Risikoen går normalt over på dig som køber, når du får rådighed over boligen på den aftalte overtagelsesdag. Får du nøglerne tidligere på en dispositionsdag, kan risikoen flytte med frem. Det præcise tidspunkt skal derfor findes i købsaftalen og et eventuelt skriftligt tillæg – ikke i datoen, hvor skødet bliver tinglyst.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Risikoen ved et boligkøb går normalt over, når køber får rådighed på den aftalte overtagelsesdag. En tidligere dispositionsdag kan flytte risikoen frem, så det præcise tidspunkt skal fremgå af købsaftalen eller et skriftligt tillæg.
- Aftalen skal gøre tidspunktet for risiko og dispositionsret klart.
- Risiko, betaling og tinglyst ejerskab kan følge forskellige tidslinjer.
- Husforsikringen skal gælde fra den aftalte risikodato.
- Husforsikring dækker ikke samme forhold som ejerskifteforsikring.
- Registrér boligens stand, måleraflæsninger og skader ved nøgleoverdragelsen.
Hvilket tidspunkt står i din købsaftale?
En købsaftale om boligen skal gøre det muligt at fastslå, hvornår du får rådighed, og hvornår risikoen går over. Ved et mæglerformidlet salg til en forbruger kræver formidlingsbekendtgørelsen, at købsaftalen oplyser begge tidspunkter. Reglen fastsætter ikke den samme dato for alle handler; den kræver, at den konkrete handel beskriver datoen.
Risikoklausulen fordeler som udgangspunkt det økonomiske tab ved en hændelig skade, som hverken køber eller sælger har forårsaget. Den fordeler ikke automatisk ansvaret for en mangel, en uforsvarlig handling eller et brud på købsaftalen. De spørgsmål kræver en særskilt vurdering af årsag, aftale og dokumentation.
Kontrollér både dato og klokkeslæt. Se også efter individuelle vilkår om brand, vedligeholdelse, forsikring og adgang til at ombygge før den egentlige overtagelsesdag. Et senere skriftligt tillæg kan have flyttet rådigheden uden at ændre resten af handelsforløbet.
Hvad flytter med en tidlig dispositionsdag?
En dispositionsdag kan ligge før overtagelsesdagen. Når du efter aftalen får den fulde rådighed tidligere, følger risikoen, vedligeholdelsen, forsikringsbehovet og de løbende forbrugsudgifter som udgangspunkt med fra dispositionsdagen. Målerne bør derfor aflæses, når den tidlige rådighed begynder.
Betaling, finansiering og tinglysning flytter ikke nødvendigvis med. Den oprindelige overtagelsesdag kan fortsat være skæringsdag for deponering og andre økonomiske vilkår, mens skødet behandles i sit eget spor. Tinglyst adkomst beskytter din ejendomsret over for konkurrerende rettigheder; den erstatter ikke købsaftalens bestemmelse om, hvornår du overtager risikoen.
Illustrativt eksempel: Købsaftalen angiver overtagelse den 1. juli, men et skriftligt tillæg giver køber fuld dispositionsret den 15. juni. En storm beskadiger taget den 20. juni. Hvis tillægget lader risikoen følge dispositionsretten, ligger den hændelige skade som udgangspunkt i købers risikoperiode, og købers husforsikring bør gælde fra den 15. juni. Den konkrete dækning følger policen. Er skaden forårsaget af en parts handling eller knyttet til et ældre skjult forhold, kræver sagen en anden vurdering.
Hvilken forsikring passer til skaden?
Din husforsikring skal være aftalt til at gælde fra den dag, hvor du overtager risikoen. Ved tidlig dispositionsret er det derfor ikke nok, at policen først begynder på den senere overtagelsesdag. Dækningen afhænger af policen, så datoen og den ønskede dækning skal bekræftes med selskabet inden nøgleudleveringen.
Husforsikring og ejerskifteforsikringens dækning skal ikke blandes sammen. Husforsikringen vedrører efter sine vilkår nye skader, der opstår efter risikoovergangen. Ejerskifteforsikringen vedrører dækningsberettigede fysiske forhold, som var til stede, da du overtog boligen, men som blandt andet ikke var tilstrækkeligt beskrevet eller kendt og ikke er undtaget i policen.
Ved en ejerlejlighed er selve bygningen normalt omfattet af ejerforeningens fælles ejendomsforsikring. Du skal stadig kontrollere fællespolicens omfang og sørge for, at dine egne forsikringer passer til rådighedsdatoen. En forsikringsaftale bør være på plads før overtagelsen eller en tidligere dispositionsdag; en efterfølgende tegning lukker ikke sikkert et hul bagud i tid.
Hvem betaler, hvis en skade opdages?
Det første spørgsmål er ikke kun, hvornår skaden bliver set. Du skal også afklare, hvornår den opstod, hvad der forårsagede den, og hvilken risikodato parterne aftalte. En vandskade opdaget på overtagelsesdagen kan være en ny hændelse, et ældre skjult forhold eller en følge af manglende vedligeholdelse før overdragelsen. De tre situationer kan høre til forskellige aftale- og forsikringsspor.
Brug en enkel rækkefølge, så bevis og dækning ikke går tabt:
- Begræns en akut skade og afspær farlige områder.
- Tag fotos og video, notér opdagelsestidspunktet, og gem afleveringsnotat, måleraflæsninger, beskeder og kvitteringer.
- Giv straks skriftlig besked til den anden part og det eller de forsikringsselskaber, som kan være relevante.
- Vent med permanent udbedring, til selskabet har kunnet tage stilling eller besigtige, medmindre en akut indsats er nødvendig for at forhindre større skade.
- Sammenhold købsaftalen, tillæg, policer og den tekniske forklaring, før udgiften placeres endeligt.
Boligejer.dk’s overtagelsesguide anbefaler en gennemgang umiddelbart efter overtagelsen og beskriver måleraflæsningen ved nøgleoverdragelsen. En hurtig, fælles registrering gør ikke i sig selv den ene part ansvarlig, men den kan dokumentere boligens stand på skæringsdatoen.
Hvad skal du kontrollere før nøgleoverdragelsen?
Før du modtager eller afleverer nøglerne, bør den skriftlige aftale give et entydigt svar på disse punkter:
- dato og klokkeslæt for rådighed og risikoovergang
- om adgangen er fuld dispositionsret eller kun adgang til et bestemt formål
- hvilke forsikringer der gælder fra samme tidspunkt
- hvem der betaler forbrug og vedligeholdelse fra skæringsdatoen
- hvordan nøgler, målerstande og boligens synlige stand registreres
- hvem der straks skal kontaktes, hvis der opdages en skade
Som køber bør du sikre dig skriftlig bekræftelse på forsikringsstarten, før du får rådighed. Som sælger skal du fortsat vedligeholde boligen frem til det aftalte skæringstidspunkt og bør straks give skriftlig besked om en ny konstateret skade. Begge parter bør gemme det underskrevne tillæg og afleveringsmaterialet sammen med købsaftalen, så risikodatoen kan dokumenteres uafhængigt af tinglysning og betaling.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende regler om ejendomsformidling og tinglysning samt aktuelle offentlige vejledninger om overtagelse og forsikring.
- Retsinformation: bekendtgørelsen om formidling ved salg af fast ejendom og reglerne om ejerskifteforsikring
- Erhvervsstyrelsens Boligejer.dk: overtagelse af boligen, købsaftalen og husforsikring
- Tinglysningsloven og Tinglysningsrettens vejledning om skøder
- Konkurrence- og Forbrugerstyrelsens Forbrug.dk: anmeldelse og dokumentation af forsikringsskader
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: