Når en bolig skifter ejer i Danmark, er der klare regler for, hvilken information der skal lægges frem. Sælgers loyale oplysningspligt dækker over kravet om, at sælger skal fortælle sandheden om ejendommens forhold. Det sikrer, at køber har et reelt grundlag for at vurdere boligens værdi.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hos Skøde Centret er vi specialiseret i overdragelse af fast ejendom.
- Omfang og krav: Sælger skal oplyse om alt fra fysiske skader, ulovligt selvbyg og installationer til servitutter og kommunale krav, som køber ikke selv kan konstatere.
- Proces: Pligten opfyldes primært ved sandfærdig besvarelse af spørgsmål i tilstands- og el-installationsrapporter samt via oplysninger i selve købsaftalen.
- Ansvarsbegrænsning: Sælger kan frigøre sig for det 10-årige mangelansvar ved at benytte huseftersynsordningen, hvilket kræver fremlæggelse af rapporter samt tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie.
- Godt råd: Vær hellere for grundig end for tavs; åbenhed minimerer risikoen for efterfølgende tvister, selvom køber også har en selvstændig undersøgelsespligt.
Hvad dækker begrebet loyale oplysningspligt over?
Den loyale oplysningspligt er et juridisk princip, der pålægger sælger at videregive al relevant viden om ejendommen til køber. Det handler ikke kun om synlige skader, men også om forhold, som køber ikke umiddelbart kan se ved en almindelig gennemgang. Det kan være periodiske problemer med vand i kælderen eller støjgener fra naboer.
Begrebet “loyal” indikerer, at sælger skal optræde redeligt. Man må ikke bevidst fortie oplysninger i håb om at opnå en højere pris eller et hurtigere salg. Hvis sælger kender til et problem, skal det oplyses. Det gælder uanset, om der er udarbejdet fagrapporter eller ej.
Det er vores erfaring, at mange sælgere tror, de er fritaget for ansvar, blot fordi de ikke er bygningssagkyndige. Men oplysningspligten handler om den faktiske viden, man har opbygget gennem sin tid som ejer af boligen.
Hvordan spiller oplysningspligten sammen med huseftersynsordningen?
I de fleste private bolighandler benyttes huseftersynsordningen. Her udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport, og sælger tilbyder ejerskifteforsikring. Som udgangspunkt fritager dette sælger for det 10-årige mangelansvar for fysiske skader på bygningerne.
Denne ansvarsfrihed bortfalder dog, hvis sælger har handlet i strid med sin sælgers loyale oplysningspligt. Hvis sælger eksempelvis ved, at taget er utæt, men undlader at fortælle det til den byggesagkyndige eller køber, kan sælger stadig gøres ansvarlig.
Ejerskifteforsikringen dækker typisk skjulte skader, men forsikringsselskabet kan i visse tilfælde gøre regres mod sælger, hvis det viser sig, at sælger bevidst har tilbageholdt information. Det er derfor afgørende for sælgers egen sikkerhed at få alle kendte fejl frem i lyset.
Hvilke typer oplysninger skal sælger videregive?
Oplysningspligten favner bredt og begrænser sig ikke kun til mursten og mørtel. Sælger skal oplyse om alle forhold, der kan have væsentlig betydning for købers beslutning. Det inkluderer både faktiske og retlige mangler ved ejendommen.
Typiske eksempler på oplysninger, der skal videregives, omfatter:
- Fysiske skader som sætningsrevner, fugtproblemer eller utætheder, som sælger har observeret.
- Ulovlige bygningsindretninger eller installationer, som sælger selv har udført eller har kendskab til.
- Offentlige forhold som påbud fra kommunen, lokalplaner eller ekspropriationsplaner.
Det er også relevant at oplyse om servitutter eller nabostridigheder, der kan påvirke brugen af ejendommen. Oplysninger om forurening på grunden falder også ind under denne kategori.
Hvordan håndteres ulovlige installationer og selvbyg?
Ulovlige installationer er et område, hvor oplysningspligten vejer tungt. Hvis sælger selv har udført el- eller VVS-arbejde uden autorisation, eller har bygget en udestue uden byggetilladelse, skal dette oplyses klart og tydeligt.
