At få din samlever på skødet er en reel overdragelse af en ejerandel, ikke en gratis navnetilføjelse. Den sikre omkostning er tinglysningsafgiften på skødet, mens den samlede pris også kan omfatte dokumentudarbejdelse, en nødvendig vurdering, bankgebyrer, ændringer i pant og en samejeoverenskomst. Det præcise beløb afhænger især af den andel, der overdrages, ejerskiftesummen og den ejendomsvurdering, som må bruges ved afgiftsberegningen.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
At få din samlever på skødet er en overdragelse af en ejerandel, og prisen består ofte af flere adskilte poster. Her får du overblik over, hvordan tinglysningsafgift, bankforhold, pant og en eventuel samejeoverenskomst kan påvirke den samlede pris.
- Se, hvad den offentlige afgift på skødet består af
- Forstå, hvorfor ejerandel og ejerskiftesum ændrer beløbet
- Skeln mellem skøde, lån og pant
- Få en tjekliste til et realistisk prisoverslag
Hvilke omkostninger kan indgå?
Et prisoverslag bør dele udgifterne op, fordi de udløses af forskellige handlinger. I skal ikke nødvendigvis betale dem alle:
- Skødet: Staten opkræver en fast og en procentvis tinglysningsafgift, når ejerandelen registreres.
- Dokumenter og vurdering: Udarbejdelse af overdragelsesaftale og skøde kan koste et honorar. En vurdering kan også blive relevant, hvis den offentlige ejendomsværdi ikke kan bruges direkte.
- Bank og pant: Et debitorskifte, en låneændring eller nyt pant er et særskilt spor og kan medføre bankgebyrer og en ny offentlig afgift.
- Aftale om samejet: En samejeoverenskomst regulerer jeres indbyrdes forhold, men erstatter ikke skødet. Udarbejdelse og eventuel tinglysning kan derfor være en selvstændig udgift.
Den praktiske rækkefølge er normalt at fastlægge den ønskede ejerandel, afklare finansieringen og derefter udarbejde dokumenterne. Se også den samlede proces for at få en samlever med på skødet.
Hvordan beregnes tinglysningsafgiften?
I 2026 er afgiften for et ejerskifte 1.850 kr. plus 0,6 procent af afgiftsgrundlaget. Den procentvise del rundes op til nærmeste beløb, der kan deles med 100. Satserne fremgår af den officielle satsoversigt for tinglysningsafgift.
En overdragelse mellem samlevende behandles ikke som fri handel mellem uafhængige parter. Ejerskiftesummen omfatter ikke kun et kontant beløb, men også gæld, der efter aftalen indgår i købesummen eller overtages som led i overdragelsen.
For en ejerbolig kan afgiftsgrundlaget ved en sådan overdragelse ikke uden videre sættes lavere end 80 procent af den senest offentliggjorte eller meddelte ejendomsværdi, fordelt efter den ejerandel, der skifter ejer. For visse ældre vurderinger omfattet af overgangsregler gælder 85 procent i stedet. Er den samlede ejerskiftesum højere end det relevante minimum, er det den højere værdi, der styrer beregningen. Reglerne om grundlag og minimumsværdi står i tinglysningsafgiftsloven.
Hvorfor kan en lav betaling stadig koste?
Et forenklet eksempel viser betydningen af ejerandelen. Antag, at boligens relevante ejendomsværdi er 3.200.000 kr., og at den nuværende ejer overdrager halvdelen til sin samlever. Antag desuden, at 80-procentsgrænsen gælder, og at ejerskiftesummen kun er 900.000 kr.
Halvdelen af ejendomsværdien er 1.600.000 kr. Minimumsgrundlaget bliver derfor 80 procent af dette beløb, altså 1.280.000 kr. Den procentvise afgift er 7.680 kr., som rundes op til 7.700 kr. Med den faste afgift på 1.850 kr. bliver tinglysningsafgiften på skødet 9.550 kr.
Hvis ejerskiftesummen inklusive overtaget gæld i stedet er 1.350.000 kr., ligger den over minimumsgrundlaget. Afgiften bliver da 8.100 kr. plus 1.850 kr., i alt 9.950 kr. Eksemplet omfatter kun den offentlige afgift på skødet. Det omfatter ikke dokumenthonorar, bankgebyrer eller andre udgifter, og beregningen skal ændres, hvis vurderingstypen, ejerandelen eller ejerskiftesummen er en anden.
Hvornår kommer bank og pant oveni?
Skødet ændrer ejerskabet, men gør ikke i sig selv din samlever til meddebitor på boliglånet. Banken skal særskilt godkende et debitorskifte eller en ny låneaftale. Derfor kan den tinglyste ejerandel og den personlige hæftelse for lånene være forskellige, hvis dokumenterne ikke koordineres.
Hvis der samtidig tinglyses nyt eller forhøjet pant i ejendommen, kan der komme en særskilt pantafgift. Udgangspunktet i 2026 er 1.825 kr. plus 1,25 procent af det pantsikrede beløb, men eksisterende pant og reglerne om overførsel af tidligere betalt afgift kan påvirke det faktiske beløb. Få derfor banken til at oplyse både egne gebyrer og den forventede offentlige afgift. Læs mere om forskellen på ejerskab og debitorskifte på boliglån.
Skal I betale for en samejeoverenskomst?
En samejeoverenskomst om fast ejendom kan blandt andet regulere betaling af løbende udgifter, vedligeholdelse, forbedringer og fremgangsmåden, hvis en af jer vil ud af samejet. Den giver ikke i sig selv din samlever en ejerandel; det kræver skødet.
Prisen for at udarbejde aftalen afhænger af dens indhold og den valgte leverandør. Hvis aftalen indeholder rettigheder over ejendommen, som kan og skal tinglyses som servitut, er den faste offentlige afgift 1.850 kr. i 2026. Ikke alle private aftalevilkår kan tinglyses, så en eventuel servitut skal afgrænses til bestemmelser, der angår rettigheder over ejendommen.
Hvilke oplysninger giver et brugbart prisoverslag?
Indhent disse oplysninger, før I sammenligner priser eller underskriver en overdragelsesaftale:
- Hvem der står som tinglyst ejer i dag, og med hvilke ejerandele.
- Hvor stor en andel af hele ejendommen din samlever skal erhverve. Læs om forskellen på sælgers og købers ejerandel i skødet.
- Den samlede ejerskiftesum, herunder kontant betaling og gæld, der indgår i overdragelsen.
- Den seneste ejendomsvurdering, dens vurderingstype og eventuelle væsentlige ændringer af ejendommen siden vurderingen.
- Bankens stilling til debitorskifte, lån og eventuelt nyt eller forhøjet pant.
- Om I ønsker en særskilt samejeoverenskomst, og om enkelte ejendomsrettigheder skal tinglyses.
Bed om et opdelt overslag, så den offentlige skødeafgift, en eventuel pantafgift, bankens gebyrer og honorarer ikke blandes sammen. Når registreringen er afsluttet, bør I kontrollere, at ejerandelene i tingbogen svarer til aftalen, og at en aftalt låneændring er gennemført som et særskilt bank- og tinglysningsskridt.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: tinglysningsafgiftsloven om ejerskifte, afgiftsgrundlag, afrunding og minimumsværdi.
- Den officielle satsoversigt: gældende satser for skøde, pant og andre rettigheder i 2026.
- Tinglysningsretten: vejledninger om handelsoplysninger, ejerandele, debitorskifte og tinglysning af samejevilkår.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
