Nej, en gældssanering fjerner ikke automatisk pantet i din bolig. Den del af en fordring, som dækkes af pantet, står som udgangspunkt uden for gældssaneringen. Skal boligen sælges, skal gældssaneringskendelsen derfor sammenholdes med pantedokumenterne og kreditors opgørelse. Først derefter kan det afklares, hvilket beløb der skal afregnes, og hvilket grundlag der er for at aflyse sikkerheden.
Skal skødet overdrages eller ændres?
Gældssanering sletter ikke automatisk pantet i boligen. Ved et salg skal du skelne mellem den gæld, der fortsat dækkes af sikkerheden, og den personlige gæld, som kendelsen omfatter.
- Sammenhold kendelsen med pantedokumenter og kreditors opgørelse.
- En foreløbig boligværdi er ikke i sig selv grundlag for aflysning.
- Manglende anmeldelse fjerner ikke automatisk det dækkede pantekrav.
- Aftal betaling og dokumentation for frigivelse som led i salget.
- En medskyldners hæftelse skal behandles særskilt.
Hvorfor kan pantet bestå, når gælden er sat ned?
Gældssanering handler om din gæld til kreditorerne, men konkursloven skelner mellem et personligt krav mod dig og en ret til dækning i et bestemt aktiv. Pant i boligen giver kreditor en sådan sikkerhed. De to rettigheder kan derfor få forskellig behandling.
Efter konkurslovens § 199, stk. 4, omfatter gældssaneringskendelsen ikke pantefordringer i det omfang, pantet strækker til. Den del af fordringen, der ikke bliver dækket af pantet, kan derimod være omfattet af kendelsens behandling af den personlige gæld.
Du kan altså ikke læse en nedsættelse af din personlige gæld som en tilsvarende procentvis nedsættelse af alle registrerede hæftelser. Omvendt bør kreditor heller ikke få hele sit tidligere personlige krav betalt gennem salget, blot fordi der findes et pantedokument. Opgørelsen skal skelne mellem den fortsat sikrede del og en eventuel udækket del, som er omfattet af gældssaneringen.
Læs derfor både kendelsen og det materiale, der viser den enkelte hæftelse i ejendommen. En samlet gældsoversigt uden oplysninger om pantets omfang er ikke nok til at afslutte en konkret bolighandel.
Det er dækningen i pantet, der gør forskellen
Et beløb i et pantebrev fortæller ikke alene, hvor meget kreditor får ved et salg. Den faktiske gæld, sikkerhedens omfang, andre rettigheders prioritet og beløbet til fordeling har betydning. En ejendomsvurdering fra gældssaneringssagen er heller ikke i sig selv en kvittering for, at en del af pantet kan slettes.
Et fiktivt, forenklet eksempel: En kreditor har et krav på 500.000 kr. Hvis der ved realisationen er 300.000 kr. til netop denne kreditor inden for sikkerheden, er de 300.000 kr. den dækkede del. Den personlige fordring for de resterende 200.000 kr. må vurderes efter gældssaneringskendelsen, hvis den er omfattet af denne.
Eksemplet forudsætter, at beløbet til kreditor allerede er beregnet efter relevante foranstående rettigheder og omkostninger. Det viser ikke, hvordan alle salgsudgifter skal fordeles, eller at du selv kan fastsætte kreditors dækning ved at vælge en lavere værdi for huset.
Er boligen endnu ikke solgt, skal en foreløbig beregning derfor holdes adskilt fra den endelige afregning. Bed kreditor forklare, hvilken gæld og hvilken sikkerhed opgørelsen bygger på. Hvis der er uenighed, bør den konkrete fordeling afklares, inden handlen afsluttes på et bestemt indfrielsesbeløb.
Kan et pantekrav bortfalde, fordi kreditor ikke anmeldte det?
Det kan du ikke regne med for den sikrede del. Konkursloven har regler om virkningen af, at et krav ikke bliver anmeldt i gældssaneringssagen, men den del af en fordring, som er sikret ved pant, har en udtrykkelig undtagelse i det omfang, pantet strækker til.
At en kreditor mangler i din oversigt over anmeldte krav, er derfor ikke tilstrækkeligt grundlag for at love køberen, at pantet er væk. Kontrollér selve rettigheden i Tingbogen og dens forhold til kendelsen. Den udækkede personlige del skal vurderes særskilt; den følger ikke automatisk den sikrede dels stilling.
Det er også nødvendigt at skelne mellem en gældssanering og en konkret afgørelse, der ophæver en sikkerhed. Konkurslovens regler om omstødelse kan have betydning for bestemte rettigheder. Artiklen forudsætter derfor ikke, at enhver registreret sikkerhed altid består, men at dens bortfald skal have et påviseligt grundlag.
Hvilke dokumenter skal sammenholdes før salget?
Begynd med den konkrete ejendom og den konkrete kreditor. En aktuel tingbogsattest viser de registrerede hæftelser, mens dokumenterne bag dem beskriver rettighederne nærmere. Saml derefter:
- Gældssaneringskendelsen og oplysningerne om, hvilke krav den omfatter.
- Det relevante pantedokument og eventuelle registrerede rettigheder i et ejerpantebrev.
- Kreditors aktuelle opgørelse med forklaring af den del, der kræves dækket af pantet.
- Oplysninger om andre hæftelser og den forventede fordeling af salgsbeløbet.
- Eventuelle aftaler eller afgørelser om ophør, ændring eller aflysning af sikkerheden.
Bed den, der står for afregningen, om at knytte hvert beløb til det rigtige dokument. Det gør det muligt at opdage, hvis en opgørelse eksempelvis medtager gæld, som allerede er bortfaldet personligt, uden at forklare, hvorfor den fortsat skulle være dækket af pantet.
Skeln også mellem gæld og udgifter til at gennemføre dokumenthåndteringen. Få eventuelle honorarer og andre omkostninger oplyst særskilt. Du kan ikke beregne nettobeløbet fra salget ved blot at trække pantebrevenes pålydende fra købesummen.
Hvordan bliver pantet så aflyst?
Efter tinglysningslovens § 11, stk. 2, kræver udslettelse af pantebreve eller rettigheder i et ejerpantebrev som udgangspunkt samtykke fra den, der er berettiget ifølge Tingbogen, eller bevis for, at retten er ophørt ved en retsbeslutning. En gældssaneringskendelse er ikke alene et sådant bevis for alle boligens pantehæftelser.
Hvis sikkerheden skal frigives mod betaling, skal betalingsvilkår og aflysning passe sammen. Få dokumenteret, hvilken rettighed kreditor frigiver, hvad der skal betales, og hvordan frigivelsen gennemføres. Dette indgår i berigtigelsen af handlen sammen med de øvrige aftalte betalinger og dokumenter.
En rettighed, der åbenbart er ophørt, kan efter tinglysningslovens særlige regler slettes af retten. Men du kan ikke bruge denne mulighed som en genvej uden at dokumentere ophøret. Hvis kreditors samtykke mangler, og der heller ikke er et klart andet aflysningsgrundlag, er det et konkret uafklaret punkt før handlens afslutning.
Gældssaneringen må heller ikke omgås gennem en sideaftale om ekstra betaling til en kreditor ud over kendelsen. Konkursloven gør sådanne aftaler ugyldige. Skeln derfor præcist mellem lovlig betaling for en fortsat pantsikret fordring og et krav om ekstra betaling af saneret personlig gæld.
Hvad hvis din ægtefælle også hæfter?
Din gældssanering frigør ikke automatisk en medskyldner eller kautionist. Hvis din ægtefælle også er personlig skyldner, skal den hæftelse behandles særskilt. Det gælder, selv om I ejer boligen sammen, og kun den ene af jer har fået gældssanering.
Hold derfor tre spørgsmål adskilt ved salget: Hvem ejer boligen, hvem hæfter personligt, og hvilken gæld er sikret i ejendommen? Når de tre forhold er dokumenteret, kan afregningen og skødets afslutning tilrettelægges efter de faktiske rettigheder.
Fagligt grundlag og kilder
- Konkursloven: pantefordringer ved gældssanering, anmeldelse, omstødelse og kendelsens virkninger.
- Skatteforvaltningens juridiske vejledning om gældssaneringens indhold: sondringen mellem pantsikret og udækket gæld.
- Tinglysningsloven: samtykke, dokumentation og sletning af ophørte rettigheder.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: