Skifterettens godkendelse er ikke som udgangspunkt en særskilt tilladelse, du skal indhente til hvert salg fra et dødsbo. Først skal det være afklaret, hvem der må handle for boet. Ved privat skifte beslutter arvingerne salget i fællesskab; i et bobestyrerbo handler bobestyreren. Begrænsninger i beføjelserne, værgemål eller et konkret forbehold i købsaftalen kan kræve yderligere afklaring.
Skal boligen have en ny ejer eller medejer?
Skifteretten skal ikke som udgangspunkt godkende hvert salg fra et dødsbo. Det afgørende er, hvem der må handle for boet, og om konkrete begrænsninger eller aftaleforbehold kræver afklaring.
- Ved privat skifte beslutter arvingerne salget sammen eller gennem en dækkende fuldmagt. Kontaktpersonen kan ikke automatisk beslutte alene.
- I bobestyrerboer handler bobestyreren inden for sine beføjelser.
- Få præciseret, hvilken beslutning eller dokumentation et godkendelsesforbehold kræver.
- En arving under værgemål udløser ikke automatisk Familieretshusets godkendelse ved boets salg på sædvanlige markedsvilkår.
- Kontroller ejerregistrering og underskrifter til skødet. En klage over bobestyreren standser ikke automatisk salget.
Hvad har skifteretten taget stilling til?
Når skifteretten udleverer et bo til privat skifte, giver retten arvingerne adgang til selv at behandle boet. En skifteretsattest dokumenterer, hvem der kan råde over boet. Den er ikke i sig selv en godkendelse af husets salgspris, køberen eller købsaftalens enkelte vilkår.
Du bør derfor få præciseret, hvad beskeden »vi afventer skifterettens godkendelse« dækker over. Mangler boet at blive udleveret? Mangler der en attest? Eller er det et bestemt spørgsmål, retten skal afgøre? De tre situationer kan kræve forskellige dokumenter og handlinger.
Før boets behandlingsmåde er besluttet, skal afdødes aktiver sikres. Et familiemedlem får ikke ret til at sælge huset alene ved at være arving eller ved at have nøglerne. Hvis en disposition ikke kan vente, må boets repræsentation og den nødvendige adgang afklares med skifteretten.
Hvem må acceptere køberens tilbud?
Ved privat skifte råder arvingerne i fællesskab over boets aktiver. Det følger af dødsboskiftelovens § 26. Er du boets kontaktperson, modtager du henvendelser på boets vegne, men rollen giver dig ikke automatisk ret til alene at bestemme pris og salgsvilkår.
Arvingerne kan give en skiftefuldmagt, så én person kan handle for dem. Kontroller, om fuldmagten dækker salget, og om den indeholder begrænsninger. Retten til at acceptere et tilbud og dokumentationen til at underskrive skødet digitalt skal undersøges hver for sig.
I et bobestyrerbo, hvor boets midler kan dække gælden, træffer bobestyreren beslutninger og kan indgå aftaler på boets vegne. Væsentlige spørgsmål skal forelægges arvingerne, og uenighed om sådanne spørgsmål skal behandles efter reglerne om bomøde. Arvingernes deltagelse giver ikke hver enkelt en ubetinget vetoret. Undersøg samtidig skifteretsattesten: Eventuelle begrænsninger i bobestyrerens ret til at binde boet skal fremgå af den.
Et fiktivt eksempel: To søskende har fået et bo udleveret til privat skifte. Den ene er kontaktperson og ønsker at acceptere et købstilbud. Uden den andens medvirken eller en dækkende fuldmagt kan kontaktpersonen ikke alene beslutte salget for boet. Havde boet i stedet været under bobestyrerbehandling, skulle tilbuddet håndteres gennem bobestyreren efter reglerne for den skifteform.
Hvad ændrer det, hvis en arving er under værgemål?
Du skal skelne mellem, at en person er arving i et bo med et hus, og at personen selv ejer huset eller en andel af det. Godkendelseskravene er ikke nødvendigvis de samme.
Familieretshuset oplyser, at det ikke skal godkende et dødsbos salg af fast ejendom på sædvanlige markedsvilkår, selv om en arving er under værgemål. En mindreårig arving betyder altså ikke automatisk, at boets almindelige salg kræver en ekstra godkendelse.
Undtagelsen kan ikke uden videre overføres til salg på andre vilkår eller til, at den værgede selv køber eller får ejendommen udlagt. Her må værgen afklare det konkrete godkendelsesbehov med Familieretshuset. Et eventuelt krav om denne myndigheds godkendelse er et andet spørgsmål end skifterettens udlevering af boet.
Arvingen skal fortsat være korrekt repræsenteret. Hvis en værge selv har modstridende interesser i boet, skal spørgsmålet om en skifteværge afklares. Fritagelse for en salgsgodkendelse fjerner ikke behovet for korrekt repræsentation.
Hvordan afklarer du et godkendelsesforbehold?
Står der et forbehold om skifterettens godkendelse i købsaftalen, bør du få betydningen afklaret konkret. Tag udgangspunkt i forbeholdets ordlyd, også når der ikke gælder et almindeligt lovkrav om salgstilladelse. Følgende spørgsmål hjælper med at afgrænse, hvad der mangler:
- Få oplyst skifteformen og se skifteretsattesten, så det fremgår, hvem der repræsenterer boet.
- Bed den, der har udformet forbeholdet, beskrive den præcise beslutning eller dokumentation, som mangler.
- Få afklaret, hvem der skal levere dokumentationen, og hvilken frist og følge ved manglende opfyldelse aftalen angiver.
- Få dokumenteret, at betingelsen er opfyldt, eller få afklaret en ændring af aftalen, før du lægger til grund, at forbeholdet er bortfaldet.
Er opgaven blot at dokumentere en allerede eksisterende beføjelse, er en attest eller fuldmagt relevant. Er der derimod tvivl om selve retten til at disponere, skal det spørgsmål løses først. En forventet overtagelsesdag kan ikke erstatte en manglende beføjelse.
Hvis afklaringen kræver ekstern hjælp, kan du bede om et tilbud, der skiller gennemgang af købsaftalen, eventuel vurdering og arbejdet med fuldmagter og skøde ad. Det giver et bedre grundlag for at vurdere udgiften end én samlet pris på en upræcist beskrevet »godkendelse«.
Skal attesten tinglyses før salget?
Skifteretsattesten og skødet har forskellige funktioner. Attesten dokumenterer boets behandling og repræsentation. Skødet bruges til at få køberen registreret som ejer.
Tinglysningsretten kræver, at den registrerede ejer er opdateret til »boet efter«, før ejendommen videresælges eller overdrages til en arving. Ved et direkte salg fra boet skal arvingerne ikke først registreres som ejere ved en særskilt tinglysning af skifteretsattesten. Det relevante skøde og dokumentationen for boets dispositionsret skal stadig være på plads.
Du bør derfor kontrollere både ejerregistreringen og underskrifterne. Ved skøde ved privat skifte skal arvingernes medvirken eller gyldige fuldmagter kunne dokumenteres. I et bobestyrerbo skal bobestyreren tiltræde skødet. En besked om, at boet er udleveret, erstatter ikke disse tinglysningskrav.
Hvad kan du gøre ved uenighed om salget?
I et privat skifte løser en henvendelse om »godkendelse« ikke i sig selv manglende enighed blandt arvingerne. Kan I ikke finde en fælles løsning, kan en arving anmode skifteretten om, at boet overgår til bobestyrerbehandling. Det ændrer, hvem der behandler boet, og bør ikke forveksles med en særskilt godkendelse af det aktuelle købstilbud.
I et bobestyrerbo kan du klage over bobestyrerens afgørelse til skifteretten. Fristen er som udgangspunkt fire uger fra det tidspunkt, du fik kendskab til afgørelsen. Skifteretten kan undtagelsesvis behandle en senere klage indtil seks måneder efter afgørelsen; du bør derfor reagere inden den almindelige frist.
Klagen sætter ikke automatisk salget i bero. Hvis det er nødvendigt at afvente klagens behandling, skal spørgsmålet om opsættende virkning derfor rejses særskilt; bobestyreren eller skifteretten kan beslutte det. En indgivet klage er således ikke i sig selv dokumentation for, at salget skal vente.
Beskriv konkret, hvilken afgørelse du anfægter, hvorfor og hvilket resultat du ønsker. Det adskiller en egentlig indsigelse mod salget fra et ønske om blot at få mere information om boets behandling.
Fagligt grundlag og kilder
- Dødsboskiftelovens regler om fælles rådighed, bobestyrerens beføjelser og klageadgang.
- Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte og skiftefuldmagt.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skifteretsattest samt skiftefuldmagter og tinglysningsfuldmagter.
- Familieretshusets vejledning om køb og salg af fast ejendom samt værgemålsbekendtgørelsen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
