Når du og din kæreste køber bolig eller sommerhus sammen uden at være gift, skal du være opmærksom på en række juridiske udfordringer. Som ugifte samlevende er I nemlig ikke omfattet af de samme regler som ægtefæller, hvilket betyder, at I ikke automatisk har de rettigheder og beskyttelser, som gifte par har. Nedenfor gennemgår vi de vigtigste forhold – herunder forskellen på at være gift eller ugift, fordelene ved en samejekontrakt, samt hvad I skal passe på ved samlivsophør eller dødsfald.

Forskellen på at være gift og ugift samlevende

Først og fremmest har ugifte samlevende ikke formuefællesskab ligesom gifte par har. Det betyder, at hver person som udgangspunkt ejer sine egne aktiver og hæfter for sin egen gæld. Ejer I en bolig sammen, ejer I dermed kun jeres respektive andele og kan ikke disponere over hinandens andel uden aftale.

I modsætning til ægtefæller skal der ikke ske en egentlig bodeling efter loven, hvis I går fra hinanden – hver af jer tager bare sin egen ejendom med sig. I har med andre ord ikke de samme indbyrdes forpligtelser og rettigheder, som hvis I var gift.

Den manglende lovregulering betyder også, at I ikke automatisk arver hinanden. Uanset hvor længe I har boet sammen, eller om I har fælles børn, har ugifte samlevende ifølge arveloven ingen legal arveret efter hinanden. Hvis din samlever dør uden testamente, vil arven tilfalde vedkommendes børn eller – hvis der ingen børn er – den nærmeste familie (f.eks. forældre eller søskende), ikke dig. Dette er en væsentlig forskel fra ægtefæller, der automatisk arver hinanden og har visse begunstigelser som f.eks. muligheden for at sidde i uskiftet bo. Som ugift samlevende har du ingen ret til uskiftet bo, uanset hvor mange år I har boet sammen.

Samtidig skal samlevende betale boafgift (arveafgift) af arv, hvor ægtefæller arver skattefrit – samlevende betaler typisk 15% i boafgift (hvis I har boet sammen i mindst 2 år eller har/har haft fælles barn) og op til 36,25% hvis ikke, mens ægtefæller betaler 0%. Kort sagt er ægtefæller juridisk bedre stillet end ugifte på en række punkter, hvilket gør det ekstra vigtigt for ugifte at tage egne forholdsregler.

Sameje af bolig og fordelene ved en samejekontrakt

Når I køber en ejendom sammen som ugifte, opstår der et sameje – I ejer boligen i fællesskab. Fordi I ikke er omfattet af ægteskabslovens beskyttende regler, bør I oprette en samejekontrakt (samejeoverenskomst), der skriftligt fastlægger jeres aftaler om ejerskabet. En samejekontrakt er guld værd, da den på forhånd definerer jeres respektive ejerandele og fastsætter, hvordan I skal forholde jer i forskellige situationer, så I undgår konflikter senere.

Fordele ved en samejekontrakt:

Klare ejerforhold: I kontrakten kan I præcisere, hvor stor en andel af ejendommen hver af jer ejer, især hvis I ikke har indskudt lige meget. Det sker ofte, at den ene partner har betalt mere i udbetaling end den anden, men alligevel står begge som ejere af halvdelen hver. Uden en aftale betyder det, at en evt. salgsgevinst skal deles ligeligt – til ulempe for den, der har betalt mest. Med en samejekontrakt kan I derimod aftale, at den part, der har indskudt mest, først får sine ekstra penge retur ved et salg, før overskud deles ligeligt. På den måde undgår I, at den ene føler sig snydt ved fordeling af værdien.
Procedurer ved samlivsophør: Kontrakten bør indeholde aftaler om, hvad der skal ske, hvis I går fra hinanden. I kan fx indbygge en opsigelsesklausul for samejet – dvs. hvordan en af jer kan kræve, at boligen skal sælges, eller at den anden overtager den. Ofte aftales en frist, hvor den ene part kan meddele, om han/hun ønsker at overtage ejendommen, og til hvilken pris (evt. til markedsværdi vurderet af en valuar). Hvis ingen vil eller kan overtage, kan I i kontrakten forpligte jer til at sætte boligen til salg hos en ejendomsmægler inden for en vis tidsramme. I kan også aftale forkøbsret, således at den ene har ret til at købe den andens andel før boligen tilbydes til andre. Sådanne mekanismer giver jer en plan at følge og mindsker risikoen for uenighed.
Forpligtelse til salg og fordeling: En samejekontrakt kan indeholde pligt for begge parter til at medvirke aktivt ved et salg af boligen, hvis I ikke kan blive enige om at fortsætte samejet. Det vil sige, at ingen af jer ensidigt kan blokere for et salg, hvis forholdet er slut. I sikrer også, at provenuet ved et salg fordeles efter aftalte andele, eller efter nærmere aftale, frem for bare 50/50 pr. automatik. Har I investeret forskelligt i forbedringer af huset undervejs, kan kontrakten også beskrive, hvordan sådanne værdiforøgelser skal udlignes mellem jer.
Forebygger konflikter: Alt i alt giver en samejekontrakt ro i sindet, fordi I på forhånd – mens I stadig er gode venner – har aftalt spillereglerne for et eventuelt brud. Dermed undgår I dyre og opslidende konflikter senere. En skriftlig aftale eliminerer mange misforståelser, fordi det klart fremgår, hvad I har besluttet på centrale punkter (fx hvem der kan blive boende, og hvordan I værdiansætter boligen ved overtagelse). Begge parter er juridisk bedre beskyttet, når forventninger og rettigheder er nedfældet på papir.

Tip: En samejekontrakt bør altid være skriftlig og underskrives af jer begge – gerne med vitterlighedsvidner. Sørg for at få alle vigtige detaljer med, og søg evt. juridisk rådgivning for at sikre, at kontrakten er fyldestgørende. Det behøver ikke være dyrt eller kompliceret, og det kan spare jer for mange problemer senere.

Samlivsophør – hvis I går fra hinanden

Hvis jeres forhold ophører, og I ikke længere vil eje boligen sammen, skal I have afklaret, hvad der skal ske med ejendommen. Her er det igen afgørende, om I har en samejekontrakt eller ej:

Med samejekontrakt: I følger de aftalte retningslinjer. Typisk vil kontrakten som nævnt give en af jer mulighed for at overtage boligen mod at betale den anden part ud inden for en vis frist. Hvis ingen ønsker eller har økonomi til at beholde huset alene, må boligen sælges, og provenuet fordeles efter de principper, I har fastlagt (f.eks. ligeligt eller med justering for forskellig udbetaling). Fordelen her er, at I på forhånd er enige om processen, hvilket gør et i forvejen følelsesmæssigt brud mere klart og mindre konfliktfyldt.
Uden samejekontrakt: Er der ingen forhåndsaftale, kan situationen blive kompliceret. I ejer da fortsat boligen i fællesskab, indtil I finder en løsning. Ideelt set bliver I enige om enten at den ene køber den anden ud, eller at boligen sættes til salg på almindelige vilkår. Men hvis I ikke kan blive enige, opstår problemerne. Ønsker den ene at sælge eller træde ud, mens den anden nægter, kan den udtrædende part blive nødt til at søge juridisk hjælp for at komme videre. I nogle tilfælde (hvis I også er uenige om andre fælles aktiver end blot boligen) kan Skifteretten involveres og evt. udpege en bobehandler til at forestå et salg. Er boligen det eneste aktiv, må der anlægges en civil retssag for at tvinge et salg igennem. Som sidste udvej kan en medejer i henhold til de almindelige regler om sameje forlange ejendommen solgt på tvangsauktion via fogedretten, hvis samarbejde er umuligt. Dette er dog en dyr og ofte uhensigtsmæssig løsning, da en tvangsauktion typisk vil indbringe en lavere pris end et almindeligt salg. Det er altså klart bedst at undgå at ende der – endnu en grund til at have en samejekontrakt eller finde et kompromis.
Økonomisk ansvar ved brud: Vær opmærksom på, at hvis I begge står på lånene i huset (f.eks. boliglånet eller realkreditlånet), så hæfter I begge over for banken – også selvom den ene flytter ud. Banken kan kræve hele ydelsen fra hver af jer, så længe jeres navne står på gælden. I praksis betyder det, at indtil boligen er solgt eller den ene er overtaget og lånene evt. omlagt, har I fortsat en fælles økonomisk forpligtelse. Det kan føles urimeligt, hvis du f.eks. er fraflyttet og stadig skal betale til et hus, du ikke bor i. Omvendt nyder den tilbageblivende part godt af boligen, men er måske ikke i stand til at overtage gælden alene. I sådan en situation kan der opstå diskussion om kompensation – f.eks. at den, der bliver boende midlertidigt, betaler alle løbende udgifter (eller en form for husleje til den anden) for at udligne fordelen. Disse spørgsmål kan I også med fordel have taget højde for i samejekontrakten eller i en aftale ved bruddet.
Fælles indbo og andre aktiver: Udover selve huset gælder som nævnt, at hver tager sit ved bruddet. Ting, I har købt i fællesskab, kan give anledning til tvist om, hvem der har ret til dem, især hvis kun den ene formelt står som ejer (fx bil registreret i den enes navn, men betalt af jer begge). Sådanne tvister kan være svære at løse, og her vil den, der formelt står som ejer, ofte have retten på sin side. For at passe på jer selv bør I derfor enten købe større ting i begge jeres navne eller skrive ned, hvem der ejer hvad, for at undgå misforståelser.
Hvis kun den ene ejer boligen: En særlig risikofyldt situation opstår, hvis I bor i en bolig, som kun din samlever ejer (dvs. dit navn står ikke på skødet). I så fald har du ingen legal ret til huset ved et brud – uanset om du har bidraget til lån eller forbedringer. Du kan i nogle tilfælde søge kompensation for at have betalt til den andens formue (fx afdrag på lån), men det kræver et bevis for en økonomisk urimelighed og er ofte svært at føre igennem. For at beskytte dig selv bør du enten blive medejer af boligen (med et skøde i begge navne) eller lave en skriftlig aftale om, hvordan du kompenseres, hvis I går fra hinanden. Lad ikke stå til – mange kommer i klemme ved at tro, at “vi deler nok det hele lige” efter mange års samliv, for sådan er loven altså ikke for ugifte.

Dødsfald og arv – hvis din samlever dør

En af de største faldgruber ved at være ugift er manglen på automatisk arveret. Hvis din samlever går bort, har du ingen garanti for at arve noget som helst, medmindre der er oprettet testamente. Loven ser jer som to separate personer uden indbyrdes arveret, uanset om I har boet sammen i 2, 5 eller 20 år, og uanset om I har fælles børn. Det betyder i praksis, at din partners andel af den fælles ejendom ikke automatisk tilfalder dig ved dødsfald. I stedet går arven til din partners livsarvinger efter arvelovens almindelige regler – typisk jeres fælles børn eller afdødes børn fra tidligere forhold; har afdøde ingen børn, går arven til hans/hendes forældre eller søskende osv.

Du står som ugift samlever står således i en meget usikker position, hvis I ikke aktivt har sikret hinanden på forhånd.

Konsekvenserne kan være alvorlige: Forestil dig, at I ejer et hus sammen, og din kæreste dør. Pludselig er du medejer af huset sammen med din afdøde partners arvinger (fx børn eller familie), som måske gerne vil have deres arv udbetalt med det samme. Hvis du ikke kan opkøbe deres andel kontant, kan du blive nødt til at sælge huset for at skaffe midler til arveudbetalingen. I værste fald kan du miste jeres fælles hjem på et tidspunkt, hvor du også håndterer et personligt tab. Dette scenarie rammer desværre mange, der troede, at “det går nok, vi har jo boet sammen så længe”.

Løsningen er at oprette et testamente. I bør gensidigt indsætte hinanden som arvinger, så I så vidt muligt sikrer, at den længstlevende kan beholde jeres fælles bolig og formue ved førstafdødes død. Ifølge arveloven kan man som samlevende frit testamentere 75% af sin formue til sin partner, hvis man har børn (børn har nemlig krav på 25% som tvangsarv). Har man ingen børn, kan man testamentere 100% til sin samlever.

I kan også vælge at oprette et udvidet samlevertestamente, hvis I opfylder visse betingelser. Denne særlige form for testamente giver ugifte samlevende omtrent samme arveretlige status som ægtefæller til en vis grad. I et udvidet samlevertestamente kan I begunstige hinanden til at arve helt op til 7/8 af arven efter jer, mens eventuelle børns arv begrænses til 1/8 – præcis som gifte kan gøre det. For at benytte denne mulighed skal I enten have boet sammen de sidste to år, have (eller have haft) fælles barn, eller opfylde lignende kriterier. Med et sådan testamente kan I også indbygge visse skiftefordele for længstlevende, fx ret til at udtage visse genstande før skifte og ret til suppleringsarv (et minimumsbeløb, længstlevende kan udtage før resten fordeles). Det reducerer den økonomiske usikkerhed markant ved dødsfald.

Vær dog opmærksom på, at selv med testamente er ugifte stadig dårligere stillet end ægtefæller på nogle punkter. Som nævnt kan I ikke sidde i uskiftet bo med hinandens livsarvinger, så hvis afdøde efterlader børn, har de som udgangspunkt krav på at få deres arv udbetalt, når boet gøres op. I kan via testamente udskyde en del af arven (f.eks. hvis børnene kun får tvangsarven på 1/8 ved første dødsfald), men helt undgå arveudlodning til børnene ved førstafdødes død kan man ikke som ugifte.

Desuden skal længstlevende betale arveafgift af det, han/hun arver. Som tidligere nævnt betaler samlevende som udgangspunkt 15% i boafgift af arv (over et bundfradrag) hvis de har boet sammen 2+ år eller har barn sammen; hvis ikke, kan satsen komme helt op på ca. 36%. Ægtefæller derimod betaler ingen afgift til staten af arv.

Andre måder at sikre din samlever på ved dødsfald

Arv gennem testamente er underlagt ovennævnte afgifter og regler, men I kan også tænke i forsikringer og pensioner. Udbetalinger fra livsforsikringer og visse pensioner sker udenom selve dødsboet og arveloven. I pensionssammenhæng bliver en samlever faktisk betragtet som “nærmeste pårørende” på linje med en ægtefælle, hvis I har boet sammen i mindst to år eller har barn sammen. Det betyder, at hvis I ikke aktivt har indsat en anden begunstiget, vil en eventuel livsforsikring eller ratepension typisk tilfalde din samlever direkte.

Sådanne udbetalinger er ofte lavere beskattet end arv og kan give den efterlevende økonomisk råderum til f.eks. at indfri lån i huset. Det kan derfor være fornuftigt at tegne krydslivsforsikringer (livsforsikringer på hinandens liv) eller sikre, at I står som begunstigede på eksisterende ordninger. På den måde skaber I en ekstra økonomisk sikkerhed ved siden af testamentet.

Gode råd – sådan passer I på jer selv som ugifte boligejere

At eje fast ejendom sammen som kærester uden at være gift kræver, at I selv tager ansvar for at sikre jer juridisk. Her er en opsummering af de vigtigste råd og forholdsregler:

Opret en samejekontrakt: Som gennemgået bør I altid lave en skriftlig samejeaftale, når I køber bolig sammen som ugifte. Den bør bl.a. fastlægge jeres ejerandele, fordeling af indskud, og hvad der skal ske ved et brud (salgsprocedure, køberet, frister m.v.). Samejekontrakten er jeres forsikring mod fremtidige konflikter – den skaber klarhed og tryghed for jer begge.
Lav gensidige testamenter: Fordi I ikke automatisk arver hinanden, skal I oprette testamente for at sikre, at din partner overtager din andel af huset og jeres værdier, hvis du går bort før ham/hende. Uden testamente risikerer I, at den efterladte må gå fra hus og hjem. Overvej udvidet samlevertestamente, hvis I opfylder betingelserne, så længstlevende kan arve mest muligt efter førstafdøde. Husk at få professionel rådgivning, så testamentet bliver gyldigt og dækker jeres ønsker.
Tænk på forsikringer: Overvej at tegne livsforsikringer (eller udnytte pensionsordninger) med hinanden som begunstiget. På den måde får din samlever udbetalt et skattebegunstiget beløb ved din død, som kan bruges til at indfri restgæld i huset eller købe arvinger ud. Dette kan være afgørende for, at boligen kan bevares af den efterlevende.
Hav styr på den fælles økonomi: Lav klare aftaler om fordelingen af løbende boligudgifter – fx afdrag på lån, ejendomsskatter, forsikringer og vedligehold. Det er en god idé at oprette en fælles konto til husets udgifter, hvor I hver måned indbetaler jeres aftalte andel. Så undgår I uklarheder om, hvem der har betalt hvad, og I bidrager begge efter evne. Hvis den ene tjener væsentligt mere end den anden, kan I eventuelt aftale en fordeling efter indkomst eller lignende, så økonomien opleves rimelig af begge parter.
Justér aftaler ved forandringer: Livet ændrer sig – det kan være I får børn, én af jer får en lønstigning, arver penge eller lignende. Husk at tilpasse jeres aftaler efter omstændighederne. Hvis én af jer fx finansierer en større ombygning af sommerhuset alene, bør I tage stilling til, om denne investering skal tilgodeses særskilt ved et salg eller arveudlodning. Det kan indarbejdes i en opdateret samejekontrakt eller et tillæg til den.
Overvej alternativer: Selvom denne redegørelse fokuserer på ugifte, er det værd at nævne, at nogle par vælger at gifte sig for at opnå den juridiske sikkerhed, ægteskabet giver. Ægteskab er selvfølgelig et personligt valg, men vær bevidst om, at uden formelt at indgå ægteskab eller registreret partnerskab, så skal I selv etablere sikkerhedsnettet gennem kontrakter og testamenter. Der findes ingen “papirløst samliv lov” i Danmark, som automatisk træder til – ansvaret er jeres eget.

Til sidst: Sørg altid for at søge kvalificeret rådgivning hos en advokat eller juridisk ekspert, når I udarbejder samejekontrakter eller testamenter. Små investeringer i rådgivning nu kan spare jer for store problemer senere. Med de rette aftaler på plads kan I som ugifte samlevende trygt nyde jeres fælles bolig, velvidende at I har styr på, hvad der sker i tilfælde af brud eller dødsfald.