Ja. Du kan give hele huset eller en ideel ejerandel til din ægtefælle. Gaven skal imidlertid omsættes til et præcist dokument og registreres korrekt, hvis ejerændringen skal beskyttes i Tingbogen. Ejerskab, særeje, personlig lånehæftelse og pant er fire forskellige spørgsmål, som ikke bliver løst af det samme dokument.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Ja, du kan give hele huset eller en ejerandel til din ægtefælle. Ejerændringen skal dokumenteres og registreres korrekt, mens særeje, personlig lånehæftelse og pant skal afklares i særskilte spor.
- Gaven kræver ikke automatisk en ægtepagt, blot fordi den gives mellem ægtefæller.
- Ejerskiftet registreres med Endeligt Skøde eller med en allerede tinglyst ægtepagt, der indeholder overdragelsen.
- Sælgerandel, køberandel, ejerskiftesum og eksisterende hæftelser skal angives præcist.
- Skødet ændrer ikke i sig selv, hvem der hæfter personligt for boliglånet.
- Efter tinglysningen bør I kontrollere ejerandel, frister, retsanmærkninger og pant i Tingbogen.
Skal gaven gives ved en ægtepagt?
Nej, ikke alene fordi modtageren er din ægtefælle. Ægtefællelovens § 2 giver ægtefæller mulighed for at indgå aftaler og give hinanden gaver. Den tidligere hovedregel om, at en gave mellem ægtefæller skulle gives ved ægtepagt, er derfor ikke den gældende regel.
Fast ejendom kræver stadig et adkomstdokument. Hvis overdragelsen ikke står i en ægtepagt, der allerede er tinglyst i Personbogen, skal ejerændringen anmeldes som Endeligt Skøde. Indeholder en tinglyst ægtepagt selve overdragelsen, kan den efter Tinglysningsrettens vejledning registreres som Ægtepagt Adkomst. Det er derfor overdragelsens dokumentation, ikke ordet gave, der afgør, hvilket tinglysningsspor I skal bruge. En generel skødeoverdragelse mellem ægtefæller kan have et andet betalingsgrundlag end en ren gave.
Hvilken ejerandel skal du give?
Du kan overdrage hele ejendommen eller en bestemt ideel andel. Skødet skal skelne mellem, hvor stor en del af din egen ejerandel du overdrager, og hvor stor en del af hele ejendommen din ægtefælle erhverver. De to brøker er ikke altid ens.
Illustrativt eksempel: Ejer du halvdelen af huset og giver hele din andel væk, overdrager du 1/1 af din egen ejerandel, mens din ægtefælle erhverver 1/2 af hele ejendommen. Hvis du i stedet ejer hele huset og giver halvdelen, er både den overdragne del af din ejerandel og modtagerens nye andel 1/2. Ændres forudsætningen, ændres de brøker, der skal stå i anmeldelsen.
Skødet skal også angive den samlede ejerskiftesum. Tinglysningsretten medregner både et gavebeløb, kontant betaling og pantegæld, som modtageren overtager. En overdragelse kan derfor være en gave, selv om din ægtefælle samtidig overtager gæld eller betaler en del af værdien. Dokumenterne skal vise, hvilken del der er gave, og hvilke andre ydelser der indgår.
Hvordan registrerer I ejerskiftet?
Et sikkert forløb begynder med det nuværende ejergrundlag og slutter med et nyt opslag i Tingbogen. Rækkefølgen gør det muligt at opdage en forkert ejerandel eller en uafklaret hæftelse, før I behandler overdragelsen som afsluttet.
- Hent en aktuel tingbogsattest, og kontrollér den tinglyste ejer, ejerandelene, pant og andre rettigheder på ejendommen.
- Aftal præcist, om gaven omfatter hele huset eller en andel, hvilken dato ejerskiftet skal gælde fra, og om din ægtefælle overtager gæld eller betaler noget.
- Vælg Endeligt Skøde, medmindre overdragelsen fremgår af en ægtepagt, som allerede er tinglyst i Personbogen og derfor kan bruges som adkomstgrundlag.
- Angiv sælgerandel, køberandel, samlet ejerskiftesum, familieoverdragelse som handelstype og de hæftelser, dokumentet skal respektere. Begge parter skal underskrive den relevante anmeldelse.
- Læs tinglysningssvaret, og kontrollér bagefter, at din ægtefælle står med den aftalte andel, og om dokumentet har fået en frist eller retsanmærkning.
Tinglysningen udløser en offentlig afgift, som beregnes ud fra de oplysninger, I indtaster om overdragelsen. Der kan desuden være omkostninger til långiver, vurdering og dokumentudarbejdelse. Det konkrete omkostningsspor er uddybet i artiklen om omkostninger ved at få en ægtefælle på skødet. Et beløb bør først bruges, når ejendomstype, ejerandel og overdragelsens vilkår er afklaret.
Bliver huset særeje efter gaven?
Nej, ikke automatisk. Tingbogen viser, hvem der ejer huset, mens formueordningen afgør, hvordan værdien behandles ved separation, skilsmisse eller død. Hvis der ikke gælder en gyldig særejeordning, følger huset de almindelige regler om delingsformue, selv om din ægtefælle har fået det som gave fra dig.
Vil I gøre huset til særeje, skal den aftale stå i en ægtepagt, som begge underskriver, og som bliver tinglyst i Personbogen. En ægtepagt kan dermed have to funktioner, hvis den både beskriver overdragelsen og formueordningen. I bør stadig kontrollere både Personbogen og Tingbogen, fordi registreringen det ene sted ikke i sig selv dokumenterer det andet resultat.
Hvad sker der med lån og pant?
Et skøde flytter ejerskabet, men ændrer ikke i sig selv, hvem der personligt hæfter for boliglånet. Din ægtefælle kan derfor blive medejer uden automatisk at blive debitor, og du bliver ikke automatisk frigjort fra en gæld, blot fordi du giver din ejerandel væk.
Ved visse pantegældsforhold kan erhververen indtræde, og overdrageren blive frigjort, når de konkrete betingelser i Tinglysningslovens § 39 er opfyldt. I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning for panthaveren ved en særskilt aftale med den nye ejer. Få derfor långiverens skriftlige bekræftelse på det ønskede resultat, og behandl et eventuelt debitorskifte som et selvstændigt spor.
Pant i ejendommen forsvinder heller ikke ved gaven. Skødet skal forholde sig til de tinglyste hæftelser, og et nyt ejerforhold kan kræve særskilte påtegninger. Efterkontrollen skal derfor omfatte både adkomst, pantehæftelser og den personlige låneaftale.
Hvad skal I afklare før underskrift?
De største stop- og kontrolpunkter kan samles i fem spørgsmål:
- Er du den tinglyste ejer af hele den andel, som skal gives væk?
- Er gaveandel, eventuel betaling, gældsovertagelse og samlet ejerskiftesum beskrevet ens i alle dokumenter?
- Skal huset fortsat være delingsformue, eller kræver jeres ønskede resultat en tinglyst ægtepagt om særeje?
- Har långiver taget stilling til debitorer og lån, uden at I forveksler dette med ejerskiftet?
- Har I afklaret den offentlige tinglysningsafgift og de særlige økonomiske følger af netop jeres overdragelse?
Skattestyrelsen oplyser, at ægtefæller som hovedregel frit kan give hinanden gaver, men der findes særlige situationer. Den korte hovedregel ændrer ikke kravene til værdioplysninger, skøde, tinglysning og afgift. En gave kan desuden blive mødt af konkurslovens omstødelsesregler, hvis giverens økonomiske forhold og tidspunktet gør betingelserne relevante. Overdragelsen bør derfor ikke bruges som en måde at flytte huset uden for kreditorernes rækkevidde.
Fagligt grundlag og kilder
Fremstillingen bygger på gældende regler og aktuelle myndighedsvejledninger om gaver mellem ægtefæller, ejerskab og tinglysning.
- Ægtefælleloven på Retsinformation.
- Tinglysningsloven, herunder reglerne om skøde, tinglysning og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledning om ægtepagt som adkomst.
- Skattestyrelsens aktuelle vejledning om gaver.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
