Hvem betaler tinglysningsafgiften til skødet? Få svar og beregning

Af Skøde Centret

Når en ejendom skifter ejer, skal det registreres officielt, og det udløser en afgift til staten. Det er ofte et punkt, der skaber forvirring i budgettet, for hvem hænger egentlig på regningen, og hvor stor bliver den? Her får du overblikket over reglerne, så du undgår ubehagelige overraskelser.

Hvad koster det at få sit navn på skødet?

Staten opkræver en afgift for at registrere ejerskiftet i tingbogen. Denne afgift består af to dele, som tilsammen udgør den samlede pris. Først er der en fast afgift på 1.850 kroner, som altid skal betales uanset ejendommens værdi eller type.

Udover det faste beløb skal der betales en variabel afgift. Denne udgør 0,6 procent af købesummen. Hvis den offentlige ejendomsvurdering er højere end købesummen, skal de 0,6 procent beregnes af vurderingen i stedet. Det er dog sjældent tilfældet i almindelige handler, hvor markedsprisen typisk er højest.

Det betyder, at hvis du køber et hus til 2 millioner kroner, skal du betale 12.000 kroner i variabel afgift plus de 1.850 kroner i fast afgift. Den samlede regning til staten lander dermed på 13.850 kroner. Det er vigtigt at kende den præcise pris på tinglysning af skøde, så budgettet holder.

Vi oplever ofte, at folk glemmer at medregne denne post i deres budget, når de kigger på ny bolig. Pengene går direkte til statskassen og har ikke noget med honoraret til din rådgiver at gøre.

Er det køber eller sælger der skal betale?

I dansk lovgivning er der faktisk aftalefrihed på dette punkt. Det betyder, at køber og sælger i princippet selv kan bestemme, hvem der skal betale gildet, eller om de vil deles om udgiften. Der er ingen lov, der dikterer, at det skal være den ene part.

I praksis ser vi dog nogle meget faste traditioner, som varierer afhængigt af, hvor i landet ejendommen ligger. Hvis du handler bolig øst for Storebælt, er det kutyme, at køber betaler hele tinglysningsafgiften. Her er det en forventet del af købers omkostninger.

Kommer du derimod vest for Storebælt, altså i Jylland og på Fyn, er traditionen anderledes. Her er det meget normalt, at man deles om udgiften, så sælger betaler halvdelen og køber betaler halvdelen. Det er dog vigtigt at tjekke købsaftalen grundigt, da disse kutymer kan fraviges.

Hvis du er i tvivl om, hvem betaler tinglysningsafgiften i din konkrete handel, bør du altid få det præciseret skriftligt i købsaftalen, inden du skriver under. Det fjerner enhver tvivl og sikrer, at der ikke opstår diskussioner, når regningen skal betales.

Hvordan er reglerne ved skilsmisse og separation?

Hvis I skal skilles eller separeres, og den ene part skal overtage den fælles bolig, gælder der nogle særlige regler, som kan spare jer for mange penge. I denne situation kan I nemlig ofte nøjes med at betale den faste afgift på 1.850 kroner.

For at slippe for den variable afgift på 0,6 procent kræver det, at I har en officiel bevilling til separation eller skilsmisse fra Familieretshuset. Hvis I blot flytter fra hinanden uden at være gift, eller før bevillingen er på plads, skal der betales fuld afgift.

Det er derfor en god idé at have papirerne i orden, før I tinglyser ændringerne. Hvis I ikke er gift, men blot samlevende, kan I desværre ikke benytte denne regel. Her skal der betales almindelig tinglysningsafgift af den andel af boligen, der overdrages.

Det kan være en stor økonomisk mundfuld at overtage huset alene ved samlivsophør, så det er væsentligt at vide præcis, hvilke afgifter der løber på, når man ikke har ægteskabets juridiske fordele.

Hvad gælder når man handler med familie?

Ved overdragelse af fast ejendom inden for den nærmeste familie, for eksempel fra forældre til børn, gælder der også specielle beregningsregler. Her tager man ofte udgangspunkt i den offentlige ejendomsvurdering frem for en markedspris.

I disse familiehandler må man typisk overdrage ejendommen til en pris, der svarer til den offentlige vurdering minus 20 procent. Tinglysningsafgiften på 0,6 procent beregnes i så fald ud fra denne nedsatte pris, hvilket kan give en lavere afgift end ved et almindeligt salg.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at reglerne for de offentlige vurderinger løbende ændres. Du kan altid slå ejendommens data op i Tingbogen for at se de registrerede oplysninger, der danner grundlag for handlen.

Hvis købesummen i familiehandlen er højere end vurderingen minus 20 procent, beregnes afgiften naturligvis af den højeste værdi. Det handler om at finde den rette balance mellem købesum og eventuelle gaveafgifter.

Hvem betaler for tinglysning af lån?

Udover selve skødet skal der ofte også tinglyses lån i ejendommen, hvis køber skal finansiere købet via et realkreditlån. Her opkræver staten også en afgift, men satserne er lidt anderledes end ved skødet.

For tinglysning af pantebreve er den faste afgift 1.825 kroner. Den variable afgift er på 1,25 procent af lånets hovedstol. Det er næsten altid låntager, altså køber, der betaler denne udgift, da det er køber, der optager lånet.

I nogle tilfælde kan man genbruge sælgers gamle tinglysningsafgift på lånene via et såkaldt afgiftspantebrev. Det kan reducere den variable afgift betydeligt, så man kun betaler afgift af forskellen mellem det nye og det gamle lån.

Skal man bruge en advokat til tinglysningen?

Mange tror fejlagtigt, at man skal bruge en dyr advokat for at få tinglyst et skøde eller en ændring i ejerforholdene. Det er ikke et lovkrav. Det vigtigste er, at dokumentet bliver udformet juridisk korrekt, så det bliver godkendt af Tinglysningsretten.

Vi ser ofte, at folk betaler unødvendigt høje salærer for standardekspeditioner. Hvis du for eksempel skal have din ægtefælle med på skødet, kan det gøres langt billigere og lige så sikkert gennem specialiserede rådgivere, der fokuserer på netop denne type sager.

Det afgørende er trygheden i, at juraen er på plads, og at afgiften bliver beregnet og indberettet korrekt til staten. Fejl i beregningen kan føre til, at tinglysningen bliver afvist, eller at man betaler for meget i afgift, som kan være svær at få retur.

Hvordan foregår selve betalingen?

Betalingen af tinglysningsafgiften sker digitalt i forbindelse med, at dokumentet underskrives og anmeldes på tinglysning.dk. Systemet beregner automatisk den forventede afgift baseret på de indtastede oplysninger om købesum og ejendomstype.

Pengene trækkes typisk via et betalingskort eller via en kontooverførsel, der er sat op til systemet. Det er den part, der anmelder skødet, der teknisk set lægger ud for beløbet i systemet, hvorefter det afregnes mellem køber og sælger via refusionsopgørelsen.

Hvis afgiften ikke bliver betalt, vil Tinglysningsretten ikke gennemføre registreringen endeligt. Det betyder, at køber ikke får sin formelle adkomst til ejendommen, før pengene er faldet. Derfor er det en post, der skal være styr på fra dag ét.