Efter et dødsfald bliver afdøde normalt ikke straks erstattet af en arving eller ægtefælle som tinglyst ejer. Tingbogen viser som udgangspunkt »Boet efter [navn]«, indtil en ægtefælle, en eller flere arvinger eller en køber får tinglyst ny adkomst. Skifteretsattesten viser, hvem der kan handle for boet, men den afgør ikke alene, hvem der bliver den endelige registrerede ejer.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Efter et dødsfald viser Tingbogen som udgangspunkt »Boet efter [navn]«, indtil en ægtefælle, arving eller køber får tinglyst ny adkomst. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der kan handle for boet, men gør ikke alene modtageren til registreret ejer.
- Den aktuelle ejer fremgår af Tingbogen, ikke af en gammel kopi af skødet.
- Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i fællesskab.
- En efterlevende ægtefælle kan i bestemte skifteformer få adkomst via en særlig skifteretsattest.
- En køber kan i flere situationer registreres direkte efter dødsboet.
- Kontrollér ejerandele og verserende anmeldelser på en ny tingbogsattest.
Hvad viser Tingbogen lige efter dødsfaldet?
Når afdøde var registreret ejer med personnummer, modtager Tinglysningsretten normalt den digitale dødsanmeldelse gennem CPR. Adkomsten bliver da automatisk ændret fra afdødes navn til »Boet efter [navn]«. Formuleringen er en mellemregistrering: Den viser, at den tidligere ejers adkomst nu håndteres som en del af dødsboet.
Det er den aktuelle adkomst i Tingbogen, der viser, hvem der står registreret. En kopi af det gamle skøde er et historisk dokument og bliver ikke omskrevet, hver gang registreringen ændres. Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattester beskriver den automatiske opdatering og de efterfølgende dokumentveje.
Den automatiske ændring forudsætter blandt andet, at afdøde fremgår med personnummer i Tingbogen. Hvis det ikke er tilfældet, eller dødsfaldet ikke er registreret via CPR, kan der være behov for dokumenttypen »Navneændring Fast Ejendom« eller en rettelse hos Tinglysningsretten. Et gammelt navn i Tingbogen er derfor ikke i sig selv bevis for, at boet mangler en skifteretsattest.
Hvem kan handle, før en ny ejer er registreret?
Den, der kan handle for dødsboet, er ikke nødvendigvis den, der står som personlig ejer i Tingbogen. En skifteretsattest dokumenterer, hvem skifteretten har udleveret boet til, og hvilken behandlingsform der gælder.
Ved privat skifte råder arvingerne efter dødsboskiftelovens § 26 i forening over boets aktiver. En kontaktperson bliver derfor ikke eneejer af huset alene ved at modtage skifteretsattesten. De øvrige arvinger kan give en skiftefuldmagt, men fuldmagten ændrer heller ikke i sig selv ejerregistreringen.
Behandles boet af en bobestyrer, er det bobestyreren, der repræsenterer boet. Er boet udlagt til en efterlevende ægtefælle, følger råderetten den konkrete udlægs- eller skifteform. I alle tilfælde skal du skelne mellem retten til at handle for boet og det navn, der er tinglyst som adkomsthaver.
Hvem kan blive den næste tinglyste ejer?
Den næste ejer afhænger af, hvad der faktisk sker med ejendommen. Dødsfaldet udpeger ikke automatisk én bestemt person som ny tinglyst ejer.
- En efterlevende ægtefælle kan i bestemte skifteformer blive registreret med dokumenttypen »Skifteretsattest Ægtefælle«. Det gælder blandt andet ved uskiftet bo, ægtefælleudlæg, boudlæg til ægtefællen og forenklet privat skifte, når ægtefællen er eneste arving.
- En eller flere arvinger, som overtager ejendommen, bliver indsat som købere i et endeligt skøde. Ved flere arvinger skal de øvrige arvingers deltagelse eller fuldmagt håndteres efter boets forhold.
- En køber kan blive næste tinglyste ejer, hvis ejendommen sælges fra dødsboet. Så går adkomsten til køberen gennem et skøde fra boet.
Skifteretsattesten er altså ikke det endelige overdragelsesdokument i alle situationer. Det praktiske skel mellem skifteretsattest og arveudlæg er, at attesten legitimerer boets repræsentanter, mens den endelige fordeling afgør, hvem der skal modtage ejendommen.
Kan køberen komme direkte efter dødsboet?
Ja, i flere situationer kan en køber blive registreret uden, at arvingerne først bliver tinglyst som personlige ejere. Før overdragelsen skal adkomsten være opdateret til »Boet efter«, men det betyder ikke, at hvert mellemled i bobehandlingen skal stå som ejer.
Ved privat skifte handler arvingerne i fællesskab eller gennem gyldige fuldmagter. Ved bobestyrerbehandling tiltræder bobestyreren skødet for boet. En efterlevende ægtefælle kan i visse udlægs- og skifteformer også videresælge uden først at få skifteretsattesten tinglyst som personlig adkomst. Dokumentrollerne skal passe til netop den skifteform, der fremgår af attesten.
Den mulige registreringsrække er derfor »Boet efter [navn]« og derefter køberen. Det er en vigtig afgrænsning, hvis du undersøger salg fra et dødsbo: Den, der underskriver for boet, behøver ikke selv at blive den næste ejer.
Hvad sker der, hvis afdøde kun ejede en andel?
Hvis afdøde kun ejede en del af ejendommen, vedrører dødsboets videre registrering denne andel. De øvrige tinglyste ejere bliver stående med deres allerede registrerede andele. Afdødes andel kan senere blive overtaget af en medejer, udlagt til en eller flere arvinger eller overdraget til en køber.
Det at være ægtefælle, samlever eller meddebitor på et lån ændrer ikke i sig selv den tinglyste ejerandel. Om en efterlevende senere skal overtage afdødes andel, afhænger af boets behandling og den endelige fordeling. Tingbogen viser den registrerede adkomst, men afgør ikke alene, hvordan værdierne skal fordeles i dødsboet.
Hvordan kontrollerer du, hvem der står registreret?
Hent en aktuel tingbogsattest på tinglysning.dk i stedet for kun at se på det gamle skøde. Tingbogsattesten viser den nuværende adkomst, ejerandelene og eventuelle dokumenter, som er anmeldt, men endnu ikke færdigbehandlet.
- Kontrollér, om adkomsten er ændret til »Boet efter [navn]« efter dødsfaldet.
- Læs skifteretsattesten for at se, hvem der kan repræsentere boet, og hvilken skifteform der gælder.
- Fastlæg, om ejendommen skal overtages af en ægtefælle, udlægges til arvinger eller sælges til en køber.
- Kontrollér en ny tingbogsattest, når dokumentet er behandlet, så navn og ejerandele svarer til resultatet.
Hvis Tingbogen stadig viser afdødes gamle navn, bør du først undersøge, om dødsfaldet og personnummeret er registreret korrekt. Hvis et nyt dokument står som anmeldt, bør du afvente eller undersøge tinglysningssvarene, før du konkluderer, at ejerændringen er gennemført. Det almindelige tinglysningsforløb ved dødsfald afhænger derefter af, hvem der skal have den endelige adkomst.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler om dødsboskifte og Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om adkomst efter dødsfald.
- Dødsboskifteloven på Retsinformation, herunder reglerne om arvingernes fælles råderet ved privat skifte.
- Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest, ægtefælleadkomst, arvinger og videresalg.
- Danmarks Domstoles vejledning om privat skifte og skiftefuldmagt.
- Tinglysningsrettens vejledning om tingbogsattester og aktuelle adkomstoplysninger.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
