Du forebygger problemer ved en boligoverdragelse i familien ved at få ejerandele, betaling, lån og fremtidig brug af boligen afklaret, før I underskriver. Aftalen og skødet skal beskrive den samme overdragelse. Men et nyt navn i Tingbogen frigør ikke i sig selv sælgeren fra gæld, og en gave bliver ikke automatisk til et arveforskud. Begge spørgsmål kræver særskilt afklaring.
Det gælder både, når et voksent barn overtager forældrenes bolig, og når andre voksne familiemedlemmer handler med hinanden. Her er udgangspunktet et hus eller en ejerlejlighed, som overdrages, mens ejeren lever.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En boligoverdragelse i familien kræver klare aftaler om ejerskab, betaling, lån og fremtidig brug. Skødet skal stemme med aftalen, mens gæld og arveforskud afklares særskilt.
- Kontrollér, hvem der ejer boligen nu, og hvilke andele hver person skal eje bagefter.
- Et nyt navn i Tingbogen frigør ikke i sig selv sælgeren fra boliglånet.
- En gave er kun arveforskud, hvis modregning i senere arv må anses for aftalt.
- Afstem dokumenterne før underskrift, og kontrollér tinglysningssvaret, betalingerne og låneforholdene bagefter.
- Skeln mellem tinglysningsafgift, låneudgifter, vurdering og dokumentarbejde. Aftal også brug, vedligeholdelse og udtræden, hvis familien fortsat ejer eller bruger boligen sammen.
Hvem skal eje boligen efter overdragelsen?
Begynd med at skrive op, hvem der ejer boligen nu, og hvem der skal eje hvilke andele bagefter. Kontrollér navnene og ejerandelene i Tingbogen. Hvis begge forældre ejer huset, er det ikke tilstrækkeligt, at kun den ene overdrager sin andel, hvis barnet skal blive eneejer.
Skødets sælgerandel og køberandel måles forskelligt. Sælgerandelen viser, hvor meget af sælgerens egen andel der overdrages. Køberandelen viser, hvor meget af hele ejendommen køberen erhverver ved netop denne overdragelse.
Et fiktivt eksempel: En mor og en far ejer hver halvdelen af et hus. Moderen overdrager hele sin halvdel til deres voksne datter. Moderens sælgerandel er hele hendes andel, mens datterens køberandel er halvdelen af huset. Faderen ejer stadig den anden halvdel. Skal datteren eje hele huset, skal faderens andel også overdrages.
Er boligen familiens helårsbolig og indgår den helt eller delvis i ægtefællernes delingsformue, kræver en overdragelsesaftale som udgangspunkt også den anden ægtefælles samtykke. Det kan gælde, selv om kun den ene står som ejer. Ved manglende samtykke skal spørgsmålet om en eventuel tilladelse afklares særskilt.
Få betaling, familielån og gave til at stemme
Lav en samlet opstilling over, hvordan overdragelsen finansieres: kontant betaling, overtagelse af eksisterende gæld, et eventuelt nyt lån i familien og en eventuel gave. Du skal kunne følge hver del fra overdragelsesaftalen til det dokument, der beskriver den.
Den samlede ejerskiftesum i skødet er ikke nødvendigvis det beløb, der overføres mellem jeres bankkonti. Tinglysningsrettens vejledning om skøder medregner blandt andet overtaget pantegæld og gavebeløb i ejerskiftesummen. Derfor kan det give et forkert skøde, hvis I alene skriver kontantbetalingen ind.
Et gældsbrev beskriver familielånet. Få beløb, parter og tilbagebetalingsvilkår på plads, så dokumenterne viser, om beløbet er et lån eller en gave. Aftal også, hvordan betalinger dokumenteres. En forventning om, at gælden måske eftergives senere, bør ikke blandes sammen med en allerede besluttet gave.
Prisgrundlaget og eventuelle skattemæssige følger kræver særskilt afklaring ud fra relationen og ejendommen. Tinglysning af skødet er ikke Skattestyrelsens godkendelse af værdiansættelsen.
Hvornår er sælgeren ude af boliglånet?
Skeln mellem retten til boligen og pligten til at betale lånet. Du kan ikke alene ud fra et tinglyst skøde konkludere, at den tidligere ejer er frigjort over for långiveren.
Tinglysningslovens § 39 indeholder en særlig regel: Har køberen aftalt med sælgeren at overtage pantegælden, kan gælden efter pantebrevet ikke kræves indfriet ved ejerskifte, og er køberens ejerskab tinglyst ubetinget, indtræder køberen i forpligtelsen, og sælgeren frigøres. Panthaveren kan dog fortsat kræve ydelser af den tidligere ejer, indtil panthaveren har fået besked om overtagelsen og bevis for den nye ejers tinglysning.
I andre tilfælde får gældsovertagelsen først virkning over for panthaveren gennem en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Långiverens kreditvurdering og accept skal derfor afklares som en del af finansieringen, når den løsning kræver det.
Bed om en konkret afklaring for hvert lån: Skal det indfries, fortsætte med en ny skyldner eller blive hos den hidtidige låntager? Hvis sælgerens frigørelse er en forudsætning for handlen, bør gennemførelsen ikke baseres på, at familien indbyrdes har aftalt, hvem der fremover betaler regningerne.
Skal en fordel ved overdragelsen modregnes i arv?
Hvis du giver et barn en økonomisk fordel ved bolighandlen, bør I afklare, om den skal påvirke barnets senere arv. Efter arvelovens § 43 er der arveforskud, når arvingen modtager en økonomisk ydelse, og det må anses for aftalt, at værdien senere skal trækkes fra arven.
En gave ved familieoverdragelse er derfor ikke automatisk et arveforskud. Skriv hensigten tydeligt ned sammen med værdien og oplysninger om, hvem der har givet og modtaget ydelsen. En løs bemærkning om, at søskende bliver tilgodeset senere, giver ikke samme klarhed.
Et arveforskud garanterer heller ikke, at alle børn ender med lige mange penge. Overstiger forskuddet modtagerens arvelod, skal det overskydende som udgangspunkt ikke betales tilbage til boet, medmindre modtageren særskilt har forpligtet sig til det. Hvis jeres mål er en bestemt udligning, skal aftalen derfor passe til det mål.
Aftal også livet i boligen og en senere udtræden
Skal flere familiemedlemmer eje videre sammen, er skødet kun en del af løsningen. Du har også brug for at vide, hvem der bruger boligen, hvem der betaler udgifterne, og hvad der sker, hvis en medejer vil sælge.
En samejeoverenskomst kan samle jeres aftaler om brug, vedligeholdelse, større arbejder og udtræden. Beskriv eksempelvis, hvordan en udkøbspris skal fastlægges, og hvad I gør, hvis ingen kan finansiere et udkøb. Det er praktiske aftalepunkter, som skal tilpasses jeres ejerforhold og lån.
Hvis en forælder skal bo i huset efter at have overdraget hele ejerskabet, skal I særskilt afklare retten til fortsat at bruge boligen. Beskriv varighed, betaling, vedligeholdelse og ophør. Få samtidig vurderet, hvordan den konkrete ret sikres over for senere ejere og kreditorer, og hvordan den forholder sig til eksisterende pant.
Overdragelse af en andel kan være et alternativ til, at én overtager alt med det samme. Alternativet betyder til gengæld fortsat fælles ejerskab og behov for aftaler om de fælles beslutninger.
Gennemfør handlen i en aftalt rækkefølge
En praktisk arbejdsrækkefølge hjælper dig med at opdage uafklarede forhold, før familien regner overdragelsen for afsluttet:
- Kontrollér ejerforhold, pant og relevante servitutter. Saml også ejendommens oplysninger og dokumentation for kendte fejl eller arbejder, så begge parter handler på samme grundlag.
- Afklar pris, betaling, finansiering, ejerandele og fremtidig brug. Beskriv de forudsætninger, der skal være opfyldt, samt hvem der følger op på dem.
- Saml vilkårene i en overdragelsesaftale, og afstem den med eventuelt gældsbrev, gaveaftale, arveforskud og samejeaftale.
- Udarbejd skødet med de aftalte oplysninger, og sørg for de nødvendige underskrifter. Tinglysningen beskytter ejerretten over for konkurrerende aftaler og kreditorforfølgning efter tinglysningslovens regler.
- Læs tinglysningssvaret. Kontrollér ejerandele, eventuelle frister og retsanmærkninger, og afslut betaling og låneændringer efter de aftalte betingelser.
Et skøde, som tinglyses som betinget adkomst, må kun være betinget af, at købesummen berigtiges inden en angivet frist. Når sælgeren har anerkendt, at betalingen er ordnet, skal det tinglyses, at skødet er endeligt. Andre forbehold i overdragelsesaftalen skal afklares særskilt og kan ikke uden videre overføres til skødet.
En retsanmærkning kan pege på en eksisterende rettighed, som skødet ikke respekterer. Du bør derfor kontrollere både ejerregistreringen og, om de aftalte forhold om pant og betaling er afsluttet.
Hvis overdragelsen vedrører et uskiftet bo eller en mindreårig, kræver det en særskilt afklaring af, hvem der må disponere og på hvilke vilkår. Skal nogen underskrive på en andens vegne, skal grundlaget for repræsentationen også være på plads. Familieforholdet er ikke i sig selv en fuldmagt.
Hvilke udgifter skal familien have overblik over?
Bed om en opdeling af omkostningerne, så du kan se, hvad der vedrører selve ejerskiftet, og hvad der følger af finansieringen eller særlige aftaler:
- Offentlig tinglysningsafgift for skødet og eventuel særskilt tinglysning af pant eller andre rettigheder.
- Mulige udgifter ved indfrielse, ændring eller oprettelse af lån, afhængigt af lånevilkårene.
- Vurdering af ejendommen eller undersøgelse af bygningens forhold, hvis det er nødvendigt for jeres beslutning.
- Udarbejdelse og gennemgang af aftaler, skøde og eventuelle supplerende dokumenter.
Tinglysningsafgiftens grundlag ved en familiehandel kan være et andet end kontantbetalingen. Få derfor grundlaget afklaret, før I lægger budget. Aftal også, hvem der betaler hver udgift, og hvordan I fordeler løbende udgifter omkring overtagelsesdagen.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om beskyttelse af ejerrettigheder, skøder og gældsovertagelse.
- Tinglysningsrettens vejledninger om skøder, sælger- og køberandele, underskrifter, samejeoverenskomst og retsanmærkninger.
- Arveloven om aftaler om arveforskud samt lov om ægtefællers økonomiske forhold om familiens helårsbolig.
- Tinglysningsafgiftsloven om afgift ved ejerskifte og pantsætning.
- Skattestyrelsens vejledning om dokumentation ved gaveoverdragelse af fast ejendom.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
