Fast ejendom – hvad dækker begrebet fast ejendom?

Af Skøde Centret

Fast ejendom er juridisk set betegnelsen for et afgrænset jordareal og de bygninger eller anlæg, der er varigt forbundet med jorden. Det er en af de vigtigste aktiver i de fleste danskeres økonomi, og derfor er det afgørende at forstå reglerne for ejerskab, overdragelse og tinglysning.

Hvad dækker begrebet fast ejendom egentlig over?

Når vi taler om fast ejendom i daglig tale, tænker de fleste på et hus eller en lejlighed. Juridisk set starter definitionen dog med jorden. En fast ejendom er defineret ud fra sit matrikelnummer, som er den unikke identifikation af jordstykket i det danske register.

Det betyder, at når du køber fast ejendom, køber du primært retten til jorden. Alt hvad der er bygget på jorden, såsom parcelhuse, garager eller udhuse, følger automatisk med. Det gælder også træer, buske og andre anlæg, der er rodfæstet i jorden.

Vi oplever ofte, at købere bliver overraskede over, hvor bredt begrebet dækker. Det inkluderer nemlig også faste installationer i bygningerne. Det kan være alt fra varmeanlæg og radiatorer til indbyggede skabe, der er tilpasset ejendommen.

For dig som boligejer er det vigtigt at vide, at begrebet fast ejendom danner grundlaget for både din ejendomsret og beskatning. Uden en klar afgrænsning ville det være umuligt at fastsætte, præcis hvad du ejer, og hvad naboen ejer.

Hvordan adskiller fast ejendom sig fra løsøre?

I en hushandel er det helt centralt at skelne mellem fast ejendom og løsøre. Løsøre er de genstande, der ikke er varigt forbundet med bygningen eller grunden. En god tommelfingerregel er, at hvis du kunne vende huset på hovedet og ryste det, ville løsøret falde ud.

Typiske eksempler på løsøre er møbler, lamper, gardiner og fritstående hvidevarer. Disse ting følger som udgangspunkt ikke med i handlen, medmindre det er specifikt aftalt i købsaftalen. Det skaber ofte diskussioner, hvis parterne ikke har været tydelige.

Grænsen kan dog være flydende. Et fritstående køleskab er løsøre, men et integreret køleskab, der er monteret med en skabslåge magen til resten af køkkenet, betragtes typisk som en del af den faste ejendom. Det samme gælder for eksempelvis fastmonterede hylder i et værksted kontra løse reoler.

Hvorfor er tinglysning nødvendig ved ejerskifte?

I Danmark er det ikke nok at underskrive en købsaftale for at sikre din ret til en ejendom. For at dit ejerskab skal være gyldigt over for omverdenen, skal der ske en tinglysning af skødet. Tinglysningen er den offentlige registrering af rettigheder over fast ejendom.

Systemet fungerer digitalt og sikrer, at ingen andre kan sælge ejendommen eller optage lån i den uden din accept. Det beskytter dig også mod sælgers kreditorer. Hvis sælgeren har gæld, kan kreditorerne ikke gøre udlæg i huset, når først dit skøde er tinglyst anmærkningsfrit.

Selve registreringen foregår via Tinglysning.dk, hvor man logger ind med MitID. Det er her, både skøder, pantebreve og servitutter bliver registreret. En servitut kan eksempelvis være en begrænsning i, hvor højt du må bygge, eller en ret for naboen til at færdes på din vej.

Det er vores erfaring, at mange undervurderer vigtigheden af at få tinglyst skødet hurtigt efter handlen. Indtil tinglysningen er på plads, svæver ejerskabet juridisk set, hvilket kan skabe unødige risici for dig som køber.

Hvad koster det at overdrage fast ejendom?

Når en ejendom skifter ejer, skal der betales en afgift til staten for tinglysningen. Denne afgift varierer afhængigt af, hvilken type handel der er tale om. Det er vigtigt at kende disse satser, da de udgør en væsentlig del af handelsomkostningerne.

Ved en almindelig fri handel, hvor du køber hus af en fremmed, består afgiften af to dele. Du skal betale et fast grundbeløb på 1.850 kr. Derudover skal du betale en variabel afgift på 0,6% af købesummen. Hvis købesummen er lavere end den offentlige vurdering, beregnes de 0,6% af vurderingen i stedet.

Sker overdragelsen som en familiehandel, eksempelvis fra forældre til børn, er reglerne lidt anderledes. Her beregnes den variable afgift på 0,6% typisk af den offentlige ejendomsvurdering minus 15%. Det gælder dog kun, hvis købesummen ikke er højere end dette beløb.

Vi hjælper ofte familier med at beregne disse afgifter korrekt, da der kan være mange penge at spare ved at udnytte reglerne for familieoverdragelser optimalt. Det kræver dog, at købsaftalen og skødet er udformet præcist efter gældende regler.