Belåningsværdi og markedspris – hvad er forskellen?

Af Skøde Centret

Belåningsværdi er det beløb, som realkreditinstituttet vurderer, at din bolig kan sælges for, hvis den skal afhændes hurtigt i en presset markedssituation. Det er altså ikke nødvendigvis det samme som den pris, du og sælger er blevet enige om. For banken handler det om sikkerhed og om at minimere risikoen ved udlån.

Hvad er forskellen på markedspris og belåningsværdi?

Mange boligkøbere bliver overraskede over, at der findes to forskellige priser på den samme ejendom. Markedsprisen er det beløb, som en køber og en sælger bliver enige om i en fri handel. Det er den pris, der står på købsaftalen, og som ofte er resultatet af forhandlinger og ejendomsmæglerens salgsarbejde.

Belåningsværdien er derimod kreditforeningens forsigtige bud på boligens værdi. Vi oplever ofte at købere tror, de kan låne 80 % af købesummen, men reelt kun kan låne 80 % af belåningsværdien. Hvis kreditforeningen vurderer huset lavere end købsprisen, skal du selv finde finansiering til differencen.

Forskellen opstår, fordi banken skal sikre sig mod tab, hvis du ikke kan betale lånet tilbage, og huset skal på tvangsauktion. Derfor trækker de typisk en sikkerhedsmargin fra den forventede salgspris. I populære områder som København eller Aarhus ligger de to værdier ofte tæt på hinanden, da boligerne er lette at omsætte.

I yderområder eller ved specielle ejendomme kan forskellen være markant større. Her kan en belåningsværdi ligge et godt stykke under handelsprisen, fordi liggetiden ved et salg typisk er længere. Det er vigtigt at være opmærksom på dette, inden du underskriver købsaftalen.

Hvordan fastsætter kreditforeningen værdien af din bolig?

Når et realkreditinstitut skal fastsætte værdien, sker det ud fra en kombination af data og en fysisk vurdering. De ser først på statistikker for området. Her analyserer de kvadratmeterpriserne for solgte boliger i nabolaget inden for de seneste måneder for at få et realistisk niveau.

Dernæst kigger de på boligens specifikke data i BBR-registret. Det handler om boligens størrelse, opførelsesår og eventuelle ombygninger. Du kan selv se de oplysninger, som vurderingsmanden har adgang til, via den offentlige portal OIS. Fejl i BBR kan føre til en lavere vurdering, så det er vigtigt, at data er korrekte.

Den fysiske stand spiller også en stor rolle. En vurderingsmand vil ofte besigtige ejendommen for at se på tag, vinduer, køkken og bad. Er der behov for store renoveringer, trækker det ned i værdien. Omvendt kan energiforbedringer som nye vinduer eller isolering trække værdien op.

Beliggenheden er den faktor, der er sværest at ændre på, men som vægter tungt. Ligger huset tæt på en trafikeret vej, eller er der planer om byggeri i nærheden, vil det påvirke vurderingen negativt. Omvendt tæller nærhed til skole, indkøb og natur positivt i regnskabet.

Hvorfor er belåningsværdien afgørende for din økonomi?

Belåningsværdien bestemmer direkte, hvor billigt du kan bo. Realkreditlån er den billigste form for finansiering, men du kan maksimalt få realkreditlån for 80 % af denne værdi. Resten skal finansieres via et banklån, som typisk har en væsentligt højere rente, eller via din egen opsparing.

Værdien har også betydning for din bidragssats. Bidraget er det gebyr, du betaler til realkreditinstituttet for at administrere lånet. Jo større del af boligens værdi du belåner, desto højere bliver bidragssatsen på den yderste del af lånet.

Lån op til 40 % af værdien er de billigste i bidrag. Lån mellem 60 % og 80 % er de dyreste. Hvis din bolig bliver vurderet lavt, risikerer du at ryge op i de dyre intervaller for en større del af dit lån. Det kan koste flere tusinde kroner ekstra om året i ren drift.

Det er vores erfaring, at mange glemmer at få revurderet deres bolig, hvis priserne i området er steget. Hvis din bolig er steget i værdi siden du købte den, kan du måske få en lavere bidragssats ved en omlægning. Det kræver dog, at den nye belåningsværdi er høj nok til at flytte belåningsprocenten nedad.

Hvilken betydning har vurderingen ved skilsmisse og bodeling?

Når et par går fra hinanden, og den ene part ønsker at blive boende i huset, bliver belåningsværdien pludselig meget konkret. Banken skal godkende, at den ene part overtager hele gælden. Her kigger banken strengt på, hvad huset er værd lige nu, og ikke hvad I købte det for.

I forbindelse med et skilsmisseskøde kræver banken ofte en ny vurdering for at sikre, at der er dækning for lånene. Hvis vurderingen er faldet siden købet, kan det betyde, at den part, der vil blive boende, skal indbetale ekstra penge for at nedbringe gælden til de tilladte 80 %.

Vi ser desværre sager, hvor bankens lave vurdering spænder ben for, at den ene part kan overtage ejendommen. Det kan tvinge parret til at sælge huset i fri handel i stedet. Det er derfor afgørende at få en realistisk vurdering tidligt i forløbet, så I ved, hvad der er økonomisk muligt.

Kan du selv gøre noget for at hæve belåningsværdien?

Du kan godt påvirke vurderingen, men det kræver en indsats før vurderingsmanden kommer på besøg. Det handler om at fjerne usikkerhedsmomenter for kreditforeningen. Jo bedre stand huset er i, desto mindre risiko ser de i ejendommen.

Dokumentation er dit vigtigste våben. Hvis du har lavet forbedringer, så hav alle fakturaer og beskrivelser klar. Det gælder især energiforbedringer som isolering eller ny varmekilde, da disse har direkte indflydelse på husets driftsøkonomi og dermed salgbarhed.

• Færdiggør småprojekter: Halvfærdige renoveringer trækker altid ned, da de signalerer uforudsete udgifter.
• Energioptimering: Et bedre energimærke øger husets værdi og gør det mere attraktivt for fremtidige købere.
• Ryd op og vedligehold: Et velholdt hus giver indtryk af, at der ikke gemmer sig skjulte skader under overfladen.