Skøde på en garage: Hvornår er det relevant?

Af Skøde Centret

Det er ikke altid, at en garage blot følger med i handlen som en naturlig del af huset. Hvis garagen har sit eget matrikelnummer eller er registreret som en selvstændig ejerlejlighed, kræver handlen et separat skøde på garagen. Her gennemgår vi reglerne, så du sikrer dig ejerskabet korrekt.

Hvad afgør om en garage kræver sit eget skøde?

Når du står over for at skulle købe eller sælge en garage, er det første og vigtigste spørgsmål altid, hvordan garagen er registreret rent juridisk. Mange tror fejlagtigt, at en garage altid bare er ”tilbehør” til en bolig, men virkeligheden er ofte mere nuanceret, især i byområder eller ved etageejendomme. Om du skal have tinglyst et selvstændigt adkomst-dokument afhænger fuldstændigt af, om garagen har sit eget liv i tingbogen.

Hvis garagen ligger på samme grund som et parcelhus og ikke er udstykket særskilt, vil den normalt blot følge med hovedejendommen. Her dækker husets skøde også garagen, og du skal ikke foretage dig yderligere. Situationen er dog helt anderledes, hvis garagen er en såkaldt selvstændig fast ejendom. Dette ses ofte ved ejerforeninger, hvor parkeringskældre eller garageanlæg er opdelt i individuelle ejerlejlighedsnumre. I disse tilfælde er garagen juridisk set en lille ”lejlighed”, og handlen skal håndteres præcis som var det en bolig.

Det betyder, at du skal igennem hele møllen med en købsaftale og en digital tinglysning for at få dit navn registreret som ejer. Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, at papirarbejdet for en garage til 100.000 kr. er næsten det samme som for et hus til flere millioner, men retssikkerheden er den samme. Hvis ikke du får et tinglyst skøde på handlen, er du ikke beskyttet mod sælgers kreditorer, og du kan i værste fald miste din brugsret, selvom du har betalt købesummen. Det er derfor afgørende at tjekke tingbogen på Tinglysning.dk, før du skriver under på noget, så du ved præcis, hvad du køber.

Hvordan foregår selve handlen og registreringen?

Processen for at overdrage en selvstændig garage minder meget om en almindelig bolighandel, men der er typisk færre dokumenter involveret. Når I er blevet enige om prisen, bør der altid udarbejdes en skriftlig overdragelsesaftale eller købsaftale. Selvom det kan virke fristende blot at give håndslag på en lille handel, er den skriftlige aftale dit bevis for, hvad der er aftalt omkring overtagelsesdag, betaling og eventuel stand. Det er i denne fase, at fundamentet for den efterfølgende registrering lægges.

Når aftalen er på plads, skal der udarbejdes et digitalt dokument, som skal tinglyses. Dette er selve den juridiske sikringsakt. Her indtastes oplysninger om køber og sælger, ejendommens data (garagens ejerlejlighedsnummer eller matrikelnummer) samt købesummen og overtagelsesdagen. Det er vigtigt, at dette gøres korrekt, da fejl kan føre til afvisning ved Tinglysningsretten, hvilket både koster tid og ekstra gebyrer.

Efter dokumentet er gjort klar, skal både køber og sælger underskrive det digitalt med MitID. Det er en simpel proces for parterne, men bagved ligger der et krav om præcision. Når underskrifterne er på plads, sendes dokumentet til prøvelse hos Tinglysningsretten. Først når det er lyst uden anmærkninger, er du officielt ejer af garagen. Hvis du har brug for hjælp til skødeskrivning, kan det ofte betale sig at få professionel assistance for at sikre, at alle frister overholdes, og at du ikke hæfter for eventuel gammel gæld i garagen, som sælger burde have indfriet.

Hvad koster det i tinglysningsafgift at købe en garage?

Når du køber fast ejendom i Danmark – og det inkluderer en selvstændigt udstykket garage – kommer du ikke udenom at skulle betale en afgift til staten for at få dit ejerskab registreret. Denne omkostning skal du lægge oveni købesummen, og den kan ikke forhandles. Det er vigtigt at budgettere med dette beløb, så du kender den samlede pris for din nye garage.

Reglerne for beregning af denne afgift følger taksterne for almindelig fri handel. Det betyder, at du skal betale et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6 % af købesummen. Hvis du for eksempel køber en garage til 200.000 kr., vil regnestykket se således ud: Først betaler du de faste 1.850 kr. Dertil lægger du 0,6 % af 200.000 kr., hvilket er 1.200 kr. Den samlede afgift til staten bliver altså 3.050 kr.

Det er værd at bemærke, at afgiften altid rundes op til nærmeste 100 kr., når man beregner den variable del, men i praksis beregnes det automatisk i tinglysningssystemet. Du skal være opmærksom på, at hvis den offentlige ejendomsvurdering af garagen er højere end den pris, du betaler (købesummen), så skal de 0,6 % beregnes af den offentlige vurdering i stedet. Det er dog sjældent tilfældet ved garager, men det er en regel, man skal kende. For at få et præcist overblik over omkostningerne, kan du læse mere om beregningen af tinglysningsafgift, så du ikke bliver overrasket, når regningen skal betales i forbindelse med den digitale signering.

Kan man sælge sin garage separat fra huset?

Mange husejere går med tanken om at sælge deres garage til naboen eller en anden interesseret, måske fordi de ikke selv bruger den, eller for at tjene en skilling. Men her støder man ofte ind i en udfordring: Hvis garagen ligger på samme matrikel som selve huset, er de juridisk set én samlet enhed. Du kan ikke bare sælge garagen og lade køber få et skøde på den, uden at der først sker en fysisk og juridisk opsplitning af ejendommen.

Denne proces kaldes udstykning. Det kræver, at du hyrer en landinspektør, der skal opmåle grunden og ansøge myndighederne om tilladelse til at skille garagen fra som en selvstændig grund. Kommunen skal godkende udstykningen, og her vil de kigge på lokalplaner, byggeprocenter og afstandskrav. Det er ikke altid muligt at få tilladelse, hvis grunden bliver for lille, eller hvis bebyggelsesprocenten overskrides.

Hvis udstykningen godkendes, får garagen sit eget matrikelnummer. Først herefter kan du sælge den som en selvstændig ejendom, hvor køber kan få sit eget adkomstdokument. Det er en omkostningstung proces, der hurtigt kan løbe op i mange tusinde kroner til landinspektør og gebyrer, så det skal holdes op imod salgsprisen. Alternativt kan man i nogle tilfælde lave en langtidslejekontrakt eller en brugsretsaftale, men dette giver ikke køber den samme juridiske sikkerhed som et tinglyst ejerskab. Du kan finde flere oplysninger om reglerne for fast ejendom hos Boligejer.dk, som er en god ressource til at forstå de offentlige krav.

Hvad skal man være opmærksom på ved ejerlejligheds-garager?

Hvis du køber en garage, der er tinglyst som en ejerlejlighed – hvilket er meget almindeligt i større byggerier og i byerne – træder du ind i et fællesskab. Garagen er ikke bare en boks af beton; den er en del af en ejerforening. Det betyder, at der følger rettigheder og pligter med, som du skal være opmærksom på, før du skriver under.

Når garagen har status som en ejerlejlighed, vil der ofte være tinglyst nogle servitutter eller vedtægter, som regulerer brugen. Det kan for eksempel være regler om, at garagen kun må benyttes til parkering af køretøjer og ikke som opbevaringsrum eller værksted. Nogle ejerforeninger har også regler om, at man kun må eje en garage, hvis man i forvejen ejer en bolig i samme forening. Det er derfor kritisk at læse foreningens vedtægter grundigt igennem.

Derudover skal du huske, at du som ejer af en garage-ejerlejlighed typisk skal betale fællesudgifter. Selvom beløbet ofte er lavere end for en beboelseslejlighed, skal det med i dit budget. Disse midler går til vedligeholdelse af fællesarealer, forsikring af bygningen, snerydning og eventuelt lys og port-automatik. Når du skal have lavet et skøde på ejerlejlighed, som garagen jo formelt er, skal disse forhold være afklaret, så du ikke senere mødes af uventede krav fra ejerforeningen.

Hvorfor er juridisk hjælp relevant ved små handelssummer?

Det kan virke voldsomt at involvere professionelle rådgivere, hvis man “bare” skal handle en garage til en beskeden pris. Mange tænker, at de sagtens selv kan klare det via Tinglysning.dk for at spare penge. Men faldgruberne i ejendomshandel skeler ikke til prisen på ejendommen. En fejl i tinglysningen eller en overset servitut kan have præcis samme juridiske konsekvenser ved en lille handel som ved en stor.

Hvis du som køber overser en restgæld i garagen, som ikke bliver slettet ved handlen, overtager du den gæld. Det betyder, at kreditor kan gøre udlæg i din nye garage, selvom du har betalt sælger. Derudover er der det rent praktiske i at navigere i de digitale systemer, oprette købesumsberigtigelse og sikre, at refusionsopgørelsen (hvis der er fællesudgifter eller ejendomsskatter) bliver lavet korrekt.

Vi ser det som vores opgave at sikre, at du som forbruger kommer trygt i mål, uanset om du køber et slot eller et skur. Trygheden ligger i at vide, at en erfaren part har tjekket tingbogen og sikret, at pengene først frigives til sælger, når alt er tinglyst korrekt og uden anmærkninger. Det handler om at fjerne risikoen fra dine skuldre, så du kan bruge din nye garage uden bekymringer om juridiske efterspil.