En bolighandel er færdigberigtiget, når købsaftalen er gennemført i praksis: Købers ejendomsret er sikret, købesummen er afregnet, sælgers pant er håndteret, og refusions- samt eventuelle reguleringsposter er gjort op. Hverken nøglerne, overtagelsesdagen eller et tinglyst skøde kan derfor stå alene, hvis et andet afslutningsspor fortsat er åbent.
Det præcise slutpunkt afhænger også af købsaftalen. Den kan indeholde konkrete frister, betingelser eller tilbageholdte beløb, som skal håndteres, før den part eller rådgiver, der berigtiger handlen, kan lukke sagen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
En bolighandel er først færdigberigtiget, når købsaftalens afslutningsspor er håndteret samlet. Overtagelsesdagen, et tinglyst skøde eller en frigivet købesum kan ikke stå alene, hvis betaling, pant, refusion eller et aftalt vilkår fortsat er åbent.
- Skødet skal være endeligt tinglyst, og retsanmærkninger, der påvirker afslutningen, skal være slettet eller håndteret efter købsaftalen.
- Sælgers ikke-overtagne lån og pant skal være håndteret, og købesummen skal være afregnet efter aftalen.
- Den endelige refusionsopgørelse og en eventuel reguleringsopgørelse skal være gjort op.
- Det præcise slutpunkt afhænger af købsaftalens betingelser, frister og eventuelle tilbageholdelser.
- En skriftlig slutstatus bør samle dokumentation fra tinglysning, bank og refusionsmateriale.
Hvilke fire spor skal være lukket?
Ved berigtigelse af boligkøb bliver købsaftalens vilkår ført ud i livet. Du kan ikke aflæse hele slutpunktet af ét dokument, fordi afslutningen normalt består af fire spor:
- Aftalesporet: De betingelser og ekspeditioner, som købsaftalen knytter til handlens afslutning, er håndteret.
- Tinglysningssporet: Skødet er endeligt tinglyst, og der er ingen uafklarede frister eller retsanmærkninger, som fortsat påvirker berigtigelsen.
- Betalings- og pantsporet: Købesummen er deponeret og håndteret efter aftalen, mens sælgers lån, som køber ikke overtager, er indfriet, aflyst eller sikret på den måde, aftalen kræver.
- Refusionssporet: Den endelige refusionsopgørelse og en eventuel reguleringsopgørelse er udarbejdet, og saldoen er afregnet eller modregnet.
Ét spor kan være færdigt, mens et andet stadig afventer banken, Tinglysningsretten, en oplysning eller en aftalt godkendelse. Ordet færdigberigtiget bør derfor bruges om den samlede status og ikke om et enkelt gennemført trin.
Hvorfor er et tinglyst skøde ikke nok?
Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere modstridende aftaler og retsforfølgning. Skødet registrerer købers ejerskab, og tinglysning af boligen er derfor en central del af berigtigelsen.
Tinglysningen kontrollerer derimod ikke i sig selv, om alle vilkår i købsaftalen er opfyldt, om købesummen er endeligt afregnet, eller om refusionssaldoen er betalt. Et registreret ejerskifte og en færdig økonomisk afslutning er to forskellige kontrolpunkter.
Du skal også kende skødets præcise status. Et dokument, der er tinglyst med frist, er først endeligt tinglyst, når alle frister er slettet. En retsanmærkning kan ændres eller forsvinde, når det forhold, den angår, bliver bragt i orden. Tinglysningsrettens vejledning om tinglysningssvar beskriver både frister, retsanmærkninger og den efterfølgende kontrol. En besked om, at skødet er tinglyst, er derfor ikke tilstrækkelig uden oplysning om frister og anmærkninger.
Hvornår er betaling og pant afsluttet?
I en almindelig kontanthandel bliver bankgarantien normalt afløst af en kontant deponering på overtagelsesdagen. Sælger kan ikke nødvendigvis disponere over beløbet med det samme. Købesummen frigives normalt først, når overtagelsesdagen er passeret, skødet er endeligt tinglyst uden præjudicerende retsanmærkninger, og sælgers lån, som køber ikke skal overtage, er håndteret.
Den konkrete købsaftale og bankernes meddelelser bestemmer den præcise frigivelsesgang. Købers bankgaranti for selve købesummen og sælgers pengeinstituts senere indeståelse for at slette en retsanmærkning er to forskellige sikkerheder. I visse handler kan sælgers pengeinstitut indestå for, at anmærkningen kan slettes, så pengene kan frigives, før den tekniske aflysning kan ses i Tingbogen. Om hele sagen samtidig kan lukkes, afhænger da af indeståelsens og aftalens indhold. Bed om en skriftlig status, hvis der kun resterer en bank- eller tinglysningsekspedition.
En frigivet købesum beviser derfor ikke alene, at handlen er færdigberigtiget. Omvendt er et anmærkningsfrit skøde heller ikke nok, hvis pengene fortsat står spærret. Den særskilte proces for, hvornår købesummen frigives, skal ses sammen med resten af afslutningen. En forsinkelse kan have økonomisk betydning, fordi sælger ikke kan bruge det deponerede beløb, og fordi købsaftalen kan fastsætte renter ved forsinkelse.
Hvornår er refusionssporet lukket?
Refusionsopgørelsen fordeler ejendommens løbende indtægter og udgifter mellem køber og sælger med overtagelsesdagen som skæringsdag. Skæringsdagen er ikke det samme som den dag, opgørelsen bliver færdig. Nogle forbrugsudgifter afregnes direkte med leverandøren, mens andre poster skal med i opgørelsen.
Sporet er først lukket, når den endelige opgørelse er udarbejdet, eventuelle indsigelser til posterne er afklaret, og saldoen er betalt eller modregnet efter købsaftalen. Hvis køber overtager et af sælgers lån som en del af betalingen, kan der desuden være behov for en reguleringsopgørelse. I så fald skal du have status på begge opgørelser.
Købsaftalen angiver normalt, hvem der skal stå for opgaven og hvilke frister der gælder. Fordelingen af roller er forklaret nærmere i gennemgangen af, hvem der laver refusionsopgørelsen. Hvis en post skal afregnes senere og særskilt, bør afslutningsstatus præcisere, om refusionsopgørelsen er endelig, eller om et konkret mellemværende fortsat står åbent.
Hvad kan stadig holde sagen åben?
Overtagelsesdagen markerer, hvornår køber overtager boligen og de løbende udgifter efter aftalen. Den markerer ikke automatisk afslutningen på papirarbejdet. Følgende forhold kan fortsat holde berigtigelsen åben:
- Skødet er tinglyst med en frist, eller en relevant retsanmærkning er ikke slettet.
- Et lån eller pantebrev, som køber ikke skal overtage, afventer indfrielse eller aflysning.
- Købesummen er deponeret, men endnu ikke frigivet eller endeligt afregnet.
- Refusionsopgørelsen, en reguleringsopgørelse eller den tilhørende saldo mangler.
- En konkret betingelse, tilbageholdelse eller afslutningsopgave i købsaftalen er ikke håndteret.
Forenklet illustrativt forløb: Du får nøglerne på overtagelsesdagen, men skødet har fortsat en anmærkning om sælgers pant, og refusionsopgørelsen er ikke færdig. Handlen er da overtaget, men ikke færdigberigtiget. Først når pantsporet er håndteret, skødets endelige status er kontrolleret, betalingen er afregnet, og refusionssporet er lukket, er der grundlag for at afslutte sagen efter købsaftalen.
Hvordan får du en sikker slutstatus?
Bed den part eller rådgiver, som købsaftalen udpeger til at berigtige handlen, om en samlet og skriftlig afslutningsstatus. Den bør gøre det muligt at kontrollere følgende:
- Du har det endeligt tinglyste skøde og det seneste tinglysningssvar, og der er ikke en åben frist eller retsanmærkning, som påvirker afslutningen.
- Banken har bekræftet, hvordan sælgers ikke-overtagne lån og pant er håndteret, samt hvordan købesummen er frigivet eller afregnet.
- Du har den endelige refusionsopgørelse og en eventuel reguleringsopgørelse, og saldoen kan dokumenteres som betalt eller modregnet.
- Eventuelle tilbageholdte beløb og andre konkrete afslutningsvilkår i købsaftalen er afklaret.
- Du har fået oplyst, om der resterer en teknisk ekspedition, hvem der har ansvaret for den, og om den betyder, at sagen fortsat er åben.
Tinglysningsretten kan dokumentere registreringssporet, og bankerne kan dokumentere deres ekspeditioner. Den samlede vurdering kræver, at oplysningerne holdes op mod købsaftalen og refusionsmaterialet. En status, der kun siger “tinglyst”, “udbetalt” eller “overtaget”, besvarer derfor kun en del af spørgsmålet.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende tinglysningsregler og offentlige vejledninger om berigtigelse, skøde, betaling, pant og refusionsopgørelse.
- Retsinformation: gældende tinglysningslov.
- Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: skøder og tinglysningssvar.
- Boligejer.dk, som er forankret i Erhvervsstyrelsen: berigtigelse af handlen, skøde, sikkerhed for købesummen og refusionsopgørelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: