Når afdøde kun ejede en andel af huset, beholder den levende medejer sin andel, mens dødsboet råder over afdødes andel. Beslutninger om hele ejendommen kræver derfor, at medejeren og de personer, der kan handle for boet, medvirker.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Når dødsboet kun ejer en andel af huset, beholder den levende medejer sin andel, mens boets repræsentanter råder over afdødes andel. Beslutninger om hele ejendommen kræver medvirken fra begge ejersider.
- Skifteretsattesten viser, hvem der kan handle for boet.
- Ved privat skifte træffer arvingerne beslutninger i forening eller gennem fuldmagt.
- Den levende medejer kan ikke alene sælge eller pantsætte hele huset.
- Drift, udlæg og adgang bør reguleres skriftligt under bobehandlingen.
- Overtagelse af boets andel kræver aftale, skøde og særskilt afklaring af lån.
Hvem ejer huset umiddelbart efter dødsfaldet?
Et dødsfald ændrer ikke den levende medejers ejerandel. Hvis du ejede halvdelen af huset sammen med afdøde, ejer du fortsat din halvdel. Afdødes halvdel indgår i dødsboet og skal behandles efter den skifteform, som skifteretten fastlægger.
Tingbogen bliver normalt automatisk opdateret, så afdødes navn ændres til “boet efter”. Det følger af Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest og fast ejendom. Registreringen viser, at afdødes andel nu hører til boet, men den fordeler ikke andelen til en bestemt arving.
Ejendommen har dermed to ejersider under bobehandlingen. Den ene side er den levende medejer. Den anden er dødsboet, som handler gennem de personer, der har dokumenteret ret til at repræsentere boet. Ingen af siderne bliver automatisk eneejer, blot fordi den anden ejer er afgået ved døden.
Det er derfor nyttigt at skelne mellem fysisk adgang, tinglyst ejerskab og ret til at handle for boet. At du bor i huset eller har nøglerne, gør dig ikke til ejer af afdødes andel. Omvendt overtager arvingerne ikke din andel, fordi de får boet udleveret.
Hvem kan træffe beslutninger for dødsboets andel?
Ved privat skifte råder arvingerne i forening over boets aktiver og træffer beslutninger i boets anliggender. En enkelt arving kan derfor ikke alene bestemme over afdødes ejerandel, medmindre de øvrige arvinger har givet en fuldmagt, der dækker den konkrete disposition.
Alle arvinger enten skal deltage i bobehandlingen eller give fuldmagt til en anden. Skifteretsattesten viser, hvem arvingerne er, og hvem der kan dokumentere boets skifteform.
Hvis boet behandles af en bobestyrer, er det bobestyreren, der varetager boets dispositioner inden for reglerne for behandlingen. Den levende medejer skal derfor først afklare skifteformen, før en aftale om huset kan gennemføres. Den person, der er familiens kontaktperson, har ikke nødvendigvis i sig selv ret til at underskrive for alle.
Den eksisterende artikel om privat skifte og skødet på huset forklarer dokumenternes generelle funktion. Når dødsboet kun ejer en andel, kommer et ekstra lag til: Boets beslutning skal koordineres med den levende medejer, hvis dispositionen vedrører hele ejendommen.
Kan medejeren bestemme alene over hele huset?
Nej. Den levende medejer ejer kun sin registrerede andel og kan ikke alene beslutte, at hele ejendommen skal sælges, pantsættes eller overdrages. En disposition over hele huset kræver medvirken fra både medejeren og dødsboets side.
Det samme gælder den anden vej. Arvingerne kan ikke på boets vegne disponere over den levende medejers andel. Selv om boet ejer den største andel, giver størrelsen ikke automatisk boet ret til at behandle hele huset som sit eget aktiv.
En ideel ejerandel er en andel af hele ejendommen og ikke bestemte rum. Hvis boet ejer 50 procent, ejer det derfor ikke en bestemt etage eller halvdelen af haven. Medejeren og boet har hver en ideel andel i samme hus, indtil andelen bliver solgt, udlagt eller overtaget.
Det gør samarbejdet nødvendigt ved større beslutninger. Spørgsmål om salgspris, ejendomsmægler, udlejning, større renoveringer eller ny belåning bør ikke behandles som almindelige daglige valg. De påvirker begge ejeres rettigheder og bør aftales skriftligt af de personer, der faktisk kan binde hver ejerside.
Hvem bestemmer over den daglige drift?
Den daglige drift stopper ikke, mens boet behandles. Forsikring, varme, fællesudgifter, nødvendigt tilsyn og visse lånebetalinger kan fortsætte. Det bør hurtigt afklares, hvem der udfører opgaverne, hvem der lægger pengene ud, og hvordan udgifterne registreres.
Hvis du bliver boende i huset, kan det være praktisk, at du håndterer den løbende kontakt med forsyningsselskaber og forsikring. Den praktiske rolle giver dig dog ikke automatisk ret til at træffe alle økonomiske beslutninger eller til at få alle udlæg dækket af boet.
Boet og medejeren bør skelne mellem nødvendige udgifter, personligt forbrug og forbedringer. En betaling, der beskytter huset mod skade, har en anden karakter end en ombygning, som kun den ene part ønsker. Uden en løbende opgørelse kan det senere blive vanskeligt at placere udgifterne korrekt.
En midlertidig aftale kan blandt andet angive:
- hvem der har adgang til huset og fører tilsyn
- hvordan forsikring, varme og fællesudgifter betales
- hvilke reparationer der kan bestilles uden ny godkendelse
- hvordan udlæg dokumenteres og behandles i boet
- hvornår beslutningen om salg eller overtagelse skal træffes
Aftalen bør være midlertidig og passe til skifteformen. Den fordeler ikke arven og ændrer ikke ejerandelene. Den skaber blot en praktisk ramme, mens boets behandling og husets fremtid bliver afklaret.
Hvad sker der med boliglånet og pantet?
Dødsfaldet ændrer ikke automatisk de lån og pantehæftelser, der er knyttet til huset. Hvis du allerede er meddebitor, fortsætter din personlige hæftelse efter låneaftalen. Hvis lånet alene var afdødes, skal kravet behandles som en del af dødsboets gæld.
Pantet i ejendommen forsvinder heller ikke. Panthaverens sikkerhed kan omfatte hele ejendommen, selv om den personlige gæld og ejerskabet er fordelt anderledes. Derfor skal Tingbogens hæftelser, lånedokumenterne og skifteretsattesten læses samlet.
En efterlevende medejer bliver ikke ejer af boets andel ved at fortsætte betalingerne. Betaling kan beskytte huset mod restance og tvangsauktion, men selve ejerandelen skal fortsat fordeles gennem boet og registreres korrekt. Det samme gælder, hvis en arving betaler en del af ydelserne.
Artiklen om boliglånet under dødsbobehandlingen gennemgår forskellen mellem boets gæld, en levende meddebitors hæftelse og panthaverens sikkerhed. I et sameje bør långiveren kontaktes tidligt, hvis én person ønsker at overtage huset eller lånene.
Hvordan kan huset sælges under bobehandlingen?
Hvis hele huset skal sælges, skal den levende medejer medvirke for sin andel, og dødsboet skal medvirke for afdødes andel. Ved privat skifte betyder det som udgangspunkt, at arvingerne handler i forening eller gennem en fuldmagt, som omfatter salget og tinglysningen.
Skødet skal have de korrekte roller og underskrifter. Tinglysningsretten anvender dokumenttypen endeligt skøde ved videresalg fra privat skifte og bobestyrerbo. Det er ikke altid nødvendigt først at tinglyse arvingerne som ejere, hvis ejendommen sælges direkte fra boet.
Salgsforløbet bør begynde med en fælles beslutning om prisgrundlag, mægler, klargøring og fordeling af udgifter frem til overtagelsesdagen. Medejeren kan ikke binde boet til en købsaftale alene, og én arving kan ikke binde de andre uden den nødvendige fuldmagt.
Den eksisterende artikel om, hvornår et hus kan sælges fra et dødsbo, beskriver det almindelige salgsspor. Ved delvist ejerskab skal salgsaftalen desuden omfatte den levende medejers andel, hvis køberen skal have hele ejendommen.
Kan medejeren overtage dødsboets andel?
Den levende medejer kan godt ende som eneejer, men overtagelsen sker ikke automatisk. Boet skal først have kompetence til at disponere, og parterne skal aftale værdien, overtagelsesvilkårene og behandlingen af lånene. Derefter skal ejerændringen registreres.
Ved privat skifte skal arvingerne være enige om overdragelsen eller være korrekt repræsenteret. Hvis medejeren selv er arving, skal rollen som køber eller modtager af andelen stadig holdes adskilt fra rollen som person, der handler på boets vegne.
Et endeligt skøde bruges, når boets andel overdrages til medejeren. Skifteretsattesten dokumenterer, hvem der kan handle for boet, mens skødet gennemfører selve ejerskiftet. Finansieringen er et tredje spor, fordi banken særskilt skal godkende en eventuel overtagelse eller ændring af lån.
Hvis flere arvinger i stedet skal overtage andelen, kan huset få flere ejere efter boets afslutning. Artiklen om arvingers forskellige ejerandele forklarer, hvordan arvelod, ejerbrøk og den efterfølgende aftale mellem medejerne skal holdes adskilt.
Hvad gør I, hvis arvingerne og medejeren er uenige?
Uenighed bør først opdeles i konkrete spørgsmål. Det kan være uenighed om brugen af huset, betaling af udgifter, salgsprisen, tidspunktet for et salg eller om medejeren skal have mulighed for at overtage boets andel. De spørgsmål kræver ikke nødvendigvis samme løsning.
Ved privat skifte skal arvingerne kunne træffe beslutninger i fællesskab. Hvis de ikke kan blive enige, oplyser Danmarks Domstole, at skifteretten skal kontaktes, og boet vil ofte blive behandlet af en bobestyrer. Det løser ikke automatisk en uenighed med den levende medejer, men det skaber en tydelig repræsentant for boets side.
Indtil en løsning er fundet, bør ingen af parterne lade nødvendige betalinger eller forsikringer bortfalde for at presse den anden. Udlæg og beslutninger skal dokumenteres, så boopgørelsen og et senere salgs- eller overtagelsesforløb kan kontrolleres.
Et brugbart beslutningsgrundlag består typisk af Tingbogens ejerandele og hæftelser, skifteretsattesten, eventuelle fuldmagter, lånedokumenter, en aktuel vurdering og en oversigt over udgifter efter dødsfaldet. Når de oplysninger er samlet, bliver det tydeligt, hvad medejeren kan beslutte, hvad boet kan beslutte, og hvad der kræver en fælles aftale.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Vælg den situation, der passer til dig: