Overdragelse af fast ejendom mellem søskende: Sådan gør du

Af Skøde Centret

Hvordan overdrager du bolig mellem søskende korrekt?

At overdrage bolig mellem søskende kan virke lige til, men reglerne er andre end ved forældre-barn. Her får du et nøgternt overblik over pris, finansiering, skøde og tinglysning – så I undgår skattemæssige overraskelser og unødige omkostninger.

Hvad indebærer en overdragelse mellem søskende i praksis?

Overdragelse mellem søskende sker typisk i tre situationer: Den ene køber hele boligen af den anden, den ene køber en andel (fx 50 %), eller I justerer ejerskabet efter et dødsfald. I alle tilfælde kræver det et skriftligt skøde, som beskriver parternes aftale og er grundlaget for tinglysning. I praksis fungerer skødet som både ”købsaftale” og adkomstdokument. Det er her, vilkårene fastsættes: pris, overtagelsesdag, fordeling af udgifter, eventuelle forbehold og hvordan lån håndteres.

Hvis overdragelsen udspringer af et dødsbo, skal adkomsten først være i orden via skifteretten. Her er det centralt at forstå rolle og indhold af en skifteretsattest, og det kan du få overblik over i vores gennemgang af hvad en skifteretsattest er. Når skifteretsattesten er registreret, kan arvinger overtage ejendommen, og efterfølgende kan en søskende købe den anden ud.

Selve processen er digital. I underskriver skødet med MitID, og det indsendes til tinglysning. Tinglysningen sikrer, at ejerskiftet får retsvirkning over for omverdenen, og at der tages højde for servitutter, hæftelser og prioriteter. Det er væsentligt, at skødet er præcist, for tinglysningssystemet er formelt: Små fejl kan give anmærkninger, forsinkelser og ekstra omkostninger. Derfor er det en god idé at tænke hele vejen rundt: Hvad siger servitutterne om fx brugsret, udlån af huset eller byggeri? Skal der laves særlige vilkår om brugsret, hvis en søskende bliver boende midlertidigt? Jo klarere, jo mindre risiko for konflikter senere.

Hvordan finder I den rigtige pris uden +/-20 %-reglen?

Mellem søskende er udgangspunktet, at handlen skal ske til markedspris. Den kendte mulighed for at handle til +/-20 % af offentlig vurdering gælder ikke her. Fastlægger I prisen væsentligt under markedsværdi, kan forskellen blive anset som en gave – og gaver mellem søskende er ikke omfattet af den reducerede gaveafgift. I stedet kan modtageren blive indkomstbeskattet af gavens værdi. Det er derfor afgørende, at prisen kan forsvares.

Markedsprisen findes bedst ved at se på, hvad tilsvarende boliger aktuelt sælges til i nabolaget, og hvad en uafhængig ejendomsmægler eller valuar vurderer boligen til. Den offentlige vurdering kan bruges som et orienteringspunkt, men den er ikke afgørende for prissætningen mellem søskende. Hvis I vil minimere risikoen for skattemæssige uenigheder, er det fornuftigt at dokumentere jeres grundlag: Indhent én eller flere mæglervurderinger, og gem markedsdata på sammenlignelige handler.

Skattemæssigt er logikken enkel: Handler I til markedspris, er der normalt ikke en gavekomponent. Handler I under markedspris, kan forskellen blive beskattet som personlig indkomst hos modtageren. Skattestyrelsen beskriver rammer og begreber i deres vejledning om gaver og arv. Kort sagt: En ”venlig” pris kan ende som en dyr løsning. Det er værd at overveje at få en skriftlig prisvurdering og lade den indgå som baggrund i skødet, så dokumentationen er på plads, hvis der senere stilles spørgsmål.

Hvilke muligheder har I for at finansiere købet?

Finansieringen er ofte det mest praktiske knudepunkt, fordi banken skal godkende, at lån kan overtages eller omlægges. Grundlæggende er der fire spor: Kontant betaling, nyt lån, overtagelse af eksisterende lån eller privat finansiering. I kan også kombinere løsningerne.

• Kontant handel er enkel: Køber betaler, sælger indfrier evt. restgæld, og skødet tinglyses. Det kræver likviditet hos køber.
• Nyt realkreditlån eller banklån: Almindelig ved hel overtagelse. Banken ser på købers økonomi, boligtype, belåningsgrad og evt. servitutter.
• Overtagelse af eksisterende lån: Kræver kreditors samtykke. Banken vurderer købers betalingsevne og kan kræve ændringer i lånene.
• Privat finansiering med gældsbrev: I kan supplere eller erstatte banklån med et rentefrit familielån. Brug en klar aftale, fx vores skabelon til anfordringslån, så vilkår og tilbagebetaling kan dokumenteres.

Hold også øje med de små, men vigtige detaljer: Hvis et realkreditlån skal overtages, kræver det en formel gældsovertagelse, og banken kan samtidig stille krav om ændret medhæftelse. Har sælger kautioneret for et lån, skal kautionen aktivt afvikles. Overvej, om der skal udstedes et privat pantebrev som sikkerhed for et mellemregningstilgodehavende mellem jer. Skødet skal afspejle, hvordan og hvornår købesummen er betalt, og hvem der bærer risikoen indtil endelig tinglysning. Når finansieringen er afklaret, glider tinglysningen typisk hurtigere igennem.

Hvilke dokumenter og trin kræver tinglysningen?

Processen består af faste skridt: I fastlægger vilkår, udarbejder skødeudkast, underskriver digitalt med MitID og anmelder til tinglysning. Samtidig skal finansieringen falde på plads, så lån kan indfries, overtages eller udbetales. Et ryddeligt forløb starter altid med at samle alle relevante oplysninger: Tingbogsudskrift, servitutter, oplysninger om ejendomsskat, fællesudgifter (for ejerlejligheder), energimærke og evt. udlæg eller andre retsanmærkninger.

I tinglysningsfasen er formuleringer vigtige. Enhver uklarhed kan udløse anmærkninger, som stopper sagen, indtil fejlene er rettet. Det gælder især angivelse af købesum, overtagelsesdag, byrder, hæftelser og afklaring af realkreditlån. I betaler en registreringsafgift til staten, som består af en fast del og en variabel del. Vil du kende principperne og den aktuelle beregningsmodel, gennemgår vi det på vores side om tinglysningsafgift.

Selve tinglysningen foregår digitalt efter faste regler, og hvis du vil se den overordnede proces og begreberne forklaret skridt for skridt, har vi samlet det på vores guide til tinglysning af bolig. Når skødet er tinglyst uden anmærkninger, er ejerskiftet på plads. Eventuelle efterfølgende skridt – som at slette et gammelt ejerpantebrev, eller at få et nyt tinglyst – bør koordineres, så prioritetsrækkefølgen i tingbogen fortsat er korrekt.

Hvad hvis I vil eje boligen sammen efter handlen?

Mange søskende vælger at eje i fællesskab i en periode, fx mens den ene bor i ejendommen, eller indtil et langsigtet salg er muligt. Her er en skriftlig samejeaftale ikke blot klog, men næsten uundværlig. Den afklarer det, der ofte udløser konflikter: Hvem beslutter hvad, hvem betaler hvilke udgifter, og hvordan løser I uenigheder? Uden klare linjer risikerer I både dårlig stemning og dyre løsninger.

• Drift og økonomi: Fordeling af løbende udgifter, vedligehold, forsikringer og større forbedringer.
• Brug og rådighed: Hvem må bo der, leje ud eller beslutte ombygninger, og på hvilke vilkår?
• Udtræden og opløsning: Forkøbsret, opsigelsesvarsler og metode til prisfastsættelse ved køb af den andens andel.
• Hændelser i livet: Hvad hvis en søskende dør, bliver skilt eller mister indtægt?
• Tvist og sanktioner: Hvordan afgør I uenigheder, og hvilke konsekvenser har misligholdelse?

En velformuleret aftale forebygger dyr jura. Det kan du læse om i vores guide til samejeoverenskomst om fast ejendom, hvor vi gennemgår de typiske punkter, der bør med. Husk også de skattemæssige følgevirkninger: Hvis én part betaler en større del af renoveringer uden at få del i værdistigningen, kan det senere opfattes som en gave. Det er derfor fornuftigt at fastlægge, hvordan I håndterer forbedringsudgifter og fordelingen af et fremtidigt provenu ved salg.

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis

Søskende tror ofte, at de kan bruge den såkaldte +/-20 %-regel, som forældre og børn ofte anvender ved familieoverdragelser. Det kan man ikke. Når prisen sættes under markedsværdi i en søskendehandel, vil forskellen typisk blive betragtet som en gave, og gaver mellem søskende beskattes ikke med gaveafgift på de lempelige vilkår, men kan i stedet udløse personlig indkomstbeskatning hos modtageren. Det kommer bag på mange – og det er en dyr overraskelse. Vores erfaring er, at den misforståelse ofte opstår, fordi man blander reglerne for forældre-barn sammen med reglerne for andre slægtninge.

En anden tilbagevendende sten i skoen er håndtering af gæld. Når én søskende køber den anden ud, kræver banken som udgangspunkt, at den udtrædende part frigøres fra hæftelsen. Det sker ikke automatisk, fordi skødet ændres. Frigivelse kræver bankens samtykke, og i den proces kan banken stille yderligere krav til indkomst, sikkerheder eller belåning. Hvis man overser timingen her, risikerer man at stå med et tinglyst skøde, men uden bankens endelige godkendelse – og så er der skabt unødig usikkerhed. Det kan forebygges ved at få bankens tilsagn om gældsovertagelse på plads, før skødet sendes til tinglysning, og ved at beskrive betalingsvejen tydeligt i dokumenterne. Så undgår I, at god vilje bliver en dyr fejl.