Ved skilsmisse skal formuen deles. For de fleste omfatter det bodeling af hus, der enten er købt sammen eller tilhører den ene, men med fælles lån eller investeringer undervejs. Udgangspunktet i ægteskabet er deling af nettoværdier, men i praksis aftaler mange, at én part overtager huset og løser den anden ud. Det kræver to ting: Enighed om værdien og en praktisk plan for overtagelse af lån samt tinglysning af et nyt skøde.
Processen begynder typisk med en bodelingsaftale, hvor I beskriver, hvem der overtager huset, til hvilken pris og med hvilke frister. En klar aftale gør resten af forløbet enklere: Banken kan vurdere gældsovertagelse, og Tinglysningsretten kan registrere den nye ejer. Vær opmærksom på, at brugsret (hvem der bor i huset her og nu) ikke er det samme som ejerskab – ejerskiftet kræver tinglysning, ellers står I fortsat begge som ejere i Tingbogen.
Mange spørger, om en domstol skal ind over. Det er sjældent nødvendigt, hvis I kan blive enige. Domstole eller Familieretshuset bliver typisk kun relevante ved uenighed om værdi, ret til at overtage boligen eller forældremæssige forhold, der spiller ind på boligspørgsmålet. Uanset hvad er timingen vigtig: Aftal en realistisk overtagelsesdato, så der er tid til bankens sagsbehandling og til de praktiske skridt omkring skøde og flytning. Du kan dykke dybere ned i rammerne i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Hvordan fastsætter I en fair pris – og hvem kan overtage?
Den, der overtager boligen, skal betale en pris, som begge parter kan stå på mål for. Oftest tager man udgangspunkt i en fri markedsvurdering og beregner herefter friværdien efter fradrag af lån og omkostninger. Markedsvurderingen kan være mæglervurderinger, en sagkyndig vurdering eller – hvis I er enige – et gennemsnit af to uafhængige vurderinger. Det vigtigste er, at metoden er gennemsigtig.
Hvem der “må” overtage, afhænger af jeres aftale og bankens godkendelse. Banken siger ja eller nej ud fra betalingsevne, budget og belåning. En aftale mellem jer er derfor ikke nok i sig selv; økonomien skal kunne bære overtagelsen alene.
- Fastsæt pris ud fra en uafhængig markedsvurdering (gerne to).
- Regn nettoværdien ud efter fradrag af gæld og omkostninger.
- Aftal en realistisk overtagelsesdato i bodelingsaftalen.
- Afklar tidligt med banken, om gældsovertagelse kan godkendes.
- Sørg for, at aftalt købesum også kan finansieres i praksis.
Nogle vil helst undgå et salg i markedet af hensyn til børn eller timing. Det kan sagtens lade sig gøre, hvis prisen stadig er sagligt fastsat. En “for lav” intern pris kan give problemer i banken og kan udløse ubalance i bodelingen. Tænk også over, hvordan forbedringer er betalt undervejs – særligt hvis én har lagt mere i kontant indskud, arv eller større renoveringer. Her kan en mellemregning i bodelingen være relevant, så du både får retvisning i prisen og en aftale, der kan tinglyses uden anmærkninger.
Hvordan fungerer skilsmisseskøde og tinglysning i praksis?
Når I er enige om, at én overtager, er næste skridt at få lavet et skilsmisseskøde. Skilsmisseskødet er dokumentet, der registrerer ejerskiftet i Tingbogen og sikrer, at rettigheder og pligter knyttet til huset overgår til den nye ejer. Skødet angiver bl.a. parterne, ejendommen, købesum/overdragelsesvilkår, overtagelsesdag og eventuelle forbehold, fx bankens samtykke.
Skødet underskrives digitalt med MitID og tinglyses herefter i det digitale system. Først når tinglysningen er gennemført, er ejerskiftet endeligt. I mange sager kobles skødet sammen med bankens gældsovertagelse. Derfor ser vi ofte, at skødet indeholder en betingelse om, at overdragelsen først gennemføres, når banken har godkendt debitorskifte. Det er almindelig og fornuftig praksis – og beskytter begge parter.
Vil du have en enkel gennemgang af dokumentet, kan du læse vores artikel om hvad et skilsmisseskøde er, og hvad det koster.
Et praktisk råd: Sørg for, at bodelingsaftalen og skødet spiller 1:1 sammen. Uoverensstemmelser skaber afvisninger i tinglysningen. Anfør den rette overtagelsesdag, præcis købesum og eventuelle betingelser i begge dokumenter. Så undgår du forsinkelser og ekstra udgifter.
Hvad sker der med lån og gæld, når én part overtager boligen?
Når én part skal stå som eneejer, skal vedkommende typisk også stå alene på realkreditlånet og eventuelle banklån. Banken laver en kreditvurdering og afgør, om gældsovertagelsen kan godkendes. Først når debitorskifte er på plads, giver det mening at endeligt gennemføre skødet. Ellers risikerer du, at den fraflyttende stadig hæfter for lån, trods en privat aftale.
Mange spørger, om eksisterende lån kan blive stående. Det kan de ofte, men kun hvis banken godkender, at én hæfter alene – og lånerammen passer til den nye økonomi. Alternativt omlægges lånene. Husk også at afstemme eventuelle kautioner eller ejerpantebreve, der kan ligge på ejendommen.
- Få bankens tilsagn om gældsovertagelse (debitorskifte) så tidligt som muligt.
- Tjek om der er bidragsændringer, omlægningsomkostninger eller opsigelsesfrister.
- Koordiner datoer: banken, overtagelsesdag, tinglysning og flytning.
- Aftal, hvem der betaler løbende udgifter indtil overtagelsesdagen.
Vi ser ofte, at tidsplanen bliver for stram. Sæt realistisk tid af – især hvis der også skal skaffes udbetaling til at løse den anden ud. Har du brug for et overblik over finansdelen, kan du med fordel læse om, hvad der sker med boliglånet ved skilsmisse. Her gennemgår vi de typiske krav fra banker og realkredit, så du undgår at løbe panden mod en mur i sidste øjeblik.
Hvilken faldgrube ser vi oftest i skilsmissesager?
Den mest dyrebare misforståelse er, at “vi har jo aftalt det, så er det på plads.” En privat aftale om, at den ene overtager huset “senere”, giver ikke beskyttelse mod kreditorer, før skødet er tinglyst, og gældsovertagelsen faktisk er gennemført. I mellemtiden kan uforudsete ting ramme: rentestigninger, uventede udgifter eller en forsinket bankgodkendelse. Så hænger begge fortsat på hæftelsen.
Vi ser også, at mange antager, at tinglysningsafgiften altid er den samme. Den variable afgift på 0,6 procent kan bortfalde ved skilsmisse, men kun hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling på tinglysningstidspunktet. Indsendes skødet før bevillingen, kan du ende med fuld afgift. Den omkostning er ærgerlig – og helt unødvendig – når timingen kan planlægges.
Endelig undervurderes ofte betydningen af en klar prisfastsættelse. Hvis købesummen ikke kan forklares sagligt, kan banken afvise finansieringen, og tinglysningen kan få anmærkninger. En gennemskuelig vurdering og en bodelingsaftale, der matcher skødet, sparer typisk både tid og penge. Erfaringen er den samme på tværs af sager: Få de tre ben på plads i denne rækkefølge – værdi, bank, tinglysning – så undgår du de fleste bump.
Hvilke dokumenter skal du bruge – og hvornår i forløbet?
Dokumenterne hænger sammen i en kæde, og rækkefølgen gør en forskel. Start med en bodelingsaftale, hvor I beskriver overtagelse, pris, dato, fordeling af udgifter frem til overtagelsen og eventuelle betingelser om bankens godkendelse. Dernæst sørger I for bankens tilsagn til, at den kommende eneejer kan stå på lånene alene. Når det er på plads (eller betinget tilsagn foreligger), udarbejdes og underskrives skilsmisseskødet digitalt og sendes til tinglysning.
- Bodelingsaftale med klare vilkår for overdragelse og datoer.
- Separations- eller skilsmissebevilling (for afgift og dokumentation).
- Bankens samtykke/debitorskifte og evt. nye lånedokumenter.
- Skilsmisseskøde med korrekte oplysninger og betingelser.
- Evt. fuldmagter, hvis én part ikke kan underskrive digitalt i tide.
Husk, at bevillingen fra Familieretshuset typisk skal foreligge ved tinglysning for at få den lave afgift. Hvis der er tvivl om formuleringer i skødet, kan du sammenholde med vores gennemgang af skilsmisseskøder og indholdskrav. Vil du forstå selve registreringsprocessen, gennemgår vi praksis trin for trin i vores guide til overdragelse af bolig ved skilsmisse. Det er bedre at få strukturen rigtig fra start end at rette i efterkant.
Hvad koster tinglysningen – og hvornår undgår du 0,6 procent?
Tinglysningsafgiften afhænger af situationen. Ved almindelig handel er hovedreglen, at afgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af købesummen. Ved overdragelse i forbindelse med skilsmisse kan du dog undgå den variable afgift, hvis der foreligger en separations- eller skilsmissebevilling. I den situation betales kun tinglysningsgebyret på 1.850 kr.
Timing er vigtig: For at undgå 0,6 procent skal bevillingen være på plads, når skødet tinglyses. Bliver skødet indsendt, før bevillingen foreligger, anvendes hovedreglen – og så udløses 0,6 procent. Nogle vælger at vente med tinglysning til bevillingen er udstedt. Det kan være en god idé, så længe banken accepterer timingen, og I får brugsforholdene reguleret midlertidigt i bodelingsaftalen.
Overdrager I i stedet imens ægteskabet består (altså uden separation/skilsmisse), gælder en særregel mellem ægtefæller: Afgiften er 1.850 kr. plus 0,6 procent af den andel af den offentlige vurdering minus 20 procent, der overdrages. Det kan være relevant, hvis I af praktiske grunde vil ændre ejerandel før separation. Du kan få overblik over satser og valg i vores artikel om tinglysningsafgift af skøde ved skilsmisse, og de offentlige krav til bevilling kan du læse om hos Familieretshuset.
Skal ejendommen overdrages ved skilsmisse?
Hvis den ene part bliver boende i huset, er det afgørende at få ændret skødet, så den fraflyttende part frigøres for gældsforpligtelserne. Et korrekt udformet skilsmisseskøde og en bodelingsoverenskomst sikrer en ren juridisk linje fremadrettet.
