Ja, et sommerhus kan overdrages til flere børn, som bliver medejere med hver sin andel. Skødet skal angive hvert barns køberandel. Familien bør samtidig aftale brug, udgifter, vedligeholdelse og muligheden for, at en medejer senere vil ud af samejet.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation:
- Lovkrav: Hvert barns præcise ejerandel skal registreres og tinglyses i skødet som en brøkdel, da ejerskabet er en ideel andel af hele ejendommen.
- Økonomi: Overdragelsen skal ske til en dokumenteret handelsværdi, og hvis børnene betaler mindre end denne værdi, skal forskellen indberettes og beskattes som en gave efter gældende regler.
- Processen: Familien skal udarbejde en overdragelsesaftale, tinglyse et nyt skøde og oprette en samejeaftale, der regulerer brug, udgifter og vedligeholdelse.
- Godt råd: Opret altid en skriftlig samejeaftale med klare regler for forkøbsret og værdiansættelse, så uenighed undgås, hvis et barn senere ønsker at udtræde af fællesskabet.
Hvordan bliver børnene ejere af sommerhuset?
Forældrene kan overdrage hele sommerhuset til børnene på én gang eller beholde en andel selv. Hvert barn skal fremgå som køber i skødet med den ejerandel, barnet erhverver. Det kan være lige store andele, men familien kan også vælge en anden fordeling, hvis aftale og betaling passer til den.
Tinglysningsrettens vejledning om skøder og køberandele kræver, at det angives som en brøk, hvor stor en del af den samlede ejendom køberen erhverver. Tre børn kan eksempelvis få en tredjedel hver, mens to børn kan få forskellige andele.
Ejerandelen er en ideel andel af hele ejendommen. Et barn ejer derfor ikke automatisk et bestemt soveværelse, en bestemt uge eller en fysisk del af grunden. Medejerne ejer sommerhuset sammen efter de brøker, der står i skødet.
Hvis forældrene fortsat ejer en andel, bliver de medejere sammen med børnene. Det kan påvirke beslutninger, finansiering og senere overdragelser. Familien bør derfor vælge ejerkredsen ud fra den langsigtede plan og ikke kun ud fra, hvem der aktuelt bruger huset mest.
Skal børnene eje lige store andele?
Nej, lovgivningen kræver ikke, at søskende får lige store ejerandele. Fordelingen kan eksempelvis afspejle forskellig betaling eller forskellige gaver. Skødet skal blot vise den aftalte fordeling korrekt, og de økonomiske vilkår skal kunne forklares og dokumenteres.
| Model | Skødet viser | Praktisk følge |
|---|---|---|
| Lige fordeling | Samme brøk til hvert barn | Samme ejerandel |
| Skæv fordeling | Forskellige brøker | Værdi følger andelene |
| Forældre beholder andel | Forældre og børn som ejere | Flere skal træffe beslutninger |
En skæv ejerfordeling kan ikke skjules ved, at alle står med lige andele på skødet, mens familien internt mener noget andet. Skødet registrerer ejendomsretten. En intern aftale kan regulere betalinger og brug, men bør ikke være i modstrid med den ejerfordeling, der er tinglyst.
Hvis børnene modtager forskellig økonomisk værdi, bør familien også kontrollere, hvordan forskellen påvirker gaveforhold og eventuelle ønsker om ligestilling mellem børnene. En plan om senere at “rette op” med arv eller andre gaver bør dokumenteres særskilt og må ikke forveksles med ejerskabet til sommerhuset.
Hvordan fastsættes prisen ved overdragelsen?
Overdragelsen er en familiehandel, men den skal stadig have en dokumenteret værdi og købesum. Skattestyrelsen behandler overdragelse af fast ejendom ved gave eller arveforskud som henholdsvis salg for overdrageren og køb for modtageren. Det gælder også, når flere børn overtager sammen.
Hvis børnene betaler mindre end den værdi, som lægges til grund, kan forskellen være en gave. Skattestyrelsen oplyser, at gavens værdi ved overdragelse af fast ejendom beregnes som ejendommens handelsværdi med fradrag af gavemodtagerens betaling. Ved flere børn skal hvert barns modtagne andel derfor kunne opgøres.
Den offentlige vurdering kan efter de gældende regler have betydning for værdiansættelsen, men der findes undtagelser, blandt andet når konkrete forhold viser en anden handelsværdi. Artiklen om vurderingsregler ved familieoverdragelse beskriver denne del nærmere.
Familien bør undgå at fordele én samlet pris tilfældigt mellem børnene. Hvert barns køberandel, betaling, overtagelse af gæld og eventuelle gave skal hænge sammen. Hvis et barn betaler mere end sin ejerandel tilsiger, skal det forklares, om forskellen er et lån eller en anden intern ordning.
Hvilke dokumenter bør være på plads?
Dokumenterne skal både gennemføre ejerskiftet og forklare økonomien. Et skøde er ikke en fuldstændig aftale om alle familiens indbyrdes forhold. Det registrerer ejerskabet, mens købsaftale, gavebrev, gældsbrev og samejeaftale kan have andre funktioner.
- Overdragelsesaftale med pris, overtagelsesdag og vilkår.
- Skøde med alle købere og deres præcise ejerandele.
- Dokumentation for betaling, overtaget gæld og eventuelle lån.
- Gaveanmeldelse og gavebrev, hvis overdragelsen indeholder gaver.
- Samejeaftale om brug, udgifter, salg og udtræden.
Skattestyrelsens aktuelle vejledning om gaver ved overdragelse af fast ejendom nævner blandt andet overdragelsesaftale, dokumentation for værdiansættelse og betaling, gældsovertagelse, gældsbrev og tinglyst skøde som relevante bilag.
Hvis overdragelsen ikke indeholder en gave, er gavebrev og gaveanmeldelse ikke nødvendigvis en del af sagen. Familien bør tage stilling ud fra den faktiske pris og betaling, ikke ud fra ønsket om at kalde dispositionen et rent salg.
Hvordan fordeles gave og betaling mellem børnene?
Hvert barn erhverver sin egen andel og yder sin egen betaling. Hvis overdragelsen indeholder en gave, skal den økonomiske fordel derfor fordeles efter de konkrete ejerandele og betalinger. To børn med samme ejerandel kan godt modtage forskellige gaver, hvis det ene betaler mere end det andet.
Gaveafgiftsreglerne anvendes på forholdet mellem gavegiver og den enkelte gavemodtager. Det årlige afgiftsfrie beløb og eventuel gaveafgift vurderes derfor for hvert barn. En samlet beregning for “børnene” uden fordeling kan ikke vise, hvad hvert barn faktisk har modtaget.
Hvis begge forældre ejer sommerhuset og begge giver værdier til børnene, kan der være flere gaveforhold i samme overdragelse. Dokumenterne bør vise, hvem der overdrager hvilken andel, og hvordan betalingerne fordeles. Det gør gaveanmeldelsen og den senere dokumentation mere sammenhængende.
En overdragelse under markedsværdi kan indeholde en gave, selv om familien kalder hele beløbet en købesum. Artiklen om, hvornår salg til familie kan udløse gaveafgift, forklarer grænsen mellem betaling og gave.
Hvordan bør børnene regulere samejet?
Når flere børn overtager sommerhuset, opstår et sameje. Skødet viser ejerandelene, men løser ikke spørgsmål om kalender, gæster, vedligeholdelse eller forbedringer. Disse forhold bør reguleres i en aftale, mens alle er enige om formålet med ejerskabet.
Aftalen kan fastlægge, hvordan brugsperioder fordeles, og hvilke udgifter der følger ejerandelene. Den kan også beskrive, om større projekter kræver enighed, og hvad der sker, hvis én medejer ikke betaler sin del. Det er især relevant, når børnene har forskellig økonomi eller bruger huset forskelligt.
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan desuden indeholde regler om værdiansættelse og forkøbsret, hvis en medejer vil ud. Aftalen ændrer ikke ejerandelene i skødet, men kan skabe en fast procedure for at opløse eller ændre samejet.
Familien bør også beslutte, om en ejerandel frit kan overdrages til en ægtefælle, et barn eller en udenforstående. Begrænsninger skal udformes, så de både er klare og kan håndteres i praksis. En upræcis forventning om, at huset “altid bliver i familien”, er ikke en brugbar udtrædelsesregel.
Hvad sker der, hvis ét barn vil ud af samejet?
Et barns ønske om at sælge sin andel kan opstå længe efter familieoverdragelsen. Uden en aftalt proces kan uenigheden handle om både pris, køber og tidspunkt. Medejerne bør derfor på forhånd beskrive, hvordan en andel tilbydes til de øvrige, og hvordan den værdiansættes.
- Den udtrædende medejer meddeler skriftligt, at andelen ønskes solgt.
- Sommerhuset eller andelen vurderes efter den aftalte metode.
- De øvrige medejere får mulighed for at købe andelen på de aftalte vilkår.
- Finansiering og eventuel gældsovertagelse godkendes af långiver.
- Ændringen gennemføres med aftale og nyt skøde.
Hvis de øvrige børn ikke kan eller vil købe andelen, bør aftalen angive næste skridt. Det kan være salg til en anden i familien eller salg af hele sommerhuset. En løsning, der kræver enighed, fungerer kun, hvis aftalen også håndterer den situation, hvor enigheden ikke kan opnås.
Ved udtræden skal et nyt ejerskifte tinglyses. En intern betaling alene fjerner ikke den tidligere medejer fra skødet. Hvis den udtrædende også hæfter for lån, kræver frigørelse fra gælden långiverens særskilte accept.
Kan forældrene beholde brugsret efter overdragelsen?
Forældrene kan aftale en fortsat brugsret, men retten skal beskrives præcist. Aftalen bør angive omfang, periode, udgifter og forholdet til børnenes egen brug. En uklar livsvarig forventning kan gøre både familiens planlægning og en senere handel vanskelig.
En brugsret kan påvirke sommerhusets værdi og dermed den økonomiske vurdering af overdragelsen. Familien bør derfor ikke lægge brugsretten ind som en løs sideaftale efter prisfastsættelsen. Den skal tænkes ind i den samlede disposition og dokumenteres sammen med de øvrige vilkår.
Hvis forældrene beholder en ejerandel, følger deres brugsret allerede af medejerrollen, men brugen kan stadig kræve en samejeaftale. Hvis de overdrager hele ejendommen, er en særskilt brugsret en anden type rettighed end ejerskab.
Det samlede forløb bør derfor begynde med ejerfordelingen og derefter behandle pris, gave, finansiering, brug og udtræden. Den generelle proces for overdragelse af sommerhus til børn giver den bredere ramme, mens samejet kræver de ekstra aftaler, der følger af flere ejere.
Skøde Centret og familieoverdragelse
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i at hjælpe forældre, der ønsker at overdrage en bolig til deres børn – fx et forældrekøb eller sommerhus.
Ved familieoverdragelse udarbejder Skøde Centret både skøde, skriftlig købsaftale og eventuelt rentefrit familielån, så både handel og finansiering er juridisk korrekt dokumenteret.