist til at dokumentere dispositionsretten, skal dokumentationen fremsendes inden den fastsatte frist. Efter tinglysningslovens § 16 slettes den foreløbige registrering, hvis manglen ikke bliver fjernet rettidigt. En frist er derfor en opgave, der stadig mangler at blive løst.
Kontrollér til sidst i en tingbogsattest, at den rigtige person er registreret med den tilsigtede ejerandel. Gem tinglysningssvaret sammen med skifteretsattesten og overdragelsens dokumenter, så sammenhængen mellem boet, aftalen og den nye registrering kan dokumenteres.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsrettens vejledninger om skifteretsattest, skifteformer, fuldmagter og Endeligt Skøde.
- Dødsboskifteloven om arvingernes fælles rådighed og bobestyrerens repræsentation af boet.
- Tinglysningsloven om dokumenter, registrering med frist og gældsovertagelse.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om skifteretsattest og tinglysningsafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
