Et boligkøb på tvangsauktion kan virke som en genvej til drømmehjemmet, men mellem hammerslag og overtagelse ligger et vigtigt dokument: auktionsskødet.
Her giver vi dig et overskueligt overblik over, hvad auktionsskødet betyder for din ret til ejendommen, hvordan du håndterer eventuelle hæftelser, og hvilke skridt der baner vejen for en tryg tinglysning. Undervejs finder du links til dybdegående guider, hvis du vil vide endnu mere.
Skal boligen skifte ejer?
Hvad betyder et auktionsskøde for dig?
Når du byder højest på en tvangsauktion, får du ikke automatisk juridisk ejerskab. Det er først, når auktionsskødet er tinglyst, at ejendommen formelt kan blive registreret i dit navn. Auktionsskødet fungerer i bund og grund som beviset på, at auktionskøbet rent faktisk er gennemført, og at du kan disponere over boligen.
Processen starter med, at din repræsentant udarbejder skødet og sender det til tinglysning. I skødet beskrives auktionen, seks til otte centrale oplysninger om salget (bl.a. budsum og auktionstidspunkt) samt en liste over hæftelser, som enten er dækket af budsummen eller fortsat hviler på ejendommen.
Det afgørende for dig er, at skødet giver et samlet billede af:
- hvilke rettigheder der følger med ejendommen
- hvorvidt der er restgæld eller andre forpligtelser, du kan overtage
- hvornår ejerskabet overgår til dig
Dermed bliver skødet nøglen til både lånefinansiering og videresalg. Det giver også realkreditinstituttet tillid til, at pantet er sikret, fordi skødet viser, hvordan tidligere hæftelser enten er slettet, nedlyst eller videreført. Hos os mener vi, at et gennemarbejdet auktionsskøde er den mest effektive måde at minimere overraskelser i økonomien på, når du køber bolig på auktion.
Sådan dokumenterer auktionsskødet ejerskabet
Et auktionsskøde adskiller sig fra et almindeligt skøde ved, at det tager højde for de særlige vilkår, som auktionen sætter. Derfor finder du ofte detaljer om både første og eventuel anden auktion. Er der holdt to auktioner, fremgår det, hvilken dato der danner grundlag for overtagelsesdagen. Er den samme køber vinder på begge auktioner, behøver datoen fra første auktion ikke ændres. Hvis prisen stiger på anden auktion, omtales den nye budsum tydeligt.
Ud over disse tidsstempler indeholder skødet:
- en beskrivelse af ejendommen i Tingbogen
- budsum med opdeling i kontant og eventuelle overtagne resthæftelser
- oplysninger om hvordan udækkede lån håndteres
Indeholder skødet et transportskøde, vil det fremgå som bilag. Her overdrager den oprindelige køber auktionsslaget til en ny part, fx hvis du ønsker at lade et selskab stå som ejer. Selve bidragssatser, datoer og beløb placeres i bilaget, så hoveddokumentet bevarer sin enkelhed.
Når tinglysning er gennemført, udsender Tinglysningsretten en kvittering. Kvitteringen beviser, at ejendommen nu er registreret i dit navn, og at de håndterede hæftelser er slettet eller nedlyst. Kvitteringen er værd at gemme, da den ofte efterspørges af banker og forsikringsselskaber.
Sådan håndterer du hæftelser, når skødet tinglyses
På tvangsauktion kan lån og servitutter ligge som lag på lag. Auktionsskødet rummer derfor en detaljeret opdeling af, hvad der blev indfriet under auktionen, og hvad der fortsætter efter tinglysning. En tydelig oversigt over hæftelserne giver dig det bedste udgangspunkt for at forhandle med långiverne om nye vilkår eller sletning.
Der kan typisk være tre typer hæftelser:
- Dækkede lån, der er fuldt indfriet af din budsums fordeling.
- Udækkede hæftelser, som du kan anmode om at få slettet.
- Delvist dækkede lån, som ofte kan nedlyses til restgælden.
Hvis et udækket ejerpantebrev har interesse – fx til sikkerhed for efterfinansiering – kan du vælge at lade det transportere til dig.
En mulighed er at bede kreditor om at medunderskrive skødet med en kvittering, der viser, at de er tilfredse med dækningen. Alternativt kan du senere indsende en særskilt anmodning om sletning eller nedlysning af hæftelsen. Det er værd at overveje at få aftalen på plads, inden du planlægger lån eller renovering, så du undgår unødige omkostninger.
Praktiske trin fra hammerslag til tinglysning
Selve arbejdsfordelingen begynder, når auktionarius lukker budrunden. Advokaten udarbejder skødet, indsamler nødvendige bilag og sender det til digital tinglysning. Du kan forvente, at hver part – sælger, auktionarius og eventuelle kreditinstitutter – modtager automatisk notifikation om anmeldelsen.
For at gøre processen mere overskuelig finder du her en forenklet tidslinje:
- Auktionsdagen: Buddet accepteres, og du betaler auktionsafgift og størstedelen af budsummen.
- Indenfor få uger: Advokat sender auktionsskøde til dig til gennemlæsning.
- Kort efter godkendelse: Skødet anmeldes til tinglysning og gennemgår digital kontrol.
- Senest ved tinglysningens afslutning: Eventuelle udækkede hæftelser slettes eller nedlyses.
- Efter kvittering: Du kan se, hvordan et køb på tvangsauktion fungerer trin for trin for at dobbelttjekke, at hvert skridt er fulgt.
Husk, at du i mellemtiden stadig står for almindelig vedligeholdelse, forsikring og øvrige udgifter til ejendommen. Det giver dig tid til at planlægge næste fase – hvad enten det er indflytning, ombygning eller refinansiering – uden at blive bremset af administrative overraskelser.