En tilstandsrapport fanger ikke nødvendigvis ulovlige forhold, da den bygningssagkyndige primært kigger på den byggetekniske stand og ikke nødvendigvis tjekker lovligheden af alle konstruktioner op mod Bygningsreglementet. Derfor hviler ansvaret for at oplyse om ulovligheder ofte på sælger.
Vi oplever ofte sager, hvor køber efter overtagelsen opdager ulovligt el-arbejde. Hvis sælger kendte til dette uden at oplyse det, vil sælger typisk skulle betale for lovliggørelsen, uanset om der er tegnet ejerskifteforsikring.
Hvad er konsekvensen af at fortie oplysninger?
Hvis det kan bevises, at sælger har tilsidesat sin loyale oplysningspligt, kan det få økonomiske konsekvenser. Køber kan i sådanne tilfælde rejse krav om erstatning eller et forholdsmæssigt afslag i købesummen.
Domstolene vurderer ofte, om sælger har handlet “groft uagtsomt” eller med “forsæt”. Hvis sælger har haft en konkret viden om et problem og bevidst har undladt at dele den, vil domstolen ofte dømme til købers fordel.
I yderste konsekvens, hvis manglen er meget væsentlig og har været afgørende for købet, kan køber have ret til at hæve handlen. Dette sker dog sjældent i praksis og kræver meget alvorlige mangler.
Hvor går grænsen mellem oplysningspligt og købers undersøgelsespligt?
Selvom sælger har oplysningspligt, har køber også en undersøgelsespligt. Køber kan ikke senere klage over fejl, der var fuldt synlige ved en almindelig besigtigelse af boligen. Hvis der er en tydelig vandskade i loftet, behøver sælger ikke nødvendigvis påpege den, da køber selv burde have set den.
Balancen tipper dog, hvis sælger har forsøgt at skjule skaden, for eksempel ved at male over en fugtskjold lige inden fremvisningen. I sådanne tilfælde vil sælgers illoyale adfærd typisk overtrumfe købers manglende opmærksomhed.
Køber opfordres altid til at gennemgå boligen grundigt, eventuelt med sin egen rådgiver før underskrift.
Hvordan opfylder sælger sin pligt i praksis?
Den mest formelle måde at opfylde oplysningspligten på er gennem sælgeroplysningsskemaet, som udfyldes i forbindelse med tilstandsrapporten. Her stilles en række spørgsmål om boligens stand, som sælger skal besvare efter bedste evne.
Det er afgørende at svare ærligt og fyldestgørende. Hvis man er i tvivl om et årstal eller omfanget af en tidligere skade, er det bedre at skrive “ved ikke” eller beskrive usikkerheden, frem for at gætte eller udelade informationen.
Mundtlige oplysninger givet til ejendomsmægleren eller direkte til køber tæller også med. Det kan dog være svært at bevise, hvad der er sagt mundtligt, hvorfor skriftlighed altid er at foretrække for begge parters skyld.
Gælder oplysningspligten også ved salg af ejerlejligheder?
Ved salg af ejerlejligheder gælder de samme principper om loyal oplysningspligt. Her er huseftersynsordningen dog sjældnere brugt, hvilket betyder, at sælgers ansvar for mangler ofte reguleres direkte af købelovens regler om fast ejendom.
For ejerlejligheder er det særligt relevant at oplyse om forhold i ejerforeningen. Det kan være kommende store renoveringsprojekter, der vil medføre fælleslån, eller verserende retssager mod foreningen. Sådanne økonomiske forhold har direkte indflydelse på lejlighedens værdi.
Sælger skal også oplyse om eventuelle restriktioner for udlejning, husdyrhold eller ombygning, som fremgår af foreningens vedtægter eller husorden, hvis disse afviger fra normalen.
Skøde Centret kan hjælpe med skøde og tinglysning
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i skødeskrivning og tinglysning i Danmark. Vi hjælper med at få ejerforholdene ændret korrekt i tingbogen ved interne ejendomsoverdragelser.
For interne ejendomsoverdragelser udarbejder Skøde Centret både den skriftlige overdragelsesaftale og sørger for den digitale tinglysning. Arbejdet udføres på fast pris og er dækket af professionel ansvarsforsikring hos Lloyds Bruxelles.
