Bodelingsoverenskomsten skal ikke automatisk vedlægges skødet. Den bør bruges som dokumentation, når den forklarer den aftalte overdragelse af boligen, vilkårene for overdragelsen eller en betingelse, som skødet og tinglysningen skal bygge på.
Skal boligen skifte ejer?
Når ejerforholdene i en bolig skal ændres, afhænger den rette juridiske løsning af den konkrete situation. Her får du et overblik over de mest almindelige typer skøder og overdragelser:
Bodelingsoverenskomsten skal ikke automatisk vedlægges skødet. Den bør bruges som dokumentation, når den forklarer overdragelsen af boligen, vilkårene eller en betingelse, som tinglysningen skal bygge på.
- Skødet registrerer ejerændringen, mens aftalen forklarer bodelingen.
- Aftalen bør være afklaret, før skødet bygger på dens vilkår.
- Hele aftalen bør ikke vedlægges, hvis den rummer irrelevante private oplysninger.
- Parter, ejendom, ejerandel, overtagelsesdag og vilkår skal stemme.
- Efter tinglysning bør Tingbogen kontrolleres mod det aftalte resultat.
Hvad skal bodelingsoverenskomsten dokumentere?
En bodelingsoverenskomst er aftalen mellem ægtefæller om, hvordan formuen deles ved separation eller skilsmisse. Når boligen indgår i delingen, kan aftalen beskrive, hvem der skal overtage ejendommen, hvilken værdi parterne lægger til grund, og hvilke økonomiske vilkår der gælder mellem jer.
Skødet har en anden funktion. Skødet er det tinglyste dokument, der registrerer ændringen i ejerforholdet. Derfor kan bodelingsoverenskomsten være vigtig som baggrund, men den erstatter ikke den tinglyste adkomst. Hvis du vil forstå selve aftalesporet, kan du læse mere om bodelingsoverenskomst om huset ved skilsmisse.
Hvornår bør aftalen være klar før skødet?
Aftalen bør være klar, før skødet udarbejdes, når overdragelsen af boligen er en del af bodelingen. Det gælder især, hvis skødet skal afspejle en bestemt ejerandel, overtagelsesdag, betaling mellem parterne eller en betingelse, der først skal opfyldes.
Hvis skødet udarbejdes, før aftalegrundlaget er afklaret, kan der opstå uoverensstemmelser mellem dokumenterne. Så skal skødet, aftalen eller begge dele rettes, før tinglysningen kan gennemføres på et sikkert grundlag.
Hvornår giver det mening at vedlægge aftalen?
Det giver især mening at vedlægge eller henvise til bodelingsoverenskomsten, når den dokumenterer et forhold, der ikke fremgår tydeligt nok af skødet eller anmeldelsen. Det kan være, at overdragelsen sker som led i bodeling, at den er betinget af betaling, eller at aftalen forklarer sammenhængen mellem vederlag, overtagelsesdag og ejerændring.
Pointen er ikke at uploade mest muligt. Pointen er at give tinglysningssagen det relevante dokumentationsgrundlag, så den aftalte ejerændring kan behandles uden unødige tvivlspunkter.
Hvornår bør du undlade at vedlægge hele aftalen?
Du bør være tilbageholdende med at vedlægge en fuld bodelingsoverenskomst, hvis den indeholder oplysninger, som ikke er nødvendige for skøde- og tinglysningssporet. Bodelingen kan også omfatte bankkonti, løsøre, pensionsforhold, privat gæld eller andre vilkår, som ikke har betydning for registreringen af boligens ejerforhold.
Tinglysningsretten beskriver, at bilag håndteres digitalt og kan være offentligt tilgængelige. Derfor bør irrelevante personlige oplysninger ikke sendes ind, bare fordi de står i samme aftale. Det rigtige valg kan være at sikre, at skødet og anmeldelsen indeholder de nødvendige oplysninger, mens aftalens øvrige indhold holdes uden for tinglysningssagen.
Hvad skal stemme mellem aftalen og skødet?
De vigtigste kontrolpunkter er parterne, ejendommen, ejerandelen, overtagelsesdagen og det aftalte vederlag. Hvis bodelingsoverenskomsten siger, at den ene ægtefælle overtager hele ejendommen, bør skødet ikke efterlade tvivl om, hvem der bliver ejer efter tinglysningen.
Det samme gælder betingelser. Hvis overdragelsen først skal gennemføres, når en betaling er sket, eller når et andet vilkår er opfyldt, skal det afspejles korrekt i det tinglysningsspor, der vælges. En upræcis sammenhæng mellem aftale og skøde kan skabe behov for ekstra dokumentation eller rettelser.
Hvordan hænger bilag, skøde og bodeling sammen digitalt?
I en digital tinglysningssag er skødet eller bodelingsanmeldelsen det dokument, der behandles i tingbogen. Bilag bruges til at understøtte anmeldelsen, når de er nødvendige for forståelsen af grundlaget.
Ved skilsmisse kan der være flere nærliggende dokumenter: bodelingsoverenskomsten, en overdragelsesaftale ved skilsmisse, bankdokumenter og selve skødet. De skal ikke blandes sammen. Hvert dokument bør have en tydelig funktion, så tinglysningen viser den rigtige ejerændring uden at gøre private aftalevilkår mere synlige end nødvendigt.
Hvilke forhold kan stoppe tinglysningen?
Tinglysningen kan blive forsinket, hvis dokumenterne ikke passer sammen. Det kan for eksempel være, at ejendommen er identificeret upræcist, at parterne ikke er angivet ens, at en betingelse mangler, eller at aftalen beskriver en anden overdragelse end den, der anmeldes.
Der kan også opstå stop, hvis den nødvendige underskrift eller godkendelse mangler. I praksis bør dokumenterne derfor læses sammen, før de sendes ind. Det er lettere at rette aftale og skøde før anmeldelsen end at opdage konflikten efter, at sagen er sendt til behandling.
Hvad hvis bankens godkendelse ikke er på plads?
Bankens godkendelse er et særskilt spor. Bodelingsoverenskomsten kan beskrive, hvem der økonomisk skal overtage boligen, men den ændrer ikke i sig selv, hvem banken eller realkreditinstituttet accepterer som debitor.
Hvis lånet, pantet eller frigivelsen af den anden ægtefælle ikke er afklaret, bør aftale og skøde ikke give indtryk af, at banksporet allerede er løst. I nogle sager kan det være relevant at gøre overdragelsen betinget, så skødesporet først bliver endeligt, når de aftalte forudsætninger er opfyldt.
Hvordan kan processen se ud fra aftale til Tingbog?
- Afklar først, om boligen faktisk indgår i bodelingen, og hvem der skal ende som ejer.
- Få bodelingsoverenskomsten til at beskrive de vilkår, som er relevante for boligen.
- Sammenhold aftalen med skødets oplysninger om parter, ejendom, ejerandel, overtagelsesdag og vederlag.
- Vælg den tinglysningsform, der passer til situationen, herunder om overdragelsen er endelig eller betinget.
- Vedlæg eller henvis kun til de bilag, der er nødvendige for den konkrete anmeldelse.
- Kontroller efter tinglysningen, at Tingbogen viser den aftalte ejerændring.
Hvis du vil se processen fra skødevinklen, kan du læse mere om tinglysning af skilsmisseskøde.
Hvad viser et forenklet eksempel?
Forenklet eksempel: To ægtefæller aftaler, at den ene overtager huset ved skilsmisse. Bodelingsoverenskomsten angiver overtagelsesdag, den aftalte betaling mellem parterne og at overdragelsen forudsætter bankens accept af låneforholdet.
I den situation bør skødet ikke bare angive en ejerændring uden sammenhæng til vilkårene. Enten skal skødet og anmeldelsen afspejle, at overdragelsen bygger på bodelingen, eller også skal aftalen rettes, hvis den ikke længere beskriver det, parterne faktisk vil gennemføre. Det afgørende er, at Tingbogen efter tinglysningen viser den ejerændring, som aftalen lægger op til.
Hvordan kontrollerer du resultatet efter tinglysning?
Når tinglysningen er gennemført, bør du kontrollere, at Tingbogen viser den rigtige ejer eller de rigtige ejerandele. Du bør også kontrollere, om der stadig står betingelser, hæftelser eller oplysninger, som ikke passer med det, der skulle ske.
Bodelingsoverenskomsten er nyttig som internt aftalegrundlag, men den endelige kontrol ligger i, om den ønskede ændring faktisk er registreret. Hvis Tingbogen ikke matcher aftalen, er næste skridt at finde ud af, om fejlen ligger i aftalen, skødet, anmeldelsen eller et særskilt bank- eller pantespor.
Hvilke alternativer findes, hvis dokumenterne ikke passer?
Hvis bodelingsoverenskomsten og skødet ikke passer sammen, er det sjældent en god løsning bare at vedlægge flere bilag. Det kan være bedre at rette aftalen, rette skødet eller vælge et betinget tinglysningsspor, hvis der stadig mangler en objektiv forudsætning.
Hvis spørgsmålet i stedet er, hvad selve skødet skal kunne, bør du skelne mellem aftalen om delingen og det dokument, der ændrer adkomsten. Det er samme skel, der ligger bag en generel gennemgang af hvad et skilsmisseskøde er.
Fagligt grundlag og kilder
Artiklen bygger på reglerne om ægtefællers økonomiske forhold, Domstolenes vejledning om deling af fælles formue og Tinglysningsrettens vejledninger om bodeling, skøder og bilag.
- Tinglysningsretten: Bodeling
- Tinglysningsretten: Skøder
- Tinglysningsretten: Bilag
- Danmarks Domstole: Deling af fælles formue
- Familieretshuset: Ophørsdato og bodeling
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
Vælg den situation, der passer til dig: