Overdragelse af fast ejendom mellem søskende kræver en klar aftale, et korrekt skøde og digital tinglysning, hvis ejerskabet skal ændres i Tingbogen. Skødet registrerer ejerændringen, men løser ikke automatisk lån, pant, betaling eller søskendenes interne aftaler.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation:
Overdragelse af fast ejendom mellem søskende kræver et skøde, når ejerskabet eller ejerandelene skal ændres i Tingbogen. Skødet bør koordineres med aftalen mellem søskende, betaling, lån, pant og den efterfølgende kontrol af registreringen.
- Skødet registrerer ejerændringen, men frigør ikke automatisk nogen fra lån eller pant.
- Tinglysningsafgiften består som hovedregel af et fast beløb og en procentdel af afgiftsgrundlaget.
- Processen bør starte med ejerandel, pris, overtagelsesdag, bankafklaring og de nødvendige oplysninger til skødet.
- Hvis flere søskende skal eje sammen, bør skødet suppleres med en klar aftale om brug, udgifter og senere salg.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres for korrekt ejerandel, status, hæftelser og eventuelle anmærkninger.
Hvornår kræver en overdragelse mellem søskende et nyt skøde?
Du skal normalt have et nyt skøde, når en fast ejendom eller en ideel ejerandel skal overgå fra én søskende til en anden. Det gælder, uanset om overdragelsen sker som almindeligt salg, som led i en intern familieaftale, ved udløsning af en medejer eller fordi flere søskende skal ændre deres ejerandele.
Et skøde er det dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom eller en del af den. Den definition fremgår af Tinglysningsloven § 6, og den betyder i praksis, at skødet er ejerregistreringens hoveddokument. Hvis din søskende skal stå som ejer i Tingbogen, er en mundtlig aftale eller en privat betalingsaftale ikke nok.
Overdragelsen kan handle om hele ejendommen, men den kan også handle om en andel. Hvis du ejer halvdelen sammen med din bror eller søster, og den ene skal overtage den andens halvdel, er det kun den andel, der skifter ejer. Skødet skal derfor angive den præcise andel, der overdrages.
Hvis overdragelsen skal gennemføres som et skøde mellem søskende, er den relevante interne pakkeside søskendeskøde. Brug linket som praktisk indgang til netop denne type skøde, men hold stadig selve beslutningen adskilt fra de juridiske og økonomiske forhold, der skal afklares først.
Hvad ændrer skødet, og hvad ændrer det ikke?
Skødet ændrer den tinglyste ejerregistrering. Når skødet er tinglyst, fremgår den nye ejer eller de nye ejerandele af Tingbogen, og omverdenen kan se, hvem der har adkomst til ejendommen. Efter Tinglysningsloven § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at få beskyttelse mod senere aftaler og kreditorforfølgning.
Skødet ændrer derimod ikke automatisk de aftaler, der ligger ved siden af ejerskabet. Hvis der er lån i ejendommen, skal banken eller realkreditinstituttet forholde sig til, hvem der hæfter. Hvis der er en intern aftale mellem søskende om betaling, brug, vedligeholdelse eller senere salg, skal den skrives særskilt, hvis den skal kunne bruges som klart aftalegrundlag.
Den mest nyttige måde at se en søskendeoverdragelse på er derfor som fire spor, der skal passe sammen:
- Det tinglyste spor: hvem ejer ejendommen eller andelen efter skødet?
- Det økonomiske spor: hvad betales der, hvornår, og hvordan dokumenteres betalingen?
- Låne- og pantesporet: hvem hæfter over for bank og realkredit efter overdragelsen?
- Det interne familiespor: hvilke aftaler gælder mellem søskende, hvis ejendommen senere skal sælges, bruges eller deles?
Hvis du kun får styr på skødet, men ikke de andre spor, kan tinglysningen være korrekt, mens økonomien eller den interne aftale stadig er uklar.
Hvilken aftale bør søskende have, før skødet oprettes?
Før skødet oprettes, bør I skrive hovedvilkårene ned. Aftalen behøver ikke være lang for at være nyttig, men den skal være konkret nok til, at skødet kan udfyldes korrekt, og at begge søskende kan se, hvad der faktisk er aftalt.
En aftale mellem søskende bør som minimum afklare:
- hvilken ejendom der overdrages, herunder adresse og matrikeloplysninger
- om hele ejendommen eller kun en ideel andel overdrages
- hvem der er sælger, hvem der er køber, og hvem der ejer hvad efter overdragelsen
- købesum, betalingsmåde og overtagelsesdag
- hvad der skal ske med lån, pant, forsikring, ejerudgifter og eventuelle restancer
- om overdragelsen er betinget af bankgodkendelse, betaling eller andre objektive forhold
Det er især ejerandelen og betalingen, der skal være skarpe. Hvis I for eksempel aftaler, at den ene søskende overtager 50 procent af ejendommen, skal skødet og betalingsaftalen afspejle netop den andel. Du kan læse mere om selve ejerandelsdelen i guiden om ejerandele på skødet.
Søskende er familie i almindelig sprogbrug, men overdragelsen bør ikke bare behandles som en forældre-barn-overdragelse. Prissætning, gaveelementer og øvrige økonomiske virkninger kan afhænge af konkrete forhold. I selve skødeprocessen er det sikreste at holde fokus på dokumentet, ejerregistreringen og de oplysninger, der skal bruges ved tinglysning.
Hvordan fastsætter I ejerandel, pris og overtagelsesdag?
Ejerandelen fortæller, hvor stor en del af ejendommen der skifter ejer. Prisen fortæller, hvad køber betaler for den andel. Overtagelsesdagen fortæller, fra hvilket tidspunkt køber normalt overtager rådighed, udgifter og risiko efter jeres aftale. De tre oplysninger hænger sammen, men de løser forskellige spørgsmål.
Hvis din søster ejer hele ejendommen, og du skal købe halvdelen, er ejerandelen i skødet 50 procent. Hvis I allerede ejer 50/50, og din bror skal købe din andel, er det din ideelle halvdel, der overdrages. Ved mere skæve ejerandele bør I kontrollere, at brøk eller procentdel i skødet svarer til det, I har aftalt.
Prisen bør bygge på et dokumenterbart grundlag. Det kan være en vurdering, en aftalt handelsværdi, en intern beregning af friværdi eller en anden saglig metode. Hvis prisen er lavere end det, en uafhængig køber ville betale, kan det få økonomiske følger uden for selve tinglysningen. Den del bør afklares særskilt, men den må ikke gøre skødet uklart.
Overtagelsesdagen bør ikke vælges tilfældigt. Den påvirker normalt fordeling af udgifter, forsikring, betaling af fælles omkostninger og eventuel refusion mellem søskende. Hvis den ene søskende bor i ejendommen før overdragelsen, bør I også afklare, om der skal betales for brug, drift eller forbedringer frem til overtagelsen.
Forenklet illustrativt eksempel: To søskende ejer et sommerhus med 50 procent hver. Den ene vil overtage hele sommerhuset. Hvis de aftaler, at den overtagende søskende køber den andens halvdel for 900.000 kr. med overtagelse den 1. september, skal skødet vise overdragelse af den ideelle halvdel, mens betalingsaftalen og eventuel bankgodkendelse skal støtte samme dato og beløb.
Hvilke oplysninger skal bruges i skødet?
Et skøde mellem søskende skal kunne identificere ejendommen, parterne og overdragelsen præcist. Det er ikke nok, at I selv ved, hvilken bolig der er tale om. Tinglysningen kræver, at oplysningerne passer med de registrerede data i Tingbogen og de personer, der skal underskrive.
Du skal normalt bruge disse oplysninger:
- ejendommens adresse og matrikelnummer
- sælgers og købers fulde navne samt relevante identifikationsoplysninger til digital tinglysning
- den andel, der overdrages
- købesum eller anden angivelse af vederlaget
- overtagelsesdag
- oplysning om eventuelle tinglyste hæftelser, der skal respekteres, ændres eller indfries
- eventuelle betingelser, der lovligt kan knyttes til skødet
Hvis der er flere ejere, skal alle relevante parter med. Det gælder for eksempel, hvis ejendommen allerede ejes af tre søskende, og kun den ene sælger sin andel til en anden. Skødet skal vise præcist, hvem der afgiver adkomst, og hvem der får adkomst.
Skødearbejdet bør holdes adskilt fra købsaftalen. En købsaftale kan beskrive flere vilkår, mens skødet er det tinglysningsdokument, der registrerer ejerændringen. Hvis du vil have den brede proces forklaret, gennemgår artiklen om overdragelse af skøde den almindelige rækkefølge fra aftale til tinglysning.
Hvordan håndterer I lån, pant og bankens godkendelse?
Lån og pant er et selvstændigt spor. Et tinglyst skøde kan vise, at din søskende er blevet ejer, men skødet frigør ikke automatisk en tidligere ejer fra gæld. Hvis begge søskende hæfter for et lån, skal banken eller realkreditinstituttet acceptere en ændring, før den ene part kan være ude af hæftelsen over for långiver.
Det betyder, at I bør kontakte banken tidligt, hvis ejendommen er belånt. Banken kan kræve dokumentation for købers økonomi, ny låneaftale, gældsovertagelse, indfrielse af eksisterende lån eller ændring af sikkerheder. Den vurdering er et tredjepartskrav, ikke en tinglysningsregel.
Der kan også ligge ejerpantebrev eller andre hæftelser på ejendommen. Et ejerpantebrev kan være stillet til sikkerhed for et lån, og det bør afklares, om det skal blive liggende, aflyses, overføres til ny bankmæssig sikkerhed eller respekteres af køber. Skødet bør ikke sendes ind, før I ved, om låne- og pantesporet kan gennemføres.
Hvis bankens godkendelse er en nødvendig forudsætning, kan det tale for at gøre overdragelsen betinget, indtil finansieringen er på plads. Det beskytter især den sælgende søskende mod at afgive ejerandel, før det er afklaret, om betaling og gældsfrigørelse faktisk kan ske.
Hvordan foregår tinglysningen trin for trin?
Tinglysning foregår digitalt. Danmarks Domstole beskriver tinglysning som offentlig registrering af blandt andet ejerskab, lån og pant, og al tinglysning foregår via tinglysning.dk. Når skødet mellem søskende er klar, skal det anmeldes digitalt og underskrives af de relevante parter.
Et praktisk forløb kan se sådan ud:
- I afklarer ejerandel, pris, overtagelsesdag, lån og eventuelle betingelser.
- Skødet oprettes med de oplysninger, der passer til Tingbogen og parternes aftale.
- Skødet anmeldes digitalt til tinglysning.
- Køber og sælger underskriver digitalt med MitID eller via den relevante digitale fuldmagtsløsning.
- Tinglysningsafgiften betales som led i anmeldelsen.
- Tinglysningsretten behandler anmeldelsen og registrerer skødet, hvis betingelserne er opfyldt.
- Efter tinglysning kontrollerer du, at ejerforhold og eventuelle frister eller anmærkninger fremgår korrekt.
Hvis skødet indeholder fejl i personoplysninger, ejerandel, ejendomsidentifikation eller betingelser, kan processen gå i stå. Det samme kan ske, hvis underskrifter mangler, eller hvis afgiften ikke er beregnet på et tilstrækkeligt grundlag.
Hvad koster tinglysningen mellem søskende?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom eller andele heraf er hovedreglen efter Tinglysningsafgiftsloven § 4, at afgiften består af et fast beløb på 1.850 kr. og 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den procentvise del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100.
Den aktuelle sats fremgår også af den officielle satsoversigt, som for 2026 viser 0,6 procent plus 1.850 kr. for tinglysning af ejerskiftedokument. Ved ejerskifter, der ikke sker i almindelig fri handel, kan der gælde særlige regler for beregningsgrundlaget. Det er relevant ved søskendeoverdragelser, hvis prisen ikke svarer til en almindelig handel.
Forenklet illustrativt regneeksempel: Din bror overtager din ideelle halvdel af en ejendom. I aftaler et afgiftsgrundlag på 900.000 kr. Den variable afgift er 900.000 kr. x 0,006 = 5.400 kr. Beløbet kræver ingen yderligere oprunding. Den samlede skødeafgift bliver derfor 5.400 kr. + 1.850 kr. = 7.250 kr.
Hvis beregningsgrundlaget i stedet er 925.000 kr., bliver den variable afgift 5.550 kr. Den rundes op til 5.600 kr., og den samlede afgift bliver 5.600 kr. + 1.850 kr. = 7.450 kr. Eksemplerne er fiktive og viser kun tinglysningsafgiften for skødet. Bankomkostninger, panteændringer, vurdering og dokumentarbejde kan være separate poster.
En mere detaljeret gennemgang af skødeafgiftens beregning findes i artiklen om tinglysningsafgift ved ændring af skøde. Ved søskendeoverdragelser bør du især kontrollere, om den aftalte pris er et sikkert afgiftsgrundlag, eller om der skal bruges en anden værdi ved anmeldelsen.
Hvornår kan et betinget skøde være relevant?
Et betinget skøde kan være relevant, når overdragelsen først skal være endelig, når en bestemt betingelse er opfyldt. Ved søskendeoverdragelser handler det især om betaling, bankgodkendelse, gældsovertagelse eller dokumentation for, at et lån kan indfries.
Tinglysningsloven stiller snævre krav til, hvilke betingelser et skøde kan være knyttet til, hvis det skal tinglyses som adkomst. I praksis bør betingelserne derfor formuleres enkelt og tæt på berigtigelsen af købesummen. Hvis jeres aftale indeholder mange interne familieforbehold, hører de ofte bedre hjemme i en købsaftale eller samejeaftale end i selve skødet.
Et betinget skøde kan give mening, hvis den sælgende søskende ikke vil afgive endelig adkomst, før betalingen er sikret. Det kan også være relevant, hvis banken først vil frigive sælger fra et lån, når købers finansiering er godkendt. Når betingelsen er opfyldt, skal skødet gøres endeligt efter de regler, der gælder for tinglysningen.
Hvis der ikke er reelle betingelser, kan et endeligt skøde være enklere. Valget afhænger af betaling, bankens krav og den dokumentation, der allerede foreligger.
Hvad hvis flere søskende skal eje sammen bagefter?
Hvis flere søskende fortsat skal eje ejendommen sammen efter overdragelsen, bør I ikke lade skødet stå alene. Skødet viser ejerandelene, men det siger normalt ikke nok om brug, betaling, vedligeholdelse, beslutninger, udlejning, forkøbsret eller fremtidigt salg.
En samejeaftale kan afklare de praktiske spørgsmål, der ellers kan skabe uenighed. Det gælder især ved sommerhus, arvet bolig eller en ejendom, som én søskende bruger mere end de andre. Aftalen kan beskrive, hvem der betaler hvilke udgifter, hvordan forbedringer godkendes, og hvordan en søskende kan komme ud af samejet.
En god samejeaftale kan blandt andet tage stilling til:
- fordeling af faste udgifter, vedligeholdelse og større forbedringer
- brugsperioder, udlejning og praktisk administration
- forkøbsret, hvis en søskende vil sælge sin andel
- værdiansættelse, hvis én søskende skal købe en anden ud
- hvad der sker ved død, samlivsophør, økonomiske problemer eller uenighed
Du kan bruge guiden om samejeoverenskomst om fast ejendom som afsæt for de spørgsmål, der bør afklares, når flere ejer sammen. Ved søskende er den dokumenterbare hovedpointe, at tinglyst ejerandel og intern brugs- og udtrædelsesaftale løser to forskellige problemer.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke processen?
En søskendeoverdragelse kan gå i stå af flere konkrete grunde. Nogle handler om lov og tinglysning, andre om bank, dokumenter eller parternes interne aftale. Det hjælper at placere problemet i det rigtige spor, før I forsøger at rette det.
Disse forhold kan stoppe eller forsinke processen:
- Forkert ejendomsidentifikation: Skødet matcher ikke den ejendom eller andel, der fremgår af Tingbogen.
- Uklar ejerandel: Det er ikke tydeligt, om der overdrages hele ejendommen eller en ideel andel.
- Manglende underskrift: En nødvendig part har ikke underskrevet digitalt.
- Uafklaret lån: Banken har ikke godkendt gældsovertagelse, indfrielse eller ny sikkerhed.
- Uklart afgiftsgrundlag: Den aftalte pris kan ikke uden videre bruges som grundlag ved tinglysningen.
- Intern uenighed: Søskende er enige om, at noget skal ske, men ikke om pris, overtagelsesdag, betaling eller fremtidig brug.
Hvis problemet er et tinglysningsproblem, skal skødet eller anmeldelsen rettes. Hvis problemet er bankens godkendelse, skal finansieringssporet på plads. Hvis problemet er intern uenighed, hjælper det sjældent at presse skødet igennem; aftalen bør først gøres så konkret, at den kan bære tinglysningen.
Hvilke alternativer findes til en søskendeoverdragelse?
Et nyt skøde er den rigtige vej, når ejerskabet faktisk skal ændres. Men nogle situationer ligner en overdragelse uden at kræve, at en søskende bliver ny ejer. Hvis målet kun er at regulere brug, betaling eller beslutninger, kan en intern aftale være mere relevant end et skøde.
Hvis én søskende allerede ejer ejendommen, og en anden bare skal bidrage til udgifterne i en periode, ændrer det ikke nødvendigvis ejerskabet. Hvis flere søskende ejer sammen og kun vil ændre, hvordan udgifter eller brug fordeles, kan en samejeaftale være nok. Hvis der derimod skal flyttes ejerandel fra én til en anden, er skødet normalt nødvendigt.
Der kan også være situationer, hvor salg til en uafhængig køber er mere praktisk end intern overdragelse. Det kan være tilfældet, hvis ingen søskende kan overtage lånene, hvis der ikke kan opnås enighed om pris, eller hvis ejendommen kræver større investeringer, som familien ikke vil binde sig til.
Ved arvesituationer kan dokumentgrundlaget være et andet end et almindeligt søskendesalg. Hvis ejendommen kommer fra et dødsbo, skal boets dokumenter og arvingernes legitimation afklares før den endelige ejerregistrering. Bland derfor ikke dødsboets adkomstspor sammen med en almindelig overdragelse mellem levende søskende.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysning?
Når skødet er tinglyst, bør du kontrollere resultatet i Tingbogen. Det er her, du kan se, om den rigtige søskende står som ejer, om ejerandelen er korrekt, og om der er anmærkninger, frister eller hæftelser, der stadig kræver handling.
Efterkontrollen bør mindst omfatte:
- at ejendommens adresse og matrikel er den rigtige
- at ejer eller medejere står med de aftalte ejerandele
- at skødet er endeligt, hvis det skulle være endeligt
- at eventuelle betingelser, frister eller anmærkninger er håndteret
- at lån, pant og bankdokumenter stemmer med den nye ejerstruktur
- at søskendenes interne aftale er underskrevet og gemt sammen med de øvrige dokumenter
Du bør også gemme dokumentation for betaling, eventuelle bankgodkendelser, samejeaftale og korrespondance om overtagelsesdagen. Det gør det lettere at forklare forløbet senere, hvis ejendommen skal sælges, belånes, deles eller overdrages igen.
Den afsluttende kontrol er ikke bare en formalitet. Den er den praktiske sikring af, at de fire spor – ejerregistrering, økonomi, lån/pant og intern aftale – faktisk endte samme sted.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på centrale officielle kilder om skøde, tinglysning og tinglysningsafgift samt almindelige dokumentmæssige kontrolpunkter ved overdragelse af fast ejendom.
- Retsinformation: Tinglysningsloven, især reglerne om tinglysningens retsvirkning og skødets funktion.
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven, især reglerne om afgift ved ejerskifte af fast ejendom.
- Danmarks Domstole: Tinglysning af rettigheder og digital tinglysning.
- Officiel satsoversigt for tinglysningsafgiftsloven og officiel afgiftsvejledning om beregning af tinglysningsafgift.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: