Ejerbolig – Hvad skal jeg vide før jeg vælger en ejerbolig?

Af Skøde Centret

Drømmen om egen ejerbolig handler ofte om frihed til at bestemme selv, men det kræver et solidt overblik over både økonomi og jura. Her gennemgår vi de vigtigste aspekter ved at blive boligejer, så du er klædt godt på til beslutningen.

Hvad indebærer det rent faktisk at eje sin egen bolig?

Når du køber en ejerbolig, opnår du den fulde råderet over ejendommen. Det betyder i praksis, at du selv bestemmer, om køkkenet skal skiftes ud, hvilken farve facaden skal have, og om haven skal lægges om. Denne frihed er for mange den primære drivkraft bag ønsket om at skifte lejeboligen ud med noget, man selv ejer.

Med friheden følger dog også det fulde ansvar. Hvor du som lejer ofte kan ringe til en vicevært, hvis radiatoren strejker, er det som boligejer dig selv, der skal finde værktøjskassen frem eller tilkalde en håndværker. Det gælder alt fra utætte tage til stoppede kloakker.

Det er vigtigt at forstå, at en ejerbolig også fungerer som en form for opsparing. Hver gang du betaler afdrag på dit lån, øger du din friværdi i boligen, forudsat at boligmarkedet er stabilt. Det er en væsentlig forskel fra at bo til leje, hvor den månedlige husleje er en ren udgift, du aldrig ser igen.

Vi oplever ofte, at førstegangskøbere bliver overraskede over omfanget af det juridiske og praktiske ansvar. Det er derfor en god idé at sætte sig grundigt ind i hvad det indebærer, så drømmen ikke ender med at blive en byrde i hverdagen.

Hvordan ser økonomien ud ved køb af ejerbolig?

Økonomien i en ejerbolig er mere kompleks end blot at betale en månedlig ydelse. Først og fremmest skal du kunne lægge en udbetaling, som typisk udgør minimum 5 % af købesummen. Resten finansieres oftest gennem en kombination af realkreditlån og banklån.

Udover selve lånene skal du budgettere med faste udgifter til ejendomsskat og ejendomsværdiskat. Disse skatter opkræves af henholdsvis kommunen og staten og kan variere betydeligt afhængigt af boligens geografiske placering og offentlige vurdering.

Du skal også være opmærksom på forsikringer. Som husejer er en husforsikring essentiel, og ved køb bør du kraftigt overveje en ejerskifteforsikring. Den dækker skjulte fejl og mangler, som ikke var synlige ved overtagelsen, og giver en stor tryghed i de første år af ejerskabet.

Det er vores erfaring, at mange købere fokuserer meget på renteudgifter, men glemmer de løbende driftsomkostninger. Varme, vand og el er udgifter, der kan svinge meget afhængigt af husets energimærke og stand, så det er vigtigt at nærlæse energimærkerapporten inden køb.

Hvad skal ugifte samlevende være særligt opmærksomme på?

Hvis I køber bolig sammen uden at være gift, træder I ind i et juridisk område, der kræver ekstra opmærksomhed. I modsætning til ægtefæller har ugifte samlevende ikke automatisk arveret efter hinanden, og der er ingen lov, der automatisk sikrer en retfærdig deling ved et eventuelt brud.

Vi anbefaler altid, at ugifte par får udarbejdet en samejeoverenskomst i forbindelse med boligkøbet. Dette dokument fungerer som en køreplan for, hvad der skal ske med boligen, hvis I går fra hinanden. Hvem har ret til at blive boende? Hvordan skal boligen vurderes? Og hvordan fordeles et eventuelt overskud eller underskud?

Uden en sådan aftale kan et samlivsophør blive unødigt kompliceret og konfliktfyldt. Det kan også være relevant at oprette et udvidet samlevertestamente for at sikre, at den længstlevende part har mulighed for at blive boende i huset, hvis den ene af jer skulle gå bort.

Hvordan håndterer du vedligeholdelse og uforudsete udgifter?

En af de største forskelle på at leje og eje er vedligeholdelsen. Som ejerboligejer skal du selv sørge for, at huset holder sin værdi. Det betyder, at du løbende skal male træværk, rense tagrender og holde øje med fuger og murværk.

Det er en god strategi at oprette en særskilt budgetkonto til vedligeholdelse. Mange eksperter anbefaler, at man årligt hensætter cirka 1 % af boligens værdi til denne post. På den måde står du ikke med en tom konto, den dag fyret bryder sammen, eller taget skal skiftes.

• Løbende tjek: Gennemgå boligen udvendigt og indvendigt mindst én gang om året.
• Akut opsparing: Hav altid en buffer til skader, der kræver her-og-nu udbedring.
• Langtidsplanlægning: Vær opmærksom på levetiden for store bygningsdele som tag og vinduer.

Hvis du køber en ejerlejlighed, vil en del af vedligeholdelsen blive varetaget af ejerforeningen. Her betaler du et månedligt fællesbidrag, som går til drift og vedligehold af bygningens ydre rammer. Det er dog stadig vigtigt at tjekke ejerforeningens økonomi og vedligeholdelsesplaner, før du skriver under.

Er en ejerbolig det rigtige valg i forhold til alternativerne?

Valget mellem ejerbolig, andelsbolig og lejebolig afhænger af din livssituation og din risikovillighed. Ejerboligen giver den største frihed og muligheden for en økonomisk gevinst, men den binder dig også hårdere økonomisk og geografisk.

En lejebolig giver stor fleksibilitet, da du hurtigt kan opsige lejemålet og flytte, hvis du får nyt job eller ændrede familieforhold. Til gengæld opbygger du ingen friværdi. En andelsbolig kan være en mellemvej, hvor indskuddet er lavere end ved en ejerbolig, men hvor du stadig er en del af et fællesskab med fælles økonomisk ansvar.

Du bør overveje din tidshorisont nøje. Køb og salg af fast ejendom er forbundet med store engangsomkostninger til mægler, advokat, tinglysning og flytning. Derfor siger man ofte, at man skal forvente at bo i en ejerbolig i mindst 3-5 år, for at det økonomisk kan betale sig i forhold til handelsomkostningerne.