Står du ikke på skødet, er du som udgangspunkt ikke registreret medejer af boligen. Er I gift, kan du alligevel have rettigheder til samtykke, værdideling, kompensation eller i særlige tilfælde overtagelse. Rettighederne er forskellige og afhænger blandt andet af, om boligen er familiens helårsbolig, om den indgår i delingsformuen, hvordan lånene er aftalt, og hvad der sker ved skilsmisse eller dødsfald.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Står du ikke på skødet, er du normalt ikke registreret medejer. Som ægtefælle kan du dog have andre rettigheder, blandt andet til samtykke ved dispositioner over familiens bolig, deling af værdier og i særlige tilfælde overtagelse. Det afhænger af boligens anvendelse, formueordningen, lånene og den konkrete situation.
- Se forskellen på ejerskab og delingsformue
- Forstå, hvornår dit samtykke kan være nødvendigt
- Læs, hvad der kan ske ved skilsmisse eller dødsfald
- Få overblik over lån, betalinger og medeje
Hvad betyder skødet for dit ejerskab?
Skødet og Tingbogen viser, hvem der har den registrerede adkomst til ejendommen. Hvis kun din ægtefælle står registreret, bliver du ikke automatisk medejer, fordi I gifter jer, bor sammen eller deler de løbende boligudgifter.
Efter tinglysningslovens § 1 skal en ret over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. En privat aftale kan derfor ikke uden videre erstatte en registreret ejerandel over for omverdenen.
Din situation skal deles op i fem forskellige spørgsmål:
- Ejerskab: Hvem står som ejer i Tingbogen?
- Samtykke: Kan ejeren disponere over familiens bolig uden den anden ægtefælle?
- Værdideling: Skal boligens nettoværdi indgå i en bodeling?
- Overtagelse: Kan den ikke-registrerede ægtefælle få boligen udlagt?
- Gæld: Hvem har personligt skrevet under på lånene?
Et ja til ét af spørgsmålene giver ikke automatisk et ja til de øvrige. Du kan eksempelvis have ret til at modsætte dig et salg uden dermed at eje en andel af huset.
Kan boligen sælges uden dit samtykke?
Ægtefællelovens § 6 begrænser ejerens mulighed for at sælge, pantsætte, udleje eller bortforpagte familiens helårsbolig uden den anden ægtefælles samtykke. Beskyttelsen gælder, når boligen helt eller delvist indgår i den formue, der skal ligedeles mellem ægtefællerne.
Reglen er knyttet til boligens funktion og formueordningen. Den gælder derfor ikke nødvendigvis for enhver ejendom, som din ægtefælle ejer. Et sommerhus, en udlejningsejendom eller en bolig, der er holdt helt uden for ligedelingen, skal vurderes efter andre forudsætninger.
Samtykkebeskyttelsen kan fortsætte efter samlivsophør, separation eller skilsmisse, indtil parterne har aftalt, hvem der skal have boligen, eller spørgsmålet er afgjort endeligt. Samtykket er en beskyttelsesregel. Det ændrer ikke ejerregistreringen og giver ikke i sig selv ret til en bestemt del af et salgsprovenu.
Får du del i boligens værdi ved skilsmisse?
Ejerskab og delingsformue er to forskellige ting. Forskellen mellem formuefællesskab og at stå på skødet er afgørende: Formuefællesskab gør ikke begge ægtefæller til ejere, men kan betyde, at positive nettoværdier skal indgå i bodelingen.
Ved en bodeling opgøres ægtefællernes formuer hver for sig. Aktiver og gæld hører som udgangspunkt til den ægtefælle, der ejer aktivet eller hæfter for gælden. Den positive del af delingsformuen deles efter reglerne, mens særeje som udgangspunkt holdes udenfor.
Boligen kan derfor fortsat være ejerægtefællens aktiv, selv om dens nettoværdi påvirker det beløb, der skal udlignes mellem jer. Omvendt kan en bolig eller en del af dens værdi være særeje. Skødet alene fortæller derfor ikke, om du får del i en nettoværdi ved skilsmisse; formueordningen, gælden og bodelingens øvrige poster skal også med.
Kan du overtage huset under bodelingen?
Ejeren har normalt den første ret til at få sit eget aktiv udlagt. Ægtefællelovens § 48 giver dog mulighed for, at den anden ægtefælle kan få familiens helårsbolig udlagt, hvis boligen har størst betydning for, at denne ægtefælle kan bevare hjemmet. Det er en konkret undtagelse, ikke en automatisk ret.
En overtagelse kræver en værdiansættelse. Hvis boligens værdi overstiger det, du har ret til i bodelingen, skal forskellen som udgangspunkt betales. Samtidig skal finansieringen kunne gennemføres. En afgørelse om, hvem der får boligen, frigør ikke automatisk den anden ægtefælle fra lån og tvinger ikke långiveren til at godkende et debitorskifte.
Det nærmere skel mellem ejerens udgangspunkt og undtagelsen er beskrevet i artiklen om, hvem der kan få huset, når kun én ægtefælle står på skødet.
Giver dine betalinger dig en ejerandel?
Betaling af afdrag, renovering eller andre boligudgifter gør dig ikke i sig selv til registreret medejer. Betalingerne kan derimod få betydning for et aftalt mellemværende eller i særlige tilfælde for et kompensationskrav ved bodelingen.
Kompensation afhænger af de konkrete omstændigheder. Reglerne omfatter blandt andet situationer, hvor en ægtefælle har medvirket til at bevare eller forøge den andens formue, som ikke skal deles, eller hvor resultatet ellers vil stille den ene ægtefælle urimeligt økonomisk. Almindelig deltagelse i husstandens udgifter udløser ikke automatisk et krav.
Hvis betalingerne kan få betydning, bør dokumentationen vise:
- hvem der har betalt, og hvornår betalingen skete
- om beløbet dækkede drift, renter, afdrag eller en forbedring
- hvilken ejendom og hvilken udgift betalingen vedrørte
- om I havde en skriftlig aftale om lån, tilbagebetaling eller ejerskab
Dokumentationen beviser ikke nødvendigvis et krav, men den gør det muligt at skelne mellem fælles forbrug, et lån mellem jer og en betaling, der kan have betydning for bodelingen.
Hvem hæfter for lån og pant?
Ægteskabet gør dig ikke automatisk personligt ansvarlig for din ægtefælles gæld. Det afgørende for hæftelsen over for långiveren er normalt, hvem der har underskrevet låneaftalen. Ejerregistreringen og lånehæftelsen kan derfor pege på forskellige personer.
Pant i ejendommen er endnu et særskilt lag. Pantet belaster boligen og påvirker dens nettoværdi, men siger ikke alene, hvem der hæfter personligt for hele gælden. Bliver du medejer, overtager du heller ikke automatisk den anden ægtefælles låneforpligtelser. Artiklen om, hvem der hæfter for huslånet, gennemgår dette skel nærmere.
Hvad sker der, hvis ejeren dør?
Et dødsfald følger arvereglerne og reglerne om skifte, ikke reglerne om skilsmisse. Som ægtefælle kan du have arveret, selv om du ikke står på skødet. Det betyder dog ikke, at du automatisk bliver eneejer af boligen.
Resultatet afhænger blandt andet af formueordningen, afdødes gæld, eventuelle livsarvinger, et testamente og den valgte skifteform. Hvis boligen udlægges til dig gennem dødsboet, skal adkomsten efterfølgende registreres på grundlag af boets dokumenter. Arveretten beskytter dermed en økonomisk position, men den skal ikke forveksles med et medeje, der allerede bestod før dødsfaldet.
Hvordan bliver du registreret som medejer?
Hvis I ønsker egentligt medeje, skal en ejerandel overdrages og tinglyses. Processen bør adskille selve ejerskiftet fra spørgsmålet om lån, så det er tydeligt, hvad der ændres i Tingbogen, og hvad der kræver en aftale med banken eller realkreditinstituttet.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér ejer, ejerandele, pant og servitutter.
- Aftal, hvilken ejerandel der skal overdrages, og på hvilke dokumenterede vilkår.
- Afklar, om lånene skal fortsætte uændret, eller om långiveren skal godkende en ændring.
- Udarbejd og anmeld skødet med de korrekte parter, andele og erklæringer.
- Kontrollér efter tinglysningen, at ejerandelene og eventuelle bemærkninger står som forventet.
Der kan være en offentlig tinglysningsafgift og omkostninger hos bank eller andre medvirkende. Den praktiske fremgangsmåde er uddybet i guiden til, hvordan din ægtefælle kommer med på skødet.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om tinglysning, ægtefællers økonomiske forhold, bodeling og arv. De centrale regler om samtykke, delingsformue, kompensation og udlæg af familiens bolig fremgår af lov om ægtefællers økonomiske forhold. Registreret ejerskab og beskyttelsen af rettigheder over fast ejendom er kontrolleret mod tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledning om adkomst. Danmarks Domstoles vejledning om deling af fælles formue og de gældende regler i arveloven er desuden brugt til at afgrænse skilsmisse fra dødsfald.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
