Sameje mellem børn betyder, at flere børn bliver ejere af den samme ejendom med hver sin andel. Efter en familieoverdragelse er det skødet og den tinglyste adkomst, der viser ejerandelene. En intern aftale kan regulere brug, udgifter og udtræden, men den kan ikke erstatte et nyt skøde. Lån og hæftelse skal kontrolleres som et tredje, særskilt spor.
Det afgørende er derfor ikke kun, at børnene er enige om at eje sammen. Dokumenterne skal også vise den ønskede fordeling, og familien skal skelne mellem ejerskab, praktisk brug, betaling og finansiering.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Sameje mellem børn efter en familieoverdragelse betyder, at hvert barn ejer en tinglyst andel af hele ejendommen, ikke en bestemt fysisk del. Skødet fastlægger ejerandelene, mens brug, udgifter, udtræden, lån og særlige værgemålsforhold skal afklares i separate dokument- og aftalespor.
- Se forskellen på sælgerandel og køberandel.
- Afklar brug, udgifter og udtræden i en intern aftale.
- Hold ejerandele, lån og personlig hæftelse adskilt.
- Få særskilt afklaring ved eksklusive brugsrettigheder eller mindreårige ejere.
- Kontrollér ejere, andele, pant og registrerede aftaler efter tinglysning.
Hvad ejer hvert barn egentlig?
Hvert barn ejer en ideel andel af hele ejendommen. En ejerandel på halvdelen er derfor ikke det samme som at eje en bestemt etage, nogle udvalgte værelser eller halvdelen af grunden. Børnene ejer ejendommen sammen i de brøker, der fremgår af adkomsten.
Den forskel har praktisk betydning. En aftale om, at ét barn bruger førstesalen, ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Hvis familien ønsker lige eller ulige ejerandele, skal fordelingen fremgå korrekt af skødet. En nærmere forklaring af ejerandele i skødet kan bruges til at skelne brøken fra den daglige brug.
At overdragelsen sker mellem forældre og børn gør heller ikke automatisk børnene til lige ejere. Den konkrete familieoverdragelse af fast ejendom skal beskrive, hvem der overdrager, hvem der erhverver, og hvilken andel hver part har efter overdragelsen.
Hvorfor er sælgerandel og køberandel forskellige?
Ved tinglysning beregnes sælgerandelen ud fra sælgerens egen nuværende ejerandel. Køberandelen beregnes derimod som den del af hele ejendommen, den enkelte køber erhverver. De to brøker har altså ikke samme udgangspunkt.
Forenklet illustrativt eksempel: En forælder ejer hele ejendommen og overdrager den til to voksne børn, som skal eje lige meget. Forælderen overdrager hele sin egen andel, så sælgerandelen er 1/1. Hvert barn erhverver 1/2 af hele ejendommen, så hver køberandel er 1/2.
Resultatet bliver anderledes, hvis forælderen kun ejer en del af ejendommen, hvis en anden ejer bliver stående, eller hvis ét barn allerede er medejer. Før skødet anmeldes, bør I derfor opstille fire oplysninger hver for sig:
- Hvem er registreret som ejer nu, og med hvilke andele?
- Hvor stor en del af sin egen andel overdrager hver sælger?
- Hvor stor en del af hele ejendommen erhverver hvert barn?
- Hvilke samlede ejerandele skal fremgå efter tinglysningen?
Denne kontrol kan afdække en fejl, som ellers først bliver synlig, når de nye ejerandele vises i Tingbogen.
Hvad skal I aftale ud over skødet?
Skødet fastlægger ejerskabet, men løser ikke alle spørgsmål om det løbende sameje. Børnene kan i en samejeoverenskomst om fast ejendom tage stilling til de forhold, der passer til ejendommen og deres brug af den.
Det kan blandt andet være relevant at aftale:
- hvordan adgang og brug fordeles
- hvordan løbende udgifter og vedligeholdelse betales
- hvordan større arbejder besluttes og dokumenteres
- hvad der skal ske, hvis ét barn ønsker at træde ud
- hvordan en mulig overtagelse eller et salg skal forberedes
En intern betalingsfordeling ændrer ikke automatisk ejerbrøkerne. Hvis ét barn senere skal erhverve en større del af ejendommen, er der tale om en ny ejerændring, som kræver det relevante overdragelsesdokument. Det gælder også ved en senere overdragelse mellem søskende.
