En samejeoverenskomst om fast ejendom bør beskrive jeres ejerandele, indskud, løbende betalinger og fremgangsmåden, hvis en ejer vil ud. Når du ejer bolig med andre, skal aftalen også forklare, hvordan I fordeler et tab. Den interne aftale erstatter hverken et skøde ved ændring af ejerandele eller en afklaring af, hvem der hæfter for lånene.
Begynd med de situationer, I skal kunne løse: En betaler mere ved købet, en anden betaler for et nyt tag, eller kun én vil blive boende. En brugbar aftale gør det muligt at finde både betalingsansvaret og næste skridt uden først at skulle blive enige igen.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En samejeoverenskomst bør afklare ejerandele, indskud, udgifter og udtræden. Den skal også beskrive tab og manglende betaling, mens skøde og lånehæftelse kræver særskilt afklaring.
- Ejerandel, kontant indskud og fordeling af salgsprovenuet er forskellige spørgsmål.
- Beskriv, hvad der sker, hvis salgsprovenuet ikke rækker til et aftalt forlodsbeløb.
- Aftal prisfastsættelse, frister og et alternativ, hvis en medejer ikke kan finansiere overtagelsen.
- Vurder bestemmelserne enkeltvis ved tinglysning; en intern provenuaftale kan ikke tinglyses som servitut.
- Saml skøde, lånedokumenter og bilag. Afklar særskilt udgifter til dokumentarbejde, vurdering, bank og eventuel tinglysning.
Hvordan hænger ejerandele og forskellige indskud sammen?
Skriv først, hvem der ejer ejendommen, hvilken ejendom aftalen omfatter, og hvilke andele hver ejer har. Sammenhold oplysningerne med skødet og Tingbogen. Skeln derefter mellem tre størrelser: ejerandelen, pengene indbetalt ved købet og den aftalte fordeling ved et senere salg.
Du kan godt have betalt mere kontant end din medejer uden af den grund at have fået en større tinglyst ejerandel. En aftale om tilbagebetaling af et indskud og en overdragelse af en ejerandel har forskellige funktioner. Hvis I vil ændre ejerskabet, skal I også håndtere overdragelsen og registreringen. Forholdet mellem samejeoverenskomst og ejerandele skal derfor afklares, før I skriver en fordelingsregel.
Afklar, om forskellen i indskud skal håndteres gennem ejerfordelingen, et internt lån eller en særlig fordeling af salgsprovenuet. Undgå, at samme beløb bliver udlignet to gange gennem forskellige dokumenter. Et gældsbrev dokumenterer et tilbagebetalingskrav; en regel om fordeling af provenuet beskriver, hvordan et bestemt beløb skal fordeles. Formuleringerne bør ikke bruges som synonymer.
Hvad sker der med indskuddet, hvis boligen falder i værdi?
En formulering om, at du får dit indskud tilbage først, bør ledsages af en regel for den situation, hvor pengene ikke rækker. Aftal også, om tilbagebetalingen kun sker af salgsprovenuet, eller om den anden ejer skal betale et eventuelt restbeløb af egne midler.
Fiktivt regneeksempel: Anna og Bo ejer hver halvdelen. De aftaler, at Anna får 200.000 kr. først af det beløb, der er tilbage efter indfrielse af lån og betaling af salgsudgifter. Resten deles lige. Er der 800.000 kr. tilbage, får Anna 200.000 kr. plus halvdelen af 600.000 kr., altså 500.000 kr. Bo får 300.000 kr.
Er der kun 100.000 kr. tilbage, kan salget ikke finansiere hele Annas forlodsbeløb. I eksemplet har de udtrykkeligt aftalt, at hendes ret er begrænset til det tilgængelige provenu, så hun får 100.000 kr., og Bo får intet. Havde de i stedet aftalt et personligt tilbagebetalingskrav, skulle dette opgøres særskilt. Eksemplet viser en valgt aftalemodel, ikke en automatisk fordelingsregel.
Beskriv desuden fordelingen mellem jer, hvis salget efterlader gæld. En privat fordelingsregel afgør ikke i sig selv, hvad långiver kan kræve. Det samme gælder senere ekstraindbetalinger: Angiv, om de ændrer jeres interne opgørelse, og gem dokumentation for beløb og formål.
Hvem betaler driften og bestemmer over forbedringer?
Lav en udgiftsfordeling, som du kan bruge på de konkrete regninger. En samlet sætning om at dele alle udgifter kan efterlade tvivl om forskellen mellem forbrug, renter, afdrag og forbedringer.
- Fordel boligudgifter som forsikring, fællesudgifter og almindelig vedligeholdelse.
- Beskriv særskilt, hvordan I betaler renter og afdrag, og om ekstra afdrag giver et internt tilgodehavende.
- Aftal fordelingen af el, vand og varme, også når en ejer bruger boligen alene.
- Fastlæg, hvem der kan bestille reparationer, hvilken beløbsgrænse I ønsker, og hvordan akutte skader håndteres.
- Beskriv godkendelse og afregning af forbedringer, herunder om eget arbejde skal tillægges en aftalt værdi.
Aftal en fælles opgørelse over udlæg med bilag og faste tidspunkter for afregning. Hvis en betaling mangler, bør aftalen beskrive varsling, frist til at rette op og næste skridt. Det er vilkår, I skal vælge og formulere; listen opstiller ikke lovbestemte beløbsgrænser eller frister.
Hvordan kommer en ejer ud af fællesskabet?
Beskriv en udtrædelsesproces, der også virker, når du og din medejer er uenige. Det er utilstrækkeligt blot at skrive, at den anden kan købe: I skal kunne bestemme pris, betalingsdato og konsekvensen, hvis købet ikke gennemføres.
Tag stilling til, hvordan en ejer opsiger aftalen, og hvornår en overtagelse skal være afklaret. Angiv, hvem der vurderer ejendommen, hvilken dato vurderingen gælder for, og hvad I gør ved forskellige vurderinger. Beskriv også, hvilke omkostninger der skal indgå i opgørelsen ved et internt køb.
En regel om forkøbsret i samejeoverenskomsten bør præcisere, hvilken salgssituation der udløser retten, og hvordan den bruges. Ønsker I en ret til overtagelse ved andre begivenheder, skal det beskrives særskilt. Overskriften på klausulen kan ikke erstatte en præcis beskrivelse af retten.
Indbyg et alternativ, hvis den interesserede ejer ikke kan finansiere overtagelsen inden den aftalte frist. Det kan være salg af hele ejendommen med en fastlagt procedure for valg af mægler og ændring af udbudspris. Vil I eje videre midlertidigt, skal der være regler for brug, betaling og en ny slutdato. Beskriv, hvordan en uenighed om aftalen skal forsøges løst, eksempelvis ved forhandling eller mediation.
Hvornår er den fraflyttende ejer fri af lånene?
Fraflytning og jeres interne betalingsaftale frigør ikke i sig selv en låntager. Du bør derfor få låneforholdet afklaret som et særskilt led i en overtagelse og få dokumentation for, hvem långiver herefter kan kræve betaling af.
Ved pantegæld indeholder tinglysningslovens § 39 en særlig regel: Har køber aftalt at overtage gælden, kan lånet ikke kræves indfriet ved ejerskifte efter pantebrevets vilkår, og er købers ejerskab tinglyst ubetinget, indtræder køber i gælden, og sælger frigøres. Panthaver kan dog fortsat kræve ydelser hos sælger, indtil meddelelse og fornødent bevis er modtaget. I andre tilfælde kræves en aftale med panthaveren om gældsovertagelsen.
Forbered derfor gældsovertagelsen, inden I behandler udkøbet som afsluttet. Hvis løsningen afhænger af en långivers accept eller kreditvurdering, bør aftalen fastlægge, hvad der sker ved et afslag. En planlagt overtagelsesdato dokumenterer ikke, at den afgående ejer er frigjort.
Hvilke dele af aftalen kan tinglyses?
En samejeoverenskomst kan indeholde både interne økonomiske vilkår og rettigheder over selve ejendommen. Ved tinglysning af samejeoverenskomsten skal bestemmelserne vurderes hver for sig. Tinglysningsloven kræver, at dokumentet vedrører en ret over en bestemt ejendom.
Tinglysningsrettens vejledning om servitutter forklarer, at en aftale om, at andre skal have del i provenuet ved ejerens salg, ikke kan tinglyses som servitut. En intern fordeling af salgspenge bliver altså ikke sikret over for andre alene ved at blive skrevet ind i et dokument med overskriften samejeoverenskomst.
Myndighedens vejledning angiver, at anmeldelsen sker som servitut med dokumenttypen Samejeoverenskomst. Teksten skal mindst indeholde de bestemmelser, der ønskes tinglyst, og den påtaleberettigede skal angives. Den påtaleberettigede er den, der kan gøre servitutten gældende; retten kan også knyttes til ejerskabet af en bestemt ejendom. Du bør derfor få afklaret både rettighedens indhold og hvem der skal kunne håndhæve den.
Hvordan får I aftalen færdig og holder den brugbar?
Saml dokumenterne, før du og de øvrige ejere lægger jer fast på en fordelingsmodel. Forløbet kan tilrettelægges sådan:
- Find skøde, oplysninger fra Tingbogen, lånedokumenter og dokumentation for indskud og allerede betalte udlæg.
- Aftal ejerøkonomi, brug af boligen, beslutninger og udtræden. Prøv fordelingsreglerne på både et overskud og et tab.
- Afklar eventuelle låneændringer og de rettigheder, der skal søges tinglyst, før I baserer løsningen på dem.
- Gennemgå den samlede aftale, datér den, og sørg for, at alle ejere underskriver samme version med de tilhørende bilag.
- Aftal, hvornår I tager teksten op igen, eksempelvis ved nye lån, større indskud, ændrede ejerandele eller en ejers ønske om at flytte.
Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden, og samejeoverenskomsten giver ikke i sig selv arveret efter din partner. Ønsker I at sikre hinanden ved dødsfald, skal et eventuelt testamente og aftalens regler om ejendommen passe sammen. En mulighed for at købe en andel og en ret til at arve den er forskellige spørgsmål.
Indhent en afgrænset pris på selve dokumentarbejdet. Afklar særskilt udgifter til vurdering, bankbehandling og eventuel tinglysning, hvis den valgte løsning kræver disse skridt. En pris på en samejeoverenskomst fortæller ikke alene, hvad en senere overtagelse af ejendommen vil koste.
Klare formuleringer er heller ikke en garanti for, at ethvert vilkår kan håndhæves. Aftaleloven giver mulighed for at ændre eller tilsidesætte urimelige aftaler. Gennemgå derfor især vilkår om tab, misligholdelse og udtræden, så deres konsekvenser er forståelige for alle ejere.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om skøde, rettigheder over ejendommen og overtagelse af pantegæld.
- Tinglysningsrettens vejledninger om servitutter og anmeldelse af samejeoverenskomst.
- Aftaleloven om bindende aftaler og urimelige vilkår.
- Arveloven om arveret og testamenter.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: