Ejendomsdatarapport: Alt du skal vide om rapporten

Af Skøde Centret

En ejendomsdatarapport samler over 50 forskellige oplysninger om en bolig fra offentlige registre i ét dokument. Den giver dig som køber et nødvendigt overblik over ejendommens juridiske og fysiske forhold, herunder skat, miljø og planer, før du skriver under på købsaftalen.

Hvad er formålet med en ejendomsdatarapport?

Ejendomsdatarapporten fungerer som en central samling af data, der ellers ligger spredt hos forskellige myndigheder. I stedet for at du manuelt skal indhente oplysninger fra kommunen, regionen og staten, trækker rapporten automatisk de mest relevante data sammen. Dette sikrer, at både køber og sælger har det samme faktuelle grundlag at handle ud fra.

Rapporten er ikke en fysisk gennemgang af boligen, som en tilstandsrapport er. Den er derimod en administrativ gennemgang, der afslører, hvad det offentlige har registreret om ejendommen. Det kan være alt fra ubetalte skatter til planlagte vejanlæg, der kan påvirke din fremtidige brug af boligen.

Det er afgørende at gennemgå denne rapport grundigt, da den ofte afslører forhold, der ikke er synlige ved en almindelig fremvisning. En flot renoveret kælder kan eksempelvis vise sig ikke at være godkendt til beboelse i de offentlige papirer.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over restriktioner eller økonomiske byrder, som kunne være opdaget ved en tidlig gennemgang af ejendomsdatarapporten. Dokumentet er derfor en fast bestanddel af enhver seriøs bolighandel i Danmark.

Hvilke oplysninger henter rapporten fra offentlige registre?

Rapporten indeholder en lang række specifikke oplysninger, der hentes direkte fra databaser som BBR, Matrikelstyrelsen og kommunale arkiver. Du får blandt andet indsigt i ejendommens vurdering, grundens areal og bygningernes officielle anvendelse.

En af de vigtigste funktioner er at klarlægge, om der er forhold, der kræver handling. Det kan være en byggesag, der ikke er afsluttet, eller en olietank, der ikke er korrekt afblændet i systemet. Disse data er med til at tegne et billede af, om ejendommen lever op til gældende lovgivning.

Du vil også kunne se oplysninger om vandforsyning og afløbsforhold. Det fremgår, om ejendommen er tilsluttet offentlig kloak, eller om der er krav om forbedret spildevandsrensning i det åbne land. Sådanne krav kan medføre betydelige udgifter for en ny ejer.

Rapporten opdateres løbende, og det er væsentligt, at den version, du kigger på, er frisk. Myndighederne ændrer løbende i registrene, og en rapport, der er flere måneder gammel, kan indeholde forældede data. Du kan altid validere visse stamdata via ois.dk, som er den offentlige informationsserver.

Hvordan påvirker lokalplaner og servitutter din brug af boligen?

En ejendomsdatarapport vil oplyse, om ejendommen er omfattet af en lokalplan. Lokalplaner er politisk vedtagne regler for et specifikt område, og de kan være meget detaljerede omkring, hvad du må og ikke må på din grund.

Det kan eksempelvis være regler for, hvilken farve taget skal have, hvor højt du må bygge, eller om du må opsætte et hegn mod vejen. Hvis du går med drømme om at bygge en carport eller en tilbygning, er det afgørende at tjekke, om lokalplanen tillader dette. Du kan finde dybdegående information om gældende planer på planinfo.dk.

Udover lokalplaner kan der være tinglyste servitutter på ejendommen. Selvom selve servitutteksten oftest skal findes i tingbogen, vil ejendomsdatarapporten indikere, om der er særlige forhold. Det kan være vejretter, hvor naboen har ret til at køre over din grund, eller forbud mod visse former for erhverv.

Hvis du overser en restriktiv lokalplan eller servitut, risikerer du at købe en ejendom, hvor du ikke kan realisere dine boligdrømme. Det er derfor en god idé at nærlæse disse afsnit nøje, før du forpligter dig.

Hvad skal du være opmærksom på omkring forurening?

Jordforurening er et alvorligt punkt i ejendomsdatarapporten. Rapporten indhenter data fra regionernes fortegnelse over forurenede grunde. Her skelnes der typisk mellem V1 (mistanke om forurening) og V2 (konstateret forurening).

Hvis grunden er kortlagt som forurenet, kan det have betydning for både prisen og dine muligheder for at bygge eller flytte jord på grunden. I byzoner er der ofte tale om lettere forurenet jord, hvilket er meget almindeligt i større danske byer, men det kræver stadig særlig håndtering.

Du bør også være opmærksom på områdeklassificering. Selv hvis grunden ikke er direkte kortlagt, kan den ligge i et område, der generelt betragtes som lettere forurenet. Dette har betydning, hvis du skal køre jord væk fra haven i forbindelse med et byggeprojekt.

Miljøstyrelsen har overordnede retningslinjer, som kan ses på mst.dk, men den specifikke status for din grund fremgår af rapporten. Det er vores erfaring, at mange købere undervurderer omkostningerne ved at håndtere forurenet jord.

Hvordan tjekker du ejendommens kloakforhold og varmekilde?

Kloakering er et område, hvor der kan gemme sig store udgifter. Ejendomsdatarapporten viser, hvordan ejendommen er kloakeret, og om der er planer om ændringer. Mange kommuner er i gang med at separere regnvand og spildevand, hvilket kaldes separatkloakering.

Hvis ejendommen ligger i et område, der skal separatkloakeres, påhviler udgiften til arbejdet på egen grund dig som husejer. Det indebærer opgravning af rør og etablering af nye systemer, hvilket typisk koster mellem 50.000 og 100.000 kroner eller mere.

Varmekilden er også registreret. Her kan du se, om boligen opvarmes med fjernvarme, naturgas, varmepumpe eller olie. Især olietanke kræver opmærksomhed. Rapporten viser, om der er registreret en tank, og om den er i drift eller sløjfet.

En gammel, nedgravet olietank kan være en miljørisiko. Hvis den ikke er sløjfet korrekt efter forskrifterne, kan du risikere at hæfte for oprensning af olieudslip. Du kan læse mere om reglerne for olietanke hos boligejer.dk.

Hvorfor er oplysninger om ejendomsskat og restancer afgørende?

Når du køber en ejendom, er det vigtigt at vide, om der er ubetalte rater til det offentlige. Ejendomsdatarapporten viser, om der er forfaldne beløb til ejendomsskat (grundskyld) eller andre kommunale ydelser som renovation og skorstensfejning.

I visse tilfælde kan gæld til det offentlige have fortrinsret i ejendommen. Det betyder i praksis, at gælden kan følge ejendommen, og du som ny ejer kan risikere at skulle dække restancerne, hvis de ikke bliver clearet i handlen.

Med det nye boligskattesystem fra 2024 er det også relevant at se på eventuel indefrosset grundskyld. Selvom denne gæld typisk indfries ved ejerskifte, giver rapporten et overblik over de økonomiske forpligtelser, der har hvilet på ejendommen.

Du kan altid finde de aktuelle vurderinger og skatteforhold via vurderingsportalen.dk, men ejendomsdatarapporten giver dig det samlede overblik over eventuelle manglende betalinger på handelstidspunktet.

Stemmer BBR-meddelelsen overens med virkeligheden?

Bygnings- og Boligregistret (BBR) er en central del af ejendomsdatarapporten. Her står ejendommens areal, opførelsesår, antal værelser, toiletter, varmeinstallation og meget mere. Det er ejerens ansvar, at disse oplysninger er korrekte.

Det er dog ikke sjældent, at der er uoverensstemmelser. Måske er en udestue blevet bygget om til beboelse uden at blive registreret, eller et ekstra badeværelse er ikke noteret. Hvis BBR ikke stemmer overens med de faktiske forhold, kan det give problemer med forsikringen og ved en senere værdiansættelse.

Som køber bør du gå en tur gennem huset med BBR-udskriften i hånden. Ser du bygninger på grunden, som carport eller skur, der ikke fremgår af papirerne, kan de være ulovligt opført.

Myndighederne bruger BBR-data til mange formål, herunder beregning af ejendomsskat. Fejl i BBR kan derfor betyde, at du enten betaler for meget i skat eller risikerer en bøde for manglende indberetning.

Hvordan bestiller du rapporten, og hvad koster den?

Ejendomsdatarapporten bestilles typisk af sælger eller ejendomsmægleren, når boligen sættes til salg. Den kan rekvireres via boligejer.dk

Der er et gebyr forbundet med at indhente rapporten. Prisen reguleres løbende, men ligger typisk på et mindre beløb, der dækker administrationen ved at trække data fra de mange forskellige registre.

Rapporten er et øjebliksbillede. Da oplysninger i de offentlige registre ændres dagligt, har rapporten en begrænset “holdbarhed”. I en hushandel bør man altid sikre sig, at rapporten er af nyere dato, så man ikke baserer sin beslutning på forældede oplysninger om eksempelvis skatterestancer eller forurening.

Hvis du selv står for en handel uden mægler, er det dit ansvar at sørge for, at denne dokumentation er til stede. Det sikrer gennemsigtighed og tryghed for begge parter i handlen.