En retsanmærkning på skødet betyder, at Tinglysningsretten har registreret skødet med en bemærkning om et forhold, der ikke stemmer med Tingbogen. Det kan være sælgers pant, som endnu ikke er aflyst. Skødet er altså tinglyst, men du skal have afklaret den konkrete anmærkning, før du kan regne med, at de aftalte rettighedsforhold er på plads.
Skal skødet overdrages eller ændres?
En retsanmærkning betyder, at skødet er tinglyst med en bemærkning om en uoverensstemmelse med Tingbogen. Den konkrete rettighed og købsaftalen afgør, hvordan forholdet skal håndteres.
- Retsanmærkning, tinglysning med frist og afvisning har forskellige konsekvenser.
- Et endeligt skøde kan stadig have anmærkninger. Anmærkningsfri betyder heller ikke, at ejendommen er uden pant.
- Afklar, om rettigheden skal aflyses eller respekteres, og kontrollér resultatet i aktuelle tingbogsoplysninger og tinglysningssvar.
- Frigivelse af købesummen afhænger af handlens vilkår. Bankens indeståelse kan efter aftale få betydning, før pantet er aflyst.
- Få eventuelle bankudgifter, renter og ekstra dokumentarbejde oplyst særskilt.
Er skødet tinglyst, selv om der er anmærkninger?
Ja. En retsanmærkning er forskellig fra en afvisning. Efter tinglysningslovens § 15 giver retten anmærkning, hvis dokumentets angivelse af rettighedernes indbyrdes rækkefølge mangler eller strider mod Tingbogen. Også mindre væsentlige afvigelser fra Tingbogens oplysninger kan give en anmærkning.
Du skal derfor læse hele tinglysningssvaret. Statusordene har forskellige konsekvenser:
- Tinglyst med retsanmærkning: Dokumentet er registreret, men svaret påpeger en uoverensstemmelse, som skal vurderes og håndteres.
- Tinglyst med frist: Registreringen er foreløbig, og retten kræver et forhold bragt i orden. Fjernes manglen ikke inden den fastsatte frist, slettes den foreløbige registrering.
- Afvist: Dokumentet er ikke blevet tinglyst. Årsagen til afvisningen skal afklares, før en ny anmeldelse kan løse problemet.
Et dokument kan også kræve opfølgning på flere punkter. Se derfor både efter anmærkninger og en eventuel frist. En besked om, at skødet er sendt til tinglysning, fortæller ikke i sig selv, hvilket resultat retten er kommet frem til.
Hvorfor er et endeligt skøde ikke altid anmærkningsfrit?
Ordene beskriver to forskellige forhold. Et betinget skøde, der tinglyses som adkomst, kan lade den endelige overgang afvente, at købesummen betales eller sikres som aftalt inden en angivet frist. Når sælger anerkender, at betingelsen om købesummen er opfyldt, skal den endelige indførsel tinglyses. At skødet bliver endeligt, siger ikke i sig selv, at alle anmærkninger om andre rettigheder er væk.
Du kan dermed have et endeligt skøde med anmærkning om pant. Omvendt skal spørgsmålet om en betalingsbetingelse undersøges særskilt, selv om der ikke er anmærkninger om hæftelser. Kontrollér både, om din adkomst er endelig, og om de anmærkninger, der berører din ret, er håndteret.
Skal den eksisterende rettighed aflyses eller respekteres?
Løsningen afhænger af, hvad du har aftalt at overtage. Hvis sælgers lån skal indfries, og pantet ikke skal blive på ejendommen, skal aflysningen gennemføres. Indfrielse af gælden og aflysning i Tingbogen er forskellige led i forløbet. En besked om, at pengene er betalt, erstatter derfor ikke kontrollen af registreringen.
Ved aflysning af et pantebrev er udgangspunktet, at den berettigede efter Tingbogen skal samtykke. Loven åbner også for aflysning på andre dokumenterede grundlag, blandt andet bevis for rettens ophør ved retsbeslutning. Som køber kan du derfor ikke blot få sælgers pant slettet ved at oplyse, at det ikke indgår i jeres aftale.
Skal en tinglyst rettighed derimod bestå, kan den relevante løsning være, at skødet respekterer den. Det vil sige, at din ret indordner sig under den pågældende rettighed. Tinglysningsrettens vejledning om Respekt Adkomst beskriver, hvordan hæftelser og servitutter angives på en påtegning til adkomstdokumentet. Køberrollen kræver underskrift.
En respektpåtegning bør afspejle handlens aftalte vilkår. Den skal ikke bruges alene for at få anmærkningen til at forsvinde. Et anmærkningsfrit skøde betyder heller ikke, at ejendommen er uden pant eller servitutter: Rettigheder, som skødet korrekt respekterer, kan fortsat bestå.
Illustrativt, fiktivt eksempel: Ida køber en bolig, hvor sælgers pantebrev skal aflyses. Skødet får anmærkning om pantebrevet, som stadig står i Tingbogen. Her skal hun følge op på den aftalte aflysning. Hvis aftalen i stedet indebærer, at en bestemt tinglyst sikkerhed skal fortsætte, skal håndteringen tage udgangspunkt i dette. Den ændrede forudsætning kan gøre respekt og nødvendige ændringer af sikkerheden relevante i stedet for aflysning.
Hvordan får du fulgt anmærkningen til dørs?
Begynd med den, der står for at gennemføre handlen og tinglyse dokumenterne. Bed om en konkret forklaring på hver anmærkning og en plan for, hvem der løser den. Ved sælgers pantehæftelser skal forløbet koordineres med sælgers bank.
- Find tinglysningssvaret og identificér den rettighed, anmærkningen vedrører. Brug dokumentets dato og løbenummer, så I arbejder med det rigtige dokument.
- Sammenhold rettigheden med købsaftalen: Skal den bortfalde, eller har du accepteret, at den fortsætter?
- Afklar den nødvendige handling og underskrift. Aflysning af pant og en respektpåtegning på skødet er forskellige ekspeditioner med forskellige involverede.
- Følg op på anmeldelsens resultat. Hvis der også er en frist, skal fristpunktet håndteres særskilt inden udløbet.
- Kontrollér de aktuelle tingbogsoplysninger og de relevante tinglysningssvar, før sagen betragtes som afsluttet.
Du kan bruge en tingbogsattest til overblik over de registrerede rettigheder. Tinglysningssvaret viser resultatet af den konkrete anmeldelse. Hvis en anmærkning fortsat fremgår, selv om den nødvendige ændring er gennemført, må anmelderen få afklaret, hvad der mangler. Undgå at antage, at en afsendt anmeldelse allerede er godkendt.
Hvad betyder anmærkningen for pengene og ventetiden?
En anmærkning om sælgers pant kan få betydning for, hvornår sælger får købesummen frigivet. Boligejer.dk beskriver et forløb, hvor pant, som køber ikke overtager, aflyses før frigivelsen. Overtagelsesdagen og de aftalte vilkår skal også være opfyldt.
Der kan efter aftale være en anden fremgangsmåde. Ifølge Boligejer.dk kan parterne aftale frigivelse på overtagelsesdagen, selv om pantet endnu ikke er aflyst, hvis sælgers bank garanterer over for køber, at aflysningen sker. Muligheden afhænger af den konkrete aftale og bankens indeståelse. Den følger ikke automatisk af, at skødet er tinglyst.
Du bør derfor holde brug af deponerede penge til indfrielse adskilt fra fri rådighed over købesummen. Få afklaret, hvad købsaftalen tillader, hvilken sikkerhed der stilles, og hvem der skal give besked om frigivelsen. Bankens indeståelse er et særskilt sikkerhedsgrundlag; den fjerner ikke i sig selv pantet fra Tingbogen.
Ventetiden afhænger af det udestående arbejde og de nødvendige medvirkende. Spørg konkret, om sagen afventer indfrielse, samtykke, underskrift eller behandling af en anmeldelse. Bed samtidig om at få eventuelle bankudgifter, renter på mellemfinansiering og honorar for ekstra dokumentarbejde oplyst hver for sig. Få også afklaret, om den konkrete ekspedition udløser en offentlig afgift. Det giver et mere brugbart overblik end én samlet pris for at håndtere anmærkningen.
Fagligt grundlag og kilder
- Tinglysningsloven om retsanmærkninger, frister, betinget adkomst og aflysning af pant.
- Tinglysningsrettens vejledninger Respekt Adkomst og Endeligt Skøde om rettigheder, påtegninger og underskrifter.
- Boligejer.dk, den offentlige boligportal, om berigtigelse og frigivelse af købesummen.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: