Som ugifte samlevende får I ikke automatisk delingsformue eller de samme boligregler som ægtefæller. Ejerforholdet, lånet, jeres indbyrdes aftaler og arven efter et dødsfald styres af forskellige dokumenter. Derfor skal du kontrollere skøde, finansiering, samejeaftale og testamente hver for sig – og sikre, at de peger mod det samme resultat.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ugifte samlevende får ikke automatisk delingsformue eller de samme boligregler som ægtefæller. Skøde, lån, samejeoverenskomst og testamente styrer forskellige dele af retsstillingen og skal derfor kontrolleres hver for sig.
- Tingbogen viser de registrerede ejere og andele; samliv eller løbende betalinger ændrer ikke registreringen.
- En samejeoverenskomst kan regulere indskud, udgifter, brug, værdiansættelse og salg, men kan ikke erstatte et skøde.
- En ejerændring skal koordineres med långiveren, fordi et nyt skøde ikke automatisk frigør en låntager.
- Ved samlivsophør skal aftale, ejerændring og lånefrigørelse afsluttes som separate spor.
- Samlevende arver ikke automatisk hinanden; ejerandele, testamente og finansiering skal passe sammen.
Hvad betyder det, at I ikke er gift?
Der findes ikke en særskilt formueordning for ugifte samlevende, som svarer til ægtefællers delingsformue. I råder som udgangspunkt hver over jeres egne aktiver og hæfter for jeres egen gæld. I kan samtidig eje boligen sammen og have indgået fælles låneaftaler, men de fælles forhold opstår gennem ejerskab og aftaler – ikke alene fordi I bor sammen.
Samlivets længde, en fælles folkeregisteradresse eller fælles børn skaber ikke automatisk en ejerandel i huset. Det samme gælder betaling af daglige udgifter. Du skal derfor begynde med de dokumenter, der fastlægger ejerskab og hæftelse, frem for at tage udgangspunkt i, hvordan I har indrettet hverdagsøkonomien.
Hvem ejer boligen, og hvad viser Tingbogen?
Tingbogen viser, hvem der er registreret med adkomst til ejendommen, og hvilke ejerandele der er tinglyst. Efter tinglysningslovens § 1 skal rettigheder over fast ejendom tinglyses for at være beskyttet mod senere modstridende aftaler og retsforfølgning. En aktuel tingbogsattest er derfor det naturlige første kontrolpunkt.
Står I begge som ejere med en halvdel hver, er det den registrerede fordeling. Står kun den ene på skødet, bliver den anden ikke registreret medejer ved at flytte ind, betale forbrug eller overføre et fast beløb hver måned. Hvis I overvejer at ændre dette, skal I tage stilling til, om samleveren skal med på skødet, og hvilken ejerandel der i så fald skal overdrages.
Tingbogen fortæller derimod ikke alene, hvordan I internt har aftalt at fordele udbetaling, afdrag, vedligeholdelse eller et senere salgsprovenu. De spørgsmål kræver et andet aftalegrundlag.
Hvilke fire dokumenter skal passe sammen?
Fire dokumenttyper løser fire forskellige opgaver. Det er artikelens centrale kontrol, fordi et dokument ikke automatisk udfylder hullerne i de andre:
- Skødet og Tingbogen viser, hvem der ejer ejendommen, og med hvilke registrerede andele.
- Låneaftalen og de tinglyste panteforhold viser, hvem der er debitor, og hvilken sikkerhed der er stillet. En ejerandel og en låneandel er ikke det samme.
- En samejeoverenskomst om fast ejendom kan regulere jeres indbyrdes økonomi, brug af boligen, vedligeholdelse, værdiansættelse og fremgangsmåden ved udkøb eller salg.
- Et testamente bestemmer inden for arvelovens rammer, hvem der skal arve efter et dødsfald. Det ændrer ikke ejerforholdet, mens I begge lever.
En samejeoverenskomst erstatter ikke et nyt skøde, hvis ejerandelene skal ændres. Tinglysningsrettens vejledning viser desuden, at det tinglyste indhold kan være et ekstrakt af de bestemmelser, der faktisk kan registreres som rettigheder over ejendommen. Resten kan fortsat have betydning internt mellem jer, men ikke som en ny registreret ejerandel.
Hvordan håndterer I ulige indskud og betalinger?
Ulige betalinger bør knyttes til en klart valgt juridisk løsning. I kan for eksempel vælge forskellige ejerandele fra begyndelsen, fastholde lige ejerandele og dokumentere et internt lån eller aftale en bestemt fordeling ved et senere salg. Løsningerne har forskellige konsekvenser, og den rigtige model afhænger af, hvad betalingen faktisk skal betyde.
Illustrativt eksempel: I står begge registreret som ejere af halvdelen, men du har betalt 300.000 kr. mere af udbetalingen. Den betaling omskriver ikke af sig selv de registrerede ejerandele. I skal dokumentere, om beløbet skal afspejles i ejerbrøkerne, være et lån mellem jer eller indgå i den interne opgørelse. Hvis I i stedet vil ændre selve ejerandelene, kræver det en reel overdragelse og et nyt skøde.
Det samme skel gælder senere afdrag og forbedringer. En samlever kan betale mere uden derved automatisk at få en større registreret andel. Kvitteringer og kontoudtog kan dokumentere betalingerne, men de bør suppleres af en aftale om betalingernes funktion.
Hvordan ændrer I ejerforholdet sikkert?
Hvis den ene skal købe sig ind, eller I vil ændre ejerandelene, skal ejer-, aftale- og lånesporet koordineres. En praktisk rækkefølge er:
- Hent en aktuel tingbogsattest, og fastslå de nuværende ejere, andele, servitutter og hæftelser.
- Beskriv det ønskede resultat: den nye ejerfordeling, værdien af den overdragne andel, betalingen og overtagelsesdagen.
- Afklar med långiveren, om en person skal indtræde i eller frigøres fra lånet, og hvilken dokumentation der kræves.
- Udarbejd og tinglys skødet med korrekte sælger- og køberandele samt oplysninger om den samlede ejerskiftesum.
- Kontrollér bagefter den nye adkomst i Tingbogen, långiverens skriftlige resultat og om samejeoverenskomsten fortsat passer til ejerfordelingen.
Et skøde frigør ikke i sig selv en tidligere låntager. Tinglysningslovens § 39 har en snæver undtagelse, hvis pantebrevets vilkår, den aftalte gældsovertagelse og en ubetinget tinglyst adkomst opfylder alle betingelserne. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en aftale med den nye ejer. Bankens konkrete kreditvurdering er et separat tredjepartsspor.
Forløbet kan medføre tinglysningsafgift samt udgifter til dokumenter, vurdering og ændring af finansieringen. Beløbene afhænger af den konkrete overdragelse. Den mere detaljerede proces for at få en samlever med på skødet bør derfor kobles til jeres valgte ejerandel og låneløsning.
Hvad sker der, hvis samlivet ophører?
Et samlivsophør udløser ikke automatisk en ægtefællebodeling. I må i stedet tage udgangspunkt i ejerandelene, jeres aftaler og de lån, I har underskrevet. Boligen kan sælges, den ene kan overtage den andens andel, eller I kan fortsætte som medejere i en afgrænset periode.
Valget bør omsættes til konkrete vilkår om værdiansættelse, betalingsdag, brug af boligen, løbende udgifter, vedligeholdelse og en frist for den endelige løsning. En opgørelse efter samlivsophør regulerer det indbyrdes forhold, mens et skøde ved samlivsophør registrerer ejerændringen, hvis den ene overtager boligen.
Afslutningen skal kunne dokumenteres i tre spor: den indbyrdes aftale skal være opfyldt, Tingbogen skal vise den aftalte ejer, og en udtrædende låntager skal have dokumentation for sin frigørelse, når det er en del af løsningen. En privat aftale mellem jer er ikke nok til at ændre bankens krav.
Hvad sker der med boligen ved dødsfald?
Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden. Det gælder ifølge Borger.dk uanset samlivets varighed, samlivsform og fælles børn. Ejer I boligen sammen, beholder den længstlevende sin egen andel, mens afdødes andel indgår i dødsboet. Var afdøde eneejer, indgår hele ejendommen i boet.
Et testamente kan give samleveren arveret inden for arvelovens rammer. Et udvidet samlevertestamente kan under bestemte betingelser stille samleveren næsten som en ægtefælle ved arv, men det giver ikke adgang til uskiftet bo. Det ændrer heller ikke skødet, låneaftalen eller bankens vurdering af, om den længstlevende kan finansiere en overtagelse.
Planen for boligen ved dødsfald skal derfor sammenholde ejerandele, testamente, arvinger og finansiering. Den nærmere forklaring på, hvorfor ugifte ikke arver hinanden automatisk, er et selvstændigt arveretligt spor og kan ikke erstattes af samejeoverenskomsten.
Hvilke oplysninger bør I kontrollere nu?
En samlet dokumentkontrol kan afdække, om jeres boligforhold faktisk svarer til den løsning, I tror, I har:
- Tingbogen: Hvem er registreret som ejere, hvilke andele har I, og hvilke pant- og servitutforhold er registreret?
- Lånedokumenterne: Hvem er debitorer, hvilke vilkår gælder ved ejerskifte, og findes der skriftlig dokumentation for senere ændringer?
- Samejeoverenskomsten: Hvordan behandles ulige indskud, afdrag, forbedringer, løbende udgifter, brug, værdiansættelse, udkøb og salg?
- Testamentet: Hvem skal arve afdødes andel, og passer arveplanen til den finansiering, som en overtagelse vil kræve?
- Senere ændringer: Er nye lån, ombygninger, skiftende betalinger eller en ny ejerfordeling blevet indarbejdet i de relevante dokumenter?
Hvis dokumenterne peger i forskellige retninger, skal hvert spor rettes med det dokument, der styrer netop det spørgsmål. En samejeoverenskomst kan ikke alene flytte adkomst, et skøde kan ikke alene frigøre en debitor, og et testamente kan ikke alene sikre, at den længstlevende kan finansiere boligen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om ejerforhold, tinglysning, lån og arv:
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om rettighedsbeskyttelse og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om adkomst, skøder, ejerandele, samejeoverenskomst og debitorskifte.
- Arveloven og Borger.dk’s vejledning om ugifte samlevendes arveret.
- Skattestyrelsens juridiske vejledning om formueforholdet mellem ugifte samlevende.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
