Ja. At et hus er særeje, udelukker ikke i sig selv, at ejeren overdrager en andel til sin ægtefælle. I skal dog behandle ejerskab, særeje og gæld som tre forskellige spørgsmål. Ellers kan skødet vise én fordeling, mens formueordningen og lånet viser noget andet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Et hus med særeje kan godt få to ejere, men ejerskab, formueart og lånehæftelse skal afklares hver for sig. Artiklen viser, hvilke dokumenter og kontrolpunkter der indgår.
- Se, hvorfor særeje ikke i sig selv forhindrer medeje.
- Afklar ejerandel og formueart for begge ægtefæller.
- Skeln mellem endeligt skøde og Ægtepagt Adkomst.
- Kontrollér lån, pant og Tingbogen efter registreringen.
Særeje og medeje er to forskellige forhold
Skødet og Tingbogen viser, hvem der ejer huset, og hvor stor en andel hver ejer har. Særeje beskriver derimod, hvordan en ægtefælles formue skal behandles ved separation, skilsmisse eller død. Et hus kan derfor godt være særeje, selv om kun den ene står på skødet, og en overdragelse af en andel gør ikke automatisk hele huset til delingsformue.
Det er nyttigt at holde tre lag adskilt:
- Ejerandel: Hvem ejer eksempelvis halvdelen eller en anden brøkdel af huset?
- Formueart: Er hver ægtefælles andel særeje eller delingsformue, og hvilken type særeje gælder?
- Gæld: Hvem hæfter over for banken eller realkreditinstituttet?
De tre svar behøver ikke være ens. Du kan læse mere om forskellen mellem formueordningen og navnene på skødet.
Undersøg først, hvordan særejet er opstået
Før I aftaler en ejerændring, bør I finde det dokument, der gør huset til særeje. Særejet kan være aftalt i en ægtepagt eller bestemt af en giver eller arvelader. Dokumentet kan gælde hele huset, en bestemt brøkdel, et beløb eller en nærmere beskrevet del af værdien. Det kan også bestemme, hvad der skal ske med det, der træder i stedet for huset.
Hvis ægtefællerne selv har aftalt særejet, kan det kun ændres eller ophæves ved en ny gyldig ægtepagt. En ægtepagt skal underskrives af begge og registreres i Personbogen. Er særejet bestemt af en tredjepart i et gavebrev eller testamente, kan jeres mulighed for at ændre formuearten være begrænset af de oprindelige vilkår. Det betyder ikke automatisk, at en ejerandel aldrig kan overdrages, men I kan ikke gå ud fra, at særejet frit kan omskrives.
Hvis typen eller omfanget er uklart, bør det afklares før skødet udformes. Forskellen på fuldstændigt særeje, skilsmissesæreje og kombinationssæreje kan få betydning for, hvordan andelene skal beskrives. Se også oversigten over de forskellige typer særeje.
Fastlæg den andel, der skal overdrages
En ægtefælle bliver medejer ved at få overdraget en ideel andel af hele ejendommen, for eksempel halvdelen. Andelen skal fremgå præcist af adkomstdokumentet. Det skal også fremgå, om overdragelsen sker mod betaling, som gave eller som en kombination, og om gæld indgår som en del af vederlaget.
Antag eksempelvis, at A ejer hele huset og overdrager halvdelen til B. Når overdragelsen er tinglyst, viser Tingbogen A og B som ejere af hver sin halvdel. Det fortæller ikke i sig selv, om A’s resterende halvdel og B’s nye halvdel er særeje eller delingsformue. Det fortæller heller ikke, om B er blevet meddebitor på huslånet. De spørgsmål skal løses særskilt.
Betaling af boligudgifter eller afdrag ændrer heller ikke automatisk de registrerede ejerandele. Hvis målet er medeje, skal selve ejerskiftet dokumenteres og tinglyses.
Skøde eller Ægtepagt Adkomst?
Dokumentvalget afhænger af, hvor selve overdragelsen er beskrevet. Hvis en allerede registreret ægtepagt indeholder en direkte overdragelse af ejerandelen, kan ægtepagten bruges som grundlag for dokumenttypen Ægtepagt Adkomst i Tingbogen. Ægtepagten skal være registreret i Personbogen, før den kan bruges på denne måde.
Hvis ægtepagten kun fastlægger særeje og ikke overdrager ejendomsretten, kan den ikke bruges som adkomstdokument. Så skal ejerændringen normalt ske med et endeligt skøde. Dokumenttypen Ægtepagt Særeje kan bruges til at notere særeje på ejendommen, men den flytter ikke i sig selv en ejerandel fra den ene ægtefælle til den anden.
Det er et praktisk vigtigt skel: Et dokument kan regulere formuearten uden at ændre ejeren. Tinglysningsretten beskriver både ægtepagt som adkomst og særeje i fast ejendom og de almindelige krav til skøder som dokumentation for ejerskifte.
Lånet følger ikke automatisk ejerandelen
Et tinglyst ejerskifte ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter personligt for bank- eller realkreditlånet. Den nye medejer bliver derfor ikke nødvendigvis meddebitor, og den hidtidige ejer bliver ikke frigjort fra gælden, blot fordi ejerandelene ændres.
Hvis I ønsker at ændre debitorerne, overtage gæld eller omlægge finansieringen, skal det afklares med långiveren. Eksisterende pant bliver som udgangspunkt stående på ejendommen, medmindre det ændres eller aflyses særskilt. Tinglysningsretten behandler debitor- og kreditorskifte som en særskilt ændring på pantedokumentet.
Det samme skel er uddybet i artiklen om, hvem der hæfter for huslånet efter ejerændringen.
Sådan kan ejerændringen gennemføres
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejer, ejerandel, hæftelser og servitutter.
- Find ægtepagten, gavebrevet eller testamentet, der fastlægger særejet, og afklar om vilkårene begrænser en ændring af formuearten.
- Aftal den præcise andel, vederlaget og den ønskede formueart for både den overdragne og den resterende andel.
- Afklar med långiveren, om der også skal ske debitorskifte, gældsovertagelse eller ændring af pant.
- Vælg endeligt skøde eller Ægtepagt Adkomst efter indholdet i jeres dokumenter, og registrér eventuelt en nødvendig ægtepagt i Personbogen først.
- Underskriv og anmeld dokumentet digitalt til tinglysning. Ved ejerskifte skal der normalt betales offentlig tinglysningsafgift; det konkrete afgiftsgrundlag afhænger af overdragelsen.
Den almindelige skødeproces er beskrevet nærmere i guiden til, hvordan en ægtefælle kommer med på skødet. Ud over den offentlige afgift kan der efter omstændighederne være udgifter til bank, vurdering og udarbejdelse af dokumenter. En overdragelse kan også have andre afgiftsmæssige følger, som må afklares ud fra den konkrete disposition.
Kontrollér resultatet efter tinglysningen
Når anmeldelsen er behandlet, bør I kontrollere den opdaterede Tingbog. Begge ejere skal stå med de aftalte brøker, og eventuelle anmærkninger skal være håndteret. Hvis særejet skulle noteres på ejendommen, skal den registrering også fremgå som forudsat.
Kontrollér desuden låneforholdet hos långiveren. Tingbogen kan vise pant i huset uden at give et fuldstændigt svar på, hvem der hæfter personligt for hvert lån. Først når ejerandel, formueart og lånehæftelse stemmer med jeres aftale, er hele ændringen gennemført som planlagt.
Fagligt grundlag og kilder
- Ægtefælleloven på Retsinformation om rådighed, gæld, gaver mellem ægtefæller, særeje og ægtepagters gyldighed.
- Tinglysningsloven på Retsinformation om rettigheder over fast ejendom og forholdet til tinglyst pant.
- Tinglysningsrettens vejledning om Ægtepagt Adkomst, opdateret november 2025.
- Tinglysningsrettens vejledning om Ægtepagt Særeje, opdateret juni 2025.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
