Ja. Flere arvinger kan som udgangspunkt overtage den samme ejendom med forskellige tinglyste ejerandele, hvis de personer, der kan disponere over boet, er enige, og fordelingen beskrives korrekt i skødet og boopgørelsen. En ejerandel er dog ikke det samme som en arvelod, og skødet ændrer ikke automatisk, hvem der hæfter for eksisterende lån.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Flere arvinger kan overtage den samme ejendom med forskellige ejerandele, når boets kompetente parter er enige, og fordelingen fremgår korrekt af både skøde og boopgørelse. Ejerbrøken er ikke det samme som arvelodden og fordeler ikke automatisk eksisterende lån.
- Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver.
- Boopgørelsen skal afspejle husets værdi og fordelingen mellem arvingerne.
- Hver ejerbrøk i skødet angiver en andel af hele ejendommen.
- Lån, pant og debitorforhold skal afklares særskilt med långiver.
- Kontrollér efter tinglysningen ejere, brøker og pant i Tingbogen.
Kan ejerandelene afvige fra arvelodderne?
En arvelod er din økonomiske andel af boets nettoværdi. En ejerandel er derimod den brøkdel af selve ejendommen, som bliver registreret på dit navn. To arvinger kan derfor have lige store arvelodder uden nødvendigvis at skulle eje huset med halvdelen hver.
Det kan eksempelvis aftales, at kun nogle af arvingerne overtager huset, eller at to arvinger bliver ejere med forskellige brøker. Den konkrete fordeling skal samtidig respektere boets retlige grundlag, herunder et eventuelt testamente, og den økonomiske forskel skal indgå åbent i boets samlede deling.
Ved privat skifte kræver løsningen enighed mellem arvingerne. En enkelt arving kan ikke ensidigt vælge en større ejerandel og lade skødet afgøre resten.
Hvordan skal husets værdi fordeles i boet?
Før I vælger ejerbrøker, skal I kende den værdi, som huset indgår med i boet. Boopgørelsen skal vise, hvilke værdier de enkelte aktiver er overtaget til, og hvordan boets værdi er fordelt mellem arvingerne. Det er derfor nyttigt at se boopgørelsen og skødet som to dokumenter med forskellige, men sammenhængende funktioner.
Eksempel med fiktive tal: Tre søskende har lige store arvelodder. To af dem overtager et hus, der i boet er værdiansat til 3.000.000 kr., med ejerandelene 2/3 og 1/3. Huset fordeler dermed værdier på henholdsvis 2.000.000 kr. og 1.000.000 kr. til de to nye ejere. Den tredje søskendes arv og enhver forskel mellem arvelod og modtaget ejendomsværdi skal håndteres gennem boets øvrige aktiver eller en udtrykkelig økonomisk udligning.
Hvis boet ikke har tilstrækkelige andre aktiver, kan den ønskede fordeling kræve finansiering eller en anden deling. En forskel forsvinder ikke, blot fordi I skriver bestemte brøker i skødet.
Hvilke brøker skal stå i skødet?
Skødet skal angive hver modtagende arvings andel af hele ejendommen. Det fremgår også af Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele. Hvis to arvinger overtager hele huset med 2/3 og 1/3, skal de derfor registreres med netop disse brøker, som tilsammen dækker hele ejendommen.
En køberandel må ikke beregnes som en andel af en anden arvings arvelod eller som en intern betalingsnøgle. Den beskriver alene ejerskabet til ejendommen. Du kan læse mere om forskellen mellem den registrerede brøk og parternes økonomi under ejerandele på skødet.
Hvem kan beslutte og underskrive?
Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver efter dødsboskiftelovens § 26. Boets kontaktperson får ikke af den grund ret til at disponere alene. Uden skiftefuldmagt skal alle arvinger medvirke, sådan som Danmarks Domstole forklarer om privat skifte.
Når huset udlægges til en eller flere arvinger, anvendes et endeligt skøde med de modtagende arvinger som købere. De øvrige arvinger medvirker på boets side efter Tinglysningsrettens rollevejledning. Det konkrete dokumentforløb er beskrevet nærmere under skøde ved privat skifte.
Ved bobestyrerbehandling eller en anden skifteform kan kompetencen og underskriftsforløbet være anderledes. Hvis arvingerne under et privat skifte ikke kan blive enige om fordelingen, kan uenigheden ikke løses ved blot at anmelde et skøde med de ønskede brøker.
Hvordan påvirker lån og pant ejerbrøkerne?
En tinglyst ejerandel fordeler ikke automatisk den eksisterende gæld i samme forhold. Hvis to arvinger bliver ejere med 2/3 og 1/3, følger det altså ikke af skødet, at de også hæfter for realkredit- eller banklån med 2/3 og 1/3.
Før skødet anmeldes, bør I derfor få afklaret, hvem der skal være debitor, om en tidligere debitor kan frigøres, og hvilke betingelser långiver stiller. Tinglysningslovens regler om gældsovertagelse og en eventuel aftale med panthaveren skal vurderes særskilt fra ejerbrøkerne.
Boets øvrige forpligtelser skal også håndteres, før værdierne deles. En udlodning, der sker uden at gælden er betalt eller behørigt sikret, kan efter dødsboskiftelovens § 27 føre til, at arvingerne hæfter personligt og solidarisk. Ejerandelene bør derfor først fastlægges endeligt, når boets gæld og den fremtidige finansiering er afklaret.
Hvad skal I aftale som kommende medejere?
Skødet viser, hvor meget hver af jer ejer, men ikke hvordan I skal bruge huset eller betale de løbende udgifter. En samejeoverenskomst om ejerandelene kan supplere skødet med regler for jeres indbyrdes forhold.
Aftalen kan blandt andet beskrive:
- hvem der må bruge ejendommen og på hvilke tidspunkter
- hvordan drift, vedligeholdelse og større arbejder betales
- hvordan beslutninger om udlejning, belåning eller salg træffes
- hvordan prisen fastsættes, hvis en medejer vil ud
- hvad der skal ske, hvis medejerne ikke længere kan blive enige
En samejeoverenskomst ændrer ikke i sig selv de ejerandele, der står i Tingbogen. Hvis I senere vil overføre en del af ejendommen fra den ene medejer til den anden, kræver det et nyt tinglysningsmæssigt grundlag.
Hvordan kontrollerer I den samlede løsning?
Den færdige løsning bør kontrolleres på tværs af dokumenterne. Ellers kan skødet være korrekt isoleret set, mens boets værdifordeling eller låneforhold peger i en anden retning.
- Sammenhold husets værdi og den enkelte arvings overtagelse med boopgørelsen.
- Kontrollér, at skødet viser de rigtige personer og deres brøker af hele ejendommen.
- Kontrollér, at alle, der skal disponere for boet, har underskrevet eller givet gyldig fuldmagt.
- Få låne- og debitorforhold bekræftet særskilt; udled dem ikke af ejerandelene.
- Hent efter registreringen en tingbogsattest, og kontrollér ejere, brøker, pant og eventuelle anmærkninger.
Hvis værdierne, brøkerne eller gældsforholdene ikke stemmer overens, bør uoverensstemmelsen afklares, før boet afsluttes. Tingbogen viser det registrerede ejerskab, men den viser ikke hele den økonomiske aftale mellem arvingerne.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om dødsboskifte og tinglysning samt de officielle vejledninger om privat skifte og registrering af fast ejendom.
- Retsinformation: dødsboskifteloven og tinglysningsloven
- Danmarks Domstole: privat skifte og boopgørelse
- Tinglysningsretten: skifteretsattest, skøder og køberandele
- Tinglysningsretten: debitorskifte, adkomst og samejeoverenskomst
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
