Overvejer du at dele ejerskabet af boligen med din ægtefælle? Her får du den praktiske guide: trin for trin, konkrete tal for afgifter, typiske faldgruber, regler om lån – og hvornår en ægtepagt er klog. Også hvis ægteskabet eller boligen rækker over landegrænser.
Hvornår giver det mening at få din ægtefælle på skødet?
Der er flere gode grunde til at skrive din ægtefælle ind som medejer. Den vigtigste er tryghed: Står I begge på skødet, ejer I begge en andel af boligen – med ret til friværdi, indflydelse på beslutninger og et klart udgangspunkt, hvis livet ændrer sig.
Skal boligen skifte ejer?
Hvis ejerforholdene på en bolig skal ændres, afhænger den juridiske løsning helt af den konkrete livssituation. Herunder finder du en oversigt over de mest almindelige typer af skøder og overdragelser:
Det kan især give mening hvis I har børn eller planlægger det, hvis I vil dele økonomi mere lige, eller hvis den, der ikke står på skødet, bidrager til afdrag, forbedringer eller faste udgifter. Står du alene som ejer i dag, kan din ægtefælle blive medejer ved et nyt skøde, hvor I fordeler andele – fx 50/50 – og aftaler et vederlag (købesum, overtagelse af gæld eller en kombination).
At være gift er ikke det samme som at være medejer. Formuefællesskab betyder, at I som udgangspunkt deler jeres nettoformue ved skilsmisse, men det giver ikke automatisk ejerskab eller ret til at belåne/sælge boligen. Den, der ikke står på skødet, har derfor færre rettigheder i hverdagen. Læs mere om rettighederne her: Hvilke rettigheder har jeg, hvis jeg ikke står på skødet?.
Er I i tvivl om processen, er denne praktiske guide et godt sted at starte: Hvordan kommer ægtefællen med på skødet?
Hvordan foregår processen fra aftale til tinglysning?
Processen kan deles op i fem trin:
1) Aftal ejerandelene. I beslutter, hvor stor en andel ægtefællen skal have. 50/50 er udbredt, men I kan frit aftale andet.
2) Fastlæg vederlaget. Skal der betales en købesum, overtages en del af gælden – eller er der tale om en gave? Vederlaget styrer både tinglysningsafgiften og bankens krav.
3) Tjek finansieringen. Skal ægtefællen med på de eksisterende lån som meddebitor, eller skal lån lægges om? Banken og realkreditten skal som regel godkende ændringer i hæftelsen.
4) Udarbejd og underskriv skødet. Skødet beskriver, hvem der ejer hvad, og hvilket vederlag der betales. Det underskrives med MitID og sendes til digital tinglysning. Sagsbehandlingstiden varierer.
5) Tinglysning. Når afgifterne er betalt, og eventuelle bemærkninger er ryddet, fremgår I begge som ejere i tingbogen.
En praktisk detalje: Nogle vælger en mæglervurdering eller bankvurdering som støtte for vederlaget.
Har I også behov for at justere pant, kan det tinglyses særskilt.
Hvad koster det – og hvordan beregner du tinglysningsafgiften?
Tinglysning af skødet udløser en fast afgift på 1.850 kr. plus en variabel afgift på 0,6 % af vederlaget (købesum og overtaget gæld).
Konkrete eksempler:
Eksempel 1 – 50 % af parcelhus: Husets værdi 3.000.000 kr. Ægtefællen køber 50 % ved at overtage 1.500.000 kr. i værdi (kontant og/eller gæld). Afgift: 1.850 kr. + 0,6 % af 1.500.000 kr. (9.000 kr.) = 10.850 kr.
Eksempel 3 – Ren gave af 25 % af sommerhus: Værdi 2.400.000 kr. Gavedel 600.000 kr. Afgift: 1.850 kr. + 0,6 % af 600.000 kr. (3.600 kr.) = 5.450 kr. Gaver mellem ægtefæller er afgiftsfri, men tinglysningsafgiften skal stadig betales.
Skal lån ændres eller nye lån optages, kommer der tinglysningsafgift på pantebrev: 1.825 kr. + 1,45 % af hovedstolen. Nyt realkreditlån på 1.000.000 kr. koster således 1.825 kr. + 14.500 kr. = 16.325 kr. i afgift.
Hvad med lånene – skal banken godkende, og kan det betale sig?
Bank og realkredit skal som udgangspunkt godkende, at din ægtefælle kommer med på skødet, hvis det samtidig påvirker hæftelsen for lånene. Ofte ønsker långiver, at begge ægtefæller hæfter for realkredit- og banklån, når begge står som ejere. Det kræver kreditgodkendelse af den nye meddebitor.
Tre typiske veje:
1) Uændrede lån, ny meddebitor: Din ægtefælle føjes til eksisterende lån. Der kan være gebyrer, men ofte undgår I nye tinglysningsafgifter, hvis ingen hovedstol ændres.
2) Omlægning eller tillægslån: Skal lånene ændres, betaler I tinglysningsafgift på pantebrevet (1.825 kr. + 1,45 % af ny hovedstol) og evt. kursskæring, kurtage og gebyrer. Tjek, om besparelsen på ydelsen står mål med omkostningerne.
3) Medejer uden hæftelse: I enkelte sager accepterer långiver medejer uden personlig hæftelse. Det er sjældent og kræver som regel stor friværdi og lav risiko. Spørg banken direkte.
Vær opmærksom på, at renten kan ændre sig ved ny kreditvurdering, hvis banken vurderer en højere risiko. Få derfor et skriftligt tilbud, før I beslutter jer endeligt.
Vi anbefaler som udgangspunkt, at I får bankens skriftlige accept af hæftelsen på plads, før skødet tinglyses.
Hvornår har du brug for en ægtepagt – og hvordan opretter du den?
Formuefællesskab betyder, at alt, der ikke er særeje, som udgangspunkt deles ligeligt ved skilsmisse. Vil I aftale noget andet, kræver det en ægtepagt. Det kan være relevant, hvis en af jer har lagt en større udbetaling, har arvet midler, driver virksomhed – eller hvis en gave/overdragelse af bolig helt eller delvist skal være særeje.
De mest brugte løsninger er fuldstændigt særeje og kombinationssæreje. Med kombinationssæreje deles værdier ved død, men ikke ved skilsmisse, hvilket ofte giver en god balance mellem tryghed og fleksibilitet.
Sådan gør du i praksis: I beskriver, hvad der skal være særeje (fx en bestemt ejerandel af huset eller den værdi, der er lagt i udbetalingen). Ægtepagten underskrives af jer begge og tinglyses digitalt i Personbogen. Afgiften er 1.850 kr. Der er ingen variabel afgift.
Overdrager du en ejerandel til din ægtefælle som gave, kan det være klogt at kombinere med ægtepagt, hvis værdien skal holdes uden for deling ved en senere skilsmisse.
Hvilke skattemæssige og juridiske faldgruber skal du kende?
Overdragelser mellem samlevende ægtefæller er som udgangspunkt skattefri.
Tinglysningsafgift kan ikke “spares” ved at kalde overdragelsen en gave, bortset fra særlige situationer som bodeling ved skilsmisse og arv, hvor kun den faste afgift betales. Vær også opmærksom på, at underpris til tredjemand kan udløse skat; mellem ægtefæller er overdragelser derimod normalt uden skat.
Juridisk er disse punkter typiske snubletråde:
- Glemte hæftelser og servitutter: Pant, hjemfald eller byggebegrænsninger kan spænde ben for lån og brug.
- Manglende bankgodkendelse: Ændringer i hæftelse uden accept kan give afslag eller dyre krav om omlægning.
- Utydeligt vederlag: Uklare aftaler om pris og gæld giver bøvl med afgifter og senere uenigheder.
- Overdragelse tæt på skilsmisse: Timingen kan få betydning for, hvad der skal deles – få styr på skæringsdatoer.
Skal ægtefælle være medejer af ejendommen?
Når I er gift og ønsker fælles ejerskab over boligen, sker det ikke automatisk. For at sikre begge parter juridisk og formelt, skal der tinglyses et nyt skøde, der afspejler de reelle ejerforhold. Dette kaldes et ægtefælleskøde.
