Brugsret af kælderrum – Hvad er en brugsret?

Af Skøde Centret

Mange boligejere tror fejlagtigt, at de ejer det kælderrum eller loftrum, der følger med deres ejerlejlighed. I virkeligheden er der ofte tale om en brugsret til et fællesareal, hvilket har stor betydning for dine rettigheder og muligheder.

Hvad dækker begrebet brugsret over i en ejerforening?

Når du køber en ejerlejlighed, køber du selve beboelsen, men ofte er kælderrum og loftrum juridisk set fællesarealer. Det betyder, at du ikke har skøde på selve rummet, men derimod en eksklusiv ret til at benytte det. Denne konstruktion er meget almindelig i ældre etageejendomme i de større danske byer.

Det er vigtigt at forstå forskellen på ejendomsret og brugsret. Ejendomsret betyder, at du kan gøre med rummet, næsten som du vil, mens en brugsret af kælderrum er en tilladelse til at bruge et specifikt område af fællesskabets ejendom. Du ejer altså ikke murstenene eller gulvet i kælderen.

Vi oplever ofte hos Skøde Centret, at købere bliver overraskede over denne distinktion. Det kan skabe forvirring, hvis man ønsker at renovere rummet eller slå det sammen med lejligheden. Fordi arealet tilhører ejerforeningen, kræver ændringer typisk godkendelse fra fællesskabet.

Din ret til rummet er normalt knyttet til din status som ejer af lejligheden. Det betyder, at retten følger med, når du sælger boligen, men det er ikke altid en selvfølge. Derfor er det afgørende at undersøge de specifikke forhold i netop din forening.

Hvordan sikrer du din ret til kælderrummet juridisk?

For at din brugsret skal være sikret mod fremtidige konflikter eller nye ejere i ejendommen, bør den være tinglyst. En tinglyst ret fungerer som et officielt bevis på, at netop din lejlighed har råderet over det specifikke rum. Uden tinglysning kan retten i værste fald anfægtes.

Hvis brugsretten er tinglyst som en servitut på ejendommen, vil den fremgå af tingbogen. Du kan altid slå oplysninger om ejendommen op på Tinglysning.dk for at se, hvilke byrder og rettigheder der er registreret. Det giver tryghed for, at naboen ikke pludselig kan gøre krav på dit opbevaringsrum.

Det er vores erfaring, at mange ældre aftaler om fordeling af kælderrum kun findes i gamle referater eller som mundtlige aftaler. Dette er sjældent et problem i det daglige, men det kan blive det, hvis ejerforeningen beslutter at omfordele rummene, eller hvis der opstår tvivl om, hvem der har ret til hvad.

Skal du have tinglyst en ny brugsret eller en ændring, skal du være opmærksom på omkostningerne. Tinglysning af en servitut koster typisk et fast gebyr til staten på 1.850 kr. Det er en relativt lille udgift for at sikre sine rettigheder permanent.

Hvilken rolle spiller ejerforeningens vedtægter?

Ejerforeningens vedtægter er ofte det sted, hvor reglerne for brug af fællesarealer er nedskrevet. Her kan der stå, hvordan kælderrum og loftrum fordeles, og om alle lejligheder er garanteret et rum. I nogle foreninger er der ikke nok rum til alle, og så opererer man måske med en venteliste.

Vedtægterne kan også indeholde bestemmelser om vedligeholdelse. Selvom du har brugsretten, er det ofte foreningen, der står for den udvendige vedligeholdelse, mens du selv skal holde orden indvendigt. Det er vigtigt at læse vedtægterne grundigt igennem før et boligkøb.

Hvis der opstår tvister om brugen af rummene, er det i første omgang bestyrelsen og vedtægterne, der afgør sagen. En velfungerende ejerforening har klare linjer for, hvad man må opbevare, og hvordan rummene skal aflåses.

Du kan finde mange nyttige informationer om, hvordan en ejerforening fungerer, og hvilke regler der typisk gælder, hos Boligejer.dk. Det er en god ressource til at forstå samspillet mellem den enkelte ejer og fællesskabet.

Hvad er forskellen på brugsret og en lejeaftale?

En brugsret adskiller sig markant fra en lejeaftale. En lejeaftale er en kontrakt, hvor du betaler et månedligt beløb for at bruge et område, og den er ofte tidsbegrænset eller kan opsiges med et vist varsel. Lejeloven regulerer disse forhold stramt.

En brugsret er derimod typisk en integreret del af dit ejerskab af lejligheden. Du betaler ikke særskilt leje for kælderrummet, da udgifterne til drift og vedligeholdelse af kælderen indgår i de fællesudgifter, du betaler til ejerforeningen. Det er en mere permanent ordning end leje.

Det betyder også, at foreningen ikke bare kan opsige din brugsret, som man kan med en lejer, medmindre der foreligger meget tungtvejende grunde eller misligholdelse. Din ret er stærkere end en lejers, men svagere end en ejers.

Kan brugsretten overdrages ved salg af lejligheden?

Når du sælger din lejlighed, er udgangspunktet, at brugsretten til kælderrummet følger med over til den nye ejer. Det er en del af den “pakke”, køber betaler for. Det er dog vigtigt, at dette fremgår tydeligt af købsaftalen og salgsopstillingen.

I nogle tilfælde har ejerforeningen dog regler om, at brugsretten falder tilbage til foreningen ved ejerskifte. Dette ser man især i foreninger, hvor der er mangel på opbevaringsplads. Her kan rummet blive tildelt den næste på en venteliste i stedet for køberen.

Det er derfor afgørende for prissætningen af lejligheden, om rummet følger med. Et godt, tørt kælderrum har værdi, især i bylejligheder hvor pladsen er trang. Som sælger bør du sikre dig, at du ikke lover køber noget, som foreningens vedtægter ikke kan bære.

Hvis du er i tvivl om reglerne i din forening, kan det være en god idé at kontakte bestyrelsen eller administrator før et salg. Det skaber gennemsigtighed og forebygger skuffelser hos køber, som vi hos Skøde Centret altid anbefaler at undgå.

Hvilke begrænsninger gælder for brugen af rummet?

Selvom du har brugsret, må du ikke bruge rummet til hvad som helst. De fleste ejerforeninger og brandmyndigheder har strenge regler for, hvad der må opbevares. Letantændelige væsker og farligt gods er typisk strengt forbudt i kælderrum.

Derudover må rummene sjældent bruges til beboelse eller ophold. De er godkendt til opbevaring, ikke til at sove i eller indrette som hobbyværksted, hvis det støjer eller generer naboerne. Reglerne for indeklima og flugtveje skal overholdes.

Fugt er en anden væsentlig faktor i kældre. Du bør være opmærksom på, at selvom du har retten til rummet, er det ikke sikkert, det egner sig til opbevaring af tøj eller papir.

Respekten for fællesskabet vejer tungt. Hvis din brug af rummet skaber gener, lugt eller risiko for skadedyr, kan foreningen gribe ind. Din brugsret er altså betinget af, at du opfører dig ansvarligt og overholder husordenen.