Et ægtefælleskøde ændrer registreringen af, hvem der ejer boligen (adkomsten). Skødet sletter ikke i sig selv et eksisterende pant og gør heller ikke automatisk den nye medejer til personlig skyldner. Efter overdragelsen afhænger pantets rækkevidde derfor af, om det er tinglyst i hele ejendommen eller kun i en bestemt ejerandel.
Det centrale kontrolspørgsmål er ikke kun, hvem der står på lånet. Du skal også se, hvilket aktiv pantet omfatter, hvem der hæfter personligt, og om parterne ønsker at ændre nogen af delene sammen med ejerforholdet.
Få professionel hjælp til skødet
Vi klarer alt papirarbejde og tinglysning til en fast pris. Vælg rette situation herunder for at se skødepakken:
Et ægtefælleskøde ændrer ejerforholdet, men sletter ikke automatisk eksisterende pant eller ændrer den personlige gæld. Pantet består med det omfang, der fremgår af Tingbogen, indtil det ændres eller aflyses særskilt.
- Pant i hele ejendommen omfatter også den overdragne ejerandel efter skødet.
- Pant, der kun er tinglyst i én ideel andel, følger den belastede andel.
- En ny medejer bliver ikke alene ved skødet personlig skyldner for lånet.
- Ændring af pant eller debitor kan kræve særskilte dokumenter og rettighedshavernes underskrifter.
- Kontrollér Tingbogen før og efter, og opdel omkostningerne på skøde, pant og finansiering.
Hvad følger pantet efter overdragelsen?
Et tinglyst pant består som udgangspunkt med det omfang og den prioritet, der fremgår af Tingbogen og det tinglyste dokument. Tinglysningslovens § 1 beskytter tinglyste rettigheder mod senere aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Et senere ægtefælleskøde fortrænger derfor ikke blot et pant, som allerede er registreret.
Er pantet tinglyst i hele ejendommen, bliver både den overdragne og den tilbageværende ejerandel ved med at være omfattet. Den nye medejer erhverver sin andel med den eksisterende hæftelse. Pantet kan dermed gøres gældende mod ejendommen, selv om den nye medejer ikke samtidig bliver personlig skyldner for lånet.
Er pantet derimod tinglyst alene i overdragerens ideelle ejerandel, følger det den belastede andel ved overdragelsen. Det bliver ikke alene på grund af skødet til pant i den anden ægtefælles hidtidige andel. Tinglysningsrettens vejledning bekræfter, at et ejerpantebrev kan afgrænses til én ejers andel, når det er angivet i dokumentet. Derfor skal den konkrete tinglysning læses; ordet pant i en ejerandel må ikke behandles som det samme som pant i hele ejendommen.
Hvorfor er ejerskab, pant og gæld forskellige?
Fire forhold kan ændre sig uafhængigt af hinanden:
- Skødet fastlægger, hvem der ejer ejendommen, og med hvilke ejerandele.
- Pantedokumentet fastlægger, hvilken ejendom eller ejerandel der stilles som sikkerhed, og pantets plads i prioritetsrækken.
- Gældsforholdet fastlægger, hvem kreditor kan kræve betaling af personligt.
- Låneaftalen fastlægger blandt andet betalinger, vilkår og eventuelle betingelser ved ejerskifte.
En ændring af ejerandelene på skødet ændrer derfor ikke nødvendigvis boliglånet. Den nye medejer kan eje en pantsat andel uden at hæfte personligt for gælden. Omvendt kan den ægtefælle, der overdrager en andel, fortsat hæfte personligt, selv om vedkommende ikke længere ejer den samme del af boligen.
Ved et ejerpantebrev skal du desuden skelne mellem selve ejerpantebrevet og et eventuelt underpant til et pengeinstitut. Ejerpantebrevet angiver en tinglyst panteramme, mens underpantet kan sikre et konkret gældsforhold. En kontrol af tinglysningen af ejerpantebrevet bør derfor omfatte dokumentets debitorer, kreditorer, pantets omfang og registrerede underpanthavere.
Hvornår skal pant eller debitor ændres?
En særskilt ændring er nødvendig, hvis resultatet skal være andet end blot et nyt ejerforhold med de eksisterende hæftelser. Det gælder eksempelvis, hvis pant skal aflyses på den overdragne andel, begrænses til én ejerandel, transporteres til en ny ejer eller have en ny debitor. Tinglysningsretten bruger særskilte dokumenttyper og påtegninger til sådanne ændringer.
Aflysning eller begrænsning af pant kræver, at de relevante rettighedshavere medvirker. Ved et ejerpantebrev kan en underpanthaver også skulle underskrive. Hvis et ejerpantebrev skal transporteres til én af flere ejere og fremover kun have pant i denne ejers andel, beskriver Tinglysningsretten en kombination af påtegning og debitorskifte. Det viser, hvorfor skødet og pantedokumentet skal planlægges som to forskellige registreringsspor.
Personlig gæld følger heller ikke altid skødet. Tinglysningslovens § 39 har en afgrænset regel: Har erhververen aftalt med overdrageren at overtage pantegælden, kan erhververen indtræde i gælden og overdrageren blive frigjort, når pantebrevet udelukker krav om indfrielse ved ejerskifte, og den nye adkomst er tinglyst ubetinget. Den tidligere ejer kan dog kræves for ydelser, indtil panthaveren har fået meddelelse og bevis for overtagelsen og tinglysningen.
I andre tilfælde får en gældsovertagelse først virkning over for panthaveren ved en aftale mellem panthaveren og den nye ejer. Et underskrevet skøde er derfor ikke i sig selv dokumentation for, at en ægtefælle er trådt ind i lånet, eller at den anden er frigjort. Den nærmere forskel mellem ejerændring og debitorskifte ved ægtefælleskøde bør afklares før dokumenterne underskrives.
Hvad viser et eksempel med en halv ejerandel?
Line ejer hele huset, og et realkreditpantebrev er tinglyst i hele ejendommen. Hun overdrager halvdelen til sin ægtefælle, Niels. Når ægtefælleskødet er tinglyst, ejer de halvdelen hver, men pantebrevet omfatter fortsat hele huset. Niels’ nye ejerandel kan derfor være omfattet af pantet, uden at han alene af den grund er blevet personlig debitor.
Hvis målet også er, at Niels skal indtræde i gælden, eller at Line skal frigøres, skal betingelserne for gældsovertagelse være opfyldt. Er de ikke det, kræves en aftale med panthaveren. Skødet kan altså være korrekt tinglyst, selv om den ønskede låneændring endnu ikke er gennemført.
Antag i stedet, at ægtefællerne allerede ejer huset sammen, og at et pant udtrykkeligt kun er tinglyst i Lines ideelle andel. Overdrager Line denne andel til Niels, følger pantet den belastede andel. Det breder sig ikke automatisk til den del, Niels ejede i forvejen. Skal pantet fjernes, ændres eller samles på en anden måde, kræver det et særskilt pantespor.
Hvilke kontroller bør ske før og efter?
En sikker rækkefølge mindsker risikoen for, at ejerforholdet og finansieringen ender med at vise to forskellige løsninger:
- Hent en aktuel tingbogsattest og de relevante pantedokumenter. Notér, om hvert pant omfatter hele ejendommen eller en bestemt ideel andel.
- Kontrollér pantedokumentets type, hovedstol, prioritet, debitorer, kreditorer og eventuelle underpanthavere. Tingbogsattestens oversigt kan ikke altid stå alene.
- Sammenhold den ønskede ejerfordeling med låneaftalen. Afklar særskilt, om ægtefællerne også ønsker at ændre den personlige hæftelse.
- Indhent panthaverens stillingtagen og de nødvendige underskrifter, hvis pantets omfang, debitorer eller lånevilkår skal ændres.
- Koordinér rækkefølgen mellem skøde, påtegninger, debitorskifte og eventuel aflysning, så ingen planlagt ændring mangler ved anmeldelsen.
- Hent en ny tingbogsattest efter tinglysningen, og sammenhold den med panthaverens skriftlige bekræftelse på den personlige gæld.
Processen bør standses, hvis det er uklart, hvilken ejerandel et pant omfatter, hvis et underpant ikke er håndteret, eller hvis parternes ønskede lånehæftelse ikke er godkendt. I de situationer kan et ellers korrekt ægtefælleskøde efterlade en væsentlig forskel mellem det aftalte og det registrerede.
Hvilke omkostninger kan komme oveni?
Tinglysning af ægtefælleskødet og en særskilt ændring af pant er forskellige registreringer. Skødet udløser en offentlig tinglysningsafgift, og en ny eller ændret panteret eller anden påtegning kan udløse en yderligere afgift afhængigt af dokumenttypen. En ren aflysning er afgiftsfri efter de gældende afgiftsregler.
Et pengeinstitut kan desuden have egne omkostninger til sagsbehandling, vurdering eller nye lånedokumenter. De følger af det konkrete finansieringsforløb og er ikke en del af skødets offentlige tinglysningsafgift. Få derfor omkostningerne opdelt på skøde, pantedokumenter og bankens egne ydelser, før løsningen fastlægges.
Fagligt grundlag og kilder
- Retsinformation: Tinglysningsloven
- Tinglysningsretten: Fast ejendom og Tingbogens opdeling
- Tinglysningsretten: Nypantsætning
- Tinglysningsretten: Debitor- og kreditorskifte
- Tinglysningsretten: Aflysning og relaksation
- Retsinformation: Tinglysningsafgiftsloven
Skal vi hjælpe med skødet?
Fast pris Skødeskrivning siden 2003 Fast rådgiver gennem hele sagen
Skøde Centret hjælper med digitale skøder, tinglysning og ændring af ejerforhold ved ægtefæller, skilsmisse, samlivsophør, familieoverdragelser og dødsboer.
