Når en husejer går bort, skal ejendommen formelt overdrages til en ny ejer, enten den efterlevende ægtefælle eller arvingerne. Mange tror, at dødsboet kræver en advokat til dette, men selve skødeskrivningen er en administrativ opgave, som en specialist ofte kan løse både billigere og hurtigere.
Hvordan overtager man huset når ejeren er gået bort?
Når et dødsfald indtræffer, bliver afdødes aktiver og passiver samlet i det, man kalder et dødsbo. Hvis afdøde ejede fast ejendom, indgår boligen i dette bo. Det betyder, at huset midlertidigt “ejers” af boet, indtil Skifteretten har taget stilling til, hvem der skal arve. Processen starter derfor altid i Skifteretten, som udsteder en skifteretsattest. Denne attest er det juridiske nøgledokument, der beviser, hvem der har ret til at disponere over arven.
Først når skifteretsattesten foreligger, kan man gå i gang med selve ejendomsoverdragelsen. Det er en udbredt misforståelse, at ejerskabet skifter automatisk i tingbogen ved dødsfald. Det gør det ikke. I Tinglysningsrettens systemer vil afdøde fortsat stå som ejer, indtil nogen aktivt foretager sig noget. Det er her, dødsboskødet kommer ind i billedet. Et dødsboskøde er den digitale registrering, der flytter ejendomsretten fra afdøde til den nye ejer – hvad enten det er en enke, der sidder i uskiftet bo, eller børn, der har arvet huset.
Selve tinglysningen foregår digitalt. I praksis skal skifteretsattesten ofte medsendes eller uploades som dokumentation over for Tinglysningsretten. Det sikrer, at kun de retmæssige arvinger kan underskrive og ændre i ejerskabet. Hvis der er flere arvinger, skal alle typisk skrive under, eller de skal give fuldmagt til en, der kan handle på vegne af boet. Det er en proces, der kræver nøjagtighed, da fejl i oplysningerne kan føre til afvisning fra retten, hvilket trækker tiden ud i en i forvejen svær situation.
Er det nødvendigt at bruge en advokat til boet?
I forbindelse med et dødsfald er der mange praktiske ting at tage stilling til, og mange vælger at lade en advokat stå for hele bobehandlingen. Hvis boet er komplekst, hvis der er uenighed mellem arvingerne, eller hvis gælden er større end formuen (insolvent bo), er det absolut nødvendigt med advokatbistand til at styre processen.
Men i de mange tilfælde, hvor boet er solvent, og hvor familien er enige om fordelingen, vælger mange at skifte boet privat. Det kaldes privat skifte. Her står arvingerne selv for det praktiske, og i den situation er det værd at overveje, om man behøver en advokat til selve ejendomsoverdragelsen. Skøde Centret kan håndtere tinglysningen af dødsboskødet separat.
Forskellen ligger ofte i prisen. En advokat, der håndterer et dødsbo, fakturerer typisk for medgået tid eller tager en procentdel af boets værdi. Ved at udskille opgaven med skødet til en specialist, får man ofte en fast, lav pris på netop denne del. Produktet er det samme: Et tinglyst skøde, der sikrer den nye ejers rettigheder.
Det handler om at vurdere behovet. Har I brug for juridisk rådgivning om arveloven og boafgift, er advokaten den rette. Men har I styr på fordelingen og mangler blot at få huset skrevet over i den rette ejers navn, betaler I ofte en overpris hos en advokat sammenlignet med en specialist, der arbejder med tinglysning hver dag. Det er en måde at spare midler i boet, som i sidste ende kommer arvingerne til gode.
Hvad koster det i afgift når man arver et hus?
Når fast ejendom skifter ejer, skal der betales afgift til staten. Det gælder også ved dødsfald, men reglerne varierer markant afhængigt af, hvem der overtager ejendommen. Det er et område, hvor det er vigtigt at være opmærksom, da man ellers kan komme til at betale for meget.
Hvis det er den efterlevende ægtefælle, der overtager ejendommen for at sidde i uskiftet bo, er reglerne meget lempelige. Her skal der blot betales den faste tinglysningsafgift på 1.850 kr. Staten opkræver altså ikke den sædvanlige procentafgift af boligens værdi. Det kræver dog, at skødet anmeldes korrekt med markering af, at der er tale om uskiftet bo eller ægtefælleudlæg.
Hvis det derimod er børn eller andre arvinger, der overtager ejendommen, betragtes det typisk som en almindelig overdragelse i afgiftsmæssig forstand. Det betyder, at der skal betales både den faste afgift på 1.850 kr. og en variabel afgift på 0,6 % af den offentlige ejendomsvurdering eller købesummen.
Der er dog visse nuancer. I nogle tilfælde kan man opnå nedsat afgift, hvis arvingerne overtager ejendommen som led i en bodeling. Det er teknisk og afhænger af, hvordan skifteretsattesten er udformet, og hvordan boet gøres op. En rådgiver vil altid undersøge, hvilken afgiftskategori jeres sag falder ind under, så boet belastes mindst muligt. Fejl i denne beregning bliver sjældent opdaget af systemet automatisk, så det er op til anmelderen at kende undtagelserne i lovgivningen.
Hvad sker der med lånene i huset ved dødsfald?
Et hus er sjældent gældfrit, og når ejeren dør, forsvinder gælden ikke. Den følger som udgangspunkt ejendommen og dermed den nye ejer. Håndteringen af lånene er ofte den mest kritiske del af processen, da kreditforeningen og banken skal godkende den nye ejer.
Hvis en ægtefælle vælger at sidde i uskiftet bo, indtræder vedkommende automatisk i afdødes rettigheder og forpligtelser. Det betyder i praksis, at ægtefællen overtager gælden. Banken skal stadig orienteres, og lånene skal ofte have en påtegning, men det er sjældent et problem, da det er en ret, man har efter loven.
Situationen er anderledes, hvis det er børn eller andre arvinger, der skal overtage huset. Her skal arvingen kreditvurderes på helt almindelige vilkår. Banken skal vurdere, om arvingens privatøkonomi kan bære husets udgifter. Hvis banken siger nej, kan arvingen ikke overtage huset, og boet vil være tvunget til at sælge ejendommen til tredjemand.
Det er derfor afgørende at tale med banken, før man bestiller skødet. Man skal sikre sig:
- At banken accepterer gældsovertagelsen.
- At vilkårene for lånene kan fortsætte eller omlægges fornuftigt.
- Om der er særlige indfrielsesklausuler ved dødsfald.
Ofte skal banken give en digital accept i tinglysningssystemet, før skødet kan gå igennem. En specialist kan hjælpe med at koordinere denne proces mellem boet, arvingen og banken, så man ikke ender i en situation, hvor skødet er anmeldt, men banken blokerer for tinglysningen.
Hvilken betydning har skifteretsattesten for skødet?
Skifteretsattesten er det helt centrale dokument i enhver sag om dødsboskøde. Uden denne attest kan Tinglysningsretten ikke se, hvem der har bemyndigelse til at disponere over afdødes ejendom. Attesten udstedes af Skifteretten, når de har taget stilling til, hvordan boet skal behandles.
Der findes forskellige former for skifte, og det har betydning for skødet. Ved et privat skifte udpeges arvingerne til at bestyre boet. Her vil skifteretsattesten navngive de personer, der skal skrive under på skødet som sælgere (på vegne af boet). Hvis der er mange arvinger, vælger man ofte at give fuldmagt til én person, der så kan håndtere det praktiske med MitID.
Hvis en ægtefælle sidder i uskiftet bo, får vedkommende en attest på dette. Denne attest fungerer som dokumentation for, at ægtefællen nu ejer det hele. Ved tinglysningen fungerer attesten som det juridiske grundlag, der legitimerer overførslen af ejendomsretten.
Det er vigtigt at tjekke, at oplysningerne i skifteretsattesten stemmer overens med virkeligheden, og at alle aktiver er nævnt korrekt, hvis det er specificeret. Når skødet skal tinglyses, fungerer attesten som en slags nøgle, der låser op for afdødes digitale adgang til tingbogen. En erfaren rådgiver ved præcis, hvordan attesten skal bruges i det digitale tinglysningssystem for at undgå tekniske afvisninger.
Er jeg juridisk sikret uden en advokat?
I en tid med sorg ønsker de færreste at bekymre sig om juridiske faldgruber. Derfor vælger mange den traditionelle løsning med en advokat for at føle sig sikre. Det er en forståelig disposition, da advokater har en lovpligtig forsikring, der dækker fejl.
Men det er vigtigt at vide, at sikkerheden ikke er unik for advokater. Specialiserede virksomheder som Skøde Centret tilbyder en tilsvarende tryghed. Selvom virksomheden ikke er et advokatfirma, er der typisk tegnet en omfattende ansvarsforsikring, ofte gennem anerkendte internationale selskaber som Lloyd’s. Det betyder, at boet og arvingerne er dækket økonomisk, hvis der skulle ske en fejl i sagsbehandlingen, præcis som hos en advokat.
Dertil kommer værdien af rutine. En advokat laver mange forskellige ting, mens en specialist i skøder udelukkende arbejder med ejendomsoverdragelser. Ved dødsboskøder er der mange tekniske detaljer omkring afgifter og tinglysning, som kræver specifik viden. En specialist, der håndterer disse sager dagligt, har ofte en dybere indsigt i de praktiske procedurer hos Tinglysningsretten end en generalist.
Du kan derfor være helt tryg ved at vælge en specialistløsning. Sikkerhedsnettet i form af forsikring er det samme, og fagligheden på det specifikke område er høj. Det giver dig mulighed for at få ordnet det formelle korrekt og sikkert, uden at det behøver at koste en stor del af arven.
