Fast ejendom er en betegnelse, der dækker jord og det, der er varigt forbundet med jorden. Det kan være bygninger, beplantning og anlæg. I modsætning til løsøre, som kan flyttes, er fast ejendom bundet til et bestemt sted. Begrebet har stor betydning i mange sammenhænge – især når det gælder ejerskab, overdragelse og værdifastsættelse.
I dansk ret er fast ejendom defineret som et afgrænset jordareal, typisk med tilhørende bygninger. Jord uden bygninger, som fx en byggegrund eller en skovparcel, er også fast ejendom. Der er ikke krav om, at jorden er bebygget for at være omfattet.
Skal boligen skifte ejer?
Når man taler om fast ejendom, handler det som regel om:
- Parcelhuse, rækkehuse og sommerhuse
- Landbrugsejendomme og skovejendomme
- Erhvervsejendomme og kontorbygninger
- Grunde, matrikler og ubebyggede arealer
Til fast ejendom hører også de installationer og tilbehør, som er fastgjort til bygningen eller grunden. Det kan være varmeinstallationer, faste skabe, solcelleanlæg og hegn. Disse elementer regnes som en del af ejendommen og følger derfor med ved handel og overdragelse, medmindre andet er aftalt.
Ved handel med fast ejendom er det matriklen – altså det unikke nummer i det danske ejendomsregister – der afgør, hvad der overdrages. Det betyder, at køberen får ret til det præcise jordstykke og alt, hvad der er fast forbundet med det.
Fast ejendom har også betydning i skatteretlig, arveretlig og økonomisk forstand. Det er ofte den største enkeltstående formuepost i en privatøkonomi og derfor centralt i arvesager og bodelinger.
Kendetegn ved fast ejendom sammenlignet med løsøre
Det afgørende kendetegn ved fast ejendom er, at den ikke kan flyttes uden væsentlig ændring eller ødelæggelse. Det adskiller sig fra løsøre, som omfatter genstande, man kan flytte – fx møbler, biler og maskiner. Denne forskel har betydning i både praktisk og juridisk forstand.
Ved salg eller arv af fast ejendom er det vigtigt at skelne mellem, hvad der er fast, og hvad der er løsøre. Fx vil et fritstående køleskab normalt betragtes som løsøre og ikke indgå i ejendomshandlen, medmindre andet er aftalt. Derimod vil et indbygget køleskab, som er fastmonteret i køkkenet, være en del af den faste ejendom.
Denne sondring har betydning for:
- Ejendomsvurdering
- Skødeoprettelse
- Pant og sikkerhed i ejendommen
- Arvefordeling og boopgørelse
Ved pantsætning af fast ejendom – fx når man optager realkreditlån – er det kun den faste del af ejendommen, som kan stilles som sikkerhed. Løsøre kan ikke pantsættes som en del af ejendommen, medmindre der etableres særskilt sikkerhed.
Det er derfor nødvendigt at kende grænsen mellem fast ejendom og løsøre, især når ejendommen skifter hænder. Både ved køb, arv og overdragelse spiller det en afgørende rolle for, hvad der følger med.
Typer af fast ejendom og deres særtræk
Fast ejendom findes i mange former, og de forskellige typer har deres egne karakteristika. Det påvirker, hvordan ejendommene anvendes, og hvilke regler der gælder for dem.
1. Beboelsesejendomme
Disse omfatter parcelhuse, ejerlejligheder og rækkehuse. De er typisk underlagt lokalplaner og bygningsreglementer, som fastsætter, hvordan bebyggelse må ske. Beboelsesejendomme er ofte underlagt bopælspligt, hvilket betyder, at de ikke må stå tomme i længere perioder.
2. Sommerhuse
Sommerhuse er fast ejendom, men der gælder særlige regler for brug og ejerskab. De må som hovedregel kun anvendes til fritidsbrug og ikke som helårsbeboelse, medmindre man opfylder særlige betingelser. Sommerhuse ligger typisk i sommerhuszoner og er underlagt stramme regler for bebyggelse og renovering.
3. Landbrugsejendomme
Landbrugsejendomme omfatter både dyrkbar jord, skove og bygninger til landbrugsdrift. Her gælder landbrugsloven, som blandt andet har regler for ejerforhold, bopælspligt og sammenlægning af arealer. Der kan også være krav om landbrugsfaglig uddannelse for at overtage en sådan ejendom.
4. Erhvervsejendomme
Erhvervsejendomme bruges til handel, kontor eller produktion. Det kan være butikslokaler, fabrikker eller kontorbygninger. Disse ejendomme er underlagt særlige regler i planloven og bygningsreglementet, og der kan være krav om miljøgodkendelse ved visse typer virksomhed.
5. Ubebyggede grunde
Grunde uden bygninger er også fast ejendom. De kan enten være udlagt til bolig, erhverv eller rekreative formål. Grundens værdi afhænger af beliggenhed, anvendelsesmuligheder og lokalplaner. Ved køb af grund er det vigtigt at undersøge, hvad den må anvendes til.
Hver type fast ejendom har altså egne rammer og regler, som har betydning for brugen, værdien og fremtidige muligheder.
Fast ejendom og tinglysning
Alle handler med fast ejendom bliver registreret i tingbogen. Det sker gennem tinglysning, som er en offentlig registrering af rettigheder. Når man køber en ejendom, skal skødet tinglyses for at få gyldig ejerret. Det samme gælder, hvis man optager lån i ejendommen.
Tinglysning sikrer, at rettigheder til fast ejendom bliver synlige og bindende for alle. Det gælder både ejerskab, pantehæftelser og servitutter. En servitut kan fx være en ret til fælles vej eller en begrænsning i, hvordan ejendommen må benyttes.
Eksempler på hvad der typisk tinglyses:
- Ejerskab (via skøde)
- Realkredit- og banklån
- Brugsretter og servitutter
- Forkøbsret eller klausuler
Tinglysningen sker digitalt via Tinglysning.dk og har afgørende betydning for retsstillingen omkring en ejendom. Når en ejendom overdrages, er det ikke nok, at parterne skriver en aftale. Ejerskabet er først gyldigt over for omverdenen, når skødet er tinglyst.
Ved køb og salg af fast ejendom, arv eller overdragelse i familie, er tinglysningen et nøgleelement. Den sikrer, at rettigheder er synlige og beskyttede.
Værdiansættelse og beskatning af fast ejendom
Fast ejendom vurderes løbende af offentlige myndigheder. Vurderingen danner grundlag for ejendomsskatter og ejendomsværdiskat. Den offentlige vurdering sker ud fra beliggenhed, grundareal, bebyggelse og markedsforhold.
Der findes to hovedformer for beskatning:
- Ejendomsskat (grundskyld), som opkræves af kommunen
- Ejendomsværdiskat, som betales til staten, hvis man selv bor i ejendommen
Ejendommens værdi har også betydning ved overdragelse. Hvis en ejendom overdrages til nærtstående, skal prisen som udgangspunkt ligge inden for 15 procent af den offentlige vurdering for at undgå afgiftsmæssige konsekvenser.
Derudover indgår ejendommens værdi i formueopgørelser og ved beregning af arveafgift, hvis den overdrages som arv. Ved salg gælder særlige skatteregler for gevinst eller tab, afhængig af om det er helårsbeboelse, fritidshus eller erhvervsejendom.
Fast ejendom er ikke kun en fysisk genstand, men også et aktiv, som påvirker økonomien og skatteforholdene for ejeren. Det gør præcis vurdering og korrekt håndtering vigtig i alle situationer, hvor ejendommen skifter ejer.