Overdragelse af hus: Tips til hurtig og effektiv proces

Af Skøde Centret

Hvordan overdrager du et hus korrekt og trygt?

Overdragelse af hus kan fx ske ved salg, gave, skilsmisse, samlivsophør eller dødsfald. Processen virker ofte teknisk, men med de rigtige skridt undgår du dyre fejltagelser. Her får du det klare overblik – fra prisfastsættelse til tinglysning og særlige regler for familier.

Hvornår er et nyt skøde nødvendigt ved overdragelse?

Et nyt skøde er nødvendigt, hver gang ejerskabet til en bolig ændres – helt eller delvist. Det gælder både, når du sælger hele huset, overdrager en ideel andel (for eksempel 50 %) til din kæreste, forærer en andel til din ægtefælle eller udlægger ejendommen til en arving. Skødet er dit juridiske bevis for ejerskab. Først når skødet er tinglyst, er rettigheden beskyttet over for omverdenen.

Tinglysning foregår digitalt i Tinglysningsrettens system. Du kan selv få et indtryk af processen via Tinglysningsrettens digitale system, men vær opmærksom på, at fejl i data, købesum, byrder eller prioriteter kan forsinke – eller i værste fald ugyldiggøre – overdragelsen. Hvis du vil forstå rammerne, gennemgår vi grundprincipperne for, hvad tinglysning er, og hvorfor det beskytter dig.

Overdrager du til din ægtefælle som gave, er det værd at overveje, om der også skal laves en ægtepagt, så overdragelsen står juridisk skarpt i forhold til kreditorer og særeje-ønsker. Mellem ugifte kan en overdragelse have afgiftsmæssige konsekvenser, som er vigtige at kende, før I vælger pris og model. Ved dødsfald sker adkomsten typisk via skifteretsattest og/eller arveudlægsskøde, men der skal fortsat ske korrekt registrering, før ejerskabet er på plads i tingbogen.

Hvordan fastsættes prisen – og hvad med familiehandel?

Prisen afhænger af situationen. Ved handel på almindelige vilkår er udgangspunktet markedsværdien. Den kan underbygges af en mægler- eller valuarvurdering, lokale sammenlignelige handler og ejendommens stand. Banken vil ofte forlange en dokumenteret værdi, især hvis lån skal ændres eller optages.

Ved familieoverdragelser gælder der særlige rammer. Her er prisen typisk knyttet til den offentlige vurdering efter gældende regler, og det kan være muligt at overdrage til en pris under vurderingen. Hvilke muligheder der konkret gælder, afhænger af den aktuelle regulering. Vi gennemgår fordele, faldgruber og dokumentkrav ved familieoverdragelse af fast ejendom, så du undgår dyre efterreguleringer.

• Markedsvurdering: typisk baseret på mægler/valuar og sammenlignelige handler.
• Offentlig vurdering: kan få betydning ved familiehandler, afhængigt af reglerne på tidspunktet.
• Tilstandsforhold: moderniseringer, udeståender og servitutter kan påvirke værdien.

Vær opmærksom på skat og afgift. For ægtefæller er gaver som udgangspunkt afgiftsfri, men selve overdragelsen skal stadig dokumenteres korrekt. For ugifte kan der udløses gaveafgift, hvis prisen afviger væsentligt fra markedsværdien uden, at det er omfattet af de regler, der gælder for familiehandlen. Husk også, at en lav overdragelsessum kan udløse behov for et privat gældsbrev, hvis køberen reelt skylder en del af købesummen. Det gælder især, når forældre hjælper børn ind på boligmarkedet.

Hvordan foregår overdragelsen trin for trin i praksis?

De fleste overdragelser følger et enkelt forløb, når først rammerne er på plads. Aftal altid pris, vilkår og tidspunkter, før du starter tinglysning. Sørg for, at banken er inddraget, hvis lån skal ændres eller overtages, så der ikke opstår stopklodser undervejs.

• Aftale og dokumenter: I aftaler pris og vilkår. Ved almindeligt salg bruges købsaftale. Ved gave/familiehandel anvendes relevante tillæg (gavebrev, arveforskud, gældsbrev).
• Bank og gæld: Banken godkender gældsovertagelse eller nye lån. Uden bankens skriftlige accept er overtagelsen ikke på plads.
• Skødeudkast: Skødet udformes med korrekte ejerandele, pris/værdi, vilkår, byrder og overtagelsesdag.
• Digital tinglysning: Skødet underskrives med MitID og tinglyses. Eventuelle anmærkninger ryddes, og prioritet tilpasses lånene.
• Afslutning: Når skødet er anmærkningsfrit, og eventuelle samtidige dokumenter (gældsbrev, samejeoverenskomst, ægtepagt) er på plads, er ejerskiftet gennemført.

Der kan være særlige bilag, alt efter relationen mellem parterne. Ugifte medejere bør overveje en samejeoverenskomst, der fastlægger fordeling af udgifter, opsparing, salg og udløsning. Ægtefæller, der ønsker særeje, skal bruge en ægtepagt. Ved dødsfald er skifteretsattest forudsætningen for at gennemføre overdragelsen. Hold også øje med tinglysningsafgiften: Den afhænger af typen af overdragelse og beregningsgrundlaget, og fejlagtige oplysninger kan fordyre processen unødigt.

Hvad gælder ved skilsmisse og samlivsophør for boligen?

Ved skilsmisse skal I både fordele boet og tage stilling til, hvem der bliver boende. Selvom I er enige, er bankens godkendelse nøglen til, at den, der overtager huset, kan frigøre den anden fra realkredit- og banklån. Uden gældsovertagelse hænger den fraflyttede ofte fortsat på hæftelsen – og det skaber konflikter.

Regler og omkostninger afhænger af situationen. Ved overdragelse mellem ægtefæller i forbindelse med separation/skilsmisse gælder der særlige afgiftsregler for tinglysningen, som kan gøre det væsentligt billigere end en almindelig handel. Vi gennemgår processen fra aftale til tinglysning i vores guide om overdragelse af fast ejendom ved skilsmisse, herunder hvornår du kun betaler en fast tinglysningsafgift, og hvornår værdien indgår.

Er I ugifte samlevende, er udgangspunktet anderledes. Der findes ingen fælles bodelov for ugifte, og ejerskab følger det navn, der står på skødet. Derfor er en samejeoverenskomst om fast ejendom vigtig. Den kan beskrive ejerandele, opsparing, forbedringer og, hvordan en udløsning beregnes. Husk også, at overdragelse mellem ugifte kan udløse afgift, hvis prisen ikke svarer til reglerne. Banken vil stadig kræve gældsovertagelse eller nye lån, før en part reelt kan stå alene med boligen. Aftal også, hvem der betaler løbende udgifter, indtil overdragelsen er endeligt gennemført, så ingen står med uventede regninger.

Hvad gør du ved overdragelse i dødsbo og arv?

Når en ejer dør, er første skridt at få styr på dødsboets form. Skifteretten udsteder en skifteretsattest, der giver arvinger eller bobestyrer ret til at handle på boets vegne. Først herefter kan ejendommen overdrages – enten ved, at længstlevende udlægger boligen til sig selv, eller ved at en arving overtager den mod vederlag.

Selve adkomsten registreres ved tinglysning. Nogle gange sker det via et arveudlægsskøde, andre gange ved at den efterlevende tinglyser sig som eneejer på baggrund af skifteretsattesten. Hvad der er rigtigt, afhænger af boformen og aftalerne mellem arvingerne. Du kan læse om dokumentet og processen i vores overblik over hvad en skifteretsattest er.

Værdien af huset fastsættes som udgangspunkt til handelsværdi. Hvis en arving overtager, skal prisen afspejle boets økonomi og aftalerne i boet, herunder hvordan kontanter og gæld er fordelt. Husk, at lånene i huset ikke forsvinder. Banken skal godkende, at en arving kan overtage eller omlægge dem. Endelig kan der være boafgift og skattemæssige forhold, som påvirker den samlede løsning. Sørg for, at skødet først tinglyses, når boets beslutninger er truffet, så du undgår dobbeltarbejde og ekstra omkostninger.

Hvilke faldgruber ser vi oftest ved husoverdragelser?

En typisk faldgrube, vi oplever i praksis, er, at parterne fokuserer på prisen – men overser dokumenterne, der gør aftalen robust. Ugifte glemmer ofte en samejeoverenskomst, når kæresten skrives på skødet. Det virker som en formalitet, men uden klare regler om udløsning, forbedringer og opsparing ender uenigheder let i dyre konflikter.

Vi ser desværre ofte, at gaver mellem ægtefæller gennemføres uden at tænke over ægtepagt og særeje. Når økonomien ændrer sig ved sygdom, skilsmisse eller dødsfald, opstår der tvivl om hensigten: Skulle værdien være fælleseje eller holdes uden for deling? En kort, præcis aftale på forhånd forebygger mange misforståelser.

En anden klassiker er banksporet. Parterne aftaler, at den ene overtager huset – men får ikke den skriftlige gældsovertagelse på plads. Resultatet er, at den fraflyttede fortsat hæfter for lånene, selvom skødet er ændret. Det er både risikabelt og urimeligt. Endelig ser vi familieoverdragelser, hvor den reelle betaling delvist er et uskrevet lån. Uden et klart gældsbrev kan det give problemer, når pengestrømme skal dokumenteres over for skat – eller hvis relationen ændrer sig. Erfaringen siden 2003 er, at den gode overdragelse er den, der ser enkel ud på overfladen, fordi aftalerne under overfladen er gennemtænkte og dokumenterede.