Ja, ugifte samlevende kan registreres som ejere af en bolig med ulige ejerandele, for eksempel 70/30. Fordelingen skal fremgå korrekt af skødet, mens indskud, løbende betalinger og lånehæftelse er særskilte spørgsmål. Derfor bør I kontrollere, at hvert dokument præcist beskriver sin del af den løsning, I har valgt.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ugifte samlevende kan registreres med ulige ejerandele, når fordelingen fremgår korrekt af skødet. Ejerbrøken, den interne økonomi og lånehæftelsen er tre særskilte forhold, som kan være fordelt forskelligt og skal dokumenteres hver for sig. Her får I overblik over valg, dokumenter og kontrolpunkter.
- Se, hvordan ulige ejerbrøker angives
- Skeln mellem ejerskab, betaling og gæld
- Forstå samejeoverenskomstens rolle
- Læs, hvad en senere ændring kræver
- Kontrollér resultatet i Tingbogen
Kan I vælge ulige andele fra købet?
I kan aftale, at den ene skal eje en større del af boligen end den anden. Ejerandelene angives som præcise andele af hele ejendommen, eksempelvis 3/4 og 1/4. De registrerede andele skal tilsammen omfatte hele ejendommen.
Skødet er det dokument, der overdrager ejendomsretten. Ved anmeldelsen angives både, hvor stor en del af sælgerens ejerandel der overdrages, og hvor stor en del af hele ejendommen køberen får. Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele viser flere eksempler på ulige brøker.
Når skødet tinglyses, registreres ejerbrøken som adkomst i Tingbogen. Tinglysningen beskytter den registrerede ret over for senere aftaler og kreditorforfølgning. Hvis købsaftalen, finansieringen og skødet bruger forskellige fordelinger, bør forskellen derfor afklares, før skødet anmeldes.
Hvad betyder ejerbrøken i praksis?
En ejerandel er en ideel andel af hele ejendommen. En fordeling på 70/30 betyder derfor ikke, at den ene ejer bestemte værelser, 70 procent af haven eller en fysisk afgrænset del af huset. Den beskriver den registrerede ejerbrøk i hele boligen.
Skødet beskriver ikke alle forhold i jeres fælles økonomi. Det viser eksempelvis ikke i sig selv, hvem der har betalt størst indskud, hvem der betaler en bestemt udgift, eller hvordan I vil gøre op, hvis den ene har finansieret en forbedring. Sådanne forhold kan kræve en særskilt intern aftale.
Det endelige økonomiske opgør ved et senere salg kan desuden afhænge af restgæld, salgsudgifter og dokumenterede mellemværender mellem jer. Ejerbrøken er derfor et centralt dokumentationspunkt, men den bør ikke læses som et fuldstændigt regnskab over alle betalinger og krav.
Tre fordelinger, I skal holde adskilt
- Ejerfordelingen fremgår af skødet og registreres som adkomst. Det er her, en fordeling som 70/30 hører hjemme.
- Den interne økonomi handler om indskud, løbende boligudgifter, vedligeholdelse og eventuelle mellemværender. En aftale om, at I betaler 50/50, ændrer ikke i sig selv en registreret ejerbrøk på 70/30.
- Gæld og pant følger låne- og pantedokumenterne. Ejerbrøken afgør ikke automatisk, hvem långiveren kan kræve betaling af, eller hvor stort et beløb den enkelte hæfter for.
Har I begge udstedt det samme gældsbrev, er udgangspunktet, at kreditor kan kræve hele beløbet af hver af jer, medmindre andet er aftalt. For andre låneformer skal det konkrete dokument læses. En intern aftale om at dele ydelserne 70/30 frigør derfor ikke i sig selv en meddebitor over for kreditor.
Illustrativt eksempel: I står registreret med 70/30, deler de løbende boligudgifter 50/50 og er begge debitorer på lånet. De tre tal besvarer forskellige spørgsmål. Hvis hensigten i stedet er, at en ekstra betaling skal ændre ejerbrøken, skal ejerændringen gennemføres som en særskilt overdragelse.
Hvilken rolle har samejeoverenskomsten?
En samejeoverenskomst kan beskrive jeres interne rammer for brug af boligen, betaling af udgifter, vedligeholdelse, større beslutninger og fremgangsmåden, hvis en af jer ønsker at træde ud af samejet. Hvilke punkter der er relevante, afhænger af boligen og jeres økonomiske forhold.
Overenskomsten er et andet dokumentlag end skødet. En formulering om 70/30 i en samejeoverenskomst ændrer ikke i sig selv en registreret adkomst på 50/50. Hvis ejerbrøken skal ændres, kræver det en overdragelse ved skøde. De bestemmelser i en samejeoverenskomst, som kan tinglyses, registreres som servitut og ikke som adkomst.
Det er derfor nyttigt at læse forholdet mellem samejeoverenskomsten og ejerandelene som et særskilt spørgsmål. Aftalen kan supplere skødet, men dokumenterne bør ikke bruges som erstatning for hinanden.
Kan I ændre ejerandelene senere?
Ja. Hvis I vil gå fra eksempelvis 50/50 til 60/40, skal den ene ejer overdrage den relevante del af sin ejerandel til den anden, og ændringen skal anmeldes med et skøde. En overførsel af penge eller en ny intern udgiftsfordeling ændrer ikke alene den registrerede adkomst.
En ændring af skødet ændrer heller ikke automatisk, hvem der er debitor på et lån, eller hvordan et pant er stillet. Hvis ejerændringen også skal ledsages af et debitorskifte på boliglånet, skal kreditorforholdet håndteres særskilt efter låne- og pantedokumenterne. Et nyt skøde er ikke i sig selv dokumentation for, at en tidligere debitor er frigjort.
Den fulde proces afhænger blandt andet af den eksisterende adkomst, den andel der overdrages, finansieringen og eventuelle hæftelser. En særskilt vejledning om ændring af ejerandele på skødet kan bruges, når spørgsmålet ikke længere er, om ulige ejerandele er mulige, men hvordan en konkret ændring gennemføres.
Sådan kontrollerer I dokumenterne
- Skriv den ønskede ejerbrøk som en præcis andel af hele ejendommen, og kontrollér, at andelene tilsammen udgør én hel ejendom.
- Sammenhold købsaftalen og skødet. Hvis dokumenterne beskriver forskellige ejerfordelinger, skal I få afklaret, hvilken fordeling der er den tilsigtede.
- Læs låne- og pantedokumenterne særskilt. Notér, hvem der er debitor, hvad kreditor kan kræve, og om pantet vedrører hele ejendommen eller en ideel andel.
- Beskriv de interne forhold, som skødet ikke regulerer, i en klar aftale. Det kan blandt andet være udgiftsfordeling, vedligeholdelse og fremgangsmåden ved udtræden.
- Hent efter tinglysningen en tingbogsattest. Under Adkomst kan I kontrollere de registrerede ejerandele, mens pant fremgår særskilt under Hæftelser.
Kontrollen er særlig relevant, når indskud, ejerbrøk og lånebetalinger ikke følger samme fordeling. En forskel er ikke nødvendigvis en fejl, men den bør være bevidst, dokumenteret og forstået af begge parter.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om tinglysning af rettigheder og skødet som overdragelsesdokument.
- Bekendtgørelse om tinglysning i tingbogen om adkomst, hæftelser, servitutter og angivelse af den overdragne andel.
- Tinglysningsrettens vejledning om sælger- og køberandele med eksempler på registrering af ulige brøker.
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst om dokumenttypen og tinglysning som servitut.
- Gældsbrevsloven om flere skyldneres hæftelse på samme gældsbrev.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
