Skøde ved uskiftet bo: Juridisk rådgivning og hjælp

Af Skøde Centret

Skal skifteretsattesten tinglyses som adkomst?

Når en ægtefælle dør, står den længstlevende ofte med et praktisk spørgsmål: Skal ejendommen ændres i Tingbogen? Her forklarer vi, hvornår skifteretsattesten skal tinglyses som adkomst, hvad det koster, og hvordan processen foregår i praksis.

Hvad betyder tinglysning af skifteretsattest som adkomst?

Skifteretten udsteder en skifteretsattest, når dødsboet er sat i gang. Attesten dokumenterer, hvem der må disponere over afdødes værdier – fx den længstlevende ægtefælle ved uskiftet bo eller arvinger ved privat skifte. Når skifteretsattesten tinglyses på ejendommen, fungerer den som selve ejerskabsdokumentet – på samme måde som et skøde.

Formålet er at få Tingbogen til at afspejle den virkelige ejer. Uden tinglysning vil den afdøde stadig stå som ejer eller medejer, og så kan du ikke altid sælge, omlægge lån eller råde over ejendommen, som banker og købere kræver i praksis. Tinglysningen sker digitalt og knyttes direkte til ejendommens blad i Tingbogen.

Hvis du er i tvivl om selve boets status, kan du læse mere om, hvad en skifteretsattest er, og hvordan den bruges i forbindelse med fast ejendom. Når skifteretsattesten tinglyses på ejendommen, bliver den dit adkomstdokument; altså det dokument, der giver dig adkomst (ejerskab) i Tingbogen.

Det er vigtigt at skelne mellem to spor: Er der tale om uskiftet bo, kan den længstlevende som udgangspunkt tinglyse skifteretsattesten som adkomst. Er ejendommen derimod udlagt til en arving, skal der udstedes og tinglyses et arveudlægsskøde. Valget af spor styrer både processen og afgiften til staten.

Hvornår er tinglysning nødvendig – og hvornår kan du vente?

Du har ikke pligt til straks at tinglyse skifteretsattesten som adkomst, hvis du sidder i uskiftet bo. Men der er flere situationer, hvor det i praksis er nødvendigt, fordi omverdenen kræver et opdateret ejerforhold i Tingbogen.

Typisk vil du skulle have tinglyst, hvis du står over for en af disse situationer:

• Salg af ejendommen til en køber uden for boet
• Optagelse af nye lån, omlægning eller bankskifte
• Udbetaling af friværdi eller etablering af nye pantebreve
• Navnesletning af afdød medejer for at undgå anmærkninger i Tingbogen
• Rydning af gamle forhold, fx pantebreve i begge ægtefællers navne

Omvendt kan du i nogle situationer vælge at vente. Hvis ejendommen skal sælges til en tredjemand inden for kort tid, kan salget gennemføres direkte fra boet til køber. I de tilfælde kan du i praksis undgå en særskilt adkomst-registrering til længstlevende og dermed spare afgift på det led. Processen kræver dog, at papirgangen i boet og handlen koordineres korrekt.

Hvis der er tvivl om, hvorvidt du kan nøjes med at vente og sælge direkte, er det værd at undersøge reglerne for tinglysning af skøde ved dødsfald. Her er forskellen mellem de mulige løsninger afgørende for både tidsplan og udgifter.

Hvad er forskellen på skifteretsattest og arveudlægsskøde?

Skifteretsattesten fortæller, hvem der må råde over dødsboet. Den kan – i et uskiftet bo – tinglyses som adkomst, så den længstlevende ægtefælle bliver registreret som ejer i Tingbogen. Det kræver ikke en særskilt købsaftale eller skøde, fordi ejerskiftet bygger på arvereglerne.

Arveudlægsskødet er noget andet. Det er et skøde, som udarbejdes, når en konkret arving får ejendommen udlagt som arv. Her skal ejendommen skifte hænder fra boet til arvingen, og derfor tinglyses et skøde på normal vis – men med boet som sælger og arvingen som køber (arving). Det udløser ofte en højere tinglysningsafgift end ved tinglysning af skifteretsattest for længstlevende i uskiftet bo.

Er I ugifte samlevende, kan du ikke sidde i uskiftet bo. I stedet skal ejendommen udlægges til en arving – typisk samlever (hvis der er testamente) eller børn – med et arveudlægsskøde. Derfor fremgår det ikke kun af boets form, men også af jeres familieretlige status, hvilken vej der er mulig. E

Et praktisk pejlemærke er dette: Uskiftet bo → skifteretsattest kan tinglyses som adkomst. Udlæg af ejendom til arving → arveudlægsskøde skal tinglyses.

Hvordan foregår den digitale tinglysning trin for trin?

Selve tinglysningen foregår digitalt. Du logger ind og opretter en anmeldelse på Tinglysningsrettens system, finder ejendommen og vedhæfter dokumentation. Når anmeldelsen er underskrevet og sendt, behandles den af Tinglysningsretten. Er alt i orden, fremgår du kort efter som ejer i Tingbogen.

I praksis er arbejdsgangen sådan her:

Først sikrer du, at skifteretsattesten er udstedt og passer til det, der ønskes tinglyst (uskiftet bo eller udlæg). Dernæst tjekker du ejendommens blad i Tingbogen for eventuelle anmærkninger, fx manglende underskrifter, forældede pantebreve eller navnefejl. Det kan spare dig for en afvisning.

Du skal bruge følgende oplysninger og filer, når du udfylder den digitale anmeldelse:

• Skifteretsattest i pdf
• Adresse, matrikel- og ejendomsnummer
• CPR- og navn på afdøde samt længstlevende/arving
• Oplysning om boform (uskiftet bo, privat skifte, m.v.)
• MitID til digital underskrift (eller tinglysningsfuldmagt)

Har du ikke mulighed for selv at underskrive digitalt, kan du anvende en fuldmagt efter Tinglysningsrettens regler; læs om kravene til en fuldmagt til digital tinglysning. Når Tinglysningsretten har registreret ændringen, er det en god idé at hente en ny tingbogsattest for at kontrollere, at adkomsten fremstår korrekt.

Hvad koster tinglysningen, og hvad påvirker afgiften?

Der er to typer udgifter at kende: statens tinglysningsafgift og eventuelle salærer til den, der udarbejder anmeldelsen. Afgiften til staten afhænger af, hvad der tinglyses, og i hvilken boform ejendommen overgår.

For længstlevende i uskiftet bo er udgangspunktet enkelt: Når skifteretsattesten tinglyses som adkomst, betales den faste tinglysningsafgift. Der pålægges ikke en procentvis afgift, sådan som der ofte gør ved almindelige ejerskifter. Skal ejendommen derimod udlægges til en arving med arveudlægsskøde, er afgiften typisk højere, fordi der både kan være en fast og en procentdel.

Et særskilt forhold er, hvis ejendommen hurtigt skal sælges til tredjemand. I sådanne sager kan adkomsten i nogle tilfælde gå direkte fra boet til køber. Så undgår du at betale afgift for først at få adkomst til længstlevende – men kun hvis tidsplan, boform og dokumenter spiller korrekt sammen.

Vil du dykke ned i satser og undtagelser, kan du læse vores overblik over tinglysningsafgift på skifteretsattest. Det vigtigste er at vælge den rigtige løsning fra start; det kan spare både tid og penge.

Vi ser desværre ofte, at misforståelser forsinker tinglysningen

Efter at have behandlet boligsager siden 2003 oplever vi nogle tilbagevendende faldgruber. Den mest udbredte er troen på, at en skifteretsattest i sig selv er nok til at sælge eller omlægge lån. I praksis kræver banker og købere, at Tingbogen viser den rigtige ejer – ellers kan handlen eller låneomlægningen ikke gennemføres uden anmærkninger.

En anden misforståelse opstår hos ugifte samlevende. Mange tror, at de kan bruge uskiftet bo, men det kan de ikke. Her skal ejendommen udlægges som arv, og der skal tinglyses et arveudlægsskøde – med en anden afgift og ofte med samtykke fra øvrige arvinger. Derfor går tiden let med at skaffe supplerende dokumenter, som kunne have været indhentet fra start.

Endelig ser vi sager, hvor gamle pantebreve, ejerpantebreve eller servitutter ikke er gennemgået, før anmeldelsen sendes. Resultatet er typisk en afvisning eller en anmærkning, som forsinker ekspeditionen. Et hurtigt tjek af ejendommens tingbogsblad og af, om der fx står pantebreve i begge ægtefællers navne, kan forebygge de fleste stopklodser.

Vil du være helt sikker på, at boform og dokumenter passer til den løsning, du vælger, giver det mening at starte med at afklare, om du er i uskiftet bo, og hvornår skøde er nødvendigt; det kan du blandt andet gøre i vores guide til tinglysning af skøde ved dødsfald og de officielle retningslinjer om uskiftet bo.