Prisen består normalt af tinglysningsafgift for ejerændringen og eventuelle udgifter til at udarbejde skødet samt håndtere lån og pant. Den kan ikke fastslås alene ud fra, at I er gift. Den afhænger især af, hvor stor en ejerandel der overdrages, hvordan overdragelsen værdisættes, og om långiveren skal medvirke.
Et nyt skøde er nødvendigt, når den ægtefælle, der ikke allerede er registreret som ejer, skal have en andel af ejendommen. Skødet ændrer det registrerede ejerskab. Det løser derimod ikke automatisk spørgsmål om personlig gæld, pantebreve eller jeres formueordning.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Prisen for at få en ægtefælle på skødet afhænger af ejerandelen, overdragelsens værdi og eventuelle ændringer i lån og pant. Få overblik over de omkostningsspor og oplysninger, der bør afklares før tinglysning.
- Se, hvad den samlede pris kan bestå af
- Forstå, hvorfor ejerandelen påvirker tinglysningsafgiften
- Skeln mellem registreret ejerskab og personlig gæld
- Kontrollér skøde, lån og tingbog efter ændringen
Hvilke udgifter består ændringen af?
Det samlede beløb kan bestå af flere adskilte poster:
- Tinglysningsafgift: Staten opkræver afgift, når ejerændringen anmeldes til tinglysning. Afgiften har en fast del og kan desuden have en variabel del, som afhænger af afgiftsgrundlaget.
- Udarbejdelse af skøde: Overdragelsens vilkår, ejerandele, ejerskiftesum og nødvendige erklæringer skal være korrekte. Udgiften afhænger af, hvem der udarbejder og berigtiger dokumentet, og hvor kompliceret sagen er.
- Lån og pant: Hvis en ægtefælle skal indtræde i gælden, en anden skal frigøres, eller et pantedokument skal ændres, kan långiverens behandling og nye dokumenter medføre særskilte udgifter.
En pris på selve skødet er derfor ikke nødvendigvis den fulde pris for hele ejerændringen. Før I sammenligner beløb, bør I kontrollere, om tinglysningsafgift, bankbehandling og eventuelle ændringer i pant er medregnet.
Hvorfor afhænger afgiften af ejerandelen?
Den nuværende ejer overdrager en ideel andel af ejendommen til ægtefællen. En ideel andel er en juridisk andel af hele ejendommen, ikke et bestemt værelse eller en fysisk del af huset. Skødet skal derfor angive både den andel, som sælgeren afgiver, og den andel af hele ejendommen, som køberen får.
Ved anmeldelsen skal den samlede ejerskiftesum oplyses. Den kan bestå af kontant betaling, overtaget pantegæld, et gaveelement og andre forpligtelser. Det betyder, at afgiftsgrundlaget ikke nødvendigvis er det beløb, der overføres mellem jeres bankkonti.
Ved en familieoverdragelse kan en anvendelig offentlig ejendomsværdi også få betydning for afgiftsgrundlaget. Hvis ejerskiftesummen ligger under den værdi, som reglerne kræver anvendt, kan jeres egen pris ikke uden videre lægges til grund. Ved overdragelse af en del af ejendommen knyttes kontrollen til den overdragne andel. Det skal derfor afklares, hvilken vurdering der kan bruges, og om ejendommen er ændret siden vurderingen.
Du kan læse mere om tinglysningsafgift ved ændring af skøde. Den konkrete beregning bør først foretages, når ejerandel, ejerskiftesum og værdigrundlag er afklaret.
Hvornår gælder særreglen mellem ægtefæller?
Det er ikke nok, at overdragelsen sker mellem to personer, der er gift. Tinglysningsafgiftslovens § 10 har en særregel for en overdragelse mellem ægtefæller, når overdragelsen sker som følge af opløsning af formuefællesskabet. Et almindeligt ønske om at dele ejerskabet under et fortsat ægteskab falder derfor ikke automatisk ind under særreglen.
Det afgørende er overdragelsens juridiske anledning, ikke alene relationen mellem parterne. Hvis særreglens betingelser ikke er opfyldt, behandles ejerændringen efter de almindelige regler for tinglysning af ejerskifte. En forkert markering af overdragelsestypen kan derfor give en forkert afgiftsberegning eller føre til, at anmeldelsen skal rettes.
Hvad ændrer skødet – og hvad gør det ikke?
Ægteskab eller formuefællesskab gør ikke i sig selv begge ægtefæller til registrerede ejere af hver enkelt ejendom. Formuefællesskab beskriver som udgangspunkt, hvordan formuer skal deles ved et senere skifte. Det er ikke det samme som, at hver ægtefælle allerede ejer en bestemt andel af den andens hus.
Når en ægtefælle får en andel ved et tinglyst skøde, ændres den registrerede adkomst. Det bør holdes adskilt fra jeres formueordning og fra den personlige hæftelse for lån. Se den nærmere forklaring af forskellen på formuefællesskab og fælles skøde.
Kan lån og pant give ekstra udgifter?
Et skøde er ikke i sig selv en fuldstændig aftale om den personlige gæld. Hvis den nye medejer også skal være debitor, eller en nuværende debitor skal frigøres, skal gældsforholdet behandles særskilt. Långiveren kan have brug for en kreditvurdering, en gældsovertagelse eller en ændring af et tinglyst pantedokument.
Tinglysningslovens § 39 har en særlig virkning ved overtagelse af pantegæld, men kun når pantebrevets vilkår og lovens øvrige betingelser er opfyldt. I andre tilfælde kræver en ændring af forholdet til panthaveren en aftale. I bør derfor afklare långiverens krav, før skødet underskrives, hvis ejerændringen også skal ændre, hvem der hæfter.
Det er muligt, at begge står på skødet, mens kun den ene fortsat hæfter personligt for et lån. Det omvendte kan også forekomme: En ægtefælle kan være meddebitor uden at være registreret som medejer. Læs mere om hæftelse for huslånet ved ændring af skødet.
Hvordan forbereder I ejerændringen?
En sikker rækkefølge er at afklare ejerskab, betaling og finansiering, før dokumentet anmeldes:
- Fastlæg den ejerandel, som ægtefællen skal have, og hvad den nuværende ejer beholder.
- Beskriv hele modydelsen, herunder betaling, overtaget gæld, gaveelement og andre forpligtelser.
- Kontrollér tingbogsattesten, den relevante ejendomsværdi og de eksisterende pantedokumenter.
- Afklar med långiveren, om ejerændringen påvirker lån, debitorer eller pant.
- Udarbejd skødet med korrekte andele, ejerskiftesum og erklæringer, og lad de nødvendige parter underskrive digitalt.
Den praktiske fremgangsmåde er beskrevet nærmere i artiklen om, hvordan en ægtefælle kommer med på skødet. Hvis oplysningerne om ejerandel, overdragelsestype og gæld ikke passer sammen, bør uoverensstemmelsen afklares, før anmeldelsen sendes.
Hvad skal I kontrollere efter tinglysningen?
Når skødet er behandlet, bør I hente en ny tingbogsattest. Den viser de registrerede ejere, servitutter og pantehæftelser. Kontrollér, at begge ejere står registreret med de aftalte andele, og om skødet har fået anmærkninger eller en frist, der kræver opfølgning.
Sammenhold derefter tingbogen med långiverens bekræftelse. Et korrekt registreret skøde dokumenterer ejerændringen, men er ikke i alle tilfælde bevis for, at den aftalte ændring af personlig gæld også er gennemført. Gem derfor både det tinglyste skøde og dokumentationen for eventuelle ændringer i lån og pant.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsafgiftsloven om afgiftsgrundlag, ejerskifte og særreglen ved opløsning af formuefællesskab.
- Tinglysningsloven om registreringens retsvirkninger og overtagelse af pantegæld.
- Lov om ægtefællers økonomiske forhold om rådighed over egen formue, gæld og formuefællesskab.
- Tinglysningsrettens vejledning om skøder og oplysningerne i den digitale anmeldelse.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
