En skifteretsattest ved salg af hus dokumenterer, hvem der har ret til at handle for dødsboet. Den er derfor en kontrol af sælgers rådighed, men den er ikke køberens adkomstdokument. Køberens adkomst registreres ved skødet, og attesten fjerner ikke pant eller servitutter fra ejendommen.
Den korrekte fremgangsmåde afhænger af, hvordan boet behandles. Ved privat skifte råder arvingerne som udgangspunkt i fællesskab, mens en bobestyrer træffer beslutningerne i et bobestyrerbo. Før salget kan gennemføres, skal både skifterettens dokumentation, eventuelle fuldmagter og oplysningerne i Tingbogen passe til den valgte overdragelse.
Få professionel hjælp til skødet
Vi håndterer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris.
Skifteretsattesten viser, hvem der kan handle for dødsboet, men den erstatter ikke skødet til køberen. Ved salg skal skifteform, underskrifter, fuldmagter og oplysningerne i Tingbogen passe sammen.
- Se, hvad skifteretsattesten dokumenterer ved hussalg
- Få overblik over underskrifter ved privat skifte og bobestyrerbo
- Forstå, hvorfor en kontaktperson ikke automatisk kan sælge huset
- Skeln mellem direkte salg og overtagelse som arv
- Kontrollér dokumenter og Tingbog før skødet anmeldes
Hvad dokumenterer skifteretsattesten ved salget?
Skifteretsattesten er skifterettens dokumentation for, at boet er udleveret, og hvem der kan råde over det. Ved privat skifte udstedes attesten til arvingerne, som derefter får ret til at håndtere boets værdier. Den grundlæggende funktion er den samme, uanset om boet skal sælge et hus, disponere over en bankkonto eller indgå en anden aftale.
Attesten viser derimod ikke, at én bestemt arving alene kan beslutte salget. Den person, der står som boets kontaktperson, får heller ikke automatisk ret til at underskrive for de andre. Hvis du først har brug for selve dokumentets grundbetydning, er en forklaring af skifteretsattesten et naturligt udgangspunkt.
Skifteformen skal kontrolleres på ny, hvis boets behandling ændres undervejs. Overgår et privat skiftet bo til bobestyrerbehandling, kan en tidligere plan for underskrifter og tinglysning ikke uden videre genbruges. Det er den aktuelle bobehandling, der bestemmer, hvem der kan handle for boet.
Hvem må underskrive for dødsboet?
Efter dødsboskiftelovens § 26 råder arvingerne i et privat skiftet bo i forening over boets aktiver. Det betyder i almindeligt dansk, at en enkelt arving ikke kan sælge huset alene, blot fordi personen er kontaktperson eller står for det praktiske arbejde. Ved privat skifte skal de nødvendige arvinger enten selv medvirke eller være dækket af en gyldig fuldmagt.
En skiftefuldmagt kan gives til en medarving eller en anden person. Fuldmagten kan være begrænset, så ordlyden skal dække netop de handlinger, fuldmægtigen skal foretage. En fuldmagt til at tale med banken er ikke nødvendigvis også en fuldmagt til at indgå købsaftale eller underskrive tinglysningsdokumenter.
I et bobestyrerbo træffer bobestyreren beslutninger i boets anliggender og skal medvirke på skødet ved en videreoverdragelse. Arvingerne skal høres om væsentlige spørgsmål, men deres rolle er ikke den samme som i et privat skiftet bo. Et dokumentforløb, der er rigtigt ved privat skifte, kan derfor være forkert i et bobestyrerbo.
Forenklet illustrativt eksempel: Tre søskende har fået boet udleveret til privat skifte, og den ene er kontaktperson. Kontaktpersonen kan ikke alene sælge huset på den baggrund. De tre kan underskrive de relevante dokumenter, eller de kan give en fuldmagt, som konkret omfatter salget og de nødvendige tinglysningshandlinger. Overgår boet senere til bobestyrerbehandling, ændres resultatet: Så skal salgs- og tinglysningsforløbet afspejle bobestyrerens rådighed.
Hvorfor skal Tingbogen kontrolleres separat?
Skifteretsattesten og Tingbogen besvarer to forskellige spørgsmål:
- Skifteretsattesten og skifteformen viser, hvem der kan råde over dødsboet.
- Tingbogen viser den registrerede adkomst og de rettigheder, der er tinglyst på huset.
