Belåningsværdi: Hvordan adskiller den sig fra markedsprisen?

Af Skøde Centret

Belåningsværdi er den værdi, som et kreditinstitut lægger til grund, når en bolig skal bruges som sikkerhed for et lån. Den kan være lavere end den pris, du har aftalt med sælger, og den er ikke en garanti for et bestemt lånebeløb. Din økonomi skal vurderes særskilt, før en boligkredit kan bevilges.

Hvad betyder belåningsværdi?

Belåningsværdien beskriver ejendommens værdi som pant. Den er et vurderet grundlag for låneudmålingen, ikke en pris, som nogen lover, at boligen kan sælges til.

Efter de gældende værdiansættelsesregler skal instituttet ansætte en rimelig kontantværdi. Pantets værdi må ikke overstige ejendommens rimelige kontante handelsværdi, og instituttet skal inddrage relevante sammenlignelige ejendomme. Vurderingen skal også tage højde for aktuelle risici for ændringer i markedet.

Hvorfor kan markedspris og belåningsværdi afvige?

I daglig tale bruges markedspris ofte om den pris, som køber og sælger faktisk aftaler. I reglerne er markedsværdi derimod et skøn over, hvad ejendommen kan handles til kontant på vurderingsdagen mellem uafhængige parter på normale markedsvilkår. En konkret køber kan derfor have aftalt en højere pris, end instituttet vil bruge som værdigrundlag.

Er en ejerbolig handlet mellem uafhængige parter mindre end seks måneder før lånetilbuddet, må belåningsværdien som hovedregel ikke overstige kontantprisen i købsaftalen eller skødet. Reglen har undtagelser, blandt andet hvis parternes forhold viser, at prisen ikke er en markedspris, eller hvis der efter handlen er udført væsentlige værdiforøgende byggearbejder.

Illustrativt eksempel med fiktive tal: Du aftaler en købesum på 3.200.000 kr., mens instituttet vurderer boligen til 3.000.000 kr. Den videre låneudmåling tager da udgangspunkt i instituttets værdi på 3.000.000 kr. Eksemplet viser kun værdigrundlaget; eksisterende lån, lånegrænser og din økonomi påvirker stadig det endelige lånetilbud.

Hvem fastsætter værdien, og ud fra hvad?

Den långiver, der skal bruge ejendommen som sikkerhed, har ansvaret for, at vurderingen følger pålidelige standarder. Det gælder også, når en ekstern vurderingssagkyndig udfører arbejdet på instituttets vegne. En ejendomsmæglers salgsvurdering binder derfor ikke automatisk kreditgiveren.

Grundlaget kan blandt andet omfatte grundareal, bygninger, tilbehør, rettigheder og forpligtelser, planforhold og relevante sammenlignelige handler. Ved en nylig handel indgår pris og handelsvilkår også. Hvis du opdager forkerte oplysninger om ejendommens areal, anvendelse eller bygninger, kan de derfor have betydning for vurderingsgrundlaget.

Hvad betyder belåningsværdien for dit lån?

Et realkreditlån udmåles på grundlag af den ansatte kontantværdi og skal samtidig ligge inden for den lånegrænse, der gælder for ejendomstypen og låneformålet. Foranstående lån og andre hæftelser kan også optage en del af pladsen. Belåningsværdien viser derfor ikke alene, hvor meget nyt lån der er rum til.

Ejendommens værdi og din betalingsevne er to forskellige vurderinger. De gældende regler om boligkredit kræver, at kreditgiveren vurderer indtægter, udgifter og andre økonomiske forhold. Kreditværdigheden må ikke alene baseres på, at boligens værdi overstiger lånet. En høj belåningsværdi er dermed hverken et lånetilsagn eller en endelig kreditgodkendelse.

Hvilke værdier bør du holde adskilt?

Flere tal kan beskrive den samme bolig, men de har forskellige funktioner:

• Udbudsprisen er den pris, sælger beder om.
• Købesummen er det beløb, køber og sælger aftaler.
• Markedsværdien er det skønnede kontante handelsbeløb på et bestemt tidspunkt og under normale markedsvilkår.
• Belåningsværdien er det værdigrundlag, instituttet accepterer til den konkrete belåning.
• Belåningsgraden viser forholdet mellem lån eller gæld og den værdi, der bruges som beregningsgrundlag.

Du kan derfor ikke erstatte belåningsværdien med udbudsprisen eller automatisk bruge købesummen som lånegrundlag. Tallene kan ligge tæt, men de besvarer ikke det samme spørgsmål.

Hvordan kontrollerer du vurderingsgrundlaget?

Du kan gennemgå værdigrundlaget i denne rækkefølge:

1. Få oplyst, hvilken ejendomsværdi og hvilken vurderingsdato instituttet bruger.
2. Kontrollér, om værdien bygger på købesummen, en særskilt vurdering eller et foreløbigt skøn med forbehold.
3. Sammenhold vurderingen med korrekte oplysninger om ejendommen og dokumentation for eventuelle afsluttede ændringer.
4. Hold værdien adskilt fra kreditvurderingen af din indkomst, dine udgifter og din øvrige gæld.
5. Undersøg, hvordan værdien, eksisterende lån og lånegrænsen samlet påvirker den finansiering, du ønsker.

Er faktagrundlaget forkert eller ufuldstændigt, kan du bede instituttet tage stilling til den dokumentation, der mangler. En ny vurdering er dog et nyt skøn og giver ikke på forhånd ret til en bestemt værdi eller et bestemt lån.

Fagligt grundlag og kilder

Forklaringen bygger på de gældende regler om værdiansættelse af fast ejendom som sikkerhed og om kreditvurdering ved boligkredit.

• Retsinformation: Bekendtgørelse nr. 807 af 31. maj 2022 om værdiansættelse af pant og lån i fast ejendom.
• Retsinformation: Bekendtgørelse nr. 1443 af 27. november 2025 om god skik for boligkredit.

Skal vi hjælpe med skødet?

Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen

Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.

Vælg den situation, der passer til dig:

Ægtefælleskøde Når ægtefælle skal være medejer

Skøde ved samlivsophør Når ugifte flytter fra hinanden

Samleverskøde Når samlever skal være medejer

Skilsmisseskøde Når ægtefæller bliver skilt

Familieoverdragelse Når forældre overdrager til barn

Dødsboskøde Når arv skal tinglyses efter dødsfald