Tilstandsrapport på hus: Få alle fakta før du køber

Af Skøde Centret

Når du står overfor at skulle købe ny bolig, er tilstandsrapporten et af de vigtigste dokumenter i handlen. Den giver dig et indblik i boligens byggetekniske stand og er samtidig nøglen til at kunne tegne en ejerskifteforsikring. Det er dog vigtigt at forstå, hvad rapporten dækker, og hvad den ikke dækker, så du undgår ubehagelige overraskelser efter overtagelsen.

Hvad er formålet med huseftersynsordningen?

Huseftersynsordningen er et system, der er skabt for at beskytte både køber og sælger i en bolighandel. Uden denne ordning ville sælger som udgangspunkt være ansvarlig for skjulte fejl og mangler ved huset i 10 år efter salget. Det er en stor risiko for en privat sælger at løbe.

Ved at få udarbejdet en tilstandsrapport og en el-installationsrapport, samt indhente tilbud på en ejerskifteforsikring, kan sælger frigøre sig fra dette 10-årige mangelansvar. For dig som køber betyder det, at du i stedet for at skulle jagte sælger ved eventuelle skader, kan rette dit krav mod forsikringsselskabet.

Det er frivilligt for sælger at benytte ordningen, men i langt de fleste handler med huse og sommerhuse vælger sælger at gøre brug af den for at opnå tryghed. Vi oplever ofte, at købere føler sig mere sikre, når der foreligger en rapport, da det giver et konkret overblik over ejendommens “helbred”.

For at ordningen er gyldig, skal sælger desuden tilbyde at betale halvdelen af præmien på den billigste ejerskifteforsikring, der er indhentet tilbud på.

Hvordan skal du læse de forskellige skadeskategorier?

Tidligere brugte man betegnelserne K1, K2 og K3, men i dag anvendes et system med farvekoder og symboler, der skal gøre det lettere at forstå alvoren af de enkelte skader. Det er afgørende at sætte sig ind i disse kategorier, før du skriver under.

Røde hussymboler indikerer kritiske skader. Det er skader, som allerede har medført svigt i bygningsdelen, eller som vil medføre svigt inden for kort tid. Disse skader kræver typisk hurtig udbedring for at undgå yderligere ødelæggelse af huset.

Gule hussymboler markerer alvorlige skader. Her er der tale om skader, der vil medføre svigt på længere sigt, hvis de ikke udbedres. Selvom det ikke er akut her og nu, er det en udgift, du skal budgettere med i fremtiden.

Grå hussymboler dækker over mindre alvorlige skader. Det er typisk kosmetiske fejl eller skader, der ikke påvirker bygningsdelens funktion nævneværdigt. De har sjældent indflydelse på husets generelle holdbarhed.

Sorte hussymboler med et spørgsmålstegn er måske de vigtigste at være opmærksom på. De betyder “mulige skader”, som den byggesagkyndige ikke har kunnet undersøge fuldt ud. Det kræver nærmere undersøgelse, og her kan der gemme sig store omkostninger.

Hvad dækker rapporten ikke over?

En tilstandsrapport er baseret på en visuel gennemgang af boligen. Det betyder, at den byggesagkyndige ikke brækker gulve op eller borer huller i væggene for at tjekke konstruktionerne. Rapporten beskriver kun det, der er umiddelbart synligt og tilgængeligt på besigtigelsesdagen.

Derfor vil skjulte rørføringer, kloakker i jorden og installationer, der er gemt væk, som udgangspunkt ikke være beskrevet, medmindre der er synlige tegn på skader, såsom fugtplamager eller lugtgener.

Det er også værd at bemærke, at rapporten ikke tager højde for almindeligt slid og ælde, som må forventes af et hus med den pågældende alder. Hvis du kigger på et hus fra 1950’erne, vil kravene til isolering og stand være anderledes end ved et nybyggeri.

Når du læser en tilstandsrapport på et hus, skal du derfor altid huske, at den er et øjebliksbillede. Den er ikke en garanti for, at huset er fejlfrit, men en professionel vurdering af de synlige forhold.

Hvorfor er el-installationsrapporten også nødvendig?

Tilstandsrapporten dækker kun bygningsdelene. El-installationerne gennemgås i en separat rapport, kaldet el-installationsrapporten. Denne er lige så vigtig, da ulovlige eller defekte el-installationer kan udgøre en alvorlig brandfare og risiko for stød.

El-rapporten udarbejdes af en autoriseret el-installatør. Her tjekkes stikkontakter, eltavler og synlige installationer. Ligesom med tilstandsrapporten er det en stikprøvevis gennemgang.

Hvis der er fejl i el-rapporten, skal du være opmærksom på, at ulovlige el-installationer kan være dyre at lovliggøre. Det er ofte en god idé at få et overslag fra en elektriker på udbedring af eventuelle fejl, inden du beslutter dig for prisen på huset.

Hvad skal du være opmærksom på ved hustypebeskrivelsen?

Som en del af tilstandsrapporten finder du en hustypebeskrivelse. Dette er et generelt afsnit, der ikke handler specifikt om det konkrete hus, men om den type hus, du kigger på. Det kan for eksempel være en “murermestervilla fra 1930’erne” eller et “parcelhus fra 1970’erne”.

Hustypebeskrivelsen lister de typiske svagheder ved netop denne type byggeri. Det kan være dårlig isolering, problemer med fugt i kælderen eller tagkonstruktioner, der har en begrænset levetid.

Selvom disse forhold ikke nødvendigvis er skader på det konkrete hus endnu, er det vigtig viden for dig som kommende husejer. Det fortæller dig noget om, hvad du kan forvente af vedligeholdelse og renovering i de kommende år.

Hvor længe er rapporterne gyldige?

Rapporterne er ikke gyldige evigt. En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder fra den dato, den er udstedt. Hvis huset ikke er solgt inden da, skal sælger få fornyet rapporten for fortsat at være omfattet af huseftersynsordningen.

El-installationsrapporten har en længere levetid og er gyldig i 12 måneder. Det er vigtigt at tjekke datoerne på rapporterne, når du får udleveret salgsmaterialet. Hvis rapporterne er udløbet, kan du ikke tegne en ejerskifteforsikring på baggrund af dem.

Det er vores erfaring, at det ved længere liggetider kan være nødvendigt at genbesøge ejendommen, hvis rapporterne bliver fornyet, da der kan være opstået nye skader i mellemtiden.

Hvad sker der, hvis den byggesagkyndige tager fejl?

Selvom den byggesagkyndige er professionel, kan der ske fejl. Hvis du efter overtagelsen opdager en synlig skade, som burde have været nævnt i rapporten, men som er overset, er du ikke stillet uden rettigheder.

Den byggesagkyndige har en professionel ansvarsforsikring. Hvis det kan påvises, at han eller hun har begået en fejl ved at overse en åbenlys skade, kan du rette et erstatningskrav mod den sagkyndige eller dennes forsikringsselskab.

Dette gælder dog kun for skader, der var synlige på besigtigelsestidspunktet. Skjulte skader er som nævnt en sag for ejerskifteforsikringen.

Hvordan bruger du rapporten i prisforhandlingen?

En tilstandsrapport med mange røde eller gule anmærkninger kan virke skræmmende, men den kan også være et værktøj i din forhandling med sælger. Hvis der er store udgifter forbundet med at udbedre skaderne, er det naturligt at diskutere, om dette skal afspejles i købesummen.

Det er dog vigtigt at være realistisk. Hvis prisen på huset allerede er sat lavt på grund af standen, kan du ikke forvente yderligere nedslag.

Husk altid at sammenholde rapportens konklusioner med dine egne drømme for huset. Hvis du alligevel havde tænkt dig at renovere badeværelset, betyder en anmærkning på de gamle fliser måske mindre for dig end for en køber, der ønsker et indflytningsklart hus.