Når en registreret ejer dør, bliver adkomsten normalt automatisk ændret til ”boet efter”, hvis afdøde er registreret med personnummer i Tingbogen. Ifølge Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest skal denne registrering være på plads før videresalg eller overdragelse. Er opdateringen ikke sket automatisk, skal adkomsten rettes på den måde, som Tinglysningsretten anviser.
Det betyder ikke, at alle arvinger altid først skal tinglyses som personlige ejere. Ved direkte salg fra et privat skiftet bo eller et bobestyrerbo bruges et endeligt skøde til køberen. Om skifteretsattesten også skal tinglyses som et særskilt adkomstdokument, afhænger af skifteformen og af, om huset sælges til en udenforstående, overtages af en arving eller overgår til en efterlevende ægtefælle.
En aktuel tingbogsattest gør det muligt at kontrollere den registrerede ejer, pant, servitutter og eventuelle meddelelser om bobestyrerbehandling. Den kontrol kan ikke erstattes af skifteretsattesten.
Skal huset sælges direkte eller udlægges?
Ved et direkte salg er dødsboet sælger, og en person uden for boet bliver køber. Køberens ejerskab registreres ved skøde. Skifteretsattesten og den øvrige skiftedokumentation bruges til at vise, at de personer, der handler for boet, har den fornødne ret til det.
Hvis en arving i stedet skal overtage huset som led i arven, er der tale om et andet spor. Arvingen indsættes som køber i et skøde, og de øvrige arvinger skal medvirke for boet eller være behørigt repræsenteret. Forskellen mellem skifteretsattest og arveudlæg handler netop om, at attesten dokumenterer rådigheden, mens arveudlægget beskriver, hvem der modtager et bestemt aktiv fra boet.
Valget af spor styrer dokumenttypen, parternes roller og den mulige tinglysningsafgift. Derfor bør det være afklaret, om der er tale om direkte salg eller overtagelse som arv, før skødet oprettes. En pris eller afgiftsberegning hører først til, når det konkrete dokumentforløb og dets forudsætninger er kendt.
Hvad skal kontrolleres før skødet anmeldes?
- Kontrollér, at skifteretten har besluttet boets behandlingsform. Indtil da må boets værdier ikke sælges uden skifterettens godkendelse.
- Sammenhold navnene på skifteretsattesten med de personer, der skal handle for boet. Ved bobestyrerbehandling skal bobestyrerens rolle fremgå af dokumentforløbet.
- Læs eventuelle fuldmagter ord for ord. De skal dække de aftaler og tinglysningshandlinger, som fuldmægtigen skal udføre.
- Kontrollér i Tingbogen, at adkomsten er opdateret til ”boet efter”, og at oplysningerne om afdøde og boet kan identificeres entydigt.
- Fastlæg, om huset sælges direkte til en udenforstående eller udlægges til en arving eller ægtefælle. Det afgør, hvilke roller og dokumenter der skal bruges.
- Sammenhold købsaftalen og skødet, så sælger, køber, ejendom, købesum og håndteringen af tinglyste rettigheder ikke strider mod hinanden.
Salget bør sættes på pause, hvis en arving i et privat skiftet bo ikke medvirker og heller ikke har givet dækkende fuldmagt, hvis skifteformen er uklar, eller hvis Tingbogens oplysninger ikke passer til dokumenterne. Det samme gælder, hvis en meddelelse om bobestyrerbehandling er registreret, men skødet er udformet, som om arvingerne selv råder over boet.
Hvad løser attesten ikke i bolighandlen?
Skifteretsattesten afgør ikke salgsprisen, køberens finansiering eller husets fysiske og retlige forhold. Den ophæver heller ikke tinglyste lån og servitutter. De spørgsmål skal håndteres i købsaftalen, skødet og den øvrige berigtigelse af handlen.
Attesten er heller ikke i sig selv bevis for, at alle boets økonomiske forhold er afsluttet. Den giver de rette personer adgang til at handle for boet, men boets gæld, salgsprovenu og fordeling mellem arvingerne følger bobehandlingen. Det præcise svar i en konkret handel afhænger derfor både af skifteformen, fuldmagterne, ejendommens registrering og den aftalte overdragelse.
Fagligt grundlag og kilder
- Dødsboskiftelovens regler om privat skifte, bobestyrerbehandling og salg af boets aktiver.
- Danmarks Domstoles vejledning om dødsfald, skifteretsattest og skiftefuldmagt.
- Tinglysningsrettens vejledning om skifteretsattest, adkomst, skøder og underskriftsroller.
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
