Kan man få sin ægtefælle på skødet af et hus med særeje?

Af Skøde Centret

Ja, din ægtefælle kan godt komme på skødet, selv om huset er særeje. Det kræver dog, at ejerandelen, særejegrundlaget, lånet og tinglysningen behandles som separate spor, så skødet rammer den løsning, I faktisk vil have.

Kan særeje og fælles skøde eksistere samtidig?

Et hus kan godt være ejet af begge ægtefæller, selv om hele eller dele af formuen er særeje. Skødet viser, hvem der er registreret som ejer i Tingbogen, mens særeje handler om, hvordan formuen skal behandles ved separation, skilsmisse eller død.

Det betyder, at du ikke kan nøjes med at spørge, om din ægtefælle skal på skødet. Du skal også afklare, om den andel, der overdrages, skal være delingsformue eller særeje for den ægtefælle, der bliver medejer.

Hvad ændrer skødet for din ægtefælle?

Når din ægtefælle skrives på skødet, får ægtefællen en tinglyst ejerandel i ejendommen. Den registrering er adkomstsporet: den viser udadtil, hvem der ejer boligen, og hvilken ideel andel der er overdraget.

Skødet ændrer derimod ikke automatisk jeres formueordning, jeres interne betalinger eller jeres låneaftaler. Hvis huset allerede er gjort til særeje, skal særejesporet derfor kontrolleres særskilt, før ejerændringen anmeldes.

Hvilken ejerandel skal din ægtefælle have?

Den ønskede ejerandel skal fastlægges, før skødet udarbejdes. Det kan være halvdelen af ejendommen, en mindre brøkdel eller en anden fordeling, hvis I vil matche betaling, lån eller en bestemt intern aftale.

Tinglysningsrettens andelsvejledning skelner mellem sælgerandel og køberandel. Sælgerandelen handler om, hvor stor en del af den nuværende ejers egen andel der overdrages. Køberandelen handler om, hvor stor en del af hele ejendommen din ægtefælle erhverver. Det skel er centralt, hvis du allerede ejer huset alene eller med en anden andel end 1/1.

Hvis du vil forstå ejerbrøkerne mere generelt, hænger emnet tæt sammen med skøde og ejerandele.

Hvad sker der med særejet, når en andel overdrages?

Det oprindelige særeje forsvinder ikke nødvendigvis, fordi du overdrager en andel af huset. Din resterende ejerandel kan stadig være særeje, hvis den gyldige særejebestemmelse fortsat dækker den.

Den andel, din ægtefælle får, skal vurderes for sig. Hvis den også skal være særeje, skal der være et gyldigt grundlag for det. For ægtefæller vil det normalt være en ægtepagt, mens særeje fra arv eller gave afhænger af den bestemmelse, der fulgte med arven eller gaven.

Forenklet illustrativt eksempel: Du ejer huset alene som fuldstændigt særeje og overdrager 1/2 til din ægtefælle. Efter skødet ejer I hver 1/2 i Tingbogen. Din halvdel kan stadig være dit særeje, men din ægtefælles halvdel bliver ikke automatisk særeje kun fordi huset før var dit særeje.

Hvornår skal ægtepagten ændres?

Hvis særejegrundlaget skal følge den nye ejerfordeling, kan det være nødvendigt at oprette eller ændre en ægtepagt. Ægtefælleloven giver ægtefæller mulighed for at aftale særeje ved ægtepagt, men aftalen skal udformes præcist og tinglyses i Personbogen for at få den tilsigtede virkning mellem jer.

En ægtepagt og et skøde løser ikke samme opgave. Ægtepagten regulerer formueordningen mellem jer. Skødet regulerer ejerregistreringen i Tingbogen. Tinglysningsretten har også særskilt vejledning om, hvordan ægtepagt kan bruges som adkomst eller som notering af særeje i fast ejendom.

Det praktiske spørgsmål er derfor ikke kun, om I har en ægtepagt. Det er, om den nuværende eller nye ægtepagt faktisk beskriver den ejerandel og den type særeje, som skal gælde efter overdragelsen. Emnet ligger tæt på processen for at oprette en ægtepagt.

Hvad ændrer skødet ikke ved huslånet?

At din ægtefælle bliver medejer, betyder ikke automatisk, at ægtefællen også bliver debitor på huslånet. Lånet er et selvstændigt aftaleforhold med banken eller realkreditinstituttet.

Hvis lånet skal ændres, skal långiver normalt godkende det. Det gælder både, hvis din ægtefælle skal hæfte med, hvis du skal frigøres for en del af hæftelsen, eller hvis pantet skal ændres. Derfor bør lånesporet være afklaret, før skødet tinglyses, så ejerændringen ikke står færdig, mens finansieringen stadig er uafklaret.

Det samme skel gælder i den omvendte situation, hvor en person hæfter for et lån uden at eje den samme andel i Tingbogen. Det er derfor nyttigt at skille huslånet, hæftelsen og skødet ad, før I beslutter ejerfordelingen.

Hvilke oplysninger skal være afklaret før skødet?

Et skøde kan ikke stå alene, hvis ejerændringen bygger på uafklarede forudsætninger. Før dokumentet udarbejdes, bør I have styr på de oplysninger, der bestemmer både jeres interne aftale og tinglysningen.

• Hvilken ejerandel din ægtefælle skal erhverve.
• Om overdragelsen sker mod betaling, overtagelse af gæld, gaveelement eller en kombination.
• Om den overdragne andel skal være delingsformue eller særeje.
• Om banken eller realkreditinstituttet skal godkende en ændring af lånet.
• Hvilke bilag eller erklæringer der kan være nødvendige for tinglysningen.

Hvis et af punkterne ikke er afklaret, kan I ende med et skøde, der registrerer en ejerændring, men ikke løser det økonomiske eller familieretlige spørgsmål, som lå bag ændringen.

Hvilke omkostninger kan indgå?

Der kan være offentlig tinglysningsafgift ved adkomstændringen, og der kan komme særskilte omkostninger, hvis lån, pant eller bankdokumenter skal ændres. Derudover kan der være udgifter til vurdering, dokumentudarbejdelse eller anden tredjepartsbistand, afhængigt af hvordan overdragelsen gennemføres.

Afgiftssporet skal beregnes ud fra den konkrete overdragelse. En overdragelse af en ideel andel mellem ægtefæller er ikke det samme som et almindeligt salg af hele ejendommen til en udenforstående køber. Hvis afgiftsgrundlaget afhænger af værdi, vederlag eller ikke-fri handel, skal forudsætningerne være tydelige, før beløbet beregnes.

Hvordan foregår processen fra beslutning til Tingbog?

Når I har besluttet ejerændringen, bør processen følge den rækkefølge, der mindsker risikoen for, at ét spor bliver afsluttet før de andre. For et hus med særeje er rækkefølgen især vigtig, fordi skøde, ægtepagt og lån kan skulle passe sammen.

1. Afklar den ønskede ejerandel og om overdragelsen sker som betaling, gaveelement, gældsovertagelse eller en kombination.
2. Kontrollér, om den eksisterende særejebestemmelse dækker den nye situation.
3. Opret eller ændr ægtepagt, hvis den overdragne andel også skal være særeje.
4. Afklar bankens krav, hvis lånet eller pantet skal ændres.
5. Udarbejd skøde med korrekte parter, ejerandele, handelstype og relevante oplysninger.
6. Underskriv og anmeld dokumentet digitalt til tinglysning.
7. Kontrollér Tingbogen efter registreringen.

Hvis du vil forstå registreringen mere generelt, er tinglysning af bolig det offentlige spor, hvor adkomst, hæftelser og servitutter samles.

Hvad betyder familiens helårsbolig for beslutningen?

Hvis huset er familiens helårsbolig, skal rådigheden over boligen vurderes særskilt. Ægtefælleloven indeholder samtykkeregler for overdragelse, pantsætning, udlejning og bortforpagtning af familiens helårsbolig, når boligen helt eller delvis indgår i ligedelingen.

Den regel gør ikke automatisk den anden ægtefælle til medejer. Den viser derimod, at familieretlig rådighed og tinglyst ejerskab ikke altid er det samme. Når huset er særeje, skal I derfor både se på ejerregistreringen, særejegrundlaget og om boligen har en funktion som familiens helårsbolig.

Hvornår bør du overveje en anden løsning end nyt skøde?

Et nyt skøde er relevant, når din ægtefælle faktisk skal være medejer. Hvis målet kun er at beskytte en bestemt formueordning, kan en ægtepagt være det rigtige spor uden at ændre ejerregistreringen.

Hvis målet er at regulere betalinger, drift, lån eller intern fordeling mellem jer, kan en særskilt aftale være nødvendig ved siden af skøde og ægtepagt. Et skøde fortæller ikke i sig selv, hvem der har betalt mest, hvem der skal betale fremtidige udgifter, eller hvordan I vil håndtere et senere salg.

Hvis målet er arv eller sikring ved dødsfald, er skødet heller ikke alene nok. Her må ejerforholdet ses sammen med særeje, testamente, pensions- og forsikringsbegunstigelser og den konkrete familiesituation.

Hvad skal du kontrollere, før dokumenterne underskrives?

Kontrollen bør ske, før dokumenterne sendes til underskrift. Når et skøde er tinglyst, kan en fejl i ejerandel eller forudsætning kræve en ny tinglysningsmæssig rettelse, og den kan udløse nye omkostninger.

• Stemmer skødets ejerandele med den aftale, I faktisk har indgået?
• Er det klart, om den overdragne andel er delingsformue eller særeje?
• Er ægtepagten tinglyst i Personbogen, hvis den skal bære særejet?
• Har banken accepteret de ændringer, der vedrører lån eller pant?
• Er afgiftsgrundlaget forklaret ud fra den konkrete overdragelse?

Kontrollen er særlig nyttig, når huset allerede er særeje, fordi en forkert antagelse kan få skødet, ægtepagten og lånet til at pege i hver sin retning.

Hvad skal du kontrollere efter tinglysningen?

Efter tinglysningen bør du kontrollere Tingbogen. Den skal vise de ejerandele, som skødet skulle registrere, og der må ikke være retsanmærkninger eller uafklarede forhold, som ændrer betydningen af registreringen.

Du bør også kontrollere, at særejesporet er afsluttet særskilt. Hvis der er oprettet eller ændret ægtepagt, hører den til i Personbogen. Hvis lånet er ændret, bør bankens dokumenter bekræfte, hvem der hæfter, og hvordan pantet er håndteret.

Den afsluttende kontrol er derfor tredelt: Tingbogen viser ejerforholdet, Personbogen viser ægtepagten, og lånedokumenterne viser hæftelsen. Først når de tre spor stemmer med hinanden, er ændringen reelt gennemført.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på aktuelle officielle kilder om ægtefællers formueforhold, tinglysning og Tinglysningsrettens dokumentpraksis.

• Lov om ægtefællers økonomiske forhold om delingsformue, familiens helårsbolig og særeje ved ægtepagt.
• Tinglysningsloven om skøde, adkomst og digital tinglysning.
• Tinglysningsretten om ægtepagt som adkomst eller særeje i fast ejendom.
• Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele ved adkomstdokumenter.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →