Hvad betyder det at overdrage hus som gave frem for salg til din ægtefælle?
Når du vælger gaveoverdragelse, flytter ejendomsretten uden en egentlig købesum. En gaveoverdragelse kan fx bruges, hvis du allerede betaler alle boligudgifter, og I gerne vil dele ejerskabet uden et stort realkreditlån. Gaven udløser stadig tinglysningsafgift, men fritager jer for en salgsproces på markedsvilkår.
Det beløb, som afgiftsmyndighederne lægger til grund, er typisk 85 % af den seneste ejendomsvurdering; har I fået en 2020-vurdering eller nyere, regner systemet med 80 %. Dermed kan du give en andel til din ægtefælle til en værdi, der ofte ligger under markedsprisen.
Skal boligen skifte ejer?
Gaveoverdragelse ses især, når den ene part i forvejen ejer huset alene. Du kan justere ejerandelene helt frit, så længe de afspejles i det nye tinglyste skøde. Overdragelsen ændrer ikke jeres samlede gæld, men kan gøre fremtidige lån nemmere, fordi banken nu ser to ejere.
Skal huset være særeje?
Særeje afgør, om huset indgår i delingsformuen ved en eventuel skilsmisse eller død. Når du giver huset som gave, kan du tilføje vilkår om særeje i form af en ægtepagt. Dermed bliver ejendommen ikke automatisk delt, hvis I går fra hinanden. Skulle gaven indeholde særeje, vil jeres formuefællesskab ikke gælde for den konkrete ejendom, mens resten af økonomien forbliver fælles.
En mulighed er fuldstændigt særeje, hvor hele husets værdi holdes uden for delingen. En anden er kombinationssæreje, hvor huset kun bliver særeje ved skilsmisse, men deles ved død. I bør overveje, hvordan pensionsordninger, arv og fremtidige investeringer spiller ind, så konstruktionen passer til jeres fælles mål.
Hvis du vil give huset som gave uden særeje, forbliver det i formuefællesskabet. Det kan være fordelagtigt, hvis begge parter ønsker fuld ligedeling i alle scenarier. Uden særeje risikerer ejendommen dog at blive delt ligeligt, selv om den kun var betalt af den ene part.
Når vi rådgiver par, oplever vi, at et klart formål med særeje—fx at beskytte egen virksomhed—gør beslutningen nemmere. Sæt dig sammen med din ægtefælle, og gennemgå fordele og ulemper i forhold til lån, pension og fremtidig arv.
Hvordan foregår tinglysningen, når huset gives som gave mellem ægtefæller?
Tinglysningen foregår digitalt i Tingbogen. Først udarbejder du et nyt skøde og gerne en overdragelsesaftale, hvor gavekarakteren og de nye ejerandele fremgår. Dernæst underskriver I med jeres personlige e-ID og indsender skødet online. Når afgiften er betalt, bliver ændringen registreret, og I modtager kvittering for den nye ejerstruktur.
Når skødet er indsendt, reserverer systemet afgiften på dit betalingskort. Du får endelig kvittering, når alt er godkendt, typisk inden for få hverdage.
Hvad er forskellen på tinglysningsafgift ved gaveoverdragelse og køb?
Uanset om der er tale om gave eller køb, består afgiften af to dele: en fast afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 % af det højeste af købesum og vurderingsgrundlag. Ved gaveoverdragelsen beregnes procentsatsen af gavens værdi, ofte 85 % af vurderingen. Ved køb bruger systemet hele købesummen eller vurderingen, hvis den er højere.
Antag, at huset er vurderet til 1.225.000 kr., og du giver 100 % til din ægtefælle. Gavens værdi sættes til 1.041.250 kr. (85 %). Den variable afgift bliver 6.250 kr. (oprundet til 6.300 kr.). Sammen med den faste afgift betaler I 8.150 kr. Overdrager du samme hus via et normalt salg til fuld vurdering, stiger den variable afgift til 7.350 kr., som rundes op til 7.400 kr., så totalen lander på 9.250 kr.
Variationsmulighederne er størst, hvis I blot justerer ejerandele. Giver du fx 50 % af huset, betaler I kun afgiften af den del, der skifter ejer. Derfor bruger mange gaveoverdragelse til at balancere ejerandele, uden at skulle ud i et fuldt ejerskifte.
Hvordan beskytter gaveoverdragelse ved konkurs eller kreditorer?
Når ejendommen er givet som særeje, står den stærkere mod kreditorer. Hvis din virksomhed går konkurs, kan din ægtefælles særejehjemmel afskærme huset fra boets krav, forudsat at særejet blev etableret, før problemerne opstod.
Er huset i formuefællesskab, hæfter I begge for fælles gæld, men ikke nødvendigvis for hinandens personlige lån. En gaveoverdragelse kan derfor flytte en del af aktiverne til din ægtefælle, og det kan begrænse risikoen, hvis du driver en virksomhed med høj økonomisk eksponering. Husk dog, at gaven ikke må virke proforma; tinglysningen skal afspejle den reelle hensigt.
Bliver ejendommen senere solgt, tilfalder salgssummen den registrerede ejer. Det giver din ægtefælle større økonomisk handlefrihed, hvis kreditorer banker på din dør. Omvendt mister du kontrollen over aktivet, så beslutningen kræver tillid og fælles planlægning.
Endelig kan en nøje designet gaveoverdragelse sørge for, at kun driftsrelaterede aktiver udsættes for risiko. På den måde beskytter du familiens bolig, mens du stadig investerer i virksomheden.
