Byggeteknisk gennemgang – Hvad er en byggeteknisk gennemgang?

Af Skøde Centret

At købe ny bolig er en af de største økonomiske beslutninger, du kommer til at træffe i dit liv. Det er nemt at forelske sig i charmerende stuer og en god beliggenhed, men bygningens fysiske tilstand er mindst lige så vigtig. En grundig gennemgang kan være forskellen på en drømmebolig og et økonomisk mareridt.

Hvad dækker begrebet byggeteknisk gennemgang over?

En byggeteknisk gennemgang er en uvildig undersøgelse af en ejendom, udført af en fagmand med forstand på byggeri. Det er typisk en bygningskonstruktør eller en ingeniør, der fysisk tager ud og besigtiger boligen sammen med dig. Formålet er at give dig et klart billede af husets stand her og nu.

Mange forveksler denne gennemgang med den lovpligtige tilstandsrapport, men der er væsentlige forskelle. Hvor tilstandsrapporten primært udarbejdes med henblik på at tegne en ejerskifteforsikring, er den byggetekniske gennemgang din personlige rådgivning. Den går ofte mere i dybden med vedligeholdelse og fremtidige renoveringsbehov.

Når du bestiller en byggeteknisk gennemgang, får du en faglig vurdering af husets sundhedstilstand. Rådgiveren kigger ikke kun efter skader, der dækkes af forsikringen, men også efter slid og ælde, som du selv skal betale for at udbedre.

Det giver dig et realistisk overblik over, hvad det vil koste at bo i huset på sigt. Du får dermed vished for, om taget holder i to eller tyve år endnu, og om kælderen kræver akut handling.

Hvorfor er tilstandsrapporten sjældent nok?

Tilstandsrapporten er et vigtigt dokument i en hushandel, men den har sine begrænsninger. Den er baseret på en visuel gennemgang og følger et fastlagt skema, der primært fokuserer på skader, der nedsætter bygningens værdi eller funktion nævneværdigt. Kosmetiske forhold og almindeligt slid er sjældent beskrevet i detaljer.

Vi oplever ofte, at boligkøbere bliver overraskede over udgifter til vedligeholdelse, fordi de troede, at en pæn tilstandsrapport betød et fejlfrit hus. En tilstandsrapport fortæller dig fx sjældent, at vinduerne bør skiftes om få år, hvis de stadig holder tæt lige nu.

En egen rådgiver ser på huset med dine briller. Rådgiveren kan vurdere restlevetiden på vitale bygningsdele. Det er information, der er guld værd, når du skal lægge budget for de kommende år som husejer.

Desuden er der boligtyper, hvor der slet ikke udarbejdes tilstandsrapporter. Det gælder for eksempel ved køb af andelsboliger og ejerlejligheder. Her står du helt uden sikkerhedsnet, hvis du ikke selv allierer dig med en sagkyndig.

Hvordan hjælper gennemgangen dig som førstegangskøber?

Er du ny på boligmarkedet, kan mængden af informationer og dokumenter virke overvældende. Som førstegangskøber af bolig har du sjældent den tekniske viden til at gennemskue, om en revne i fundamentet er harmløs eller kritisk. Her fungerer den byggesagkyndige som din oversætter.

Under gennemgangen kan du stille alle de spørgsmål, du måtte have. Du kan få forklaret, hvordan husets installationer fungerer, og hvad du skal være opmærksom på i dagligdagen. Det giver en tryghed, som er svær at sætte pris på.

Det er vores erfaring, at mange førstegangskøbere føler sig pressede til at handle hurtigt. Men at bruge tid på en ekstra gennemgang er sjældent spildt. Det sikrer, at du ikke overtager andres problemer uden at være klar over det.

Rådgiveren kan også hjælpe dig med at prioritere rækkefølgen af renoveringsprojekter. Måske drømmer du om nyt køkken, men rådgiveren kan fortælle dig, at efterisolering af loftet bør komme i første række for at sikre et sundt indeklima.

Hvilke elementer bliver undersøgt af den sagkyndige?

En byggeteknisk gennemgang er typisk en visuel inspektion, hvor rådgiveren går hele ejendommen igennem fra kælder til kvist. Der bliver ikke boret huller i væggene eller brækket gulve op, men rådgiveren bruger sin erfaring og simple hjælpemidler til at spotte problemer.

Undersøgelsen omfatter normalt en række kritiske bygningsdele. Det er områder, hvor reparationer kan være særligt bekostelige, hvis fejl opdages for sent. Rådgiveren vil typisk have fokus på følgende:

• Tagkonstruktion, tagbelægning og inddækninger omkring skorstene.
• Facadens tilstand, herunder fuger og eventuelle sætningsskader.
• Vinduer og døre, samt deres generelle isoleringsevne.
• Fundament, sokkel og eventuelle tegn på opstigende grundfugt.
• Vådrum som badeværelser og bryggers for at tjekke for utætheder.

Derudover kigges der ofte på installationer til el, vand og varme. Selvom den byggesagkyndige ikke nødvendigvis er autoriseret el-installatør eller VVS’er, har de en bred viden om, hvad der ser lovligt og fornuftigt ud.

Kan du bruge rapporten til at forhandle prisen?

En af de helt store fordele ved at få lavet din egen gennemgang er forhandlingsmuligheden. Hvis den sagkyndige finder fejl eller mangler, som ikke fremgår tydeligt af salgsopstillingen eller tilstandsrapporten, står du stærkere over for sælger.

Opdager I for eksempel, at taget skal skiftes inden for fem år, og prisen på huset er sat som om taget var nyt, har du et konkret argument for et prisnedslag. Det handler ikke om at være urimelig, men om at prisen skal afspejle varens reelle stand.

Vi ser ofte, at udgiften til den byggesagkyndige tjenes hjem mange gange gennem et afslag i købesummen. Alternativt kan du bede sælger om at udbedre fejlene for egen regning, inden du overtager nøglerne. Det optimale her er dog at du selv kan stå for udbedringerne via et afslag i købesummen, så du dermed har hånd i hanke med at udbedringerne bliver udført ordentligt.

Hvordan finder du den rette rådgiver?

Når du skal finde en byggesagkyndig, er det vigtigt at vælge en, der er uafhængig af sælger og ejendomsmægleren. Du skal have en rådgiver, der udelukkende varetager dine interesser. Mange vælger at søge på nettet eller bruge anbefalinger fra venner og familie.

Prisen for en gennemgang varierer typisk afhængigt af husets størrelse og alder. Det kan koste fra et par tusinde kroner for en lille lejlighed til over 10.000 kroner for en stor villa. Det er en god idé at indhente et par tilbud, før du beslutter dig.

Husk at aftale præcis, hvad gennemgangen skal indeholde. Skal der laves en skriftlig rapport, eller er det nok med en mundtlig gennemgang på stedet? En skriftlig rapport er god at have som dokumentation, især hvis du skal bruge den i prisforhandlingen.