Det er heller ikke sikkert, at alle bestemmelser i en samejeoverenskomst kan tinglyses. Ved tinglysning af en samejeoverenskomst skal de bestemmelser, som ønskes registreret, beskrives særskilt, og de skal efter deres indhold stifte, ændre eller ophæve en ret over ejendommen. En rent personlig forpligtelse mellem de nuværende ejere får ikke automatisk beskyttelse over for senere ejere eller kreditorer.
Følger lånene automatisk med ejerandelene?
Nej, ikke alene fordi ejerandelene ændres. Skødet viser ejerskabet, mens låneaftaler, pantebreve og eventuelle debitorskifter viser, hvem der hæfter, og hvilken sikkerhed der er stillet. Ejerandel, personlig gæld og den indbyrdes betaling er derfor tre forskellige oplysninger.
Om et barn indtræder i en eksisterende gæld, afhænger blandt andet af overdragelsesaftalen, lånets vilkår og kreditors behandling. I nogle forløb kræves en særskilt aftale eller et debitorskifte. I andre kan konkrete vilkår have en anden virkning. Det kan ikke afgøres ud fra ejerbrøken alene.
Inden overdragelsen afsluttes, bør familien få skriftligt bekræftet, hvem der er debitor efter ejerskiftet, om en forælder bliver frigjort, og om pantet omfatter hele ejendommen eller en bestemt ideel andel. En aftale om, at børnene betaler udgifterne ligeligt, dokumenterer ikke i sig selv, at de hæfter lige over for långiver.
Hvornår kræver brugen en særskilt afklaring?
En praktisk brugsfordeling er ikke det samme som en juridisk opdeling af ejendommen. Det er normalt muligt at aftale, hvem der bruger ejendommen hvornår, men en eksklusiv og varig brugsret til bestemte boliger eller bygningsdele kan rejse andre dokument- og tinglysningsspørgsmål.
Ejendommens indretning og anvendelse kan derfor ændre vurderingen. Hvis flere børn skal have hver sin bolig eller en fast, eksklusiv brugsret, bør forholdet afklares konkret, før skødet og samejeoverenskomsten færdiggøres. Andelsboligforeningslovens regler om ideelle andele med boligbrugsret kan være relevante, og en almindelig intern aftale må ikke bruges som genvej til en opdeling, der kræver et andet retligt grundlag.
Hvad ændrer det, hvis et barn er mindreårigt?
I familieoverdragelser bruges ordet børn ofte om voksne sønner og døtre. Er en køber under 18 år eller på anden måde under værgemål, kan den almindelige proces for voksne ikke følges uden videre.
Værgen skal have Familieretshusets godkendelse til at erhverve fast ejendom på vegne af personen under værgemål. For mindreårige kræver gældsstiftelse på barnets vegne også godkendelse. Hvis den overdragende forælder samtidig er værge, kan modstridende interesser desuden gøre det nødvendigt at få beskikket en særlig værge.
Godkendelserne er et objektivt stoppunkt. Familien bør ikke underskrive eller anmelde overdragelsen som en almindelig handel mellem myndige parter, før værgemålsforholdet, finansieringen og repræsentationen er afklaret.
Hvordan kontrollerer I samejet efter tinglysning?
Kontrollen slutter ikke, når dokumenterne er underskrevet. Når skødet er behandlet, bør I hente en ny tingbogsattest og sammenholde den med det aftalte resultat.
- Kontrollér, at de rigtige børn står som ejere, og at hver ejerandel er korrekt.
- Se, om skødet er tinglyst endeligt, eller om der er en frist eller retsanmærkning, som skal håndteres.
- Sammenhold adkomsten med pantebreve og skriftlige oplysninger om debitorerne.
- Kontrollér, hvilke bestemmelser fra samejeoverenskomsten der faktisk er registreret.
- Gem den opdaterede tingbogsattest sammen med skøde, lånedokumenter og den interne aftale.
Hvis Tingbogen viser andre ejerandele end dem, familien ønskede, skal fejlen håndteres i dokument- og tinglysningssporet. En intern aftale om, hvad ejerandelene burde være, retter ikke i sig selv den registrerede adkomst.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på de gældende regler om adkomst, tinglysning og værgemål samt myndighedernes aktuelle vejledninger.
- Tinglysningsloven om rettigheder, skøder og tinglysning.
- Tinglysningsrettens hjælp og vejledninger om skøder, ejerandele, pant og samejeoverenskomster.
- Familieretshusets vejledning og værgemålsreglerne om køb af fast ejendom og gæld på vegne af personer under værgemål.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
