Mange boligkøbere tror fejlagtigt, at en ejerskifteforsikring dækker enhver fejl og mangel, der dukker op efter overtagelsen. Realiteten er dog, at forsikringen har en række specifikke undtagelser, som kan blive en dyr overraskelse, hvis du ikke kender dem på forhånd. Her får du overblikket over de vigtigste huller i dækningen.
- Dækningsomfang: Forsikringen dækker ikke synlige fejl nævnt i rapporterne, og ulovlige bygningsindretninger eller tilbygninger kan ligeledes være undtaget.
- Specifikke undtagelser: Vær opmærksom på, at hårde hvidevarer, udendørs kloakker, swimmingpools og skader fra skadedyr sjældent er omfattet af standarddækningen.
- Markedstjek: Da undtagelserne varierer mellem selskaberne, bør du sammenligne flere tilbud for at sikre den bedste økonomiske og dækningsmæssige løsning.
- Håndtering af skader: Opstår en skade, skal den straks dokumenteres og anmeldes. Tjek også om hus- eller indboforsikringen dækker, hvis ejerskifteforsikringen afviser.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvad er grundprincippet for dækning og undtagelser?
For at forstå undtagelserne er det nødvendigt først at forstå forsikringens formål. En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, som var til stede på overtagelsestidspunktet, men som ikke var nævnt i rapporterne. Det betyder omvendt, at forsikringen aldrig dækker forhold, som du burde have forventet.
Dette princip kaldes ofte forventelighedsprincippet. Hvis du køber et hus fra 1950, kan du ikke forvente, at taget er som nyt. Slid og ælde, der svarer til ejendommens alder, er derfor altid undtaget fra dækningen.
Det er vores erfaring, at mange købere bliver overraskede over, hvor meget alder spiller ind. Hvis et bygningsdel har overskredet sin tekniske levetid, vil forsikringen typisk afvise dækning, selvom delen går i stykker kort efter indflytning.
Når du underskriver en købsaftale til hus, accepterer du ejendommens stand baseret på dens alder. Forsikringen træder kun til, hvis skaden går ud over, hvad man med rimelighed kan forvente af et hus fra den pågældende årgang.
Dækker forsikringen fejl nævnt i tilstandsrapporten?
Et af de mest fundamentale punkter er forholdet til de faglige rapporter. Ejerskifteforsikringen dækker ikke forhold, der er omtalt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Hvis en skade er nævnt, betragtes den som en synlig mangel.
Det er ligegyldigt, om skaden er beskrevet detaljeret eller blot nævnt som en risiko. Hvis den byggesagkyndige har givet en anmærkning, har du som køber fået den nødvendige information. Du overtager dermed risikoen for netop dette forhold.
Dette gælder også for forhold, der burde være opdaget ved en almindelig gennemgang af boligen. Hvis der er tydelige fugt skjolder i loftet, som ikke er nævnt i rapporten, men som er åbenlyse for enhver, kan forsikringsselskabet i visse tilfælde afvise dækning.
Er kosmetiske skader og manglende vedligeholdelse dækket?
Ejerskifteforsikringen dækker kun skader, der nedsætter bygningens værdi eller brugbarhed nævneværdigt. Rene kosmetiske forhold er derfor konsekvent undtaget. Det kan være ridsede gulve, grimme tapeter eller revner i malingen, der ikke har betydning for konstruktionen.
Manglende vedligeholdelse er en anden hyppig årsag til afvisning. Hvis et vindue er rådnet, fordi det ikke er blevet malet i 20 år, er det ikke en forsikringsskade. Det betragtes som misligholdelse, som den tidligere ejer – og nu du – bærer ansvaret for.
Grænsen mellem en skade og manglende vedligeholdelse kan være flydende. Men tommelfingerreglen er, at hvis skaden kunne være undgået ved almindeligt vedligehold, dækker forsikringen sjældent.
Det er derfor vigtigt at være opmærksom på typiske undtagelser i en ejerskifteforsikring, inden du anmelder en skade. Det sparer dig for tid og frustration i processen med forsikringsselskabet.
Hvordan forholder forsikringen sig til ulovlige bygningsindretninger?
Her skal man skelne mellem standarddækning og udvidet dækning. En standard ejerskifteforsikring dækker som udgangspunkt ikke ulovlige bygningsindretninger. Det betyder, at hvis en udestue eller et badeværelse er opført uden byggetilladelse eller i strid med bygningsreglementet, er du ikke dækket.
Der er dog en undtagelse vedrørende ulovlige el- og vvs-installationer. Disse er ofte dækket af standardforsikringen, forudsat at de ikke er nævnt i elinstallationsrapporten. Men selve bygningskonstruktionen er ikke omfattet.
Hvis du ønsker sikring mod ulovlige bygningskonstruktioner, kræver det typisk en udvidet ejerskifteforsikring. Uden denne tillægsdækning står du selv med risikoen for lovliggørelse, hvis kommunen kræver forholdet bragt i orden.
Du kan tjekke gældende regler for byggeri på Bygningsreglementet.dk. Det er især relevant, hvis du har mistanke om, at dele af boligen er opført som gør-det-selv arbejde.
Er udendørs anlæg og stikledninger omfattet af dækningen?
Mange husejere bliver overraskede over, at forsikringen primært fokuserer på selve huset. Udendørs installationer som swimmingpools, haveanlæg, skure og fritliggende garager er normalt ikke omfattet af standarddækningen.
Et særligt kritisk punkt er kloakker og stikledninger. Standardforsikringen dækker typisk kun rør og stikledninger inde i selve huset og ud til soklen. Brud på kloakrør, der ligger i haven eller ud mod vejen, er ofte undtaget.
Dette kan blive en bekostelig affære, da opgravning og reparation af kloakker er dyrt. Hvis du vil have dækket rørføringer uden for soklen, skal du oftest tegne en udvidet dækning, der specifikt inkluderer stikledninger.
Dækker ejerskifteforsikringen hårde hvidevarer og løsøre?
Ejerskifteforsikringen er en bygningsforsikring, ikke en indboforsikring. Derfor er hårde hvidevarer som køleskab, opvaskemaskine og vaskemaskine ikke dækket, selvom de følger med i handlen.
Hvis vaskemaskinen går i stykker ugen efter indflytning, er det din egen risiko. Det gælder også, selvom maskinen var defekt ved overtagelsen, medmindre sælger bevidst har fortiet problemet, hvilket kan være svært at bevise.
Dette gælder også andet løsøre, der måtte medfølge, såsom gardiner eller haveskulpturer.
Hvilke økonomiske grænser og selvrisici skal du kende?
Selvom en skade principielt er dækket, er det ikke sikkert, du får udbetalt erstatning. Alle ejerskifteforsikringer opererer med en selvrisiko, som typisk ligger på omkring 5.000 kr. pr. skade.
Derudover findes der ofte en bagatelgrænse. Det betyder, at skadens udbedringsomkostninger skal overstige et vist beløb, før forsikringen overhovedet behandler sagen. Er reparationen billigere end selvrisikoen, får du ingen dækning.
Det er også værd at bemærke, at nogle forsikringsselskaber afskriver værdien på gamle bygningsdele. Hvis et 30 år gammelt gulv skal udskiftes, får du måske ikke dækket prisen for et helt nyt gulv, men kun værdien af det gamle.
Hvordan er reglerne for forurening og skadedyr?
Jordforurening er en kompleks størrelse, som sjældent er fuldt dækket af en standard ejerskifteforsikring. Hvis grunden er forurenet, er det ofte en sag for regionen eller en specifik forureningsforsikring, snarere end ejerskifteforsikringen. En udvidet ejerskifteforsikring kan dog i nogle tilfælde dække, dog ofte kun delvist.
Skadedyr som rotter, myrer eller husbukke er også et område med mange undtagelser. Mens nogle forsikringer dækker følgeskader efter skadedyr, dækker de sjældent selve bekæmpelsen. Det er typisk din husforsikring, der skal dække disse forhold fremadrettet.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
