Du behøver normalt ikke et nyt skøde, alene fordi et dødsbo udleveres til uskiftet bo. Stod afdøde som ejer eller medejer, kan længstlevendes adkomst som udgangspunkt registreres med dokumenttypen »Skifteretsattest Ægtefælle«. Et egentligt skøde bliver nødvendigt, når ejendommen skal overdrages til en anden, eller når ejerkæden ikke kan registreres alene på attesten.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Uskiftet bo kræver normalt ikke et nyt skøde alene på grund af dødsfaldet. Stod afdøde som ejer eller medejer, kan længstlevende som udgangspunkt registrere adkomsten med »Skifteretsattest Ægtefælle«; et skøde bliver nødvendigt ved en egentlig videreoverdragelse, selv om direkte salg i en afgrænset situation kan ske uden en særskilt mellemregistrering.
- Kontrollér den aktuelle Tingbog og skifteretsattesten, før dokumentet vælges.
- Brug »Skifteretsattest Ægtefælle«, når længstlevende alene skal registreres som ejer.
- Brug »Endeligt Skøde«, når huset eller en ejerandel overdrages til en anden.
- Hold adkomst, lån, debitorroller og tinglysningsafgift som separate spor.
- Efterkontrollér ejer, ejerandele og eventuelle anmærkninger i en ny tingbogsudskrift.
Hvad ændrer uskiftet bo ved huset?
Uskiftet bo er en skifteform. Den udskyder skiftet med førstafdødes livsarvinger og giver længstlevende rådighed over boets aktiver. Arvelovens § 24 beskriver rådigheden sådan, at længstlevende i levende live udøver en ejers rådighed over det uskiftede bo.
Rådigheden ændrer ikke automatisk navnet i Tingbogen. Hvis afdøde stod som ejer eller medejer, bliver adkomsten normalt først registreret som »boet efter« afdøde. Derefter skal du tage stilling til, om længstlevende skal registreres som ejer, eller om ejendommen skal overdrages videre.
Stod længstlevende allerede som eneejer, har dødsfaldet ikke flyttet ejendomsretten fra afdøde. Der skal derfor ikke laves et skøde alene på grund af det uskiftede bo. Stod ægtefællerne derimod med hver sin ejerandel, skal afdødes andel håndteres, selv om længstlevendes egen andel er uændret.
Hvornår er skifteretsattesten det rigtige dokument?
Når skifteretten har udleveret boet til uskiftet bo, viser skifteretsattesten, at længstlevende må råde over boet. Skal længstlevende også stå som ejer af afdødes ejendom eller ejerandel i Tingbogen, bruger man normalt dokumenttypen »Skifteretsattest Ægtefælle«.
Det er en adkomstregistrering på grundlag af skifteretsattesten, ikke et nyt køb mellem ægtefællerne. Tinglysningsrettens aktuelle vejledning om skifteretsattest angiver netop denne dokumenttype, når ægtefællen sidder i uskiftet bo og skal være tinglyst ejer.
Illustrativt eksempel: Anne og Bo står hver som ejer af halvdelen af huset. Bo dør, og boet udleveres til Anne som uskiftet bo. Hvis Anne blot skal registreres som ejer af Bos halvdel, er »Skifteretsattest Ægtefælle« det normale dokument. Hvis Anne senere overdrager en fjerdedel af hele huset til et barn, er der derimod tale om en ny ejerændring, som kræver et skøde.
Før anmeldelsen skal Tingbogen være opdateret til »boet efter« afdøde. Sker den automatiske opdatering ikke, eksempelvis fordi ejeroplysningerne mangler den nødvendige personregistrering, skal ejerkæden rettes, før attest eller skøde kan gennemføres.
Hvornår skal der tinglyses et skøde?
Et skøde skal bruges, når ejendomsretten overføres til en anden person end den, der kan få adkomst direkte gennem »Skifteretsattest Ægtefælle«. Dokumentet skal afspejle den faktiske overdragelse og den ejerandel, som modtageren skal have.
Et skøde bliver blandt andet relevant, når:
- længstlevende sælger eller overdrager hele eller en del af ejendommen til et barn eller en anden person,
- det uskiftede bo senere skiftes, og ejendommen udlægges til en eller flere arvinger,
- ejendommen videreoverdrages fra et privat skiftet bo eller et bobestyrerbo, eller
- ejerkæden omfatter flere dødsboer eller skifteretsattester, så attesten ikke alene kan registrere den ønskede ejer.
Den præcise dokumentvej følger altså skifteformen og modtageren, ikke blot det forhold, at der er sket et dødsfald. En særskilt artikel om tinglysning af skøde ved dødsfald behandler det bredere overdragelsesforløb.
Hvis der er udstedt separate skifteretsattester for et særbo og et fællesbo, kan det også være nødvendigt at dokumentere, hvilket bo ejendommen tilhører. Tinglysningsretten oplyser, at dokumenttypen »Endeligt Skøde« i visse af disse sager må bruges i stedet for »Skifteretsattest Ægtefælle«.
Kan du sælge uden først at tinglyse attesten?
Ja, i en afgrænset situation. Hvis længstlevende i uskiftet bo ikke allerede har tinglyst adkomsten til sig selv og vil sælge ejendommen direkte til en ny ejer, siger Tinglysningsrettens aktuelle vejledning, at skifteretsattesten ikke nødvendigvis skal tinglyses som et selvstændigt mellemtrin.
Der skal stadig tinglyses et skøde til køberen. I skødet afgives erklæring A97, og længstlevende underskriver med en af de roller, Tinglysningsretten angiver. Forskellen er derfor ikke, om salget kræver skøde, men om længstlevende først skal registreres som ejer i en separat anmeldelse.
Denne direkte vej forudsætter, at dødsfaldet og »boet efter« fremgår korrekt, at skifteretsattesten dokumenterer længstlevendes ret, og at ejerkæden ikke kræver et andet mellemled. Har ejendommen passeret gennem flere dødsboer, eller findes der flere attester med forskelligt omfang, kan et mellemkommende skøde fortsat være nødvendigt.
Hvilke trin skal være på plads?
Dokumentvalget bliver mere sikkert, når du følger ejerkæden fra den aktuelle registrering til det ønskede slutresultat:
- Kontrollér, at skifteretten faktisk har udleveret boet til uskiftet bo, og at skifteretsattesten omfatter den relevante ægtefælle.
- Hent en aktuel tingbogsudskrift, og kontrollér, hvem der står som ejer, hvilke ejerandele der er registreret, og om afdøde er ændret til »boet efter«.
- Fastlæg slutresultatet: Skal længstlevende registreres som ejer, skal huset sælges direkte, eller skal en anden person overtage en andel?
- Vælg dokumentet ud fra slutresultatet: »Skifteretsattest Ægtefælle« ved længstlevendes egen adkomst eller »Endeligt Skøde« ved en egentlig videreoverdragelse.
- Kontrollér roller, underskrifter, ejerandele, erklæringer og nødvendige bilag, før anmeldelsen sendes. Bilag til Tinglysningsrettens offentlige bilagsbank må ikke indeholde unødvendige personoplysninger.
- Gennemgå tinglysningssvaret og en ny tingbogsudskrift, før processen betragtes som afsluttet.
En anmeldelse kan stoppe, hvis ejerandelene ikke danner en sammenhængende kæde, hvis den forkerte dokumenttype er valgt, eller hvis en bobestyrermeddelelse eller en ekstra skifteretsattest ikke er håndteret. Ret årsagen i dokumentgrundlaget; et nyt skøde kan ikke bruges som genvej omkring manglende rådighed eller uklare ejerforhold.
Hvad sker der med lån og afgift?
Adkomst og gæld er to forskellige spor. Efter Arvelovens § 25 bliver længstlevende som hovedregel personligt ansvarlig for førstafdødes forpligtelser, når boet udleveres uskiftet. Det betyder ikke, at alle lånekonti, pantebreve og registrerede debitorroller bliver teknisk ændret af samme anmeldelse som ejerskabet.
Tinglysningsretten har et særskilt dokumentspor for debitor- og kreditorskifte på tinglyst pant. Du bør derfor kontrollere både låneaftalen, långiverens behandling og Tingbogens hæftelser. Et debitorskifte løser en anden opgave end registreringen af længstlevende som ejer.
Tinglysning af en skifteretsattest som adkomst for efterlevende ægtefælle koster efter de aktuelle 2026-regler 1.850 kr. i offentlig tinglysningsafgift. Ved direkte videresalg til en ikke-arving kan det mellemkommende attesttrin være afgiftsfrit, mens afgiften på selve skødet vurderes særskilt. Reglerne om tinglysningsafgift på skifteretsattest afhænger derfor af, hvem der skal have adkomst, og om registreringen er et led i et videresalg.
Hvordan kontrollerer du det færdige resultat?
Når anmeldelsen har status »Tinglyst«, bør du hente en ny tingbogsudskrift. Kontrollér navnet på adkomsthaveren, ejerandelene og eventuelle frister eller retsanmærkninger. Hvis målet var, at længstlevende skulle være eneejer, skal både den hidtidige egen andel og afdødes overførte andel fremgå korrekt.
Ved et direkte videresalg er slutpunktet i stedet, at køberen står med den aftalte adkomst. Længstlevende behøver ikke fremgå som et særskilt mellemled, når A97-sporet er anvendt korrekt.
Kontrollér derefter pant og debitoroplysninger for sig. En korrekt ejerregistrering viser ikke alene, om banken har behandlet gælden som forudsat, eller om et ejerpantebrev fortsat har den rigtige debitor og kreditor.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende lovgivning og de aktuelle officielle vejledninger om uskiftet bo og tinglysning.
- Arveloven, især reglerne om rådighed og hæftelse i uskiftet bo.
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skifteformer, skøder og debitorskifte.
- Tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsens juridiske vejledning 2026-1.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
