Når du får din ægtefælle med på skødet, deler I ejerskabet – og ansvaret. Her får du en samlet, praktisk guide til pris, proces, skat, jura og de vigtigste faldgruber, så du kan vælge rigtigt første gang.
Hvad betyder det i praksis at få din ægtefælle på skødet?
At få din ægtefælle på skødet betyder, at I begge bliver registreret som ejere af boligen. Det er ikke det samme som at dele al gæld, og det er heller ikke det samme som at have fælles økonomi. Skødet viser alene, hvem der ejer ejendommen – og i hvilke andele (for eksempel 50/50 eller 70/30).
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Når begge står på skødet, har I lige råderet over boligen. Det betyder, at du ikke kan sælge, belåne eller pantsætte huset uden din ægtefælles samtykke. Omvendt kan din ægtefælle heller ikke træffe beslutninger uden din accept. Har I eksisterende lån, bliver de ikke automatisk fælles, bare fordi din ægtefælle kommer på skødet. Banken skal godkende enhver ændring i, hvem der hæfter for lånene, og kan kræve, at ægtefællen bliver medlåntager – især hvis I ønsker at omlægge eller forhøje lån.
Har du økonomiske udfordringer eller kreditorer, er det værd at overveje timingen. En overdragelse af en andel til din ægtefælle uden betaling kan i yderste fald blive rullet tilbage, hvis du senere går konkurs, og overdragelsen vurderes at have stillet kreditorerne ringere. Derfor bør du altid sikre, at overdragelsen sker på klare vilkår og til en realistisk værdi.
Endelig hænger skødet sammen med jeres ægteskabelige aftaler. Har I særeje, kan det påvirke, hvordan en eventuel deling sker ved skilsmisse eller dødsfald. Overvej derfor, om skødet og en eventuel ægtepagt skal spille sammen, så jeres ønsker står tydeligt.
Hvad koster tinglysning – og hvordan beregnes afgiften?
Afgiften for at tinglyse et skøde består af to dele: en fast afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 % af værdien af det, der overdrages. Værdien er typisk købesummen for den andel, din ægtefælle får. Er der tale om en gave, bruger man normalt ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet.
- Eksempel 1: Boligen værdisættes til 3.000.000 kr., og du overdrager 50 %. Variabel afgift: 0,6 % af 1.500.000 kr. = 9.000 kr. Samlet afgift: 9.000 + 1.850 = 10.850 kr.
- Eksempel 2: Offentlig vurdering er 2.400.000 kr., og overdragelsen er en gave af 50 %. Variabel afgift: 0,6 % af 1.200.000 kr. = 7.200 kr. Samlet: 7.200 + 1.850 = 9.050 kr.
Vil du dykke ned i prisdetaljer, herunder hvad der typisk driver omkostningerne op eller ned, kan du læse mere i denne gennemgang af omkostninger: hvad koster det at få ægtefælle på skødet?
Hvornår udløser overdragelsen gaveafgift mellem ægtefæller?
Gaver mellem ægtefæller er som udgangspunkt afgiftsfri. Overdrager du derfor en andel af boligen til din ægtefælle uden betaling, udløser det normalt ikke gaveafgift. Du skal heller ikke indsende gaveanmeldelse, men det er en god idé at dokumentere overdragelsen ordentligt (for eksempel i skødet og eventuelt et gavebrev), så der ikke opstår tvivl senere.
Der er dog to vigtige nuancer:
1) I skal være gift på overdragelsestidspunktet. Hvis I først gifter jer bagefter, er det ikke en afgiftsfri ægtefællegave. Overdragelse mellem ugifte samlevende kan i stedet få andre skattemæssige følger.
2) Overdragelser, der minder om kreditorbeskyttelse (for eksempel at du giver en stor andel væk kort før betalingsstandsning), kan blive tilsidesat i en konkursbehandling.
Selvom der ikke er gaveafgift, skal du stadig betale tinglysningsafgiften af skødet: 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af den overdragne værdi. Hvis der er lån, kan banken kræve, at ægtefællen bliver meddebitor eller stiller sikkerhed.
Vil du overdrage helt eller delvist som gave, kan du læse mere om fordele, faldgruber og dokumentation her: overdrage dit hus som gave til din ægtefælle.
Hvilken værdi skal du bruge – offentlig vurdering eller markedspris?
Når overdragelsen sker mod betaling, er udgangspunktet, at den variable tinglysningsafgift på 0,6 % beregnes af købesummen for den andel, din ægtefælle får. Ved gaver – hvor der ikke er en reel købesum – beregner man typisk afgiften af ejendommens værdi på tinglysningstidspunktet. Her bruges den offentlige vurdering ofte som pejlemærke for den overdragne andel.
Men hvad hvis den offentlige vurdering og markedsprisen ligger langt fra hinanden? I praksis accepteres den offentlige vurdering ofte ved gaveoverdragelser mellem ægtefæller, men Tinglysningsretten kan bede om dokumentation for markedsværdi (for eksempel mælger- eller valuarvurdering), hvis der er tydelige tegn på, at værdien afviger væsentligt. Det gælder især i områder, hvor vurderingerne er outdatede i forhold til de faktiske salgspriser.
Eksempel A: Offentlig vurdering 2.000.000 kr., markedspris 2.800.000 kr. Du overdrager 40 % som gave. Afgiftsgrundlag kan være 40 % af 2.000.000 kr. = 800.000 kr. Variabel afgift: 4.800 kr. Samlet: 6.650 kr. (4.800 + 1.850).
Eksempel B: Samme bolig, men du vil dokumentere markedspris. Afgiftsgrundlag: 40 % af 2.800.000 kr. = 1.120.000 kr. Variabel: 6.720 kr. Samlet: 8.570 kr.
Er der tale om handel til en reel pris (for eksempel fordi I samtidig omlægger lån eller udligner forskelle), bruges købesummen for den overdragne andel – også selvom den er højere end den offentlige vurdering. Det vigtigste er, at grundlaget er realistisk og dokumenterbart.
Hvilke fordele og ulemper er der ved fælles ejerskab?
Der er mange gode grunde til at få begge ægtefæller på skødet, men også forhold, der kan tale imod. Her er de typiske hensyn, vi ser i praksis:
- Fordele: Bedre beskyttelse for den part, der hidtil stod udenfor, mere gennemsigtighed om ejerskab, lettere at træffe fælles beslutninger om lån og ombygning, og en mere ligelig udgangspunkt ved dødsfald eller brud.
- Ulemper: Banken kan kræve, at begge hæfter for lån, hvilket øger risikoen for den hidtil ikke-hæftende part; tinglysningsafgiften kan være mærkbar; og en ugunstig fordeling kan gøre bodeling sværere, hvis indtægter og opsparing er meget skævt fordelt.
Vi mener, at fælles ejerskab ofte giver mest robust beskyttelse i hverdagen, hvis I også aftaler klare ejerandele og får styr på, hvordan forskellig egenbetaling håndteres – for eksempel gennem en simpel aftale eller en ægtepagt, der passer til jeres økonomi.
Vil I forebygge diskussioner om beslutninger og udgifter, kan det være nyttigt at lave en kort, skriftlig aftale om drift, vedligehold og salg. Læs gerne om, hvordan du kan undgå uenigheder ved fælles skøde: undgå uenigheder, når begge står på skødet.
Hvordan foregår processen trin for trin – og hvilke dokumenter skal du bruge?
Processen er mere enkel, end mange tror, men det betaler sig at gøre tingene i den rigtige rækkefølge. Start med at afklare økonomien: Skal der betales en pris for andelen, eller er det en gave? Skal lån overtages, omlægges eller blive, som de er? Få banken til at bekræfte, om de kræver medhæftelse eller andre ændringer.
Selve skødet udarbejdes derefter med beskrivelse af ejendommen, ejerandele, pris eller gave, samt eventuelle særlige vilkår (for eksempel særeje). Begge skal digitalt underskrive, og når skødet er tinglyst, fremgår I begge som ejere i tingbogen. Husk at beregne tinglysningsafgiften, før I indsender, så der ikke opstår forsinkelser.
- Seneste købsaftale eller nuværende skøde
- Oplysning om lån og bankens eventuelle samtykke
- Aftale om pris eller gave (eventuelt gavebrev)
- Oplysning om ejerandele (for eksempel 50/50)
- Eventuel ægtepagt eller udkast hertil
Fra indsendelse til endelig tinglysning går der ofte få dage, hvis alt er på plads. Skal banken også ændre i lån, kan det tage længere tid.
Vil du se processen forklaret fra A til Z, kan du læse: hvordan kommer ægtefællen med på skødet?
Hvad betyder det ved skilsmisse, hvis kun én eller hvis begge står på skødet?
Hvis begge står på skødet, er udgangspunktet, at én kan overtage boligen mod at udbetale den anden, eller I kan sælge og dele et eventuelt overskud. Overdragelse mellem jer som led i bodelingen sker normalt med et bodelingsskøde – her betales typisk kun den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr., ikke den variable på 0,6 %. Banken skal dog godkende, at den, der bliver boende, kan stå alene på lånene.
Hvis kun én står på skødet, har den anden ikke automatisk ejerskab – men formuefællesskabet kan betyde, at værdien af boligen (fratrukket gæld) indgår i jeres samlede bodeling. Har du for eksempel lagt en stor udbetaling, eller har I aftalt særeje, kan det ændre resultatet. Dokumentation for indskud og aftaler bliver derfor vigtig, hvis I ikke står som fælles ejere.
To praktiske scenarier:
– Kun én på skødet, fælles lån: Den, der ikke ejer, hæfter måske for lån uden at eje. Her bør løsningen ved skilsmisse håndtere både ejerskab og hæftelse hurtigt.
– Begge på skødet, kun én på lån: Den, der ikke hæfter for lån, har stadig ejerskab og krav ved bodeling, men banken kan kræve ændret hæftelse, hvis en overtager boligen.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
