Et dødsfald sletter ikke boliglånet. Var afdøde eneste låntager, skal kravet håndteres i dødsboet, mens pantet fortsat belaster huset. Findes der en meddebitor, fortsætter dennes personlige hæftelse efter låneaftalen, indtil långiver accepterer en anden løsning.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig:
Dødsfaldet sletter ikke boliglånet eller pantet i huset. Afdødes gæld skal håndteres i dødsboet, mens en overlevende meddebitor fortsat hæfter efter låneaftalen, indtil långiver accepterer en anden løsning.
- Arvinger bliver ikke automatisk personlige låntagere ved at modtage arv.
- Pantesikret gæld består og skal kontrolleres direkte i Tingbogen.
- Banken skal godkende, hvis en efterlevende eller arving vil overtage lånet.
- Boet skal fortsat betale nødvendige boligudgifter og husforsikring.
- Skifteretten skal kontaktes straks, hvis boet måske er insolvent.
Hvad sker der med boliglånet ved dødsfaldet?
Boliglånet består, selv om låntageren dør. Banken eller realkreditinstituttet har fortsat et krav, og et tinglyst pant forsvinder ikke fra Tingbogen. Huset indgår samtidig som et aktiv i dødsboet, indtil det bliver solgt eller overtaget af en efterlevende eller arving.
Var afdøde den eneste person, der havde underskrevet lånet, skal gælden behandles som en forpligtelse i boet. Betalingerne bør ikke bare ignoreres, mens familien venter på skifteretten. Renter, bidrag og eventuelle restancer kan påvirke boets økonomi og værdien af huset.
Var afdøde meddebitor sammen med en ægtefælle, samlever eller anden person, bliver den overlevende låntager ikke frigjort ved dødsfaldet. Hæftelsen følger låneaftalen. Ved solidarisk hæftelse kan långiver normalt kræve hele den forfaldne betaling hos den tilbageværende debitor, selv om boet internt skal bære afdødes del.
Det første praktiske trin er derfor at finde lånedokumenterne og en aktuel tingbogsattest. Dokumenterne viser, hvem der hæfter personligt, og hvilken sikkerhed långiver har i ejendommen. Oplysningerne kan være forskellige, fordi ejerskab, personlig gæld og pant er tre særskilte forhold.
Hæfter arvingerne personligt for lånet?
Du bliver ikke automatisk personlig låntager, blot fordi du er arving. Hvis afdøde var eneste debitor, er udgangspunktet, at lånekravet skal betales af dødsboets midler. Arven kan først fordeles, når boets gæld og øvrige forpligtelser er håndteret.
Ved privat skifte står arvingerne selv for bobehandlingen. Denne vejledning om privat skifte beskriver det som arvingernes ansvar at betale afdødes gæld og give skifteretten besked med det samme, hvis boet måske ikke kan betale.
Det betyder ikke, at du bør betale boliglånet med private midler uden en klar aftale. En privat betaling kan skabe et krav mod boet eller uklarhed mellem arvingerne. Betalinger bør dokumenteres og så vidt muligt gå gennem boets konto, når skifteretsattesten har givet adgang til midlerne.
Arvingernes risiko stiger, hvis de deler aktiver ud eller råder over boets værdier, før gælden er afklaret. Viser boet sig insolvent, skal skifteretten kontaktes. Boet kan derefter overgå til bobestyrerbehandling, så kreditorernes krav håndteres efter reglerne for et insolvent bo.
Hvad hvis der er en meddebitor på boliglånet?
En meddebitor er allerede part i låneaftalen og fortsætter derfor med at hæfte efter dødsfaldet. Det gælder, selv om afdødes ejerandel nu ligger i dødsboet, og selv om den efterlevende endnu ikke ved, om huset skal beholdes.
Hvis lånet er solidarisk, kan banken eller realkreditinstituttet rette betalingskravet mod den overlevende debitor. Den interne fordeling mellem meddebitor og dødsbo ændrer ikke långiverens rettigheder. Boets andel af gælden og betalingerne skal senere indgå i boets opgørelse.
Den omvendte situation kan også forekomme: Du kan være medejer af huset uden at være meddebitor. Ejerskabet gør dig ikke i sig selv personligt ansvarlig for afdødes låneaftale. Pantet kan dog fortsat gøres gældende mod ejendommen, så din ejerandel er ikke nødvendigvis økonomisk fri af lånet.
Forskellen bør afklares tidligt. Låneaftalen viser den personlige hæftelse, skødet viser ejerskabet, og Tingbogen viser pantets placering og prioritet. En familieaftale eller en skifteretsattest ændrer ikke automatisk nogen af disse tre registreringer.
Kan betalingerne sættes på pause, mens boet behandles?
Der findes ikke en generel regel om, at boliglånet automatisk sættes i bero ved dødsfald. Långiverens krav og pant består. Boets kontaktperson eller den overlevende meddebitor bør derfor kontakte banken hurtigt og få en skriftlig plan for de kommende betalinger.
Før skifteretsattesten foreligger, kan boets konti være spærret. Det kan gøre den praktiske betaling vanskelig, men det fjerner ikke forpligtelsen. Banken kan oplyse, hvilke dokumenter den kræver, og om der kan aftales en midlertidig ordning, mens skifteformen bliver afklaret.
Den eksisterende artikel om betaling af regninger ved dødsfald forklarer kontospærring og boets løbende betalinger generelt. Boliglånet kræver ekstra opmærksomhed, fordi långiver samtidig har sikkerhed i huset.
