Ægtefælle på skødet: Hvad skal I gøre?

Af Skøde Centret

At få en ægtefælle på skødet kræver en reel overdragelse af en del af ejendommen. I skal derfor tage stilling til ejerandelen, overdragelsens økonomiske grundlag og forholdet til lån og pant, før et nyt skøde anmeldes. Skødet ændrer ejerskabet, men det ændrer ikke automatisk jeres låneaftaler eller formueordning.

Hvad betyder det at komme på skødet?

Tingbogen viser, hvem der har den registrerede adkomst til en fast ejendom. Adkomst er den formelle ret til at stå som ejer. Et ægteskab gør ikke i sig selv den ægtefælle, der ikke står på skødet, til medejer af boligen.

Når din ægtefælle skal med på skødet, overdrager den nuværende ejer derfor en bestemt andel af sin ejendomsret. Ægtefællen bliver registreret som ejer af den modtagne andel, når skødet er tinglyst. Det er noget andet end at have delingsformue i ægteskabet: Delingsformue handler om, hvordan værdier som udgangspunkt deles ved separation, skilsmisse eller død, mens skødet viser det løbende ejerskab.

Hvis jeres mål alene er at ændre hæftelsen for et lån eller regulere, hvordan formuen skal deles, løser et nyt skøde ikke nødvendigvis opgaven. Medejerskab, gældsforhold og formueordning skal behandles som tre forskellige spor, også når de ændres i samme forløb.

Hvilken ejerandel skal din ægtefælle have?

I skal fastlægge den nye ejerfordeling præcist. Skødet skelner mellem, hvor stor en del af sælgerens nuværende ejerandel der overdrages, og hvor stor en del af hele ejendommen køberen derefter ejer. De to tal er kun ens, når den nuværende ejer ejer hele ejendommen.

Et illustrativt eksempel: Ejer du hele boligen og overdrager halvdelen af din ejerandel, får I hver halvdelen af ejendommen. Ejer du derimod kun halvdelen af boligen og overdrager halvdelen af din egen andel, modtager din ægtefælle en fjerdedel af hele ejendommen. Denne forskel skal være afklaret, før skødet udfyldes. Læs mere om, hvordan ejerandele angives og ændres på skødet.

I behøver ikke vælge lige store andele. Den registrerede fordeling skal i stedet svare til den ejendomsret, I vil etablere, og de brøker, der angives i skødet, skal føre til netop dette resultat.

Ejerfordelingen bør svare til det, I faktisk aftaler. Hvis den økonomiske betaling, en gave eller overtagelse af gæld indgår i aftalen, skal det beskrives på en måde, der hænger sammen med den valgte ejerandel og oplysningerne i skødet.

Hvad skal være afklaret før skødet?

Før dokumentet udarbejdes, bør I samle de oplysninger, der bestemmer overdragelsens indhold:

• ejendommens korrekte adresse og matrikeloplysninger
• den nuværende registrerede ejer og ejerandel
• den andel, der overdrages, og den ønskede ejerfordeling bagefter
• om overdragelsen sker mod betaling, som gave eller som en kombination
• overtagelsesdag og eventuelle betingelser for, at overdragelsen gennemføres
• hvordan eksisterende lån, pantebreve og andre tinglyste rettigheder skal håndteres

Tinglysningsrettens vejledning om skøder kræver, at den samlede købesum eller det samlede overdragelsesbeløb oplyses. Beløbet kan blandt andet bestå af kontant betaling, overtaget pantegæld og en gave. Oplysningerne skal derfor afspejle den reelle aftale mellem jer.

Undersøg også, om boligen eller den overdragne andel er omfattet af særeje eller en ægtepagt. Et nyt skøde ændrer ikke automatisk en eksisterende formueordning. En overdragelse kan derfor kræve, at skødet og jeres øvrige aftaler vurderes samlet. Det gælder også, hvis spørgsmålet er, om en ægtefælle kan blive medejer af en bolig med særeje.

Hvordan gennemfører I ejerændringen?

1. Kontrollér tingbogsoplysningerne og den nuværende ejerfordeling.
2. Fastlæg, hvilken andel der overdrages, og hvad der gives som betaling eller anden modydelse.
3. Afklar lån, pant, eventuelle betingelser og betydningen af en ægtepagt, før skødet underskrives.
4. Udarbejd og underskriv skødet med de korrekte parter, andele og økonomiske oplysninger.
5. Anmeld skødet til tinglysning, og håndtér en eventuel frist eller retsanmærkning.
6. Kontrollér den endelige tingbogsattest og de separate aftaler med långiver.

Hvis overdragelsen afhænger af en betingelse, kan et betinget skøde være relevant. Det kan for eksempel være, at en aftalt betaling eller en anden klart beskrevet betingelse først skal opfyldes. Et betinget skøde viser ikke endelig, ubetinget adkomst, før betingelsen er opfyldt, og dokumentet er berigtiget som endeligt.

En retsanmærkning betyder, at det anmeldte dokument ikke uden videre stemmer med de allerede registrerede rettigheder. Årsagen skal undersøges konkret. Det kan være nødvendigt at rette dokumentet, indhente en tiltrædelse eller få en anden rettighed håndteret, før resultatet svarer til aftalen.

Hvad sker der med lån og pant?

Ejerskab og personlig hæftelse for et lån er to forskellige forhold. Din ægtefælle bliver derfor ikke i alle tilfælde låntager alene ved at blive registreret som medejer, og den nuværende låntager bliver ikke i alle tilfælde frigjort alene ved at overdrage en ejerandel. I bør få skriftligt afklaret med långiver, hvem der skal være debitor efter ejerændringen, og om låne- eller pantedokumenterne skal ændres.

Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel om overtagelse af pantegæld. Hvis erhververen har aftalt med overdrageren at overtage gælden, pantebrevet bestemmer, at gælden ikke kan kræves indfriet ved ejerskifte, og erhververens adkomst tinglyses som ubetinget, indtræder erhververen i gælden, mens overdrageren frigøres. I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer.

Det afgørende kontrolpunkt er derfor ikke kun, hvem der står på skødet, men om tingbogen, lånedokumenterne og långiverens registrering viser det resultat, I har aftalt. Den særskilte artikel om hæftelse for huslånet efter ejerændringen uddyber dette skel.

Hvilke omkostninger kan indgå?

Ved tinglysning af ejerændringen skal der betales en offentlig tinglysningsafgift. Der kan desuden være udgifter til dokumentudarbejdelse, værdioplysninger og långiverens behandling, hvis lån eller pantedokumenter skal ændres. Hvilke poster der bliver aktuelle, afhænger af overdragelsens indhold og de eksisterende finansieringsforhold.

Den offentlige afgift afhænger af de regler og det afgiftsgrundlag, der gælder for netop overdragelsen. Denne procesartikel indeholder derfor ikke en standardberegning. Se i stedet den særskilte gennemgang af, hvad det kan koste at få en ægtefælle på skødet.

Hvordan kontrollerer I det færdige resultat?

Gem skødet og tinglysningssvaret, og kontrollér derefter tingbogen. Den nye ejer skal fremgå med den aftalte andel, og skødet skal have den forventede status. En frist, retsanmærkning eller anden bemærkning er et signal om, at processen ikke bør betragtes som afsluttet endnu.

Kontrollér også de forhold, som tingbogen ikke afgør alene:

• Har långiver skriftligt bekræftet den aftalte debitorordning?
• Stemmer ejerandelene med jeres økonomiske aftale?
• Er en eksisterende ægtepagt eller særejeordning fortsat dækkende?
• Er alle betingelser i overdragelsen dokumenteret som opfyldt?

Først når både ejerregistreringen og de separate låne- og formueforhold stemmer med aftalen, har I et samlet grundlag for at vurdere, om ændringen er gennemført som planlagt.

Fagligt grundlag og kilder

Artiklen bygger på gældende regler og officielle vejledninger om ejerskab, skøder og ægtefællers formueforhold.

• Retsinformation: Tinglysningsloven, herunder reglerne om tinglysning af rettigheder og overtagelse af pantegæld.
• Retsinformation: Lov om ægtefællers økonomiske forhold.
• Danmarks Domstole og Tinglysningsretten: vejledninger om skøder, ejerandele og overdragelsesbeløb.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Se skødepakke →