Af Skøde Centret

Når et ægteskab ophører, og I skal fordele jeres fælles værdier, opstår der ofte komplekse spørgsmål omkring boligen. Et betinget skøde kan være det værktøj, der skaber ro i en ellers turbulent tid, indtil alle aftaler er endeligt på plads.

Hvad er forskellen på et betinget og et endeligt skøde?

I en hushandel taler vi normalt om, at et skøde enten er betinget eller endeligt. Det endelige skøde er den fulde og uigenkaldelige overdragelse af ejendommen. Her er handlen afsluttet, pengene er typisk overført, og nøglerne er overdraget.

Et betinget skøde fungerer derimod som en slags mellemstation. Det bliver tinglyst på ejendommen, men det træder først fuldt i kraft, når en eller flere specifikke betingelser er opfyldt. Det fungerer som en sikring af aftalen, mens man venter på, at de sidste brikker falder på plads.

Vi oplever ofte hos Skøde Centret, at parter i en skilsmisse har brug for denne mellemstation. Det giver jer mulighed for at låse aftalen om, hvem der skal overtage huset, selvom I måske mangler den endelige godkendelse fra banken eller den officielle bevilling til separation.

Det giver en juridisk tryghed for begge parter. Den, der skal flytte, ved at huset er afsat, og den, der bliver boende, har sikret sig retten til ejendommen, forudsat at betingelserne falder på plads.

Hvorfor er bankens godkendelse ofte den store hurdle?

Den hyppigste årsag til at bruge et betinget skøde i forbindelse med skilsmisse er bankens sagsbehandling. Når den ene part skal overtage den andens andel af boligen, kræver det, at banken og realkreditinstituttet godkender gældsovertagelsen.

Banken skal vurdere, om den part, der bliver boende, har økonomi til at sidde alene med udgifterne. Denne kreditvurdering kan tage tid. I mellemtiden ønsker I måske at få papirerne på bodelingen underskrevet, så I kan komme videre med jeres liv.

Her kan skødet tinglyses “betinget af bankens godkendelse af gældsovertagelse”. Hvis banken mod forventning siger nej, falder handlen bort, og I er tilbage ved udgangspunktet. Det er en sikkerhedsventil, der gør, at I ikke binder jer til noget, som økonomisk ikke kan lade sig gøre.

Det er også i denne fase, at mange opdager vigtigheden af at have styr på deres øvrige økonomiske forhold. Eksempelvis kan spørgsmålet om, bestemmer jeg også over den arv min ægtefælle modtager, pludselig blive relevant, hvis arvemidler er indgået i boligen.

Hvordan spiller separation og skilsmisse ind på tinglysningsafgiften?

En af de helt store fordele ved at være gift, når man skal overdrage ejendom til hinanden, er reglerne for tinglysningsafgift. Normalt koster det en variabel afgift på 0,6% af købesummen eller vurderingen at tinglyse et skøde. Men ved separation eller skilsmisse er I fritaget for denne afgift.

For at opnå denne fritagelse skal I kunne fremvise en bevilling til separation eller skilsmisse fra Familieretshuset. Her opstår problemet ofte: I er enige om at gå fra hinanden, og I vil gerne have boligsituationen på plads nu, men bevillingen er ikke kommet endnu.

Hvis I tinglyser et endeligt skøde, før I har bevillingen, risikerer I at skulle betale den fulde afgift. Her kan det betingede skøde være løsningen. Man kan tinglyse skødet betinget af, at bevillingen fremsendes. På den måde sikrer I datoen for overdragelsen, men venter med den endelige tinglysning, til dokumentationen for afgiftsfritagelsen er klar.

Dette står i skarp kontrast til ugifte samlevende. Her findes ingen fritagelse for den variable afgift ved samlivsophør. Hvis du vil se forskellen, kan du læse mere om tinglysningsafgift ved samlivsophør og få overblik over pris og regler her. Som ægtefæller slipper I med den faste afgift på 1.850 kr., hvis timingen er korrekt.

Hvad skal der ske med særbørn og nye familieforhold?

Når I står midt i en skilsmisse, er det ikke kun boligen, der fylder. Mange af vores kunder har sammenbragte familier, hvilket komplicerer billedet yderligere. Hvis I har børn fra tidligere forhold, er det afgørende at få afsluttet det fælles ejerskab korrekt, så der ikke opstår tvivl om arveretten fremadrettet.

Når den ene part overtager huset, ændres formueforholdene markant. Det er derfor et godt tidspunkt at overveje, hvordan sikrer vi hinanden og børnene når vi har særbørn i den nye situation. Det betingede skøde sikrer selve overdragelsen, men det løser ikke de arvemæssige konsekvenser, der følger med at blive eneejer.

Det er også værd at tjekke jeres pensions- og forsikringsforhold. Mange glemmer at ændre begunstigelserne efter en skilsmisse. Du bør derfor spørge dig selv: Skal jeg indsætte begunstiget på forsikring og pension på ny, nu hvor jeg står som eneejer af boligen?

Hvordan foregår processen rent praktisk?

Processen med et betinget skøde foregår digitalt via Tinglysning.dk. Først udarbejdes selve skødet, hvor vilkårene for overdragelsen beskrives. Her indsættes de betingelser, der skal være opfyldt – typisk bankens godkendelse eller fremskaffelse af skilsmissebevilling.

Begge parter underskriver skødet digitalt med MitID. Herefter anmeldes det til tinglysning. Retsafgiften på 1.850 kr. betales ved anmeldelsen. Tinglysningsretten noterer nu skødet som “betinget” i tingbogen. Det betyder, at omverdenen kan se, at der er en handel i gang, men at den ikke er afsluttet.

Når betingelserne er opfyldt – banken har sagt god for gælden, eller bevillingen er kommet – skal der laves en såkaldt “endelig lysning”. Det er en ny ekspedition, hvor man meddeler Tinglysningsretten, at betingelserne nu er væk. Først her bliver skødet endeligt, og den nye ejer står som eneejer uden forbehold.

Er der risici ved at bruge denne metode?

Det er vores erfaring, at det betingede skøde er en meget sikker metode, netop fordi det tager højde for “hvis nu”-scenarier. Risikoen ligger oftest i, hvis man ikke bruger betingelser. Hvis I underskriver en endelig overdragelse, før banken har sagt ja, kan I ende i en situation, hvor I juridisk har overdraget huset, men køberen ikke kan finansiere det.

Det kan skabe en juridisk hårdknude, som kan være dyr at løse. Ved at gøre skødet betinget, falder aftalen automatisk bort, hvis forudsætningerne brister. I skal dog være opmærksomme på tidsfrister. Et betinget skøde kan ikke stå åbent for evigt. Der fastsættes typisk en frist for, hvornår betingelsen skal være opfyldt.

Hvis fristen overskrides, kan Tinglysningsretten slette skødet, og så skal man starte forfra. Derfor er det vigtigt at sætte en realistisk tidsramme, der giver plads til bankens sagsbehandlingstid eller ventetiden hos myndighederne.

Har I brug for hjælp til at navigere i reglerne om beregning af tinglysningsafgift ved familieoverdragelse, pris og proces, eller specifikt omkring skilsmisseskøder, er det en god idé at søge professionel rådgivning, så I undgår faldgruberne.