Dokumentér alle aftaler om henstand, ændrede ydelser eller betaling fra private konti. Mundtlige beskeder kan være svære at rekonstruere senere. Arvingerne skal kunne vise, hvilke beløb der er betalt, hvem der har betalt dem, og hvordan beløbene skal behandles i boopgørelsen.
Hvad betyder pantet i huset?
Pant giver långiver sikkerhed i ejendommen. Hvis lånet ikke bliver betalt, kan panthaveren efter de gældende regler søge sig fyldestgjort i huset. Dødsfaldet eller udstedelsen af en skifteretsattest ophæver ikke denne sikkerhed.
Pantesikret gæld har også en særlig stilling under bobehandlingen. Danmarks Domstole oplyser, at gæld med pant ikke bortfalder, blot fordi et krav ikke anmeldes inden for proklamaets almindelige frist. Boet skal derfor kontrollere Tingbogen og ikke alene støtte sig til de krav, der vises på Skifteportalen.
Hvis huset sælges, bliver de relevante lån normalt indfriet af købesummen efter deres prioritet. Er salgssummen ikke stor nok til at dække gæld og salgsomkostninger, skal boets betalingsevne vurderes, før arvingerne fortsætter dispositioner eller fordeler andre værdier.
Hvis en arving overtager huset, forsvinder pantet heller ikke. Arvingen skal sammen med långiver afklare, om lånet kan overtages, skal indfries eller erstattes af ny finansiering. Et nyt skøde eller en tinglyst skifteretsattest er ikke i sig selv en lånegodkendelse.
Kan en efterlevende eller arving overtage lånet?
En efterlevende ægtefælle eller arving kan ikke kræve at træde ind i afdødes boliglån på uændrede vilkår. Banken og realkreditinstituttet skal tage stilling til debitorskifte eller en ny finansiering og kan foretage en almindelig kreditvurdering.
Den, der ønsker at beholde huset, bør derfor afklare finansieringen, før ejendommen udlægges endeligt. En overtagelse uden en holdbar låneløsning kan efterlade boet med et hus, som arvingen ejer, men ikke kan finansiere.
Processen ved privat skifte og skøde kræver, at boets dokumenter og den nye adkomst passer sammen. Långiverens beslutning er et separat spor. Banken afgør, hvem den vil have som debitor, mens skifteretten og Tinglysningsretten dokumenterer rådighed og ejerskab.
Hvis en meddebitor allerede bor i huset, kan vedkommende fortsat betale lånet uden dermed automatisk at overtage afdødes ejerandel. Betaling af ydelser og erhvervelse af ejendomsret er forskellige dispositioner. Ejerandelen skal fordeles gennem boet og registreres korrekt.
Hvilke boligudgifter skal fortsat betales?
Ud over lånet løber flere udgifter videre, mens boet ejer huset. Danmarks Domstole oplyser, at lovpligtig husforsikring skal betales af boet, indtil ejendommen er solgt eller overtaget af en arving. Forsikringen bør derfor ikke opsiges som et almindeligt abonnement.
Boet kan også have udgifter til varme, el, ejendomsskatter, ejerforening, nødvendig vedligeholdelse og sikring af en tom bolig. Udgifterne skal registreres, så de kan indgå i åbningsstatus og den senere boopgørelse.
En praktisk betalingsoversigt bør som minimum indeholde:
- låneydelser, renter og bidrag
- forsikringer og eventuelle krav til tom bolig
- ejendomsskatter og fællesudgifter
- forbrug og nødvendig vedligeholdelse
- betalinger foretaget af en arving eller meddebitor
Hvis én person betaler mere end de øvrige, bør det fremgå, om betalingen skal refunderes af boet. Det gælder især, når en efterlevende bliver boende i huset og samtidig betaler ydelser, der både beskytter boets aktiv og giver den efterlevende en personlig brugsfordel.
Hvilken rækkefølge giver bedst overblik?
Boliglånet bør afklares som en del af den første økonomiske gennemgang af boet. Vent ikke til huset er sat til salg eller udlagt til en arving. På det tidspunkt kan restancer eller uafklaret finansiering allerede have begrænset mulighederne.
- Find skøde, tingbogsattest, låneaftaler og seneste restgæld.
- Afklar, hvem der er låntager, meddebitor og ejer.
- Kontakt långiver og få en midlertidig betalingsplan på skrift.
- Brug skifteretsattesten til at få adgang til boets midler og oplysninger.
- Vælg mellem salg, overtagelse eller anden behandling af huset.
Hvis boet vil sælge, beskriver artiklen om salg af hus fra dødsbo sammenhængen mellem skifteretsattest, skøde, lån og boopgørelse. Hvis huset skal belånes under behandlingen, er det et særskilt spørgsmål, hvem der kan underskrive og stille sikkerhed.
Viser gennemgangen, at gælden kan overstige værdierne, skal skifteretten kontaktes straks. Arvingerne bør ikke udlodde aktiver eller indgå nye økonomiske forpligtelser på boets vegne, mens solvensen er uafklaret. En tidlig afklaring beskytter både boet, arvingerne og den person, der eventuelt vil overtage huset.
Skøde Centret og overdragelse af dødsbo
Skøde Centret har siden 2003 specialiseret sig i at hjælpe efterlevende ægtefæller og arvinger, når en ejendom skal overtages efter dødsfald.
Ved dødsboskøde udarbejder Skøde Centret den nødvendige overdragelsesdokumentation og gennemfører tinglysningen, så ejendommen formelt overgår til de rette ejere.