Din ægtefælle kommer med på skødet ved, at en ejerandel af boligen overdrages og tinglyses digitalt. Skødet ændrer ejerregistreringen i Tingbogen, men det ændrer ikke automatisk jeres lån, særeje eller øvrige aftaler.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Din ægtefælle kommer med på skødet ved, at en ejerandel overdrages og tinglyses. Skødet ændrer ejerregistreringen, men lån, hæftelse og særeje skal afklares særskilt.
- Et skøde registrerer ejerskab i Tingbogen, ikke automatisk låneansvar.
- Ejerandel, vederlag og eventuel gældsovertagelse skal være klare før tinglysning.
- Tinglysningsafgiften afhænger af afgiftsgrundlaget for den overdragne andel.
- Hvis boligen er særeje, kan en ægtepagt være nødvendig ved siden af skødet.
Hvad betyder det at få din ægtefælle med på skødet?
Når din ægtefælle kommer med på skødet, bliver din ægtefælle registreret som medejer af boligen. Det er derfor ikke kun en navnetilføjelse, men en egentlig ændring af ejerskabet.
Et skøde er det dokument, der overdrager ejendomsretten til en fast ejendom eller en del af den. Tinglysningen gør ændringen synlig i Tingbogen og beskytter den nye ejerposition over for senere aftaler og retsforfølgning.
Hvilken ejerandel skal din ægtefælle have?
Før skødet kan laves, skal I tage stilling til ejerandelen. Mange vælger halvpart, men det er ikke en juridisk standardløsning, der passer til alle. Ejerandelen bør afspejle det resultat, I vil have registreret.
Hvis din ægtefælle skal eje 50 procent, overdrager du halvdelen af boligen. Hvis din ægtefælle skal eje en mindre andel, skal skødet angive den konkrete ideelle andel. Ejerandelen får betydning for, hvem der ejer friværdi, hvem der skal skrive under ved senere salg, og hvordan ejerregistreringen ser ud udadtil.
Hvilke oplysninger skal være på plads før skødet?
Et skøde kan ikke bygges på en løs formulering om, at din ægtefælle skal med. Der skal være klare oplysninger om ejendommen, parterne og overdragelsen.
- Ejendommens adresse, matrikel og nuværende ejerforhold.
- Den ejerandel, din ægtefælle skal overtage.
- Om der betales et beløb, overtages gæld eller sker en gaveoverdragelse.
- Om banken eller realkreditinstituttet skal godkende ændringer i lånet.
- Om der findes særeje, ægtepagt eller andre aftaler, som påvirker ejerændringen.
Hvordan foregår processen trin for trin?
Når du vil have din ægtefælle med på skødet, er rækkefølgen normalt afgørende. Skødet bør ikke sendes til tinglysning, før de aftaler og godkendelser, der bærer overdragelsen, er afklaret.
- I afklarer ejerandel, vederlag og eventuel overtagelse af gæld.
- I kontrollerer, om boligen er delingsformue, særeje eller omfattet af en ægtepagt.
- I afklarer med banken, om lånet skal ændres, og om din ægtefælle også skal hæfte.
- Skødet oprettes som digital anmeldelse til tinglysning.
- Begge parter underskriver digitalt, når dokumentet er klar.
- Tinglysningen kontrolleres i Tingbogen, så ejerandelen fremgår korrekt.
Ændrer skødet automatisk boliglånet?
Nej. Et skøde ændrer ejerskabet, men det frigør ikke automatisk dig eller din ægtefælle fra et lån, og det gør ikke automatisk din ægtefælle til debitor. Lånet er en aftale med banken eller realkreditinstituttet.
Hvis din ægtefælle skal overtage en del af hæftelsen, kræver det normalt långivers accept. Det er et tredjepartskrav, ikke en tinglysningsregel. Derfor bør du skelne mellem hæftelse for huslånet og den ejerandel, der står i Tingbogen.
Hvordan spiller skødet sammen med delingsformue?
At en bolig er delingsformue betyder ikke, at begge ægtefæller automatisk står på skødet. Delingsformue handler om, hvordan formue som udgangspunkt deles ved separation, skilsmisse eller død, mens skødet viser, hvem der ejer boligen.
Det skel er en central kontrol, før du ændrer skødet. Hvis du kun vil sikre et bestemt delingsresultat mellem ægtefæller, kan en aftale om formueforhold være mere relevant end en ejerændring. Hvis din ægtefælle derimod skal være medejer udadtil, kræver det tinglyst ejerændring.
Hvad hvis boligen er særeje?
Hvis boligen er særeje, skal I afklare, om særejet skal bevares, ændres eller ophøre for den del, der overdrages. Et skøde kan ændre ejerregistreringen, men det løser ikke i sig selv, hvordan boligen skal behandles ved senere formuedeling.
Derfor kan et skøde og en ægtepagt være to forskellige dokumenter i samme samlede løsning. Skødet viser ejerskabet i Tingbogen. Ægtepagten kan regulere, om ejerandelen skal være særeje eller delingsformue mellem jer, også når spørgsmålet er ægtefælle på skødet ved særeje.
Hvad koster det at tinglyse ændringen?
Ved tinglysning af ejerskifte af fast ejendom udgør afgiften efter tinglysningsafgiftsloven som udgangspunkt 1.850 kr. plus 0,6 procent af ejerskiftesummen. Den konkrete beregning afhænger af overdragelsens grundlag og den ejerandel, der overdrages, og den bør holdes adskilt fra den bredere proces for ændring af skøde.
Illustrativt eksempel: Hvis halvdelen af en bolig overdrages, og afgiftsgrundlaget for den overdragne andel er 1.000.000 kr., er den variable afgift 6.000 kr. Den samlede tinglysningsafgift bliver i eksemplet 7.850 kr. Eksemplet er forenklet og bygger kun på de nævnte forudsætninger.
Hvis overdragelsen ikke sker som almindeligt køb med en klar købesum, skal afgiftsgrundlaget vurderes særskilt. Du bør derfor ikke bruge et standardtal uden at kende overdragelsens reelle grundlag; en særskilt gennemgang af tinglysningsafgift ved ændring af skøde kan være relevant, hvis afgiften er det centrale spørgsmål.
Hvilke forhold kan stoppe eller forsinke processen?
Flere forhold kan stoppe processen, selv om I er enige om, at din ægtefælle skal med på skødet. De handler ikke alle om samme regeltype.
- Et uklart vederlag eller en uklar ejerandel kan give et dokumentproblem.
- Et eksisterende lån kan kræve bankens godkendelse, hvis hæftelsen skal ændres.
- Et særeje kan kræve særskilt aftale, hvis ejerændringen også skal ændre formueordningen.
- En forkert afgiftsberegning kan give behov for rettelse før eller efter tinglysning.
- Manglende digital underskrift kan betyde, at anmeldelsen ikke kan færdiggøres.
Hvornår er et skøde ikke den rigtige løsning alene?
Et skøde er kun den rigtige løsning, hvis din ægtefælle faktisk skal være medejer. Hvis målet i stedet er at regulere økonomien mellem jer, beskytte en bestemt formue eller aftale fordeling ved skilsmisse, kan en ægtepagt eller en anden aftale være det centrale dokument.
Du kan derfor have brug for at adskille tre spor: ejerregistrering, lånehæftelse og formueordning. Et nyt skøde løser det første spor. Banken håndterer lånet. En ægtepagt kan håndtere særeje eller delingsformue.
Hvordan kontrollerer du resultatet bagefter?
Når tinglysningen er gennemført, bør du kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige ejerandel. Det er efterkontrollen, der viser, om ændringen faktisk er registreret som forudsat.
Du bør også gemme den aftale, der forklarer overdragelsen, og kontrollere, at banken har behandlet lånespørgsmålet særskilt, hvis det var en del af processen. Hvis der samtidig er lavet ægtepagt, skal den være tinglyst i Personbogen for at have den tilsigtede virkning mellem jer.
Hvilke alternativer bør I overveje?
Hvis din ægtefælle ikke skal være medejer, men I vil skabe økonomisk klarhed, kan en aftale om særeje eller delingsformue være mere præcis. Hvis din ægtefælle skal være medejer, men ikke hæfte for lånet, skal I afklare, om långiver accepterer den konstruktion.
Hvis formålet er at undgå uenighed senere, kan skødet heller ikke stå alene. I bør samtidig afklare ejerandel, betaling af udgifter, lån, fremtidigt salg og hvad der skal ske, hvis den ene ønsker at overtage boligen.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på officielle regler om tinglysning, ægtefællers økonomiske forhold og tinglysningsafgift.
- Tinglysningsloven om tinglysning af rettigheder og skødets funktion.
- Ægtefælleloven om delingsformue, særeje og aftaler mellem ægtefæller.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved tinglysning af ejerskifte.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: