Du får din ægtefælle på skødet ved at overdrage en ejerandel og få ændringen tinglyst. Prisen afhænger især af tinglysningsafgift, aftalt vederlag, eventuel gældsovertagelse og bankens krav.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Din ægtefælle kommer på skødet ved en tinglyst ejerændring. Den samlede pris afhænger især af tinglysningsafgift, afgiftsgrundlag, eventuel gældsovertagelse og bankens krav.
- Skødet ændrer ejerskabet, ikke automatisk lånet.
- Tinglysningsafgiften består af en fast afgift og en variabel del.
- Banken skal inddrages, hvis lån eller pant påvirkes.
- Dokumenter, ejerandel og afgiftsgrundlag skal være afklaret.
- Kontrollér tingbogen efter tinglysning.
Hvad betyder det at få en ægtefælle på skødet?
At få en ægtefælle på skødet betyder, at din ægtefælle bliver registreret som ejer eller medejer af boligen i tingbogen. Det ændrer ejerskabet, men det ændrer ikke automatisk alle låneforhold eller jeres formueordning.
Skødet er derfor den del, der handler om ejendomsretten. Hvis I også vil ændre lån, pant, særeje eller den interne fordeling af økonomien, skal de spørgsmål afklares ved siden af skødet.
Hvilke trin skal I igennem?
- Beslut hvilken ejerandel din ægtefælle skal have.
- Afklar med banken, om lån eller pant skal ændres.
- Fastlæg vederlag, gældsovertagelse eller anden økonomisk forudsætning.
- Udarbejd skødet og anmeld det digitalt til tinglysning.
- Betal tinglysningsafgift og kontrollér efterfølgende tingbogen.
Hvis boligen er belånt, bør bankafklaringen komme tidligt. En skødeændring kan ellers blive forsinket, hvis panthaver ikke accepterer den praktiske løsning.
Hvad koster selve tinglysningen?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom betales tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftsloven. Hovedsporet er en fast afgift på 1.850 kr. plus en variabel afgift på 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den procentdel, der beregnes, rundes op til nærmeste beløb deleligt med 100.
Afgiftsgrundlaget afhænger af den konkrete overdragelse. Hvis din ægtefælle betaler et beløb eller overtager gæld som led i ejerændringen, kan det indgå i grundlaget. Hvis der ikke foreligger en almindelig købesum, skal grundlaget fastlægges efter reglerne for ejerskifte uden en direkte ejerskiftesum.
Illustrativt eksempel: en enkel afgiftsberegning
Illustrativt eksempel: Din ægtefælle køber en ejerandel, hvor det afgiftspligtige vederlag samlet er 1.000.000 kr. Den variable afgift er 0,6 procent af 1.000.000 kr., altså 6.000 kr. Beløbet er allerede deleligt med 100, så det rundes ikke yderligere op. Samlet tinglysningsafgift bliver 6.000 kr. + 1.850 kr. = 7.850 kr.
Hvis beregningen i stedet gav 6.060 kr. i variabel afgift, ville den variable del blive rundet op til 6.100 kr., før den faste afgift lægges til. Eksemplet er forenklet og bygger kun på de angivne forudsætninger.
Hvilke andre omkostninger kan indgå?
Ud over offentlig tinglysningsafgift kan der være udgifter til dokumentudarbejdelse, bankens behandling, vurdering, ændring af lån eller ændring af pant. De poster kan ikke beregnes sikkert uden den konkrete banks vilkår og den konkrete finansiering.
Hvis der tinglyses nyt pantedokument, eller hvis eksisterende pant skal ændres, kan der opstå særskilte pantrelaterede afgifter og gebyrer. Det bør ikke blandes sammen med afgiften for selve skødet.
Skal begge også stå på lånet?
Nej, ikke nødvendigvis. Skødet viser ejerskab, mens låneaftalen viser, hvem der hæfter over for banken. Banken kan dog kræve, at låneforhold, pant og ejerforhold hænger sammen, før den accepterer en ændring.
Hvis din ægtefælle skal overtage en del af gælden, kræver det bankens accept. En ejerandel i tingbogen frigør heller ikke automatisk den anden ægtefælle fra et eksisterende lån.
Hvad hvis boligen er familiens helårsbolig?
Hvis boligen er familiens helårsbolig og indgår i delingsformuen, indeholder lov om ægtefællers økonomiske forhold regler om samtykke ved overdragelse, pantsætning, udlejning og bortforpagtning. Det kan være relevant, selv om kun den ene står på skødet.
Samtykkereglen er et andet spørgsmål end ejerændringen. Den beskytter familiens bolig mod visse dispositioner uden den anden ægtefælles medvirken, men den gør ikke ægtefællen til medejer.
Hvordan spiller formuefællesskab og skøde sammen?
Formuefællesskab betyder ikke, at begge automatisk ejer alt sammen under ægteskabet. Det betyder i hovedtræk, at delingsformue skal deles ved separation, skilsmisse eller død, medmindre der gælder undtagelser.
Hvis du vil have din ægtefælle registreret som medejer nu, er skødet det relevante spor. Hvis I vil ændre, hvordan boligen skal deles eller holdes uden for deling, kan en ægtepagt være relevant ved siden af skødet.
Hvilke dokumenter og oplysninger skal være klar?
- Ejendommens adresse og matrikeloplysninger.
- Den nuværende ejer og den nye ejerandel.
- Vederlag, gældsovertagelse eller anden aftalt økonomi.
- Oplysninger om eksisterende lån og pant.
- Eventuel aftale om særeje eller anden intern formueordning.
Efter Tinglysningsloven skal digitale dokumenter til tinglysning indeholde de oplysninger, der gør retten og ejendommen identificerbar. Mangler i dokumentgrundlaget kan give afvisning eller krav om rettelse.
Hvilke forhold kan forsinke sagen?
Sagen kan blive forsinket, hvis banken ikke har taget stilling til lån og pant, hvis afgiftsgrundlaget ikke kan dokumenteres, eller hvis en nødvendig digital underskrift mangler. Det er forskellige typer problemer: bankgodkendelse, afgiftsoplysning, dokumentkrav og tinglysningsproces.
En anden mulig stopklods er uenighed om ejerandel. Hvis I ikke har besluttet, om ægtefællen skal eje 50 procent, en mindre andel eller en anden fordeling, kan skødet ikke give et præcist resultat.
Hvilke alternativer findes der?
Hvis målet kun er at afklare økonomien mellem jer, kan en intern aftale eller ægtepagt i nogle situationer være mere præcis end en ejerændring. Hvis målet er at give din ægtefælle reel ejendomsret, er en skødeændring nødvendig.
Hvis målet er finansiering, bør I først tale med banken om låne- og pantstrukturen. En ejerændring kan være relevant, men den løser ikke alene alle spørgsmål om hæftelse og kreditgodkendelse.
Hvordan kontrollerer I, at ændringen er gennemført?
Når skødet er tinglyst, skal tingbogen vise den nye ejerfordeling. Hvis lån eller pant også er ændret, skal de relevante låne- og pantedokumenter vise den rollefordeling, banken har godkendt.
Du bør kontrollere, at titel, ejerandel og eventuelle vilkår stemmer med det, I aftalte. Hvis der står noget andet i tingbogen end forventet, skal fejlen afklares, før I lægger sagen væk.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler om tinglysning, tinglysningsafgift og ægtefællers økonomiske forhold.
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Retsinformation: lov om ægtefællers økonomiske forhold
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: