Anmelder på et skøde er den person, der opretter og sender skødeanmeldelsen i tinglysningssystemet. Rollen handler om processen over for Tinglysningsretten, ikke om hvem der nødvendigvis køber eller sælger ejendommen.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Anmelder på et skøde er den person, der opretter og sender skødeanmeldelsen i tinglysningssystemet. Rollen handler om processen, mens køber og sælger stadig er parterne i selve overdragelsen.
- Anmelderen opretter anmeldelsen og sender den til tinglysning efter nødvendige underskrifter.
- Anmelderrollen afgør ikke, hvem der bliver ejer, eller hvilke ejerandele der gælder.
- Oplysninger, roller, underskriftsmetoder og bilag bør kontrolleres før anmeldelse.
- Fuldmagt og underskrift er særskilte kontrolpunkter i skødesagen.
- Efter behandlingen bør resultatet kontrolleres i Tingbogen.
Hvad er anmelderens funktion?
Anmelderen styrer den digitale anmeldelse af skødet. Det er anmelderen, der opretter anmeldelsen, får den gjort klar til underskrift og sender den videre til tinglysning, når de nødvendige underskrifter er på plads.
Rollen er praktisk, men den har også juridisk betydning. Tinglysningsretten beskriver, at anmelderen har det juridiske ansvar for indholdet i anmeldelsen.
Hvor i processen opstår anmelderrollen?
Anmelderrollen opstår, når skødet oprettes som en digital anmeldelse. Tinglysningsretten beskriver, at personen, der opretter anmeldelsen under “Ny Anmeldelse”, fremadrettet kaldes anmelder.
Det betyder, at anmelderen ikke nødvendigvis er valgt i købsaftalen som en særskilt aftalepart. Rollen følger af den digitale tinglysningsproces.
Er anmelder det samme som køber eller sælger?
Anmelder kan være køber, sælger eller en anden, der håndterer anmeldelsen. Rollen afgør ikke i sig selv, hvem der bliver ejer, og den ændrer ikke de ejerandele, der skal stå i skødet.
Køber og sælger er parter i overdragelsen. Anmelder er procesrollen over for tinglysningssystemet. Det skel er nyttigt, hvis du skal forstå, hvorfor én person kan oprette anmeldelsen, mens andre personer stadig skal underskrive.
Hvad har anmelderen ansvar for?
Anmelderen skal sikre, at anmeldelsen indeholder de oplysninger, der skal bruges til tinglysning. Det omfatter blandt andet dokumenttype, ejendom, roller, underskriftsmetode og de oplysninger, der hører til den konkrete skødetype.
Anmelderens ansvar betyder ikke, at anmelderen kan ændre aftalen frit. Hvis skødet bygger på en købsaftale eller en overdragelsesaftale, skal anmeldelsen svare til det aftalte og til de oplysninger, Tinglysningsretten skal bruge.
Hvad gør anmelderen efter underskrift?
Når skødet er færdiggjort og lagt i underskriftsmappen, skal de relevante parter underskrive digitalt. Først derefter kan anmelderen sende dokumentet til tinglysning.
Hvis der skal betales tinglysningsafgift for dokumenttypen, sker betalingen i forbindelse med anmeldelsen. Anmelderen skal derfor også have styr på, om betaling eller afgiftserklæring indgår i sagen.
Hvad kan anmelderen ikke beslutte for parterne?
Anmelderen kan ikke alene bestemme, hvem der skal være ejer, hvor stor ejerandelen skal være, eller om en part skal frigøres fra gæld. De spørgsmål hører til aftalen mellem parterne, banken eller den konkrete dokumentation.
Hvis skødet handler om ejerandele i skødet, skal ejerbrøken derfor være aftalt og kontrolleret, før anmeldelsen sendes. Anmelderrollen er ikke en genvej til at rette uklare aftaler.
Hvordan hænger anmelder sammen med underskrifter?
Anmelderen kan oprette anmeldelsen, men de personer, der skal tiltræde skødet, skal stadig underskrive på den rette måde. Tinglysningsrettens proces skelner mellem at oprette anmeldelsen, lægge den i underskriftsmappen og anmelde den efter underskrift.
Hvis en part bruger fuldmagt, skal fuldmagten passe til den rolle, parten har i skødet. En fuldmagt til digital tinglysning er derfor et særskilt kontrolpunkt, ikke bare en praktisk detalje.
Hvornår kan anmeldelsen blive udtaget til manuel behandling?
Tinglysningsretten beskriver, at nogle anmeldelser udtages til manuel behandling, når der er behov for vurdering af den enkelte sag. Det kan for eksempel hænge sammen med sagens kompleksitet eller oplysninger i Tingbogen, der ikke kan tolkes maskinelt.
Hvis anmelderen tilføjer information til Tinglysningsretten, kan det også påvirke behandlingen. Derfor bør et følgebrev eller en forklaring kun bruges, når der faktisk er behov for at forklare et forhold i anmeldelsen.
Hvordan bør du kontrollere anmeldelsen før den sendes?
Du bør kontrollere anmeldelsen, før den sendes til tinglysning. Tinglysningsretten beskriver, at funktionen “Vis anmeldelse” kan vise udkastet på sidste trin, og at udkastet kan hentes som PDF.
Den kontrol bør især omfatte:
- om ejendommen er identificeret korrekt
- om køber, sælger og eventuelle andre roller er rigtige
- om underskriftsmetoden passer til hver rolle
- om købesum, ejerandel og betingelser stemmer med aftalen
- om nødvendige bilag eller fuldmagter er på plads
Hvad sker der, hvis oplysningerne er forkerte?
Forkerte oplysninger kan føre til, at skødet ikke bliver tinglyst som forventet. Fejlen kan i nogle tilfælde kræve ny anmeldelse, ny underskrift eller yderligere dokumentation.
Det er derfor nyttigt at skelne mellem en fejl i selve aftalen og en fejl i anmeldelsen. En tastefejl i anmeldelsen er ikke det samme som en uafklaret ejerandel eller manglende bankaccept. Førstnævnte kan være en teknisk korrektion, mens sidstnævnte kan kræve, at parterne afklarer vilkåret uden for tinglysningssystemet.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter anmeldelsen?
Når anmeldelsen er behandlet, bør du kontrollere resultatet i Tingbogen. Det er her, du ser, om skødet har fået den ønskede virkning som registreret adkomst.
Hvis formålet er at se, om ejerskiftet er gennemført, er tinglysning det centrale kontrolpunkt. En intern aftale eller en oprettet kladde viser ikke i sig selv, at rettigheden er registreret.
Hvornår bør anmelderrollen afklares ekstra grundigt?
Anmelderrollen bør afklares ekstra grundigt, hvis sagen ikke er en helt enkel handel mellem én køber og én sælger. Det gælder for eksempel ved flere ejere, fuldmagt, dødsbo, betinget skøde, selskab eller uafklarede underskriftsroller.
Forenklet illustrativt eksempel: To sælgere ejer huset sammen, men kun den ene har været med i dialogen om skødet. Anmelderen kan godt oprette en anmeldelse, men begge sælgeres rolle og underskrift skal stadig håndteres korrekt, før skødet kan tinglyses som ønsket.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle kilder om digital tinglysning, anmelderrollen og skøder.
- Tinglysningsrettens Kom godt i gang-vejledning
- Tinglysningsrettens side om skøder
- Danmarks Domstole om tinglysning af rettigheder
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: