Belåningsværdi er den pris, en långiver vurderer, at din bolig realistisk kan sælges til i en krisesituation. Den ligger ofte under markedsprisen, fordi långiveren medregner buffersikkerhed.
Til forskel fra den offentlige vurdering bygger belåningsværdien på aktuelle salgsdata og et konservativt skøn over efterspørgslen i området. For en velholdt lejlighed i København kan forskellen mellem de to værdier være beskeden, mens en ældre landejendom på Bornholm ofte får en markant lavere belåningsværdi, fordi salgstiden typisk er længere.
Skal boligen skifte ejer?
På et praktisk plan sætter belåningsværdien loftet for, hvor meget du kan finansiere via realkredit. Er værdien sat til 2.000.000 kr., kan du som hovedregel låne op til 80 % som realkredit og resten som banklån eller kontant udbetaling.
Når du sammenligner tilbud på finansiering, er det derfor klogt at spørge långiver direkte, hvilken belåningsværdi de har lagt til grund. En lille forskel på papiret kan udløse højere bidragssatser og dermed dyrere månedlige ydelser.
Sådan vurderer kreditinstitutter belåningsværdien
Belåningsværdien fastsættes af kreditinstituttets vurderingsfolk, som arbejder ud fra et standardiseret scoringsskema. Skemaet analyserer boligen, omgivelserne og de økonomiske udsigter i lokalområdet. Vurderingen sker typisk uden besøg, men med gennemgang af BBR-data, salgsstatistikker og satellitfotos. En fysisk inspektion følger normalt også.
I praksis kigger vurderingsmanden især på:
- Seneste kvadratmeterpriser for sammenlignelige boliger inden for få kilometer
- Boligens tekniske stand, herunder tag, vinduer, el-installationer og energimærke
- Mikro-beliggenhed: afstand til skole, indkøb og offentlig transport
- Særlige risici som oversvømmelse, lokalplaner eller nabobyggeri
- Dokumentation for gennemførte forbedringer, fx energirenovering eller om/tilbygning
Når alle kriterier er vægtet, giver systemet en foreløbig belåningsværdi, som efterberegnes manuelt, hvis noget stikker ud. Har du fremlagt fakturaer for nye vinduer eller luft-til-vand-pumpe, kan belåningsværdien justeres op, fordi vedligeholdelsesrisikoen falder.
Hvorfor belåningsværdi er nøglen til din finansiering
Belåningsværdien bestemmer, hvor meget af købesummen der kan placeres i billige realkreditlån. Realkreditinstitutter inddeler lånene i intervaller, som hver har sin egen bidragssats. En højere belåningsgrad giver højere bidrag og dermed større månedlig ydelse. For en bolig vurderet til 3.000.000 kr. med et lån på 2.400.000 kr. ligger belåningsgraden lige på 80 %, og selv 1 % lavere værdi trækker 24.000 kr. ud af realkreditdelen.
Overstiger dit lån 60 % af belåningsværdien, stiger bidragssatsen mærkbart. Derfor kan en realistisk, men ikke overforsigtig vurdering spare dig tusindvis af kroner årligt.
Endelig spiller belåningsværdien ind, når du senere vil omlægge lån eller optage tillægslån til renovering. En værdistigning kan flytte dig ned i et billigere bidragsinterval, mens en værdi under købstidspunktet kan gøre finansieringen dyrere.
Sådan kan du styrke belåningsværdien før du søger lån
Det kræver planlægning at påvirke belåningsværdien, men selv små justeringer kan give et bedre udgangspunkt. Første skridt er at samle dokumentation: energirapporter, håndværkerfakturaer og før-efter-billeder af forbedringer. Dernæst bør du sammenligne din bolig med nylige handler i området og notere prisniveauet pr. kvadratmeter.
- Udskift slidte tagelementer, vinduer eller døre, som vurderingsfolk hurtigt spotter som risikofaktorer
- Få udført energirenoveringer, der kan forbedre energimærket mindst ét trin
- Forbedr førstehåndsindtrykket med maling, rydning af have og opgraderede terrasser
- Indhent en opdateret ejendomsvurdering, hvis der er sket større prisstigninger lokalt
- Dokumentér alle forbedringer i en kort rapport med fotos, så vurderingen bliver faktabaseret
Når lånet er på plads, så følg løbende med i bidragssatsen. Skulle markedsværdien stige mærkbart, kan du overveje en revurdering for at få lavere bidrag. Vores artikel om bidrag til realkreditlån beskriver, hvordan du tester, om det kan betale sig at tage dialogen med kreditinstituttet.
