En samejeoverenskomst bør beskrive, hvordan I ejer, bruger, betaler for og senere kan forlade den fælles ejendom. Den bør også forklare, hvad der sker, når I ikke er enige. Aftalen skal passe til skødet, lånene og jeres faktiske økonomi, men den erstatter ingen af delene. Jo mere præcist aftalen angiver udløser, metode, frist og løsning ved uenighed, desto lettere er den at bruge.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
En samejeoverenskomst bør give klare svar på ejernes indbyrdes økonomi, brug, beslutninger og udtræden. Den skal passe sammen med skødet og lånene, men ændrer ikke i sig selv ejerandele eller hæftelse over for långiver.
- Angiv ejendom, ejere, ejerandele og hvordan forskellige indskud behandles.
- Fordel brug, løbende udgifter, vedligeholdelse og beslutningskompetence.
- Beskriv udtræden med varsel, vurderingsmetode, forkøbsret, frister og en løsning, hvis overtagelse ikke lykkes.
- Fastlæg håndtering af manglende betaling, uenighed og dokumentation for udlæg.
- Vurder hver bestemmelse særskilt, hvis dele af aftalen skal tinglyses.
Hvilket udgangspunkt skal aftalen fastlåse?
Begynd med at identificere alle ejere og den konkrete ejendom entydigt. Brug adresse og de ejendomsoplysninger, der fremgår af en aktuel tingbogsattest. Aftalen bør derefter gengive de registrerede ejerandele og datoen for det fælles ejerskab. Det gør det muligt at kontrollere, om aftalen bygger på samme udgangspunkt som Tingbogen.
Beskriv også, hvad hver ejer har bidraget med ved købet, og hvilken virkning et forskelligt indskud skal have mellem jer. Et større indskud kan være behandlet på flere måder. Det kan blandt andet være et særskilt tilgodehavende, et beløb der skal afregnes først ved salg, eller en del af begrundelsen for ulige ejerandele. Aftalen skal vælge modellen og forklare beregningen; det er ikke nok kun at skrive beløbene ned.
- navnene på samtlige ejere og den ejendom, aftalen vedrører
- ejerandelene i Tingbogen og datoen, de er kontrolleret
- indskud, mellemregninger og dokumentation for betalingerne
- hvilke andre dokumenter aftalen bygger på, herunder skøde og lånedokumenter
Illustrativt eksempel: To ejere står hver med halvdelen af ejendommen i Tingbogen, men den ene har betalt en større del af udbetalingen. Hvis aftalen kun nævner forskellen, men ikke fortæller, om den skal tilbagebetales før en rest deles, mangler den den regel, der skal bruges ved salg. Hvis ejerne i stedet vil eje 60/40, skal ejerændringen gennemføres i adkomstsporet; en samejeoverenskomst kan ikke alene ændre ejerandelene i skødet.
Hvordan skal brug og løbende udgifter fordeles?
Aftalen bør beskrive, hvem der må bruge ejendommen, hvornår og til hvad. I en fælles helårsbolig kan det handle om udlejning, hjemmearbejde eller længere fravær. I et sommerhus eller en ejendom med adskilte boligdele kan kalender, gæster, udlån, nøgler og eksklusiv brugsret kræve særskilte regler. Beskriv også, om en medejer må overlade sin brugsret til andre, og hvilken godkendelse det i så fald kræver.
Den løbende økonomi skal opdeles efter udgiftstype. Aftalen kan fastsætte en fordelingsnøgle for låneydelser, forsikring, forsyning, fælles drift og almindelig vedligeholdelse. Den bør samtidig angive betalingsdag, konto, bilagskrav og hvad der sker, hvis én ejer midlertidigt lægger ud for en anden. Fordelingen mellem jer ændrer ikke långiverens rettigheder efter lånedokumenterne.
En fælles reserve til planlagte arbejder kan gøre økonomien mere forudsigelig. Hvis I vælger den løsning, bør aftalen forklare, hvem der disponerer over kontoen, hvilke udgifter den må dække, og hvordan et indestående behandles, når en ejer udtræder.
Hvem kan beslutte reparationer og forbedringer?
Skeln mellem nødvendig vedligeholdelse, akutte tiltag og forbedringer. Aftalen bør angive, hvilke beslutninger en ejer kan træffe alene, hvilke der kræver en bestemt tilslutning, og hvilke der kræver alle ejeres samtykke. Den bør også fortælle, hvordan tilbud indhentes, og om en medejer kan udføre arbejde mod betaling.
Gør hver vigtig klausul operationel med fem spørgsmål: Hvad udløser reglen? Hvem træffer beslutningen, eller hvilken beregningsmetode bruges? Hvilken frist gælder? Hvilken dokumentation skal gemmes? Hvad sker der, hvis processen ikke fører til en løsning? Modellen er særlig nyttig ved større reparationer, fordi en løs formulering om, at udgifter deles rimeligt, ikke fortæller, hvem der kan bestille arbejdet eller kontrollere regningen.
Hvis én ejer betaler for en forbedring, skal aftalen tage stilling til den interne økonomiske virkning. Betalingen ændrer ikke automatisk den tinglyste ejerandel. Beskriv derfor, om beløbet er et udlæg, et lån mellem ejerne eller en udgift, der ikke skal afregnes særskilt, og hvordan dokumentationen indgår i en senere opgørelse.
Hvordan skal en medejer kunne træde ud?
En udtrædelsesklausul skal kunne bruges uden først at opfinde processen. Den bør ikke nøjes med at skrive, at den anden ejer har forkøbsret. En brugbar forkøbsret i samejeoverenskomsten skal passe sammen med regler om varsel, pris, svarfrist, finansiering og den løsning, der gælder, hvis ingen overtager.
- Den udtrædende ejer giver et skriftligt varsel efter den aftalte metode.
- Ejendommen eller ejerandelen vurderes efter en på forhånd beskrevet metode og på en fast vurderingsdato.
- De øvrige ejere får tilbud efter de aftalte vilkår og inden en klar svarfrist.
- En overtagelse gøres afhængig af de dokumenter og den finansiering, som faktisk skal være på plads.
- Hvis overtagelsen ikke gennemføres, træder en aftalt salgsproces eller en anden klart beskrevet fallback i kraft.
Vurderingsklausulen bør oplyse, hvem der vælger vurderingspersonen, om der skal bruges én eller flere vurderinger, hvordan uenighed om vurderingen håndteres, og hvilke salgsomkostninger eller interne mellemregninger der indgår i opgørelsen. Hvis den ene overtager den andens ejerandel, skal ejerændringen gennemføres med det relevante skøde, mens låne- og frigørelsessporet behandles særskilt.
Hvad sker der ved manglende betaling eller låst beslutning?
Aftalen bør definere en misligholdelsessituation, før den angiver en reaktion. Skriv derfor, hvornår en betaling er forsinket, hvordan påkravet gives, hvilken frist der er til at rette forholdet, og hvordan en anden ejers midlertidige udlæg dokumenteres og afregnes. Undgå en regel, der giver én ejer adgang til at gennemtvinge et salg uden en præcis procedure.
Ved en låst beslutning kan aftalen først kræve et skriftligt beslutningsgrundlag og et nyt møde inden en bestemt frist. Derefter kan en neutral vurdering eller mægling være et aftalt trin. Hvis spørgsmålet stadig ikke løses, bør aftalen angive, om udtrædelses- eller salgsprocessen aktiveres, og hvordan en eventuel retlig tvist skal håndteres. Akutte arbejder, der skal begrænse skade på ejendommen, bør have deres egen snævre regel, så de ikke forveksles med frivillige forbedringer.
Hvilke andre dokumenter skal passe med aftalen?
Samejeoverenskomsten regulerer først og fremmest forholdet mellem ejerne. Tingbogen regulerer den offentlige registrering af adkomst og rettigheder, og lånedokumenterne regulerer forholdet til långiver. En intern aftale om, at én ejer fremover betaler hele ydelsen, frigør derfor ikke i sig selv den anden over for banken eller realkreditinstituttet. Det konkrete lånegrundlag og reglerne om gældsovertagelse skal kontrolleres særskilt.
Aftalen bør også koordineres med andre dokumenter, når jeres situation kræver det. Det kan være et testamente, hvis dødsfald skal indgå i planlægningen, eller et nyt skøde, hvis ejerandelene ændres. For ugifte samlevende gælder, at samejeoverenskomsten ikke i sig selv giver arveret. Den brede sammenhæng mellem ejerforhold, gæld og andre dokumenter er beskrevet nærmere i artiklen om ugifte samlevende med fast ejendom.
Angiv en rangorden, hvis flere dokumenter behandler samme spørgsmål. Opstår der forskel mellem aftalen og det, der står i skødet, lånet eller en tinglyst servitut, bør I ikke forsøge at løse forskellen med en mundtlig forståelse. Dokumenterne skal afstemmes efter den ændring, I faktisk vil gennemføre.
Hvilke bestemmelser kan tinglyses?
Tinglysning skal vurderes bestemmelse for bestemmelse. Efter tinglysningslovens § 10 kan et privat dokument kun tinglyses, når det efter sit indhold fastslår, stifter, ændrer eller ophæver en ret over en bestemt fast ejendom, og indholdet skal være endeligt fastsat. En ren intern regel om fordeling af husholdningsudgifter er derfor ikke automatisk en tinglysbar servitut.
En rettighed over ejendommen kan have brug for tinglysning for at stå sig mod senere aftaler og retsforfølgning efter tinglysningslovens § 1. Det gør ikke tinglysning til et standardkrav for hele aftalen. Den officielle vejledning om samejeoverenskomst hos Tinglysningsretten angiver, at servitutteksten som minimum kan være et ekstrakt af de bestemmelser, der ønskes tinglyst. Det giver mulighed for at holde private økonomiske vilkår uden for det offentlige dokument.
Brugsret til et bestemt areal, rum eller en etage kan kræve et rids, som stedfæster rettigheden. Tinglysningen skal også angive den påtaleberettigede og eventuel tidsbegrænsning. Bilag i tinglysningssystemet er offentligt tilgængelige og bør ikke indeholde unødvendige personnumre, kontooplysninger eller følsomme oplysninger. Den nærmere vurdering af tinglysning af samejeoverenskomst hører derfor sammen med den konkrete klausul, ikke bare med dokumentets titel.
Aftalen bør placere eventuelle omkostninger til tinglysning, vurderinger og særskilte dokumentændringer. Beløbene afhænger af den handling, der faktisk gennemføres, og bør kontrolleres på det tidspunkt.
Hvornår bør aftalen revideres?
Indsæt en regel om ændringer: De bør være skriftlige, daterede og tiltrådt af alle de ejere, som skal bindes. Aftalen bør gennemgås, når ejerkredsen, ejerandelene, finansieringen, brugen af ejendommen eller den aftalte udtrædelsesmodel ændres. Det samme gælder efter en større forbedring, hvis betalingen skal få betydning for den interne opgørelse.
Afslut gennemgangen med fire kontroller: Stemmer ejerandelene med Tingbogen? Stemmer betalingsansvaret med lånedokumenterne? Beskriver den private aftale den måde, I faktisk bruger og betaler for ejendommen på? Er tinglyste rettigheder fortsat korrekte? Hvis en tinglyst bestemmelse ændres eller ophører, skal det vurderes, om der kræves en ny anmeldelse eller påtegning og medvirken fra den påtaleberettigede.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på gældende aftale- og tinglysningsret samt Tinglysningsrettens aktuelle vejledninger om adkomst, servitutter og samejeoverenskomster.
- Retsinformation: Aftaleloven og Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Adkomst, skøder og servitutter
- Tinglysningsrettens vejledning om samejeoverenskomst
- Arveloven og Borger.dk om testamente
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: